Samenvatting huurrecht

Huurrecht (KHI1A-H)

Huurrecht

Week 1 Inleiding

Hoofdstuk 1.1 t/m 1.5
Het privaatrecht is van regelend recht. De regels gelden dus in het geval partijen zelf geen
regeling hebben getroffen. De wetgever geeft wel bescherming aan de economische
zwakkere partij, zoals de huurder.

Semidwingend recht  afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk. Een beding met
een verboden afwijking is vernietigbaar art. 3:49 e.v. BW.

Huurbescherming
- Huuropzeggingsbescherming art. 7:231 BW
- Huurprijsbescherming art. 7:246-265 BW  partijen zijn vrij de huurprijs te bepalen,
maar de huurder kan de aanvangshuur laten toetsen en partijen kunnen jaarlijks een
voorstel tot huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging doen. Dit kan door de
huurcommissie en daarna door de kantonrechter worden getoetst

Art. 7:201-231 BW zijn algemene bepalingen, met uitzondering van art. 7:230a BW.

4 huurregimes
Dit is een groep van wetsbepalingen. Welke is van toepassing?
 Algemeen deel art. 7:201-231 BW
Roerende zaken en onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd en voorts
vermogensrecht
 Woonruimtebepalingen art. 7:232-282 BW
Gebouwde onroerende zaken, bestemd voor woonruimte, voort woonwagens
 Bedrijfsruimtebepalingen art. 7:290-310 BW
Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW
 Art. 7:230A BW
Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte noch 290 BW bedrijfsruimte
(fabrieken, praktijken, garageboxen, bioscopen, banken, reisbureaus)
GEEN HUURPRIJSBESCHERMING EN HUURDER ZELF INIATIEF OM TE
VOORKOMEN DAT HIJ MOET ONTRUIMEN NA 2 MND.

Hoofdstuk 2
Huurovereenkomst art. 7:201 BW
 Huur is een overeenkomst
 Zaak of gedeelte daarvan of vermogensrecht
 Verhuurder verbindt zich tot in gebruik verstrekken aan de huurder
Voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd, exclusief en volledig gebruiksrecht is
geen vereiste
 De huurder verbindt zich tot een tegenprestatie
Voldoende bepaalbaar

Gewone gemengde overeenkomst
Overeenkomst waarbij een deel huurrecht is en een ander deel is de arbeidsovereenkomst.
Cumulatiebeginsel art. 6:215 BW  als je een dienstwoning huurt, heb je met het
arbeidsrecht en het huurrecht te maken. Bepalingen naast elkaar van toepassing.
HR  Als het huurrecht en arbeidsrecht botsen, dan gaat het arbeidsrecht vóór. Einde
arbeidsovereenkomst, ook einde huurovereenkomst. (TT)
Voorbeeld: dienstwoning, dit heeft zowel kenmerken van arbeid als van huur. Dit is het geval
als iemand bij zijn werk woont (conciërge)

,Huurrecht (KHI1A-H)

Gemengde huurovereenkomst (TT)
Dit is een combinatie.
1. Huur van woonruimte en bedrijfsruimte (art. 7:290 BW)
Voorbeeld: woonruimte en huur van bedrijfsruimte art. 7:290 BW. De onderste
verdieping is een restaurant/winkel (290) en het bovenste gedeelte is het
woongedeelte.
Arrest Tokkie-Michael  de HR heeft bepaald aan welke criteria je moet toetsen om
te zien welk regime van toepassing is als je het hebt over huur woonruimte en huur
bedrijfsruimte; Bouwkundige en economische samenhang (eigen deur?). Het gaat
niet per se over 1 huurregime, beide regimes kunnen van toepassing zijn. Ze kunnen
naast elkaar bestaan.
2. Huur van woonruimte en bijv. tandartsenpraktijk (art. 7:230A)
Arrest Fuks-Recourt en arrest Wildevuur-Bremer  Welke regeling is van
toepassing? De partijbedoeling, de inrichting en doorslaggevend de oppervlakte
verdeling. In het arrest was 60% van het woonoppervlak was woonruimte en 40%
praktijkruimte. Daarom oordeelde de HR dat er snel sprake is van geheel
woonruimte, dus alleen maar huurregime woonruimte c.q. huurbescherming.
3. Huur van bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) en bijv. sportterrein van een tennisclub (art.
7:230A BW)
Voorbeeld: kantine (bedrijfsruimte 290 BW) met de sportvelden (230A)
Arrest Theole-Amro  het zwaartepunt van het gebruik. Niet een splitsing in 2
regimes, dus er is er maar 1 van toepassing. Het zwaartepunt ligt bij het sporten, dus
het regime van art. 7:230A BW is van toepassing. Dit betekent geen
huurbescherming

Verschil met bruikleen/huurkoop/leasing (minder belangrijk voor TT)
Bruikleen art. 7A:1777 BW
Geen tegenprestatie tegenover het gebruiken
Huurkoop art. 7:101 BW
Intentie is de eigendomsoverdracht
Leasing
De financiering van de zaken waarover de gebruiker wil beschikken, staat voorop
Operational leasing lijkt op huur, maar geen huurbescherming. Eigendomsoverdracht wordt
niet beoogd en de leasegever zorgt voor het onderhoud. Bij financial lease heb je zelf het
onderhoud en ben je meteen eigenaar.

Hoofdstuk 3.1 t/m 3.5

Verplichtingen verhuurder
art. 7:203-211 BW
Het gaat om de gebrekenregeling (gebrek). Dit is een aantasting in het woongenot.
De verhuurder is in beginsel aansprakelijk als er sprake is van een gebrek.
Schadevergoeding art. 7:208 BW  het moet aan de verhuurder toe te rekenen zijn.

1. Het ter beschikking stellen van het gehuurde art. 7:203 BW
Huur vormt geen titel tot eigendomsoverdracht, de verhuurder behoudt dus het
eigendom. Het ter beschikking stellen ziet derhalve op het feitelijk ter beschikking
stellen van de zaak aan de huurder. Is de verhuurder daartoe niet in staat en is er
daarbij sprake van toerekenbaar tekortschieten, dan is hij schadeplichtig art. 6:74
BW.
2. Gebreken art. 7:204-211 BW
Verhuurder is verplicht tot herstel van gebreken art. 7:206 BW. Gebreken art. 7:204
lid 2 BW (semidwingend recht art. 7:242 BW).
3. Weliswaar geen wettelijke onderhoudsverplichting voor de verhuurder, echter valt
onder 7:204 BW (vgl. 7:217 BW)

, Huurrecht (KHI1A-H)


Sancties bij gebreken
- Verhelpen van gebreken art. 7:206 BW
Indien de verhuurder met verhelpen in verzuim is mag de huurder zelf verhelpen en
de kosten daarvan verrekenen met de huurprijs (lid 3). TT
- Huurprijsvermindering art. 7:207 BW
Gehele ontbinding ligt niet voor de hand, maar huurvermindering vorderen door
middel van partiële ontbinding is een goede oplossing (6:270).
- Schadevergoeding art. 7:208 BW
De tekortkoming moet de verhuurder kunnen worden toegerekend.
- Mogelijkheden Boek 6 art. 7:205 BW
- Ontbinding als gebrek huurgenot geheel onmogelijk maakt art. 7:210 BW
Zowel voor de huurder als verhuurder

Hoofdstuk 4.1 t/m 4.7

Verplichtingen van de huurder
 Voldoen van een tegenprestatie art. 7:212 BW
 Het gebruik als een goed huurder art. 7:213 BW
 Gebruik overeenkomstig de bestemming art. 7:214 BW
 Onderhuur art. 7:221 en 7:244 BW (week 2)
 Overlast art. 7:213/204 lid 3 BW (bijlage Wordbestand)
Verhuurder en overlastveroorzakende huurder
 Het gedogen van dringende werkzaamheden en renovatie art. 7:220 BW
Huurverhoging na renovatie art. 7:255 BW
 Het aanbrengen van veranderingen in het gehuurde en oplevering bij het einde van
de huur art. 7:215/216/218/219/224 en 225 BW

 Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV)
Voor woonruimte lid 2
Zelfwerkzaamheid art. 7:215 lid 1 BW: niet bevoegd te veranderen
Uitzonderingen:
- schriftelijke toestemming van de verhuurder (lid 1)
- Veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten
kunnen worden verwijderd/ongedaan gemaakt worden (lid 1)
- Naar de rechter (lid 4)

Oplevering in de oude staat art. 7:224 BW
Plicht van de huurder tot teruggave van het gehuurde (art. 7:216 lid 1 BW).
‘’Dezelfde vorm als waarin de huurder het geleverd heeft gekregen’’.
Indien door huurder zelf veranderingen zijn aangebracht, dan mag hij deze zelf verwijderen.
De huurder is niet verplicht om geoorloofde veranderingen ongedaan te maken, tenzij art.
7:216 lid 2, 215 lid 2 en lid 3.

Schade aan de verhuurde zaak
Voor wat betreft de schadevergoeding geldt art. 7:218 BW. Hierbij gaat het om het bewijs als
het gaat om aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde. De huurder is daarvoor alleen
aansprakelijk als de schade tijdens de huur is ontstaan. Dat laatste moet de verhuurder
aannemelijk maken.

Boetebeding art. 6:91 BW
Een beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van de
verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen. Het