Samenvatting RGR
Bronnen:
hoorcolleges;
A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Kluwer
2018;
Syllabi Kadasterwet en Publiekrecht inzake Onroerend Goed;
de aanvullende wekelijkse bronnen.
Inhoudsopgave
1: registergoederen, eigendom en burenrecht.................................................2
2: koop van registergoederen en Vormerkung...............................................16
3: derdenbescherming, de openbare registers en BRK...................................26
4: levering, financiële afwikkeling en verjaring..............................................38
5: het belang van het publiekrecht................................................................59
6: omgevingsrecht in hoofdlijnen..................................................................65
7: contracteren met de overheid...................................................................70
8: gemeenschappelijk eigendom en mandeligheid..........................................76
9: appartementsrechten...............................................................................82
10: beperkte genotsrechten en huur.............................................................96
11: zekerheidsrechten................................................................................109
12: erfpacht en opstal................................................................................122
,1: registergoederen, eigendom en burenrecht
Eigendom algemeen
‘Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan
hebben’, art. 5:1 lid 1 BW. Een eigenaar kan in beginsel alle bevoegdheden
uitoefenen die met betrekking tot de zaak mogelijk zijn. Deze vrijheid is echter
niet onbeperkt en wordt begrensd. In het tweede lid van dit artikel wordt het
hieruit voortvloeiende exclusieve gebruiksrecht ingeperkt, het mag namelijk geen
inbreuk maken op rechten van anderen of regels van (on)geschreven recht.
Volgens art. 3:1 en 3:2 BW vallen onder het begrip goederen zowel zaken als
vermogensrechten. Het begrip zaken is beperkt tot tastbare, stoffelijke objecten
die door mensen beheerst kunnen worden, zoals een auto of een stuk grond.
Alleen zaken kunnen eigendom zijn. Dit betekent dat eigendom van rechten niet
mogelijk is.
Beperkte zakelijke rechten kunnen wel uit eigendom worden afgeleid, maar
andere zakelijke rechten kunnen nooit het moederrecht van eigendom zijn. Het
huidige BW kent geen eigendom van onstoffelijke goederen meer, in
tegenstelling tot het oude BW. Men kan dus niet spreken van eigendom van
vorderingsrechten, aandelen in een vennootschap, intellectuele of industriële
eigendom in de zin van een recht op een geestesproduct. Eigendom is alleen
mogelijk ten aanzien van een bepaalde, geïndividualiseerde zaak, met name bij
onroerende zaken. Eigendom van roerende zaken die slechts naar soort en
hoeveelheid zijn bepaald, is niet mogelijk.
Onroerende zaken
Eigendom moet betrekking hebben op een zaak. In dit vak behandelen we
voornamelijk de onroerende zaak. Een onroerende zaak heeft altijd een eigenaar.
Art. 3:3 BW: ‘onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met
de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die
duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging
met andere gebouwen of werken.’
Let hierbij op bestanddelen ex art. 3:4 BW en natrekking ex art. 5:5 BW.
Er kan gewisseld worden van categorie. Balken die gebruikt worden voor de bouw
van een huis kunnen als bestanddeel van dat huis worden beschouwd en
daardoor kwalificeren als onroerend, maar na afbraak van dat huis kunnen ze
weer kwalificeren als roerend.
In art. 5:20 e.v. staan de regelingen inzake de eigendom van onroerend goed
opgenomen.
De eigenaar van een onroerende zaak heeft de bevoegdheid om op zijn grond
bouwwerken te realiseren (ook wel zelfrealisatie genoemd). Dit recht is echter op
verschillende manieren beperkt, zoals door het privaatrecht (burenrecht) en
overheidsmaatregelen (bijvoorbeeld d.m.v. een bestemmingsplan).
Voor de overdracht van onroerende zaken is een notariële akte verplicht, alsmede
de inschrijving hiervan in de openbare registers (art. 3:89 BW). Dit maakt dat
onroerende zaken tot registergoederen behoren (art. 3:10 BW). Tot deze
categorie horen ook beperkte rechten op onroerende zaken, zoals erfpacht en
,hypotheek, maar ook appartementsrechten en bepaalde roerende zaken zoals
bepaalde schepen en luchtvaartuigen.
Een booreiland dat verplaatsbaar is zal waarschijnlijk geen onroerende
zaak zijn, maar wél een registergoed.
Begrippen die je vaak terug ziet komen zijn ‘erf’ of ‘erven’ (bijvoorbeeld in het
burenrecht). Hiermee wordt gedoeld op de onroerende zaak, waaronder ook een
gebouw zonder bijbehorende grond, of zelfs een appartementsrecht kan vallen.
Het veelgebruikte woord ‘perceel’ komt niet voor in het BW; dit begrip stamt uit
de Kadasterwet. Een perceel is een afgebakend stuk grond met een unieke
kadastrale aanduiding (art. 1 Kadasterwet).
Registergoederen
Het BW maakt op enkele plaatsen een onderscheid tussen registergoederen en
niet-registergoederen. Registergoederen zijn goederen waar voor overdracht of
vestiging inschrijving in daartoe bestemde openbare registers nodig is.
O.g.v. art. 3:89 lid 1 BW geschiedt de voor overdracht vereiste levering door een
daartoe bestemde tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door
inschrijving hiervan in de daartoe bestemde openbare registers als bedoeld in
art. 3:16 BW.
Wat zijn registergoederen?
Alle onroerende zaken, gelet op de omschrijving van art. 3:10 BW;
Teboekstaande zee- en binnenvaartschepen (art. 8:199, 8:790 BW);
Teboekstaande luchtvaartuigen (art. 8:1306 BW);
Een appartementsrecht (art. 5:117 BW);
Onverdeelde aandelen in registergoederen (art. 3:96, 3:84 en 3:89 BW).
Voor levering van deze goederen is eveneens inschrijving van een notariële akte
in de openbare registers nodig (art. 3:89 lid 4 BW). Art. 3:98 BW verklaart dat art.
3:89 BW van overeenkomstige toepassing is voor de vestiging van beperkte
rechten op genoemde registergoederen.
De scheidingslijn tussen registergoederen en niet-registergoederen loopt niet
gelijk met de scheidslijn tussen roerende en onroerende zaken. Voor het bepalen
van de verjaringstermijn van art. 3:99 BW is het relevant of een goed al dan niet
een registergoed is.
Op registergoederen kan een hypotheekrecht worden gevestigd en op niet-
registergoederen een pandrecht.
De afdeling over de openbare registers (art. 3:16 e.v.) handelt over inschrijfbare
feiten m.b.t. alle registergoederen en biedt derhalve ook bescherming aan
verkrijgers van alle typen registergoederen.
Wat zijn geen registergoederen?
Kentekenregisters: hoewel voor voertuigen een kentekenregister wordt
bijgehouden, zijn dit geen registergoederen; overschrijving is niet
constitutief.
IE-rechten (zoals octrooien en merken): inschrijving is voor de overdracht
van deze rechten niet constitutief, maar wel nodig voor de werking jegens
derden.
, Kwalitatieve verplichtingen: de bewering dat de aanspraak uit hoofde van
een kwalitatieve verplichting (artikel 6:252 BW) een registergoed is, is
onjuist. Door de inschrijving in de openbare registers krijgt de reeds
bestaande aanspraak derdenwerking, maar de vordering zelf wordt niet
een registergoed.
Vormerkung (inschrijving koopakte): om dezelfde reden wordt het
vorderingsrecht van de koper van een registergoed ook niet
'gepromoveerd' tot een registergoed als de koop wordt ingeschreven in de
openbare registers (artikel 7:3 BW).
Broeikasgasemissierechten.
Beperkte rechten
Het eigendomsrecht is dus het meest omvattende recht op een goed. Het BW
kent daarnaast ook beperkte rechten. De vestiging van een beperkt recht kan
worden opgevat als het overdragen van een deel van het eigendomsrecht.
Hiervoor gelden ook dezelfde eisen als voor de overdracht van het ‘hoofdgoed’,
art. 3:98 BW. Een beperkt recht wordt altijd gevestigd op een bestaande zaak of
goed en hierbij is ook inschrijving in de openbare registers van een notariële akte
vereist.
Wanneer een beperkt recht alleen op een onroerende zaak gevestigd kan worden
is tevens sprake van een zakelijk recht. Wanneer een beperkt recht zodanig aan
een ander recht verbonden is dat deze niet zonder kan bestaan, dan is bovendien
sprake van een afhankelijk recht (art. 3:7 BW).
Beperkte rechten kunnen alleen rusten op een goed dat niet van de
rechthebbende zelf is. Als de beperkte en de volledige eigendom in dezelfde
handen komen, gaat het beperkte recht teniet door vermenging (art. 3:81 lid 2
sub e BW).
Goederenrechtelijke rechten
Sommige persoonlijke rechten kunnen ook werken tegenover derden, zoals bij
huur, pacht en het retentierecht. Omgekeerd zijn goederenrechtelijke rechten,
ondanks hun sterke positie, niet absoluut. Hun uitoefening kan worden beperkt
door regels zoals het verbod op misbruik van bevoegdheid, onrechtmatige daad
en burenrecht.
Wat goederenrechtelijke rechten onderscheidt, is hun absolute werking. Ze
kunnen:
door middel van revindicatie (art. 5:2 BW) worden opgeëist van iedereen
die de zaak zonder recht onder zich houdt;
via droit de suite (zaaksgevolg) ook tegenover latere eigenaren worden
ingeroepen;
blijven gelden ongeacht wie de zaak verkrijgt, dankzij het principe
van derdenwerking.
Daarmee geldt: goederenrechtelijke rechten zijn absolute rechten – ze werken
tegenover iedereen. Persoonlijke rechten zijn relatief – ze gelden alleen tussen de
betrokken partijen.
De absolute werking wordt ook zichtbaar bij een samenloop van schuldeisers.
Een schuldeiser met een beperkt recht (zoals hypotheek) heeft een
voorrangspositie ten opzichte van andere schuldeisers (droit de preference –
separatisme). Daarnaast geldt het beginsel van prioriteit (droit de priorite):
Bronnen:
hoorcolleges;
A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Kluwer
2018;
Syllabi Kadasterwet en Publiekrecht inzake Onroerend Goed;
de aanvullende wekelijkse bronnen.
Inhoudsopgave
1: registergoederen, eigendom en burenrecht.................................................2
2: koop van registergoederen en Vormerkung...............................................16
3: derdenbescherming, de openbare registers en BRK...................................26
4: levering, financiële afwikkeling en verjaring..............................................38
5: het belang van het publiekrecht................................................................59
6: omgevingsrecht in hoofdlijnen..................................................................65
7: contracteren met de overheid...................................................................70
8: gemeenschappelijk eigendom en mandeligheid..........................................76
9: appartementsrechten...............................................................................82
10: beperkte genotsrechten en huur.............................................................96
11: zekerheidsrechten................................................................................109
12: erfpacht en opstal................................................................................122
,1: registergoederen, eigendom en burenrecht
Eigendom algemeen
‘Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan
hebben’, art. 5:1 lid 1 BW. Een eigenaar kan in beginsel alle bevoegdheden
uitoefenen die met betrekking tot de zaak mogelijk zijn. Deze vrijheid is echter
niet onbeperkt en wordt begrensd. In het tweede lid van dit artikel wordt het
hieruit voortvloeiende exclusieve gebruiksrecht ingeperkt, het mag namelijk geen
inbreuk maken op rechten van anderen of regels van (on)geschreven recht.
Volgens art. 3:1 en 3:2 BW vallen onder het begrip goederen zowel zaken als
vermogensrechten. Het begrip zaken is beperkt tot tastbare, stoffelijke objecten
die door mensen beheerst kunnen worden, zoals een auto of een stuk grond.
Alleen zaken kunnen eigendom zijn. Dit betekent dat eigendom van rechten niet
mogelijk is.
Beperkte zakelijke rechten kunnen wel uit eigendom worden afgeleid, maar
andere zakelijke rechten kunnen nooit het moederrecht van eigendom zijn. Het
huidige BW kent geen eigendom van onstoffelijke goederen meer, in
tegenstelling tot het oude BW. Men kan dus niet spreken van eigendom van
vorderingsrechten, aandelen in een vennootschap, intellectuele of industriële
eigendom in de zin van een recht op een geestesproduct. Eigendom is alleen
mogelijk ten aanzien van een bepaalde, geïndividualiseerde zaak, met name bij
onroerende zaken. Eigendom van roerende zaken die slechts naar soort en
hoeveelheid zijn bepaald, is niet mogelijk.
Onroerende zaken
Eigendom moet betrekking hebben op een zaak. In dit vak behandelen we
voornamelijk de onroerende zaak. Een onroerende zaak heeft altijd een eigenaar.
Art. 3:3 BW: ‘onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met
de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die
duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging
met andere gebouwen of werken.’
Let hierbij op bestanddelen ex art. 3:4 BW en natrekking ex art. 5:5 BW.
Er kan gewisseld worden van categorie. Balken die gebruikt worden voor de bouw
van een huis kunnen als bestanddeel van dat huis worden beschouwd en
daardoor kwalificeren als onroerend, maar na afbraak van dat huis kunnen ze
weer kwalificeren als roerend.
In art. 5:20 e.v. staan de regelingen inzake de eigendom van onroerend goed
opgenomen.
De eigenaar van een onroerende zaak heeft de bevoegdheid om op zijn grond
bouwwerken te realiseren (ook wel zelfrealisatie genoemd). Dit recht is echter op
verschillende manieren beperkt, zoals door het privaatrecht (burenrecht) en
overheidsmaatregelen (bijvoorbeeld d.m.v. een bestemmingsplan).
Voor de overdracht van onroerende zaken is een notariële akte verplicht, alsmede
de inschrijving hiervan in de openbare registers (art. 3:89 BW). Dit maakt dat
onroerende zaken tot registergoederen behoren (art. 3:10 BW). Tot deze
categorie horen ook beperkte rechten op onroerende zaken, zoals erfpacht en
,hypotheek, maar ook appartementsrechten en bepaalde roerende zaken zoals
bepaalde schepen en luchtvaartuigen.
Een booreiland dat verplaatsbaar is zal waarschijnlijk geen onroerende
zaak zijn, maar wél een registergoed.
Begrippen die je vaak terug ziet komen zijn ‘erf’ of ‘erven’ (bijvoorbeeld in het
burenrecht). Hiermee wordt gedoeld op de onroerende zaak, waaronder ook een
gebouw zonder bijbehorende grond, of zelfs een appartementsrecht kan vallen.
Het veelgebruikte woord ‘perceel’ komt niet voor in het BW; dit begrip stamt uit
de Kadasterwet. Een perceel is een afgebakend stuk grond met een unieke
kadastrale aanduiding (art. 1 Kadasterwet).
Registergoederen
Het BW maakt op enkele plaatsen een onderscheid tussen registergoederen en
niet-registergoederen. Registergoederen zijn goederen waar voor overdracht of
vestiging inschrijving in daartoe bestemde openbare registers nodig is.
O.g.v. art. 3:89 lid 1 BW geschiedt de voor overdracht vereiste levering door een
daartoe bestemde tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door
inschrijving hiervan in de daartoe bestemde openbare registers als bedoeld in
art. 3:16 BW.
Wat zijn registergoederen?
Alle onroerende zaken, gelet op de omschrijving van art. 3:10 BW;
Teboekstaande zee- en binnenvaartschepen (art. 8:199, 8:790 BW);
Teboekstaande luchtvaartuigen (art. 8:1306 BW);
Een appartementsrecht (art. 5:117 BW);
Onverdeelde aandelen in registergoederen (art. 3:96, 3:84 en 3:89 BW).
Voor levering van deze goederen is eveneens inschrijving van een notariële akte
in de openbare registers nodig (art. 3:89 lid 4 BW). Art. 3:98 BW verklaart dat art.
3:89 BW van overeenkomstige toepassing is voor de vestiging van beperkte
rechten op genoemde registergoederen.
De scheidingslijn tussen registergoederen en niet-registergoederen loopt niet
gelijk met de scheidslijn tussen roerende en onroerende zaken. Voor het bepalen
van de verjaringstermijn van art. 3:99 BW is het relevant of een goed al dan niet
een registergoed is.
Op registergoederen kan een hypotheekrecht worden gevestigd en op niet-
registergoederen een pandrecht.
De afdeling over de openbare registers (art. 3:16 e.v.) handelt over inschrijfbare
feiten m.b.t. alle registergoederen en biedt derhalve ook bescherming aan
verkrijgers van alle typen registergoederen.
Wat zijn geen registergoederen?
Kentekenregisters: hoewel voor voertuigen een kentekenregister wordt
bijgehouden, zijn dit geen registergoederen; overschrijving is niet
constitutief.
IE-rechten (zoals octrooien en merken): inschrijving is voor de overdracht
van deze rechten niet constitutief, maar wel nodig voor de werking jegens
derden.
, Kwalitatieve verplichtingen: de bewering dat de aanspraak uit hoofde van
een kwalitatieve verplichting (artikel 6:252 BW) een registergoed is, is
onjuist. Door de inschrijving in de openbare registers krijgt de reeds
bestaande aanspraak derdenwerking, maar de vordering zelf wordt niet
een registergoed.
Vormerkung (inschrijving koopakte): om dezelfde reden wordt het
vorderingsrecht van de koper van een registergoed ook niet
'gepromoveerd' tot een registergoed als de koop wordt ingeschreven in de
openbare registers (artikel 7:3 BW).
Broeikasgasemissierechten.
Beperkte rechten
Het eigendomsrecht is dus het meest omvattende recht op een goed. Het BW
kent daarnaast ook beperkte rechten. De vestiging van een beperkt recht kan
worden opgevat als het overdragen van een deel van het eigendomsrecht.
Hiervoor gelden ook dezelfde eisen als voor de overdracht van het ‘hoofdgoed’,
art. 3:98 BW. Een beperkt recht wordt altijd gevestigd op een bestaande zaak of
goed en hierbij is ook inschrijving in de openbare registers van een notariële akte
vereist.
Wanneer een beperkt recht alleen op een onroerende zaak gevestigd kan worden
is tevens sprake van een zakelijk recht. Wanneer een beperkt recht zodanig aan
een ander recht verbonden is dat deze niet zonder kan bestaan, dan is bovendien
sprake van een afhankelijk recht (art. 3:7 BW).
Beperkte rechten kunnen alleen rusten op een goed dat niet van de
rechthebbende zelf is. Als de beperkte en de volledige eigendom in dezelfde
handen komen, gaat het beperkte recht teniet door vermenging (art. 3:81 lid 2
sub e BW).
Goederenrechtelijke rechten
Sommige persoonlijke rechten kunnen ook werken tegenover derden, zoals bij
huur, pacht en het retentierecht. Omgekeerd zijn goederenrechtelijke rechten,
ondanks hun sterke positie, niet absoluut. Hun uitoefening kan worden beperkt
door regels zoals het verbod op misbruik van bevoegdheid, onrechtmatige daad
en burenrecht.
Wat goederenrechtelijke rechten onderscheidt, is hun absolute werking. Ze
kunnen:
door middel van revindicatie (art. 5:2 BW) worden opgeëist van iedereen
die de zaak zonder recht onder zich houdt;
via droit de suite (zaaksgevolg) ook tegenover latere eigenaren worden
ingeroepen;
blijven gelden ongeacht wie de zaak verkrijgt, dankzij het principe
van derdenwerking.
Daarmee geldt: goederenrechtelijke rechten zijn absolute rechten – ze werken
tegenover iedereen. Persoonlijke rechten zijn relatief – ze gelden alleen tussen de
betrokken partijen.
De absolute werking wordt ook zichtbaar bij een samenloop van schuldeisers.
Een schuldeiser met een beperkt recht (zoals hypotheek) heeft een
voorrangspositie ten opzichte van andere schuldeisers (droit de preference –
separatisme). Daarnaast geldt het beginsel van prioriteit (droit de priorite):
