Samenvatting - Immo Juridisch bekeken (Z26856)

IMMO JURIDISCH


DEEL 1: OVEREENKOMSTEN INZAKE DE OVERDRACHT VAN EIGENDOM
Hoofdstuk 1: Koop
1. Kenmerken van een eigendomsoverdracht
Algemeen
“Koop- verkoop” =
 Wederkerige overeenkomst = verplichtingen van verkoper en koper ten aanzien van elkaar
 Onder bezwarende titel = tegenprestatie (bepaalde voorwaarden stellen voor verkoop)
 Van consensuele aard = wilsovereenstemming (partijen moeten akkoord zijn)
Courtage = commissieloon van een makelaar (beloning voor verrichte prestatie)
Essentiële kenmerken:
1) Eigendomsoverdracht (door de verkoper)
2) Betaling van een geldprijs (door de koper)
+ eventuele andere elementen: plaats, tijdstip van levering, betalingswijze
Naam van overeenkomst is niet relevant
1.1.Eigendomsoverdracht
= wezenlijk element van het koopcontract  onderscheid met andere zakelijke rechten
bv. vruchtgebruik, huur
Vanaf het moment bij de notaris, het ‘verlijden van de akte’  kan de notaris nakijken van wie de
eigendom is en kan de eigendom verkocht worden
Verlijden van de akte = het verleggen van eigenaar en de wisseltransactie van het geld, van zodra dit
in orde is = de verkoop wordt zichtbaar
Verkoop van andermans zaak:
 In principe nietig
 Wie kan nietigheid inroepen:
o Koper wel: omdat het belang van de koper wordt beschermd
o Verkoper niet
o Werkelijke eigenaar niet: vordering tot revindicatie (= recht van eigenaar om zijn zaak op te
eisen van een ander, die de zaak zonder recht onder zicht houdt = opeising van eigendom =
terugvorderingsrecht
Formaliteiten voor eigendomsoverdracht (wat is er nodig?):
 In principe niet nodig  consensueel / wilsovereenstemming (partijen akkoord)
 Soort goederen (verkocht per gewicht, getal of maat)  eigendomsoverdracht na
individualiseren van goederen
 Verkoop van toekomstige zaak  eigendomsoverdracht vanaf ogenblik dat de zaak bestaat
je kan pas een zaak verkopen, als de zaak bestaat (wettelijk gezien zichtbaar)
Uitstel van eigendomsoverdracht:
 Mogelijk: uitstel wordt contractueel bepaald
 Gebruikelijk bij onroerende goederen:
o Eigendomsoverdracht bij het verlijden van de notariële akte
o Niet relevant: overschrijving in registers van kantoor Rechtszekerheid
Volgorde verkoop:
1) Koop overeenkomst (compromis) ondertekenen  compromis ≠ nog geen eigenaar
2) Eigendomsoverdracht (koper wordt eigenaar) is effectief bij het verlijden van de notariële akte
(ondertekening notariële akte)
3) Bij het verlijden van de akte wordt de publicatie in het kadaster zichtbaar voor derden (nieuwe
eigenaar wordt zichtbaar)
Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden: niet

1

,  Overeenkomst schept enkel rechten en plichten tussen de partijen die de overeenkomst hebben
afgesloten  enkel rechtstreekse betrokkenen hebben inspraak op het contract
 Derde is een persoon die niet in de overeenkomst zit
 Uitzondering: derdenbeding = contract dat expliciet bepaalt dat derde wel bepaalde rechten
heeft bv. verzekering
Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed:
 Compromis of onderhandse koopakte = akkoord over prijs en modaliteiten na onderhandelingen
Gevolgen:
- Koop = tot stand gekomen, contractuele afwijkingen = ontbindende of opschortende
voorwaarden
- Eigendomsoverdracht: gaat in principe onmiddellijk over, kan contractueel uitgesteld
worden bv. tot verlijden akte bij notaris
- Risico overdracht
- Voorschot: in regel 10% van de overeengekomen prijs
- Startpunt voor 4 maanden  betaling registratierechten door nieuwe eigenaar
bv. compromis is ondertekend op 1 februari, termijn van 4 maanden voor de uiterlijke datum van
registratierechten en voorschot + rest van het geld moet klaarstaan bij het verlijden van de akte
Volledige eigendomsoverdracht pas bij volledige ondertekening van de notariële akte
 Notariële akte
o Tussenkomst notaris  één notaris is het meest eenvoudige maar is niet verplicht
- Indien aparte notaris van koper en verkoper: erelonen worden verdeeld (bedrag van
het ereloon stijgt niet)
- Minuut bij notaris koper behalve bij nieuwbouw  notaris van verkoper
verwijst naar opslag en bewaring van notariële akte
minuut = officiële / originele akte (wordt door notaris bewaard en (ver)koper ontvangt
kopie
o Voorafgaand nazichten en opzoekingen
 Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper
o Tussen partijen: vanaf wilsovereenstemming / vanaf notariële aankoopakte
o Ten aanzien van derden: publiciteitsvoorschrift = overschrijving authentieke akte in registers
Rechtszekerheid) = wettelijke fictie  ter bescherming
 Het flikkermoment = wanneer de verkoop zichtbaar wordt aan de buitenwereld
Situatie: stel dat A zijn huis verkoopt aan B. Een compromis wordt ondertekend op dag 1. De notariële akte
wordt verleden op dag 4. Op dag 3 legt C, een schuldeiser van A, beslag op de woning wat op het kantoor
rechtszekerheid wordt overgeschreven.
Wie heeft voorrang?
- C heeft voorrang op B
- Want C heeft eerder publiciteit gegeven aan zijn rechten dan B
 Werkelijke en schijnbare eigenaar  belangrijk voor de buitenwereld indien tijdspanne tussen
overeenkomst en overschrijving
o Koper is de werkelijke eigenaar
o Verkoper blijft schijnbare eigenaar  mag geen daden van beschikking meer stellen zonder
akkoord
A verkoopt aan b en compromis is getekend
A is geen eigenaar meer
B is werkelijk eigenaar
A staat nog altijd geregistreerd als eigenaar (maar eigenlijk is b als werkelijke eigenaar)
Het is pas bij het verlijden van de akte dat B zowel werkelijk als schijnbare eigenaar wordt




2

,  De ‘stoute verkoper’ = dubbele verkoop van onroerend goed
Kan koper iets doen, meestal wel wanneer:
o Eigendom niet overgeschreven is in registers
o De andere koper ter kwader trouw blijkt
A verkoopt aan 2 partijen:
B heeft eerst overgeschreven = eigenaar
C heeft eerst overgeschreven = eigenaar
- Als C ter goeder trouw,  C is eigenaar en kan B niks aan doen
- Als C ter kwader trouw was  als dit aangetoond kan worden kan B procedure doen (dan kan B
eigenaar toch worden)
Ter goeder trouw winst normaal altijd van ter kwader trouw
 Dwang
o Overschrijving kan afgedwongen worden wegens groot belang
o Koper kan de verkoper dagvaarden bij geval van weigering om de akte te laten verlijden
 Geen absolute bescherming
o Overschrijving van eigendomsakte is géén absolute bescherming van het eigendomsrecht
van de koper bv. vernietiging mogelijk wegens wilsgebrek (niet in staat om een goed te verkopen)
o Kan afgedwongen worden wegens groot belang
o Koper kan verkoper dagvaarden bij geval van weigering om akte te laten verlijden
Als er duidelijke gebreken achtergehouden worden bv. asbest
Slaat voornamelijk op de eigenaar
Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van roerend goed  niet
Risico
= vanaf wanneer draagt de koper het risico van tenietgaan van de verkochte zaak door toeval of
overmacht?
 Principe: pas vanaf de overdracht van eigendom = overdracht van risico  verlijden van de akte
 Uitzondering: contractueel afwijken is mogelijk

1.2.Geldprijs
= prestatie in geld
 Bepaald of bepaalbaar (euro per m²)
 Wat mag niet: (zijn andere contracten)
o Een nog nader te bepalen prijs
o Schenking
o Ruil

2. Totstandkoming van koop
2.1.Toestemming - wilsovereenstemming
Onderhandelingen
= besprekingen, voorstellen en tegenvoorstellen
Vanaf het moment dat de onderhandelingsfase begint, weet je als koper meer informatie van de koop dan
iemand die niet onderhandeld, als koper mag je deze informatie niet openbaar verkondigen (juridische stappen
zijn mogelijk, in praktijk minder gangbaar)
Belangrijk: correcte informatie  precontractuele aansprakelijkheid
Aanbod
= bindend voor de aanbieder
 Redelijke termijn of uitdrukkelijke termijn  lang genoeg voor andere partijen om zich te
bevragen / na te denken
 Mondeling mag, maar is niet aan te bevelen  geen bewijs
 Aanbod intrekken voortijdig voor datum is strafbaar, is een fout  schadevergoeding


3

, Aanvaarding van aanbod
= wilsverklaring die volkomen met het aanbod overeenstemt of met de hoofdbestanddelen ervan
 Gevolg: contract is afgesloten
 Tegenbod kan komen (onderhandelingsfase)  reactie op het aanbod waarbij de bepalingen
van het aanbod worden gewijzigd
 Hoogste bod bij vrijwillige openbare verkoop: enkel vaststelling van het hoogste (op) bod maar,
moet nog aanvaard wordt voor toewijzing door verkoper (bod moet voldoende zijn)
= aanvaarden van bod door verkoper
Optieovereenkomst (mogelijkheid)
= wanneer de belover zich ertoe verbindt om met de begunstigde op een later tijdstip een
koopovereenkomst te sluiten op voorwaarde dat de essentiële bestanddelen (uit de
optieovereenkomst) vervuld zijn
 Belover kan zijn belofte gedurende een bepaalde periode niet intrekken
 Meestal is de duur in de optie bepaald
Optie bij verkoop = voorlopige overeenkomst om een goed onder bepaalde periode en bepaalde
voorwaarde te verkopen aan een koper (met een duidelijk einde)
Verkoper belooft om een goed voor een bepaald periode en bepaalde periode te verkopen aan een
potentiële koper
Koper heeft binnen deze periode heeft het recht maar niet de plicht om woning te kopen voor die
bepaalde periode. Optie wil niet zeggen dat men moet kopen
Als je optie verbreekt, kan dit juridisch aanvechtbaar zijn  schadevergoeding
Voorkeursovereenkomst (mogelijkheid)
= voorkeursrecht aan één van de partijen om als eerste de mogelijkheid te hebben om een beoogd
contract te sluiten
 Enkel een verplichting wanneer er een contract zou gesloten worden
 Voorkeursrecht is contractueel
 Voorkoopsrecht is wettelijk verplicht (prijs staat vaak vast)
Invulling is wel hetzelfde
2.2.Gebreken in de toestemming
Dwaling
= onvrijwillige verstelling van de werkelijkheid
= onvrijwillige vergissing
 Nietig:
o Wanneer het de zelfstandigheid van de zaak betreft
o Voor punten waar partijen en beslissend belang aan hechten
o Wanneer de dwaling substantieel is
 Schadevergoeding: nee

Bedrog
= kunstgreep / manoeuvre om de andere partij in de luren te leggen
= vrijwillige vergissing
 Nietig bij hoofdbedrog  contract zou niet zijn aangegaan
 Schadevergoeding bij incidenteel bedrog  contract zou nog wel zijn aangegaan maar onder
andere voorwaarden
Geweld
= ruwe behandeling / bedreiging met een dadelijk en gevoelig leed
 Feitenkwestie: beoordeling door rechter




4