samenvatting - vastgoedrecht deel huur

VASTGOEDRECHT: DEEL HUUR




DEEL 1: HUUR

H1: INLEIDENDE BEGRIPPEN
 Huurovereenkomst = een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een
zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs, die laatstgenoemde partij
zich verbindt te betalen
  Art. 1709 oud BW

BEGRIP ‘CONTRACT’

 = een wilsovereenstemming tussen twee of meer personen met de bedoeling rechtsgevolgen te doen
ontstaan. (Art. 5.4 BW)
 Synoniem = overeenkomst
 ≠ verbintenis = een rechtsband op grond waarvan een SE van een SA, indien nodig in rechte, de
uitvoering v/e prestatie mag eisen (art. 5.1 BW).

Verbintenis Contract
= dus hetgeen waartoe de partijen bij het contract = kan meerdere verbintenissen van elke partijen
zich verbinden. Verbintenissen kunnen erin omvatten. Het betalen v/e huurprijs is
bestaan iets te doen of niet te doen, iets te geven bijvoorbeeld een wezenlijke verbintenis – van de
of iets te garanderen (art. 5.46, tweede lid BW) huurder – die deel uitmaakt van een
huurovereenkomst.




GELDIGEHIDSVEREISTEN

 Ieder contract moet voldoen aan bepaalde geldigheidsvereisten (art. 5.27 BW). Deze
geldigheidsvereisten worden hierna beschreven

TOESTEMMING

 Vrije en bewuste toestemming of ‘vrij en bewust zonder wilsgebrek’
 De toestemming zal niet geldig zijn als zij het gevolg is van een wilsgebrek, voor zover het wilsgebrek
doorslaggevend is (art. 5.33, eerste lid BW).
 Van een wilsgebrek zal sprake zijn bij bijvoorbeeld:
- Dwaling
- Bedrog
- Geweld




1

,BEKWAAMHEID

 Handelings- en rechtsbekwaamheid van contractpartijen
 ‘Rechtsbekwaam zijn’ = dat een partij houder is van rechten en plichten.
 ‘Handelingsbekwaam zijn’ = dat een partij die rechten en plichten ook zelf mag uitoefenen.
 Handelingsonbekwaam?  zal geldig moeten worden bijgestaan of vertegenwoordigt (waarbij evt.
een voorafgaande rechterlijke machtiging vereist zal zijn)
 Handelingsonbekwaam om contracten aan te gaan (art. 5.41 BW):
- Minderjarigen
- Meerderjarige personen die onder bewind staan, voor de handelingen zoals bepaald door een
vrederechter
- Personen aan wie de wet het aangaan van bepaalde contracten verbiedt.

BEPAALD EN GEOORLOOFD VOORWERP

 Duidelijk omschreven voorwerp
 De verbintenissen of de andere rechtsgevolgen die partijen beogen. (art. 5.46, eerste lid BW).
 Goederen die verhuurd kunnen worden:
- Roerende (verplaatsbare) goederen
- Onroerende goederen (grond of gebouwen)
- Zelfs de verhuring van een goed dat aan iemand anders toebehoort, is in principe geldig.
 Kunnen niet verhuurd worden:
- Goederen buiten de handel, waaronder goederen van het publiek domein die voor het openbaar
nut worden aangewend
- Bepaald volgens de wet niet-verhuurbare rechten.
 Niemand kan eigen goed in huur nemen, behalve als er nog een eigenaar is.
 Het voorwerp van de huur moet steeds duidelijk en a.d.h.v. objectieve criteria worden beschreven op
interpretatie- en bewijsproblemen te voorkomen.

GEOORLOOFDE OORZAAK

 Determinerende beweegredenen voor het sluiten van de overeenkomst

SOORTEN CONTRACTEN

CONSENSUELE VS. VORMELIJKE VS. ZAKELIJKE CONTRACTEN

 Consensueel = wanneer het tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen
zonder de geldigheid onderworpen is aaneen vormvereiste (art. 5.5, eerste lid BW). Het opstellen v/e
geschrift zal dus niet steeds nodig zijn voor de geldigheid v/h contract, maar kan louter om
bewijsredenen voorgeschreven zijn.
 Vormelijk = wanneer de geldigheid ervan onderworpen is aan een vormvereiste (art. 5.5, tweede lid
BW).
 Zakelijk = wanneer de totstandkoming onderworpen is aan de overhandiging v/e voorwerp door een
partij aan de andere partij. (art. 5.5, derde lid BW)

WEDERKERIGE VS. EENZIJDIGE CONTRACTEN

 Wederkerig = wanneer de partijen over en weer jegens elkaar verbonden zijn (art. 5.6, eerste lid BW).


2

,  Eenzijdig = wanneer een partij verbonden is jegens een andere partij, zonder enige verbintenis voor
laatstgenoemde partij. (art. 5.6, tweede lid BW).
 Huurovereenkomst = een voorbeeld van een wederkerig contract.

ONDER BEZWARENDE TITEL VS. TEN KOSTELOZE TITEL

 Onder bezwarende titel = wanneer het voor elke partij een voordeel oplevert (art. 5.7, eerste lid BW).
Minstens één van de partijen wordt vergoed voor de uitvoering van haar verbintenissen.
- Huurovereenkomst = contract onder bezwarende titel.
 Ten kosteloze titel = wanneer een partij die aan de andere partij een voordeel verschaft, in ruil
daarvoor geen voordeel krijgt (art. 5.7, tweede lid BW).
- Schenking = contract ten kosteloze titel.

VERGELDENDE CONTRACTEN VS. KANSCONTRACTEN

 Vergeldend = wanneer, bij de totstandkoming, de wederkerige prestaties als gelijkwaardig worden
beschouwd (art. 5.8, eerste lid BW).
- Een huurovereenkomst = vergeldend
 Kanscontract = wanneer de gelijkwaardigheid van de wederkerige prestaties waartoe de partijen zich
verbonden hebben onzeker is doordat het bestaan of de omvang van één van de prestaties afhangt
v/e onzekere gebeurtenis. Het is veronderstelt het bestaan van een kans op winst of een risico op
verlies (art. 5.8, tweede lid BW).
- Verkoop op lijfrente = kanscontract

AFLOPENDE VS. DUURVERBINTENISSEN

 Aflopende verbintenissen = hebben een eenmalige prestatie als voorwerp. Vaak zal deze prestatie
plaatsvinden bij het sluiten van het contract, maar het kan ook binnen een contractueel bepaalde
termijn.
- Verbintenis bij een koopovereenkomst = aflopend
 Duurverbintenissen = hebben het verrichten van in de tijd uitgestrekte prestaties als voorwerp. De
verbintenissen bij een huurovereenkomst zijn bijvoorbeeld voortdurend. Zo moet de verhuurder het
huurgoed blijvend ter beschikking van de huurder stellen, terwijl de huurder met vaste regelmaat de
huurgelden moet betalen.

ZAKELIJKE VS. PERSOONLIJKE RECHTEN

 Zakelijke rechten = rechten die verbonden zijnaan een zaak en die die zaak volgen in geval van
overdracht daarvan.
- Vb.: Het eigendomsrecht, het recht van vruchtgebruik en het erfpachtrecht (art. 3.3 BW)
 Persoonlijke rechten = rechten die een band tussen verschillende personen veronderstellen en tussen
hen een vorderingsrecht creëren.
- Vb.: Huur

OPENBARE ORDE VS. DWINGEND VS. AANVULLEND RECHT

 Regels van Openbare orde = rechtsregels due de essentiële belangen van de staat of van de
gemeenschap raken of die in het privaatrecht de juridische grondslagen bepalen waarop de
maatschappij berust, zoals de economische orde, de morele orde, de sociale orden of de orde van het



3

, leefmilieu (art. 1.3, vierde lid BW) een rechter moet deze rechtsregels ambtshalve toepassen, zelfs
wanneer de partijen daar niet om gevraagd hebben.
 Regels van dwingend recht = rechtsregels die niet van openbare orde zijn, maar toch van dermate
groot belang dat er niet van afgeweken kan worden. Zij zijn vastgelegd ter bescherming van een partij
die door de wet als zwakker wordt beschouwd. (art. 1.3, vijfde lid BW). Deze rechtsregels past een
rechter niet ambtshalve toe, maar slechts wanneer de beschermde partij hel heeft gevraagd er
toepassing van te maken.
 Regels van Aanvullend recht (of suppletief) = zijn rechtsregels die gelden als ‘default’ – regeling. De
contractspartijen hebben steeds de mogelijkheid om van deze regels af te wijken.
 Het merendeel van de wettelijke bepalingen over huur zijn van dwingend recht. Doel = huurder
beschermen, omdat die als de economische zwakkere partij wordt gezien.

HUUR VS. ANDERE RECHTSVORMEN

HUUR VS. KOOP

 Tijdelijk gebruik tegen betaling vs. Vervreemden of overdragen zakelijk recht
 ‘huur met koopoptie’ = combineert elementen van huur met elementen van koop. In zo’n geval wordt
een goed verhuurd en wordt de huurder in de mogelijkheid gesteld om het huurgoed aan te kopen,
meestal tegen het einde van e huurperiode.
- Voordeel: huurder zich obv het gebruik en genot van het goed tijdens de huurperiode een goed
beeld zal kunnen hebben gevormd van de opportuniteit van aankoop.
- Huurperiode = eigenlijk testperiode
 ‘huur met voorkooprecht’ = combineert elementen van huur met elementen van koop. Er wordt aan
de huurder het recht gegeven om in geval van verkoop van het huurgoed zelf in de plaats van de
kandidaat-koper te worden gesteld en aan dezelfde prijs en VW die tussen de kandidaat-koper en de
verkoper werden bedongen.
- Deze methodiek werd in de Brusselse Huisvestingscode ingeschreven, maar niet in het Vlaams
Woningsdecreet.

HUUR VS. VRUCHTGEBRUIK

 Persoonlijk vs. (onoverdraagbaar) zakelijk recht
 Zowel bij huur als bij vruchtgebruik wordt een recht van gebruik en genot op een goed verleend.
 Vruchtgebruik dooft uit bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
 Het overlijden van de huurder of verhuurder heeft in principe niet de beëindiging van de
huurovereenkomst tot gevolg?

HUUR VS. RECHT VAN BEWONING

 Breder gebruik mogelijk bij huur
 ‘Recht van bewoning’ = een levenslang of tijdelijk recht om een goed dat iemand anders in eigendom
toebehoort te bewonen. Het is een onoverdraagbaar recht van vruchtgebruik dat beperkt is tot wat als
woning noodzakelijk is voor de titularis vanhet recht en zijn gezin. Kan dus niet worden overgedragen
aan derden.
- Zakelijk recht
 Huur = persoonlijk recht




4