Management: college 8
1. De bouwsector en haar spelers
1.1 Wat is de bouwsector?
De bouwsector bestaat uit verschillende deelsectoren:
• (professionele) bouwheren: ontwikkelaars, sociale bouwmaatschappijen
• Studiebureaus: architecten, urbanisten, ingenieurs, adviseurs (brand, EPB, veiligheid)
• Aannemers: algemene aannemers, onderaannemers
• Fabrikanten: bouwproducten, software, machines, technische toestellen, …
• Leveranciers: grondstoffen
Een gebouw heeft dus ook een hele lange productieketen met veel tussenstappen en veel spelers. De
bouwsector is geen uithoek van de economie en gaat door een heel groot deel van de economie.
De bouwsector is een secundaire markt: het is een afgeleide van de reële economie en is afhankelijk
van de rest van de economie. Bouwen is een investering en zal de mens dus niet doen als er geen
geld is. Wanneer de economie draait is er nood aan nieuwe infrastructuur (kantoren, hallen etc.) en
heeft de overheid geld om te investeren in vernieuwing van het patrimonium.
De sector in economische cijfers
Omdat ‘de bouw’ zo breed is wordt de bouwnijverheid in economische gegevens vaak gereduceerd
tot aannemers. Dit is dus een smalle definitie, maar ondanks de smalle definitie zijn cijfers hierover
interessant:
BELANG VAN DE BOUWSECTOR
Belang
De bouw is een grote tewerksteller: ca 200.000
werknemers en 50.000 zelfstandigen. Een groot deel
hiervan zijn arbeiders (laaggeschoolden). è belangrijk
deel van de economie want is 1 van de weinige sectoren
waar laaggeschoolden nog makkelijk toegang tot hebben.
Sinds 2008 is er wel een daling in de tewerkstelling, deels
te verklaren van de uitbreiding van de EU à buitenlanders
komen werken in ons land in de bouw.
8 Architectuur, Management, Markt en Economie
De bouw is goed voor 6,3% van het BBP in Vlaanderen, maar 4,7% in België. à In vlaanderen is de
bouw belangrijker.
Binnen de sector is het residentiële luik dominant. De huizenmarkt is bij ons zeer belangrijk.
Heel veel bouwbedrijven zijn vennootschappen zonder personeel. Dat heeft negatieve gevolgen voor
professionalisme en het sociaal statuut: de eenmanszaken zijn vaak bv loodgieter, klusjesmannen die
een hele dag werken en hun boekhouding te wensen over laten.
1.2 De (professionele) bouwheren
Binnen de bouwheren maken we een onderscheid van professionele en niet-professionele:
• Professionele bouwheer: operationele activiteiten draaien rond opdrachtgevers, ze bouwen
regelmatig. à Een persoon of organisatie die regelmatig en beroepsmatig bouwprojecten
opzet, coördineert en laat uitvoeren. Bijvoorbeeld: projectontwikkelaars,
vastgoedinvesteerders en overheden. Ze bevatten de nodige kennis.
• Niet-professionele bouwheer: Een particulier (natuurlijk persoon) die eenmalig of sporadisch
een bouwwerk laat uitvoeren voor privédoeleinden, zoals het bouwen van een eigen woning.
Ze hebben geen of weinig kennis dus de bouw kost meer tijd.
Ontwikkelaars
Ze spelen in op opportuniteiten op de vastgoedmarkt, veelal door het ontdekken of vrijkomen van
een perceel. Ze initiëren een project met de bedoeling om op een korte tijd return te halen (à snelle
verkoop van een project).
1
, Management: college 8
Investeerders
Ze financieren opportuniteiten op de vastgoedmarkt, zowel op eigen initiatief als op initiatief van
externe ontwikkelaars. Ze financieren een project met de bedoeling om op een korte tijd return te
halen (à kopen en verhuren aan eindgebruikers voor lange(re) termijn. Ze werken vaak samen met
ontwikkelaars, deze combinatie noemt men dan een vastgoedfonds.
Overheden
De overheden bouwen regelmatig maar uitsluitend voor zichzelf, dit gaat over alle publieke
infrastructuur. Traditioneel gezien financieren ze hun eigen projecten, maar nieuwe
samenwerkingsformules met investeerders en ontwikkelaars bieden meer mogelijkheden (PPS-
formule).
1.3 Studiebureaus
De studiebureaus bedenken het gebouw dat de bouwheren hun noden vervult. Het is een
intellectuele oefening. Hun verdienmodel is meestal afhankelijk van de uiteindelijke aannemingssom
uitgedrukt in procent.
Er is een tegenstrijdig belang: hoe scherper men rekent hoe goedkoper de aannemingssom zal zijn.
Hoe nauwkeuriger je berekent hoeveel beton ofzo je nodig hebt, hoe minder kostprijs dus hoe
minder je wordt vergoed.
Architect
De voornaamste onder de studiebureaus is de architect. De architect is het enige studiebureau dat
expliciet de output van alle andere studiebureaus moet synthetiseren in een ontwerp àvraagt
managementskills en technische kennis. Het speelveld van het vrij ontwerpen is dus zeer beperkt.
De ingenieur stabiliteit
à Naast de architect het meest invloedrijke studiebureau in de bouw. De stabiliteit van een gebouw
is fundamenteel. De interactie met de aannemer in het ‘optimaliseren’ van een stabiliteitsstudie
vormt een belangrijke vorm van besparingen. De interactie ingenieur stabiliteit, architect en
aannemer is intens tijdens de werffase.
De ingenieur speciale technieken
De ingenieur speciale technieken vormt de derde belangrijke speler binnen studiebureaus. Het
belang is afhankelijk van de bestemming, maar de hoge comforteisen en duurzaamheidseisen van
vandaag vergroten het belang van deze speler. Vooral in de zorgsector en industriële sector is de
ingenieur speciale technieken een invloedrijke speler.
De EPB-verslaggever
De EPB verslaggever is dankzij de EPB-wetgeving een zeer belangrijke speler geworden. De
ontwerpmogelijkheden in de residentiële sector worden sterk door hun invloed bepaald. Ook voor
bouwknopen zijn zij een onmisbare partner. De EPB-verslaggever is relatief goedkoop (% bouwkost),
maar bepaalt veel. Ook hier is de interactie met de architect en aannemer van groot belang om
optimalisatie van het ontwerp te verkrijgen.
Diversen
Naast de besproken spelers zijn er nog een grote reeks aan andere studiebureaus: Infrastructuur,
brandveiligheid, veiligheidscoördinatie, sloop, akoestiek, integrale toegankelijkheid,
landschapsontwerp, … die steeds op maat van het ontwerp worden ingeschakeld. Er moet voldoende
toegevoegde waarde zijn.
2
1. De bouwsector en haar spelers
1.1 Wat is de bouwsector?
De bouwsector bestaat uit verschillende deelsectoren:
• (professionele) bouwheren: ontwikkelaars, sociale bouwmaatschappijen
• Studiebureaus: architecten, urbanisten, ingenieurs, adviseurs (brand, EPB, veiligheid)
• Aannemers: algemene aannemers, onderaannemers
• Fabrikanten: bouwproducten, software, machines, technische toestellen, …
• Leveranciers: grondstoffen
Een gebouw heeft dus ook een hele lange productieketen met veel tussenstappen en veel spelers. De
bouwsector is geen uithoek van de economie en gaat door een heel groot deel van de economie.
De bouwsector is een secundaire markt: het is een afgeleide van de reële economie en is afhankelijk
van de rest van de economie. Bouwen is een investering en zal de mens dus niet doen als er geen
geld is. Wanneer de economie draait is er nood aan nieuwe infrastructuur (kantoren, hallen etc.) en
heeft de overheid geld om te investeren in vernieuwing van het patrimonium.
De sector in economische cijfers
Omdat ‘de bouw’ zo breed is wordt de bouwnijverheid in economische gegevens vaak gereduceerd
tot aannemers. Dit is dus een smalle definitie, maar ondanks de smalle definitie zijn cijfers hierover
interessant:
BELANG VAN DE BOUWSECTOR
Belang
De bouw is een grote tewerksteller: ca 200.000
werknemers en 50.000 zelfstandigen. Een groot deel
hiervan zijn arbeiders (laaggeschoolden). è belangrijk
deel van de economie want is 1 van de weinige sectoren
waar laaggeschoolden nog makkelijk toegang tot hebben.
Sinds 2008 is er wel een daling in de tewerkstelling, deels
te verklaren van de uitbreiding van de EU à buitenlanders
komen werken in ons land in de bouw.
8 Architectuur, Management, Markt en Economie
De bouw is goed voor 6,3% van het BBP in Vlaanderen, maar 4,7% in België. à In vlaanderen is de
bouw belangrijker.
Binnen de sector is het residentiële luik dominant. De huizenmarkt is bij ons zeer belangrijk.
Heel veel bouwbedrijven zijn vennootschappen zonder personeel. Dat heeft negatieve gevolgen voor
professionalisme en het sociaal statuut: de eenmanszaken zijn vaak bv loodgieter, klusjesmannen die
een hele dag werken en hun boekhouding te wensen over laten.
1.2 De (professionele) bouwheren
Binnen de bouwheren maken we een onderscheid van professionele en niet-professionele:
• Professionele bouwheer: operationele activiteiten draaien rond opdrachtgevers, ze bouwen
regelmatig. à Een persoon of organisatie die regelmatig en beroepsmatig bouwprojecten
opzet, coördineert en laat uitvoeren. Bijvoorbeeld: projectontwikkelaars,
vastgoedinvesteerders en overheden. Ze bevatten de nodige kennis.
• Niet-professionele bouwheer: Een particulier (natuurlijk persoon) die eenmalig of sporadisch
een bouwwerk laat uitvoeren voor privédoeleinden, zoals het bouwen van een eigen woning.
Ze hebben geen of weinig kennis dus de bouw kost meer tijd.
Ontwikkelaars
Ze spelen in op opportuniteiten op de vastgoedmarkt, veelal door het ontdekken of vrijkomen van
een perceel. Ze initiëren een project met de bedoeling om op een korte tijd return te halen (à snelle
verkoop van een project).
1
, Management: college 8
Investeerders
Ze financieren opportuniteiten op de vastgoedmarkt, zowel op eigen initiatief als op initiatief van
externe ontwikkelaars. Ze financieren een project met de bedoeling om op een korte tijd return te
halen (à kopen en verhuren aan eindgebruikers voor lange(re) termijn. Ze werken vaak samen met
ontwikkelaars, deze combinatie noemt men dan een vastgoedfonds.
Overheden
De overheden bouwen regelmatig maar uitsluitend voor zichzelf, dit gaat over alle publieke
infrastructuur. Traditioneel gezien financieren ze hun eigen projecten, maar nieuwe
samenwerkingsformules met investeerders en ontwikkelaars bieden meer mogelijkheden (PPS-
formule).
1.3 Studiebureaus
De studiebureaus bedenken het gebouw dat de bouwheren hun noden vervult. Het is een
intellectuele oefening. Hun verdienmodel is meestal afhankelijk van de uiteindelijke aannemingssom
uitgedrukt in procent.
Er is een tegenstrijdig belang: hoe scherper men rekent hoe goedkoper de aannemingssom zal zijn.
Hoe nauwkeuriger je berekent hoeveel beton ofzo je nodig hebt, hoe minder kostprijs dus hoe
minder je wordt vergoed.
Architect
De voornaamste onder de studiebureaus is de architect. De architect is het enige studiebureau dat
expliciet de output van alle andere studiebureaus moet synthetiseren in een ontwerp àvraagt
managementskills en technische kennis. Het speelveld van het vrij ontwerpen is dus zeer beperkt.
De ingenieur stabiliteit
à Naast de architect het meest invloedrijke studiebureau in de bouw. De stabiliteit van een gebouw
is fundamenteel. De interactie met de aannemer in het ‘optimaliseren’ van een stabiliteitsstudie
vormt een belangrijke vorm van besparingen. De interactie ingenieur stabiliteit, architect en
aannemer is intens tijdens de werffase.
De ingenieur speciale technieken
De ingenieur speciale technieken vormt de derde belangrijke speler binnen studiebureaus. Het
belang is afhankelijk van de bestemming, maar de hoge comforteisen en duurzaamheidseisen van
vandaag vergroten het belang van deze speler. Vooral in de zorgsector en industriële sector is de
ingenieur speciale technieken een invloedrijke speler.
De EPB-verslaggever
De EPB verslaggever is dankzij de EPB-wetgeving een zeer belangrijke speler geworden. De
ontwerpmogelijkheden in de residentiële sector worden sterk door hun invloed bepaald. Ook voor
bouwknopen zijn zij een onmisbare partner. De EPB-verslaggever is relatief goedkoop (% bouwkost),
maar bepaalt veel. Ook hier is de interactie met de architect en aannemer van groot belang om
optimalisatie van het ontwerp te verkrijgen.
Diversen
Naast de besproken spelers zijn er nog een grote reeks aan andere studiebureaus: Infrastructuur,
brandveiligheid, veiligheidscoördinatie, sloop, akoestiek, integrale toegankelijkheid,
landschapsontwerp, … die steeds op maat van het ontwerp worden ingeschakeld. Er moet voldoende
toegevoegde waarde zijn.
2
