College 6; huurrecht; huur woonruimte II

Werkgroep 6: huur van woonruimte II

Einde huur woonruimte (= duurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd)

• Wederzijds goedvinden op ieder moment.
• Ontbinding (met bijbehorende grond, doorgaans tekortkoming)
• ‘Opzegging’ > eenzijdige beëindiging. Het algemene art. 7:228 lid 2 zegt dat een
huurcontract voor onbepaalde tijd inderdaad door opzegging kan worden beëindigd.
Een opzegging door een huurder bij woonruimte wel leidt tot een beëindiging van de
huur, maar een opzegging door de verhuurder bij woonruimte in beginsel niet.
• Overlijden huurder (7:268 lid 6 BW) > maar medebewoners kunnen huur eventueel
voortzetten.
• Van rechtswege (7:271 lid 1 tweede zin BW) > bij een huurovereenkomst van
bepaalde tijd. Dit is slechts aan de orde bij de huur van woonruimte vanaf 1 juli 2016.

‘Kern’ huurbescherming

• Opzegging door verhuurder doet huurovereenkomst niet eindigen (7:272 lid 1 BW).
• Verhuurder moet in opzegging grond vermelden (7:271 lid 4 BW). Zie art. 7:274 BW
• Nadat de verhuurder heeft opgezegd kan de huur uitsluitend op in 7:274 lid 1 BW
vermelde grond door rechter worden beëindigd.
• Art. 7:228 BW blijft dus buiten toepassing indien het gaat om de huur van
woonruimte.

Ontbinding

• Art. 6:265 lid 1 BW: ontbinding bij iedere tekortkoming, tenzij (…).
• Art. 7:231 lid 1 BW: bij huur van woonruimte uitsluitend ontbinding door rechter (bij
tkt huurder). Een ontbinding buiten rechte is dus niet mogelijk.
• Art. 7:280 BW: rechter kan huurder nog maand geven om alsnog na te komen
(‘terme de grâce’). Dit moet nog wel mogelijk zijn, een betalingsachterstand kan nog
na worden gekomen, maar het veroorzaken van geluidsoverlast kan niet meer na
worden gekomen.

Eigen Haard/Huurder

• Eigen Haard verhuurt woning aan Huurder.
• Tekortkoming: Huurder bood gedurende 7 maanden onderdak aan gezin zonder
toestemming van EH (= in strijd met huurvoorwaarden). Hij was zelf wel in de woning
blijven wonen.

, • EH vordert in kort geding ontruiming (vooruitlopend op ontbinding wegens
tekortkoming).

Prejudiciële vragen

Vragen voorzieningenrechter ex art. 392 Rv:
1. Moet art. 6:265 lid 1 BW letterlijk worden uitgelegd (in die zin dat iedere
tekortkoming tot ontbinding leidt, tenzij …)?
2. Moeten bij de huur van woonruimte bijzondere eisen aan ontbinding worden
gesteld?

Antwoorden Hoge Raad

• Onjuist is de opvatting dat de ‘tenzij-bepaling’ slechts bij uitzondering kan worden
toegepast (3.5).
Bij de beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden
relevant zijn (3.8.2). Er wordt dus een volledige belangenafweging gemaakt
(belangen van de verhuurder, huurder en de tekortkoming). Op grond van de
belangenafweging moet de rechter bepalen of ontbinding moet plaatsvinden. Alleen
een tekortkoming die voldoende ernstig is, kan tot ontbinding leiden.
• De volledige belangenafweging kan pas aan de orde komen nadat de huurder in het
kader van de tenzij formule gesteld en bewezen heeft dat hier sprake is van een
tekortkoming van onvoldoende gewicht.
• De schuldenaar (huurder) moet stellen (en zo nodig bewijzen) dat ontbinding niet
gerechtvaardigd is (3.6).
• Er bestaat (dus) geen behoefte aan bijzondere regels t.a.v. ontbinding bij de huur van
woonruimte.
• De feitenrechter beoordeelt of de tekortkoming v/d huurder voldoende ernstig voor
ontbinding is (3.9).
• Dit geldt ook voor verstekzaken (daar vindt dus ook een belangenafweging plaats).
Dit i.v.m. de verplichte rechterlijke tussenkomst ex 7:231 lid 1. De rechter moet dan
dus ambtshalve tot een belangenafweging overgaan. Dit lijkt op gespannen voet te
staan met het tweede punt hier genoemd.

Huur voor bepaalde tijd

• In het algemeen geldt:
* Geen tussentijdse opzegging mogelijk, tenzij beding (het is nadrukkelijk
afgesproken). (N.b.: ontbinding wel mogelijk)
* Einde van rechtswege na verstrijken bepaalde tijd (7:228 lid 1 BW).
• Bij huur woonruimte geldt echter art. 7:271 lid 1 BW.