ALGEMEEN HUURRECHT
= gemeen huurrecht (letterlijke vertaling van le droit commun, prof gebruikt deze term niet graag.
ALGEMENE BEGRIPPEN. ESSENTIËLE BESTANDDELEN
1) Definitie van huur
▪ Art. 1709 Oud Oud BW: “De huur van goederen is een contract waarbij de ene partij, de
verhuurder, zich ertoe verbindt om de andere, de huurder, gedurende een zekere tijd het
genot te verschaffen van een zaak, tegen betaling van een bepaalde prijs”.
▪ Huurder krijgt genot van zaken die hij niet kan of wil kopen.
▪ Verhuurder laat kapitaal renderen. Dat is een manier vr de verhuurder om er dus geld aan te
verdienen.
2) Essentiële bestanddelen: vorderingsrecht en prijs
Huurovk omvat twee essentiële bestanddelen. Voor de huurder het recht van het genot vangehuurde
zaak en voor verhuurder het recht op de huurprijs.
▪ Essentieel voor elke huur zijn het recht op genot van de gehuurde zaak voor de huurder, en
het recht op huurprijs voor de verhuurder.
o Huur schept enkel vorderingsrecht, geen zakelijk recht (die zijn limitatief opgesomd in
de wet). Dat is een misverstand dat veel voorkomt, prof begrijpt niet wrm. Koop heeft
eigendomsrecht tot vwp wat wel een zakelijk recht is, maar bij huur is dat niet zo,
zakelijke rechten zijn limitatief opgesomd in de wet (art. 3.3 BW).
o En tegenover derden is de huurder een gewone (chirografaire) schuldeiser. Zijn recht
geldt enkel t.a.v. medecontractant, niet tegenover iedereen (erga omnes) zoals bij
zakelijke rechten! De algemene tegenwerpbaarheid of derdenwerking van een zakelijk
recht geldt t.a.v. iedereen, dit geldt helemaal niet voor huur. Precies omdat het maar
een vorderingsrecht is.
o Dat is dus een fundamenteel verschil met recht van gebruik en recht van bewoning,
dat zijn zakelijke rechten maar die zijn onvervreemdbaar (art. 3.138 BW). En die gaan
dus teniet bij dood van titularis.
▪ Art. 1742 Oud BW: huurcontract eindigt niet bij het overlijden van huurder of verhuurder.
o Tenzij het contract specifiek persoonsgebonden (intuitu personae) is aangegaan, of
het gaat om een levenslange huur of indien er een specifieke wettelijke uitzondering
1
, bestaat (woninghuur: huur gaat teniet door de dood van de huurder, tenzij de
nabestaanden een optie uitoefenen: art. 42, §2 Vlaams Woninghuurdecreet).
o Ook het faillissement of het onbekwaam worden van de contractanten maken
evenmin einde aan het contract.
Van deze regels kan contractueel worden afgeweken.
Precies omdat huur niet persoonsgebonden is, kan de huurder zijn rechten afstaan aan een derde
(huuroverdracht) (het is een vorderingsrecht die je overdraagt) en kan hij zelf verder verhuren
(onderhuur). (art. 1717 Oud BW). => dat zijn essentieel gevolgen van het feit dat het gaat om een
vorderingsrecht.
3) Algemene kenmerken
▪ Huur is een contract onder bezwarende titel. Huurder betaalt de waarde van het gebruik en
krijgt genot van andermans zaak.
o Kosteloze huur bestaat niet: dan is er eerder bruiklening.
▪ Huur is een wederkerig contract. Partijen verbinden zich over en weer jegens elkaar (art. 5.6
BW). Dus beide partijen gaan tgo elkaar onderling onafhankelijk verbintenissen aan.
▪ Huur is een contract met opeenvolgende prestaties. Bij een huurcontract is de uitvoering over
een zekere tijdsduur gespreid.
▪ Huur is een tijdelijk contract. Max. 99 jaar op straf van absolute nietigheid.
4) Toepasselijk recht
▪ Huurrecht is een gefragmenteerde materie, verspreid over nationale wetgeving (algemeen
huurrecht) en decretale regelgeving (woninghuur, handelshuur is op komst).
▪ Hieronder volgt een overzicht van de hoofdpunten. Na de 6de SHV is huur een gewestelijk
materie geworden, zodat wijzigingen nog nakend zijn.
a) ALGEMEEN HUURRECHT IN HET OBW
▪ Huurregels in Oud BW gaan over de huur van onroerende goederen, bv. huishuur, huur van
appartementen en garages enz. (art. 1709– 1762bis Oud BW). Ze zijn, op enkele
uitzonderingen na, van suppletief of aanvullend recht, zodat de partijen ervan mogen afwijken
(niet dwingend). Enkele uitzonderingen (bv. art. 1762bis Oud BW). Zij gelden ook voor
roerende goederen, zolang ze niet in strijd zijn met het voorwerp.
2
, ▪ Deze regels gelden (samen met regels algemeen verbintenissenrecht) voor alle
huurcontracten voor onroerende goederen, zelfs wanneer sommige daarvan aan bijzondere
wetgeving onderworpen zijn (tenzij die afwijkt, uiteraard).
▪ De wetgever heeft bepaalde (zeer ruime) categorieën van huurders een op maat gesneden
bescherming geboden. Deze later ingelaste bijzondere wetten zijn doorgaans van dwingend
recht (met de bedoeling om vr bepaalde huurders een op maat bescherming aan te bieden).
De voornaamste worden hieronder opgesomd en enkele ervan worden in afzonderlijke delen
behandeld.
b) WONINGHUUR
▪ Huur van woning, die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient, is thans geregeld in regionale
wetgeving (Vlaams Woninghuurdecreet 2019, Waals Décret bail d’habitation 2018, Brusselse
Ordonnantie Huisvestingscode (versie 2017). Vlaams woninghuurdecreet betrekking heeft op
huur van hoofdverblijfplaats maar ook huur van een studentenverblijf, wat eigenlijk niet echt
een woning is want student gaat dat niet als hoofdverblijfplaats kiezen (zie later), je moet
uitkijken. In het. Waalse decreet is ‘habitation’ niet hoofdverblijfplaats maar enkel ‘woning’.
Waals decreet is stuk ruimer dan Vlaamse decreet. Hetzelfde geldt vr Brusselse ordonnanties.
▪ Wij gaan enkel de Vlaamse Woninghuurdecreet behandelen. De decreten zijn overigens in
grote mate gesteund op de vroegere federale Woninghuurwet.
▪ Voordien werd diezelfde materie federaal geregeld in federale Woninghuurwet 20 februari
1991.3 Opnieuw een opmerkelijk verschil: deze wet geldt nog in Vlaanderen voor alle
contracten gesloten vóór inwerkingtreding Vlaamse regeling! In Wallonië en in Brussel heeft
men heel resoluut ervr gekozen om alles ineens te onderwerpen aan de nieuwe regelgeving.
Of daar ooit problemen van komen zullen we nog wel zien. Maar dus op het ogenblik hebben
we vr BE niet minder dan 4 geldende huurwetgevingen, alleen maar als we het hebben over
een huur van een hoofdverblijfplaats, want die zit in al die regionale regelingen in (vlaamse
waalse en brusselse), en dan als uitdovend regime de federale woninghuurwet in Vlaanderen.
Het is natuurlijk niet zo dat het inhoudelijk slechter is geworden, het zou er verdorie nog aan
mankeren. In het Vlaamse decreet zijn verbeteringen aangebracht t.a.v. de federale Woninghuurwet.
Maar het punt is dat die ook op federaal vlak gemakkelijk hadden kunnen worden aangebracht en het
is nu niet dat men dat helemaal niet wist of helemaal niet kende. Het waren problemen die al wel enige
tijd gekend waren en in sommige gevallen moeilijk op te lossen zijn.
3
, c) HANDELSHUUR
▪ Bij Wet 30 april 1951 (heel oud) werd een regeling ingevoerd “betreffende handelshuur in het
bijzonder”.4 Met deze wet werd een verregaande bescherming in het leven geroepen voor de
huur van OG die in hoofdzaak worden gebruikt voor het uitoefenen van kleinhandel of bedrijf
van ambachtsman die in direct contact staat met publiek.
▪ Zeer complexe regeling.
▪ Komend recht: wordt ook geregionaliseerd.
d) PACHT
▪ Een nog grotere bescherming geniet de huurder (pachter) van een landeigendom, dat gebruikt
wordt voor het landbouwdbedrijf, krachtens de wet van 4 november 1969, waarbij de regels
“betreffende de pacht in het bijzonder” intergraak werden vervangen.
▪ Dus Wet 4 november 1969, met verregaande bescherming voor huurder van gronden bestemd
voor exploitatie landbouwbedrijf.→ pacht wordt niet behandeld, niet kennen.
e) VEEPACHT
▪ Art. 1800–1831 Oud BW, komt (in beste geval) nog zeer weinig voor. Winst wordt gedeeld
tussen eigenaar en huurder, die de dieren bewaakt, voedt en verzorgt. Eerder een
vennootschapscontract. → w niet behandeld, niet kennen.
f) SOCIALE HUUR
▪ Er bestaan bijzondere regionale reglementeringen over op regionaal vlak.
5) Duur van de huurovereenkomst
a) Vorderingsrecht met een zekere duur
▪ Waarover gaat het bij die essentiële kenmerken?
o Er wordt een persoonlijke vorderingsrecht gecreëerd dat gedurende een zekere tijd
bestaat.
o Dus net het omgekeerde van koop: bij koo=p is het in principe een ogenblikkelijk
contract. Huur: impliceert per definitie dat genotsrecht van de huurder gedurende een
zekere tijd bestaat. Dat kan bv. 5 minuten zijn, bv. bepaald RG voor een kwartiertje
huren; bij RG bv. auto’s: een uur, dag, maand enz. Er is een theorethische max duur
van 99 j vr OG . De huurprijs loopt evenredig op met de duur van de huur.
▪ De ontbinding van een huurovk werkt enkel voor de toekomst vanaf nu (ex nunc), omdat het
per definitie zo is, omdat de prestaties in het verleden toch niet kunnen worden teruggegeven.
4
= gemeen huurrecht (letterlijke vertaling van le droit commun, prof gebruikt deze term niet graag.
ALGEMENE BEGRIPPEN. ESSENTIËLE BESTANDDELEN
1) Definitie van huur
▪ Art. 1709 Oud Oud BW: “De huur van goederen is een contract waarbij de ene partij, de
verhuurder, zich ertoe verbindt om de andere, de huurder, gedurende een zekere tijd het
genot te verschaffen van een zaak, tegen betaling van een bepaalde prijs”.
▪ Huurder krijgt genot van zaken die hij niet kan of wil kopen.
▪ Verhuurder laat kapitaal renderen. Dat is een manier vr de verhuurder om er dus geld aan te
verdienen.
2) Essentiële bestanddelen: vorderingsrecht en prijs
Huurovk omvat twee essentiële bestanddelen. Voor de huurder het recht van het genot vangehuurde
zaak en voor verhuurder het recht op de huurprijs.
▪ Essentieel voor elke huur zijn het recht op genot van de gehuurde zaak voor de huurder, en
het recht op huurprijs voor de verhuurder.
o Huur schept enkel vorderingsrecht, geen zakelijk recht (die zijn limitatief opgesomd in
de wet). Dat is een misverstand dat veel voorkomt, prof begrijpt niet wrm. Koop heeft
eigendomsrecht tot vwp wat wel een zakelijk recht is, maar bij huur is dat niet zo,
zakelijke rechten zijn limitatief opgesomd in de wet (art. 3.3 BW).
o En tegenover derden is de huurder een gewone (chirografaire) schuldeiser. Zijn recht
geldt enkel t.a.v. medecontractant, niet tegenover iedereen (erga omnes) zoals bij
zakelijke rechten! De algemene tegenwerpbaarheid of derdenwerking van een zakelijk
recht geldt t.a.v. iedereen, dit geldt helemaal niet voor huur. Precies omdat het maar
een vorderingsrecht is.
o Dat is dus een fundamenteel verschil met recht van gebruik en recht van bewoning,
dat zijn zakelijke rechten maar die zijn onvervreemdbaar (art. 3.138 BW). En die gaan
dus teniet bij dood van titularis.
▪ Art. 1742 Oud BW: huurcontract eindigt niet bij het overlijden van huurder of verhuurder.
o Tenzij het contract specifiek persoonsgebonden (intuitu personae) is aangegaan, of
het gaat om een levenslange huur of indien er een specifieke wettelijke uitzondering
1
, bestaat (woninghuur: huur gaat teniet door de dood van de huurder, tenzij de
nabestaanden een optie uitoefenen: art. 42, §2 Vlaams Woninghuurdecreet).
o Ook het faillissement of het onbekwaam worden van de contractanten maken
evenmin einde aan het contract.
Van deze regels kan contractueel worden afgeweken.
Precies omdat huur niet persoonsgebonden is, kan de huurder zijn rechten afstaan aan een derde
(huuroverdracht) (het is een vorderingsrecht die je overdraagt) en kan hij zelf verder verhuren
(onderhuur). (art. 1717 Oud BW). => dat zijn essentieel gevolgen van het feit dat het gaat om een
vorderingsrecht.
3) Algemene kenmerken
▪ Huur is een contract onder bezwarende titel. Huurder betaalt de waarde van het gebruik en
krijgt genot van andermans zaak.
o Kosteloze huur bestaat niet: dan is er eerder bruiklening.
▪ Huur is een wederkerig contract. Partijen verbinden zich over en weer jegens elkaar (art. 5.6
BW). Dus beide partijen gaan tgo elkaar onderling onafhankelijk verbintenissen aan.
▪ Huur is een contract met opeenvolgende prestaties. Bij een huurcontract is de uitvoering over
een zekere tijdsduur gespreid.
▪ Huur is een tijdelijk contract. Max. 99 jaar op straf van absolute nietigheid.
4) Toepasselijk recht
▪ Huurrecht is een gefragmenteerde materie, verspreid over nationale wetgeving (algemeen
huurrecht) en decretale regelgeving (woninghuur, handelshuur is op komst).
▪ Hieronder volgt een overzicht van de hoofdpunten. Na de 6de SHV is huur een gewestelijk
materie geworden, zodat wijzigingen nog nakend zijn.
a) ALGEMEEN HUURRECHT IN HET OBW
▪ Huurregels in Oud BW gaan over de huur van onroerende goederen, bv. huishuur, huur van
appartementen en garages enz. (art. 1709– 1762bis Oud BW). Ze zijn, op enkele
uitzonderingen na, van suppletief of aanvullend recht, zodat de partijen ervan mogen afwijken
(niet dwingend). Enkele uitzonderingen (bv. art. 1762bis Oud BW). Zij gelden ook voor
roerende goederen, zolang ze niet in strijd zijn met het voorwerp.
2
, ▪ Deze regels gelden (samen met regels algemeen verbintenissenrecht) voor alle
huurcontracten voor onroerende goederen, zelfs wanneer sommige daarvan aan bijzondere
wetgeving onderworpen zijn (tenzij die afwijkt, uiteraard).
▪ De wetgever heeft bepaalde (zeer ruime) categorieën van huurders een op maat gesneden
bescherming geboden. Deze later ingelaste bijzondere wetten zijn doorgaans van dwingend
recht (met de bedoeling om vr bepaalde huurders een op maat bescherming aan te bieden).
De voornaamste worden hieronder opgesomd en enkele ervan worden in afzonderlijke delen
behandeld.
b) WONINGHUUR
▪ Huur van woning, die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient, is thans geregeld in regionale
wetgeving (Vlaams Woninghuurdecreet 2019, Waals Décret bail d’habitation 2018, Brusselse
Ordonnantie Huisvestingscode (versie 2017). Vlaams woninghuurdecreet betrekking heeft op
huur van hoofdverblijfplaats maar ook huur van een studentenverblijf, wat eigenlijk niet echt
een woning is want student gaat dat niet als hoofdverblijfplaats kiezen (zie later), je moet
uitkijken. In het. Waalse decreet is ‘habitation’ niet hoofdverblijfplaats maar enkel ‘woning’.
Waals decreet is stuk ruimer dan Vlaamse decreet. Hetzelfde geldt vr Brusselse ordonnanties.
▪ Wij gaan enkel de Vlaamse Woninghuurdecreet behandelen. De decreten zijn overigens in
grote mate gesteund op de vroegere federale Woninghuurwet.
▪ Voordien werd diezelfde materie federaal geregeld in federale Woninghuurwet 20 februari
1991.3 Opnieuw een opmerkelijk verschil: deze wet geldt nog in Vlaanderen voor alle
contracten gesloten vóór inwerkingtreding Vlaamse regeling! In Wallonië en in Brussel heeft
men heel resoluut ervr gekozen om alles ineens te onderwerpen aan de nieuwe regelgeving.
Of daar ooit problemen van komen zullen we nog wel zien. Maar dus op het ogenblik hebben
we vr BE niet minder dan 4 geldende huurwetgevingen, alleen maar als we het hebben over
een huur van een hoofdverblijfplaats, want die zit in al die regionale regelingen in (vlaamse
waalse en brusselse), en dan als uitdovend regime de federale woninghuurwet in Vlaanderen.
Het is natuurlijk niet zo dat het inhoudelijk slechter is geworden, het zou er verdorie nog aan
mankeren. In het Vlaamse decreet zijn verbeteringen aangebracht t.a.v. de federale Woninghuurwet.
Maar het punt is dat die ook op federaal vlak gemakkelijk hadden kunnen worden aangebracht en het
is nu niet dat men dat helemaal niet wist of helemaal niet kende. Het waren problemen die al wel enige
tijd gekend waren en in sommige gevallen moeilijk op te lossen zijn.
3
, c) HANDELSHUUR
▪ Bij Wet 30 april 1951 (heel oud) werd een regeling ingevoerd “betreffende handelshuur in het
bijzonder”.4 Met deze wet werd een verregaande bescherming in het leven geroepen voor de
huur van OG die in hoofdzaak worden gebruikt voor het uitoefenen van kleinhandel of bedrijf
van ambachtsman die in direct contact staat met publiek.
▪ Zeer complexe regeling.
▪ Komend recht: wordt ook geregionaliseerd.
d) PACHT
▪ Een nog grotere bescherming geniet de huurder (pachter) van een landeigendom, dat gebruikt
wordt voor het landbouwdbedrijf, krachtens de wet van 4 november 1969, waarbij de regels
“betreffende de pacht in het bijzonder” intergraak werden vervangen.
▪ Dus Wet 4 november 1969, met verregaande bescherming voor huurder van gronden bestemd
voor exploitatie landbouwbedrijf.→ pacht wordt niet behandeld, niet kennen.
e) VEEPACHT
▪ Art. 1800–1831 Oud BW, komt (in beste geval) nog zeer weinig voor. Winst wordt gedeeld
tussen eigenaar en huurder, die de dieren bewaakt, voedt en verzorgt. Eerder een
vennootschapscontract. → w niet behandeld, niet kennen.
f) SOCIALE HUUR
▪ Er bestaan bijzondere regionale reglementeringen over op regionaal vlak.
5) Duur van de huurovereenkomst
a) Vorderingsrecht met een zekere duur
▪ Waarover gaat het bij die essentiële kenmerken?
o Er wordt een persoonlijke vorderingsrecht gecreëerd dat gedurende een zekere tijd
bestaat.
o Dus net het omgekeerde van koop: bij koo=p is het in principe een ogenblikkelijk
contract. Huur: impliceert per definitie dat genotsrecht van de huurder gedurende een
zekere tijd bestaat. Dat kan bv. 5 minuten zijn, bv. bepaald RG voor een kwartiertje
huren; bij RG bv. auto’s: een uur, dag, maand enz. Er is een theorethische max duur
van 99 j vr OG . De huurprijs loopt evenredig op met de duur van de huur.
▪ De ontbinding van een huurovk werkt enkel voor de toekomst vanaf nu (ex nunc), omdat het
per definitie zo is, omdat de prestaties in het verleden toch niet kunnen worden teruggegeven.
4
