Werkgroep 2A
Vraag 1 Ministerieplicht
Notaris Zondervan passeert op 1 maart 2014 twee akten van levering waarbij hetzelfde
huis van eigenaar wisselt. Bij de eerste akte levert A aan het huis aan B en bij de
tweede akte levert B het huis aan C. In de eerste akte van levering is opgenomen dat
het huis achterstallig onderhoud kent, hetgeen door de koper B wordt aanvaard. B
neemt ook alle risico en kosten in verband met de achterstalligheden voor zijn
rekening en vrijwaart A voor aansprakelijkheid voor die kosten. Geen van die
bepalingen zijn opgenomen in de tweede akte van levering. Kon de notaris zonder
meer zijn medewerking verlenen aan het passeren van de tweede akte? Welke vragen
dient de notaris zich te stellen?
Bij eerste akte had notaris moeten vragen waarom achterstalligheden voor zijn rekening
komen. En vragen waarom c niet op de hoogte wordt gebracht van alle feiten.
Ouderdomsclausule: geen verantwoordelijkheid wegens schade/gebreken wegens
ouderdom huis.
Stel B is een handige klusser, vraag of het huis op orde wordt gesteld. Als koper ga je niet
klussen tot je eigenaar bent. Want het is nog het risico van de verkoper.
Je moet vragen of een afdoende verklaring is voor het weglaten van de clausule die tussen
A en B wel in de akte stond. Het is mogelijk dat die er wel is.
Rechtbank Utrecht. Zorg en informatieplicht gaat in het algemeen niet zover dat notaris
aansprakelijk is voor verbintenisrechtelijke afspraken die partijen eerder met elkaar gemaakt
hebben . Maar notaris moet wel vragen blijven stellen.
Stel C betaald de helft meer dan B. ABC-transacties. Zijn vroeger een groot probleem
geweest. Als notaris moet je niet zomaar genoegen hiermee nemen, je moet vragen om een
verklaring. Als B bijv. veel gerenoveerd heeft, is het wel oké. Je kan vragen om
taxatierapporten. Als notaris moet je goed opletten op criminele klanten, dit moet je op tijd
signaleren. In twijfelgevallen moet je dienst weigeren.
Vraag 2 Ministerieplicht
De heer Vroon heeft al een half jaar geen huur betaald voor een bedrijfspand dat hij
van de heer Bos huurt. Hij weigert huur te betalen omdat de heer Bos een aantal
ernstige gebreken aan het bedrijfspand niet wil verhelpen. De heer Vroon kan er nog
nauwelijks zijn bedrijf voeren. Het dak lekt en hij heeft daarom zelf een deel van de
voorraad in zijn eigen huis moeten opslaan. De heer Bos stapt naar de kantonrechter
om de betaling van de achterstallige huurpenningen af te dwingen en in die procedure
wordt de heer Vroon inderdaad veroordeeld tot betaling van achterstallige
huurpenningen. Het vonnis van de kantonrechter is uitvoerbaar bij voorraad
verklaard. De heer Vroon is witheet en is in hoger beroep gegaan tegen het vonnis van
, de kantonrechter. Intussen geeft de heer Bos notaris Kramer opdracht om het vonnis
van de kantonrechter te executeren door het woonhuis van de heer Vroon in het
openbaar te verkopen. De notaris neem de opdracht aan en begint voorbereidingen te
treffen voor de executie. De executie vindt inderdaad plaats ten overstaan van de
notaris. Na die executie wordt het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep
vernietigd. De heer Vroon dient een klacht in tegen de notaris omdat hij volgens hem
de opdracht niet had mogen aannemen. Er was immers nog niet in hogere instantie
over het vonnis geoordeeld en volgens de heer Vroon was het zo klaar als een klontje
dat hij in het hoger beroep gelijk zou krijgen en dat de heer Bos ongelijk had! Geef uw
oordeel over deze feiten! Krijgt de heer Vroon ook hier gelijk?
Boek paragraaf 4.5.4.
Notaris moet het wel doen. Hij is momenteel bb, er is een geldige titel en levering. Geen
gegronde reden voor dienstweigering. Er is een executoriale titel.
Pijnpunt: voor overdracht titel, levering en bb nodig. Stel in bodemprocedure andere
uitspraak, dan valt de titel weg, ex nunc. Bij vernietiging denken we meestal terugwerkende
kracht, maar hier dus niet.
Het is niet aan de notaris om het oordeel van de rechter in twijfel trekken, dus je moet het
gewoon doen.
Eed, p. 55 eer bieden aan de rechterlijke autoriteit.
Wat is het gevolg voor de koper als die het overdraagt aan een ander? A draagt over aan B,
B draagt over aan C. Probleem ex nunc in transactie A-B. Wat betekent dat voor B-C?
Derdenbescherming, 3:88 BW bij registergoederen. Bij hypotheek 3:98 jo. 3:88 BW. Niet het
gevolg van onbevoegdheid, dus bij A-B moet titel of levering het probleem zijn. Hier valt de
titel weg door latere uitspraak. Als C beschermt wilt worden dan klopt dat met het gebrek, C
moet wel te goeder trouw zijn.
Titel bij dit soort uitspraken komt ex nunc te vervallen. Wat doet dat met de veilingprijs? Die
wordt lager. B kan misschien geen C vinden die het van hem wilt overnemen.
HR goederenrechtelijk is B eigenaar, maar je moet terugleveren aan A. Op moment dat titel
komt te vervallen. HR 11 feb 1994. Wel goederenrechtelijke werking. B ten onrechte
eigenaar geworden, terugleveren en A moet terugbetalen aan B.
Hof Den Bosch 17 jan 2017: NW. ECLI 2017/116 hof heeft gezegd dat niet de titel komt te
vervallen, maar dat door de bodemprocedure de verkoper onbevoegd is geworden. Geen
3:88 BW voor C. Dit is anders dan gebruikelijk werd geoordeeld. Geen derdenbescherming.
Dan wilt niemand meer van B kopen was de kritiek.
Vraag 3 Ministerieplicht
Barteld Bartels heeft zijn huis verkocht aan tuinder Chris Christiaans. Een paar weken
later blijkt buurman Anton Alberts een veel hogere koopsom over te hebben voor het
Vraag 1 Ministerieplicht
Notaris Zondervan passeert op 1 maart 2014 twee akten van levering waarbij hetzelfde
huis van eigenaar wisselt. Bij de eerste akte levert A aan het huis aan B en bij de
tweede akte levert B het huis aan C. In de eerste akte van levering is opgenomen dat
het huis achterstallig onderhoud kent, hetgeen door de koper B wordt aanvaard. B
neemt ook alle risico en kosten in verband met de achterstalligheden voor zijn
rekening en vrijwaart A voor aansprakelijkheid voor die kosten. Geen van die
bepalingen zijn opgenomen in de tweede akte van levering. Kon de notaris zonder
meer zijn medewerking verlenen aan het passeren van de tweede akte? Welke vragen
dient de notaris zich te stellen?
Bij eerste akte had notaris moeten vragen waarom achterstalligheden voor zijn rekening
komen. En vragen waarom c niet op de hoogte wordt gebracht van alle feiten.
Ouderdomsclausule: geen verantwoordelijkheid wegens schade/gebreken wegens
ouderdom huis.
Stel B is een handige klusser, vraag of het huis op orde wordt gesteld. Als koper ga je niet
klussen tot je eigenaar bent. Want het is nog het risico van de verkoper.
Je moet vragen of een afdoende verklaring is voor het weglaten van de clausule die tussen
A en B wel in de akte stond. Het is mogelijk dat die er wel is.
Rechtbank Utrecht. Zorg en informatieplicht gaat in het algemeen niet zover dat notaris
aansprakelijk is voor verbintenisrechtelijke afspraken die partijen eerder met elkaar gemaakt
hebben . Maar notaris moet wel vragen blijven stellen.
Stel C betaald de helft meer dan B. ABC-transacties. Zijn vroeger een groot probleem
geweest. Als notaris moet je niet zomaar genoegen hiermee nemen, je moet vragen om een
verklaring. Als B bijv. veel gerenoveerd heeft, is het wel oké. Je kan vragen om
taxatierapporten. Als notaris moet je goed opletten op criminele klanten, dit moet je op tijd
signaleren. In twijfelgevallen moet je dienst weigeren.
Vraag 2 Ministerieplicht
De heer Vroon heeft al een half jaar geen huur betaald voor een bedrijfspand dat hij
van de heer Bos huurt. Hij weigert huur te betalen omdat de heer Bos een aantal
ernstige gebreken aan het bedrijfspand niet wil verhelpen. De heer Vroon kan er nog
nauwelijks zijn bedrijf voeren. Het dak lekt en hij heeft daarom zelf een deel van de
voorraad in zijn eigen huis moeten opslaan. De heer Bos stapt naar de kantonrechter
om de betaling van de achterstallige huurpenningen af te dwingen en in die procedure
wordt de heer Vroon inderdaad veroordeeld tot betaling van achterstallige
huurpenningen. Het vonnis van de kantonrechter is uitvoerbaar bij voorraad
verklaard. De heer Vroon is witheet en is in hoger beroep gegaan tegen het vonnis van
, de kantonrechter. Intussen geeft de heer Bos notaris Kramer opdracht om het vonnis
van de kantonrechter te executeren door het woonhuis van de heer Vroon in het
openbaar te verkopen. De notaris neem de opdracht aan en begint voorbereidingen te
treffen voor de executie. De executie vindt inderdaad plaats ten overstaan van de
notaris. Na die executie wordt het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep
vernietigd. De heer Vroon dient een klacht in tegen de notaris omdat hij volgens hem
de opdracht niet had mogen aannemen. Er was immers nog niet in hogere instantie
over het vonnis geoordeeld en volgens de heer Vroon was het zo klaar als een klontje
dat hij in het hoger beroep gelijk zou krijgen en dat de heer Bos ongelijk had! Geef uw
oordeel over deze feiten! Krijgt de heer Vroon ook hier gelijk?
Boek paragraaf 4.5.4.
Notaris moet het wel doen. Hij is momenteel bb, er is een geldige titel en levering. Geen
gegronde reden voor dienstweigering. Er is een executoriale titel.
Pijnpunt: voor overdracht titel, levering en bb nodig. Stel in bodemprocedure andere
uitspraak, dan valt de titel weg, ex nunc. Bij vernietiging denken we meestal terugwerkende
kracht, maar hier dus niet.
Het is niet aan de notaris om het oordeel van de rechter in twijfel trekken, dus je moet het
gewoon doen.
Eed, p. 55 eer bieden aan de rechterlijke autoriteit.
Wat is het gevolg voor de koper als die het overdraagt aan een ander? A draagt over aan B,
B draagt over aan C. Probleem ex nunc in transactie A-B. Wat betekent dat voor B-C?
Derdenbescherming, 3:88 BW bij registergoederen. Bij hypotheek 3:98 jo. 3:88 BW. Niet het
gevolg van onbevoegdheid, dus bij A-B moet titel of levering het probleem zijn. Hier valt de
titel weg door latere uitspraak. Als C beschermt wilt worden dan klopt dat met het gebrek, C
moet wel te goeder trouw zijn.
Titel bij dit soort uitspraken komt ex nunc te vervallen. Wat doet dat met de veilingprijs? Die
wordt lager. B kan misschien geen C vinden die het van hem wilt overnemen.
HR goederenrechtelijk is B eigenaar, maar je moet terugleveren aan A. Op moment dat titel
komt te vervallen. HR 11 feb 1994. Wel goederenrechtelijke werking. B ten onrechte
eigenaar geworden, terugleveren en A moet terugbetalen aan B.
Hof Den Bosch 17 jan 2017: NW. ECLI 2017/116 hof heeft gezegd dat niet de titel komt te
vervallen, maar dat door de bodemprocedure de verkoper onbevoegd is geworden. Geen
3:88 BW voor C. Dit is anders dan gebruikelijk werd geoordeeld. Geen derdenbescherming.
Dan wilt niemand meer van B kopen was de kritiek.
Vraag 3 Ministerieplicht
Barteld Bartels heeft zijn huis verkocht aan tuinder Chris Christiaans. Een paar weken
later blijkt buurman Anton Alberts een veel hogere koopsom over te hebben voor het
