6
HUURRECHT
Les 1
1.1 – WAT IS HUUR?
Uit art. 7:201 BW volgen drie essentiële kenmerken:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of
vermogensrecht.
2. De tegenprestatie.
3. Pacht is geen huur.
Als een overeenkomst voldoet aan de kenmerken is er sprake van een
huurovereenkomst. Niet van belang is of partijen bij de overeenkomst ook
voor ogen hadden om een huurovereenkomst te sluiten, of hoe ze de
overeenkomst noemen.
1.2 – WAT KUN JE HUREN?
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. In de praktijk
hebben de meeste huurovereenkomsten betrekking op roerende of
onroerende zaken.
Als het gehuurde een roerende zaak is of een vermogensrecht (bijv.
jachtrecht), dan zijn uitsluitend de artikelen 7:201-231 BW toepasselijk
(behalve 7:230a BW). Dat geldt ook voor een ‘ongebouwde onroerende
zaak’, zoals een stuk grond. Belangrijke uitzondering is landbouwgrond,
hiervoor gelden aparte wettelijke bepalingen voor pacht (art. 7:311-404
BW).
,Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen
woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte (‘290-bedrijfsruimte’) en
overige gebouwde zaken, bijvoorbeeld kantoren (‘230a-ruimte’).
Als het gehuurde geen woning en geen 290-bedrijfsruimte is, maar wel
een gebouwde onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van
230a-ruimte (bijv. kantoren, musea, sporthallen, bibliotheken etc.).
1.3 – (SEMI)DWINGEND RECHT
Dwingend, of semidwingend houdt in, dat een artikel niet zomaar door
een afspraak tussen huurder en verhuurder opzij kan worden gezet.
Welke mogelijkheden bestaan er?
1. Regelend recht (of aanvullend recht).
2. Semidwingend recht.
3. Dwingend recht.
1.3.1 – Regelend recht (of aanvullend recht)
Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en
verhuurder daar in de huurovereenkomst zonder meer van afwijken.
1.3.2 – Semidwingend recht
Als een bepaling van semidwingend recht is, kunnen huurder en
verhuurder afwijkende afspraken maken voor zover deze niet nadelig
voor de huurder zijn.
1.3.3 – Dwingend recht
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dat toch,
dan heeft een dergelijke bepaling geen werking. Deze is dan nietig.
,1.4 – WET GOED
VERHUURDERSCHAP
Per 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze
wet introduceert een aanvullende vorm van huurbescherming voor de
huurders van de woonruimte. Deze heeft als doel om ongewenste
verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan, zoals discriminatie en
andere misstanden in de lokale huurmarkt.
1.5 – ONTSTAAN
HUUROVEREENKOMST
De wet kent geen speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een
geldige huurovereenkomst. Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk
te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan ook mondeling.
Voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst is bovendien
niet vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle
details.
, HUURRECHT
Les 2
2.1 – VERPLICHTINGEN
VERHUURDER
Art. 7:203 BW geeft de voornaamste verplichting van de verhuurder aan,
namelijk dat de verhuurder verplicht is het huurobject ter beschikking te
stellen en te laten van de huurder.
2.2 – VERPLICHTINGEN HUURDER
De verplichtingen van de huurder staan in de artikelen 7:212-225 BW.
De meest essentiële verplichting is het voldoen van de tegenprestatie (‘de
huurprijs’). Daarnaast moet de huurder zich als een goed huurder
gedragen (art. 7:213 BW).
Leegstand heeft een slechte invloed op de waarde en de uitstraling van het
gehuurde. Bij leegstand ontstaat er het risico dat het gehuurde gekraakt
wordt, of het kan afdoen aan de sfeer, uitstraling en aantrekkingskracht.
De verplichting tot gebruik heet de exploitatieplicht.
2.3 – HET BEGRIP GEBREK
Het centrale begrip ‘gebrek’ is in art. 7:204 gedefinieerd. Een gebrek is een
verstoring van het huurgenot.
Als er sprake is van gebrek, is er automatisch ook sprake van een
tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door de verhuurder
(art. 6:74 BW).
HUURRECHT
Les 1
1.1 – WAT IS HUUR?
Uit art. 7:201 BW volgen drie essentiële kenmerken:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of
vermogensrecht.
2. De tegenprestatie.
3. Pacht is geen huur.
Als een overeenkomst voldoet aan de kenmerken is er sprake van een
huurovereenkomst. Niet van belang is of partijen bij de overeenkomst ook
voor ogen hadden om een huurovereenkomst te sluiten, of hoe ze de
overeenkomst noemen.
1.2 – WAT KUN JE HUREN?
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. In de praktijk
hebben de meeste huurovereenkomsten betrekking op roerende of
onroerende zaken.
Als het gehuurde een roerende zaak is of een vermogensrecht (bijv.
jachtrecht), dan zijn uitsluitend de artikelen 7:201-231 BW toepasselijk
(behalve 7:230a BW). Dat geldt ook voor een ‘ongebouwde onroerende
zaak’, zoals een stuk grond. Belangrijke uitzondering is landbouwgrond,
hiervoor gelden aparte wettelijke bepalingen voor pacht (art. 7:311-404
BW).
,Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen
woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte (‘290-bedrijfsruimte’) en
overige gebouwde zaken, bijvoorbeeld kantoren (‘230a-ruimte’).
Als het gehuurde geen woning en geen 290-bedrijfsruimte is, maar wel
een gebouwde onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van
230a-ruimte (bijv. kantoren, musea, sporthallen, bibliotheken etc.).
1.3 – (SEMI)DWINGEND RECHT
Dwingend, of semidwingend houdt in, dat een artikel niet zomaar door
een afspraak tussen huurder en verhuurder opzij kan worden gezet.
Welke mogelijkheden bestaan er?
1. Regelend recht (of aanvullend recht).
2. Semidwingend recht.
3. Dwingend recht.
1.3.1 – Regelend recht (of aanvullend recht)
Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en
verhuurder daar in de huurovereenkomst zonder meer van afwijken.
1.3.2 – Semidwingend recht
Als een bepaling van semidwingend recht is, kunnen huurder en
verhuurder afwijkende afspraken maken voor zover deze niet nadelig
voor de huurder zijn.
1.3.3 – Dwingend recht
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dat toch,
dan heeft een dergelijke bepaling geen werking. Deze is dan nietig.
,1.4 – WET GOED
VERHUURDERSCHAP
Per 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze
wet introduceert een aanvullende vorm van huurbescherming voor de
huurders van de woonruimte. Deze heeft als doel om ongewenste
verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan, zoals discriminatie en
andere misstanden in de lokale huurmarkt.
1.5 – ONTSTAAN
HUUROVEREENKOMST
De wet kent geen speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een
geldige huurovereenkomst. Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk
te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan ook mondeling.
Voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst is bovendien
niet vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle
details.
, HUURRECHT
Les 2
2.1 – VERPLICHTINGEN
VERHUURDER
Art. 7:203 BW geeft de voornaamste verplichting van de verhuurder aan,
namelijk dat de verhuurder verplicht is het huurobject ter beschikking te
stellen en te laten van de huurder.
2.2 – VERPLICHTINGEN HUURDER
De verplichtingen van de huurder staan in de artikelen 7:212-225 BW.
De meest essentiële verplichting is het voldoen van de tegenprestatie (‘de
huurprijs’). Daarnaast moet de huurder zich als een goed huurder
gedragen (art. 7:213 BW).
Leegstand heeft een slechte invloed op de waarde en de uitstraling van het
gehuurde. Bij leegstand ontstaat er het risico dat het gehuurde gekraakt
wordt, of het kan afdoen aan de sfeer, uitstraling en aantrekkingskracht.
De verplichting tot gebruik heet de exploitatieplicht.
2.3 – HET BEGRIP GEBREK
Het centrale begrip ‘gebrek’ is in art. 7:204 gedefinieerd. Een gebrek is een
verstoring van het huurgenot.
Als er sprake is van gebrek, is er automatisch ook sprake van een
tekortkoming in de nakoming van een verbintenis door de verhuurder
(art. 6:74 BW).
