Huurrecht E2
Samenvatting
Huurovereenkomst
De definitie van een huurovereenkomst is opgenomen in art. 7:201 BW. Om te zeggen dat er sprake is van
een huurovereenkomst, moeten er aan 4 verschillende voorwaarden worden voldaan.
- Allereerst moet er sprake zijn van een overeenkomst. Vaak is er bij huur sprake van een schriftelijke
overeenkomst. Ook huur door onbevoegden levert een huurovereenkomst op, maar dit leidt tot
wanprestatie.
- Hiernaast moet er sprake zijn van een zaak of een gedeelte daarvan. Hiermee wordt de ruimte
bedoelt. Het is mogelijk dat een gedeelte van een zaak verhuurt kan worden, dus bijvoorbeeld een
zolder van een woning. De huur hoeft daarentegen niet voor een aaneengesloten periode te zijn,
het huren van bijvoorbeeld een filmzaal voor meerdere avonden is ook mogelijk. De zaak moet wel
op grond van art. 6:227 BW objectief voldoende bepaalbaar zijn. Art. 7:201 lid 2 BW geeft aan dat
dit ook een vermogensrecht kan zijn.
- Als derde voorwaarde moet de zaak in gebruik worden verstrekt. De zaak moet ook daadwerkelijk
worden afgeleverd. Enkel het verschaffen van genot van een zaak maakt de overeenkomst geen
huurovereenkomst. Er is sprake van huur als de zaak in gebruik is gegeven, maar de huurder door
aan hem toe te rekenen omstandigheden wordt verhinderd daarvan daadwerkelijk ook het genot te
hebben.
- Tot slot moet de huurder zich verbinden door een tegenprestatie. Net als hierboven moet ook de
tegenprestatie voldoende objectief bepaalbaar zijn op grond van art. 6:227 BW. De tegenprestatie
kan ook in natura op grond van HR Drost/van Donselaar, maar ook deze moet voldoende
bepaalbaar zijn! De tegenprestatie mag niet symbolisch van aard zijn. Hier is geen grens voor maar
€ 15,- aan huur voor een kamer is geen tegenprestatie. Indien de tegenprestatie laag is, is het een
bruikleenovereenkomst.
Er zijn verschillende overeenkomsten waarmee de huurovereenkomst verward kan worden.
Allereerst heb je de bruikleenovereenkomst. Deze is geregeld in art. 7A:1777 BW. Het verschil met een
huurovereenkomst is dat er bij een bruikleenovereenkomst geen tegenprestatie wordt vereist. Hierbij ‘leen’
je als ware een zaak.
Ook heb je een leaseovereenkomst. Deze is geregeld in art. 7:84 BW. Bij een leaseovereenkomst voor
financial lease wordt je eigenaar na een aantal jaren, en dit is bij een huurovereenkomst niet.
Tot slot heb je een pachtovereenkomst. Deze is geregeld in art. 7:201 lid 3 jo 7:311 BW. Een
pachtovereenkomst is een overeenkomt voor landbouwgrond. Dit kan volgens de wet nooit een
huurovereenkomst zijn.
Naast de duidelijke overeenkomsten hierboven heb je ook nog zogenoemde ‘gemengde overeenkomsten’.
Je hebt de verzorgingsovereenkomst. Hierbij gaat het om ouderen die worden verzorgd in een
verzorgingstehuis. Hierbij moet je het element afwegen: welke overheerst? Huur of verzorging? Als de huur
overheerst is het een huurovereenkomst, als de verzorging overheerst, is het een
verzorgingsovereenkomst en daarom ook geen huurbescherming.
Ook heb je de overeenkomst voor dienstwoningen. Hierbij is het arrest HR Vink/Schaap van belang. In dit
arrest is uitgelegd dat bij een eigenlijke dienstwoning er geen huurovereenkomst is, en bij een oneigenlijke
is wel een huurovereenkomst. Er is sprake van een eigenlijke dienstwoning wanneer het bewonen van de
zaak een verplichting is op grond van een arbeidsovereenkomst. Er is sprake van een oneigenlijke
dienstwoning wanneer het bewonen van de zaak geen verplichting is.
, Huurrechtregimes
Eén van de voornaamste vragen in het huurrecht is de vraag welk huurrechtregime van toepassing is op de
betreffende huurovereenkomst. Er zijn vier regimes te onderscheiden als het gaat om verhuur van
gebouwde onroerende zaken: een algemeen deel, woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte en overige
bedrijfsruimtes.
Algemeen deel Woonruimte Middenstands- Overige
bedrijfsruimte bedrijfsruimte
Wetsartikelen Art. 7:201 - 7:231 BW Art. 7:232 – 7:282 Art. 7:290 – 7:310 Art. 7:230a BW
BW BW
Toepassingsgebie Het algemeen deel is Het woonruimte- Het middenstands- Het regime voor de
d eigenlijk altijd van regime is van bedrijfsruimteregime overige
toepassing wanneer er toepassing is van toepassing bedrijfsruimte is van
sprake is van een wanneer er sprake wanneer er sprake toepassing wanneer
huurovereenkomst zoals is van een is van een er sprake is van een
bedoeld in art. 7:201 BW, woonruimte zoals bedrijfsruimte die bedrijfsruimte die
tenzij in de andere bedoeld in publiekelijk niet publiekelijk
regimes ervan wordt art. 7:233 BW. toelaatbaar zijn, toelaatbaar is, denk
afgeweken. denk hierbij aan hierbij aan
winkels en cafés kantoorgebouwen
HR Ansem/Geelhoed geeft aan dat je moet kijken naar de bedoeling van partijen en de feitelijke invulling
van de overeenkomst om te kijken onder welk huurrechtregime de overeenkomst bestaat. Je moet naar het
gehele plaatje kijken, maar aan feitelijke invulling wordt meer gewicht gegeven. De naam van de
overeenkomst maakt dus niet uit voor de wettelijke gevolgen.
Semi-dwingend recht
Huurrecht kent ook semi-dwingend recht. Dit is geregeld in art. 7:242 BW. Je mag alleen van de artikelen
afwijken wanneer het niet ten nadele van de huurder is. Wanneer bepalingen toch in strijd zijn met het
semi-dwingend recht, dan zijn deze bepalingen vernietigbaar op grond van art. 3:40 lid 2 BW.
Verplichtingen vloeiende uit het algemene deel
In het algemene deel staan een aantal verplichtingen voor zowel de verhuurder als de huurder. Enkele
verplichtingen van de huurder staan in art. 7:212 – 7:224 BW. Deze luiden dan ook als volgt:
• Betaling van een tegenprestatie (art. 7:212 BW);
• Zich als een goed huurder gedragen (art. 7:213 BW);
• Gebruik overeenkomstig de bestemming (art. 7:214 BW);
• Niet wijzigen van het gehuurde, tenzij dit wel mag o.g.v. de wet of de huurovereenkomst (art. 7:215
BW en 7:216 BW);
• Kleine herstellingen verrichten (art. 7:217 BW);
• Het gedogen van dringende werkzaamheden en renovatie (art. 7:220 BW);
• Opleveren aan het einde van de huur (art. 7:224 lid 2 BW en art. 7:218 lid 3 BW).
Enkele verplichtingen van de verhuurder staan in art. 7:203 – 7:211 BW. Deze luiden dan ook als volgt:
• Ter beschikking stellen en laten van de gehuurde zaak aan de huurder voor zover dat voor het
overeengekomen gebruik noodzakelijk is (art. 7:203 BW);
• Verhelpen van gebreken (art. 7:204, 7:206 - 7:210 BW);
• Huurder vrijwaren tegen rechtsstoornis (art. 7:211 BW).
Gebrek
Zoals hierboven aangegeven moet de verhuurder op grond van art. 7:204 BW gebreken verhelpen. De
definitie van een gebrek is genoemd in art. 7:204 lid 2 BW en luidt als volgt:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het
aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de
overeenkomst betrekking heeft”
Samenvatting
Huurovereenkomst
De definitie van een huurovereenkomst is opgenomen in art. 7:201 BW. Om te zeggen dat er sprake is van
een huurovereenkomst, moeten er aan 4 verschillende voorwaarden worden voldaan.
- Allereerst moet er sprake zijn van een overeenkomst. Vaak is er bij huur sprake van een schriftelijke
overeenkomst. Ook huur door onbevoegden levert een huurovereenkomst op, maar dit leidt tot
wanprestatie.
- Hiernaast moet er sprake zijn van een zaak of een gedeelte daarvan. Hiermee wordt de ruimte
bedoelt. Het is mogelijk dat een gedeelte van een zaak verhuurt kan worden, dus bijvoorbeeld een
zolder van een woning. De huur hoeft daarentegen niet voor een aaneengesloten periode te zijn,
het huren van bijvoorbeeld een filmzaal voor meerdere avonden is ook mogelijk. De zaak moet wel
op grond van art. 6:227 BW objectief voldoende bepaalbaar zijn. Art. 7:201 lid 2 BW geeft aan dat
dit ook een vermogensrecht kan zijn.
- Als derde voorwaarde moet de zaak in gebruik worden verstrekt. De zaak moet ook daadwerkelijk
worden afgeleverd. Enkel het verschaffen van genot van een zaak maakt de overeenkomst geen
huurovereenkomst. Er is sprake van huur als de zaak in gebruik is gegeven, maar de huurder door
aan hem toe te rekenen omstandigheden wordt verhinderd daarvan daadwerkelijk ook het genot te
hebben.
- Tot slot moet de huurder zich verbinden door een tegenprestatie. Net als hierboven moet ook de
tegenprestatie voldoende objectief bepaalbaar zijn op grond van art. 6:227 BW. De tegenprestatie
kan ook in natura op grond van HR Drost/van Donselaar, maar ook deze moet voldoende
bepaalbaar zijn! De tegenprestatie mag niet symbolisch van aard zijn. Hier is geen grens voor maar
€ 15,- aan huur voor een kamer is geen tegenprestatie. Indien de tegenprestatie laag is, is het een
bruikleenovereenkomst.
Er zijn verschillende overeenkomsten waarmee de huurovereenkomst verward kan worden.
Allereerst heb je de bruikleenovereenkomst. Deze is geregeld in art. 7A:1777 BW. Het verschil met een
huurovereenkomst is dat er bij een bruikleenovereenkomst geen tegenprestatie wordt vereist. Hierbij ‘leen’
je als ware een zaak.
Ook heb je een leaseovereenkomst. Deze is geregeld in art. 7:84 BW. Bij een leaseovereenkomst voor
financial lease wordt je eigenaar na een aantal jaren, en dit is bij een huurovereenkomst niet.
Tot slot heb je een pachtovereenkomst. Deze is geregeld in art. 7:201 lid 3 jo 7:311 BW. Een
pachtovereenkomst is een overeenkomt voor landbouwgrond. Dit kan volgens de wet nooit een
huurovereenkomst zijn.
Naast de duidelijke overeenkomsten hierboven heb je ook nog zogenoemde ‘gemengde overeenkomsten’.
Je hebt de verzorgingsovereenkomst. Hierbij gaat het om ouderen die worden verzorgd in een
verzorgingstehuis. Hierbij moet je het element afwegen: welke overheerst? Huur of verzorging? Als de huur
overheerst is het een huurovereenkomst, als de verzorging overheerst, is het een
verzorgingsovereenkomst en daarom ook geen huurbescherming.
Ook heb je de overeenkomst voor dienstwoningen. Hierbij is het arrest HR Vink/Schaap van belang. In dit
arrest is uitgelegd dat bij een eigenlijke dienstwoning er geen huurovereenkomst is, en bij een oneigenlijke
is wel een huurovereenkomst. Er is sprake van een eigenlijke dienstwoning wanneer het bewonen van de
zaak een verplichting is op grond van een arbeidsovereenkomst. Er is sprake van een oneigenlijke
dienstwoning wanneer het bewonen van de zaak geen verplichting is.
, Huurrechtregimes
Eén van de voornaamste vragen in het huurrecht is de vraag welk huurrechtregime van toepassing is op de
betreffende huurovereenkomst. Er zijn vier regimes te onderscheiden als het gaat om verhuur van
gebouwde onroerende zaken: een algemeen deel, woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte en overige
bedrijfsruimtes.
Algemeen deel Woonruimte Middenstands- Overige
bedrijfsruimte bedrijfsruimte
Wetsartikelen Art. 7:201 - 7:231 BW Art. 7:232 – 7:282 Art. 7:290 – 7:310 Art. 7:230a BW
BW BW
Toepassingsgebie Het algemeen deel is Het woonruimte- Het middenstands- Het regime voor de
d eigenlijk altijd van regime is van bedrijfsruimteregime overige
toepassing wanneer er toepassing is van toepassing bedrijfsruimte is van
sprake is van een wanneer er sprake wanneer er sprake toepassing wanneer
huurovereenkomst zoals is van een is van een er sprake is van een
bedoeld in art. 7:201 BW, woonruimte zoals bedrijfsruimte die bedrijfsruimte die
tenzij in de andere bedoeld in publiekelijk niet publiekelijk
regimes ervan wordt art. 7:233 BW. toelaatbaar zijn, toelaatbaar is, denk
afgeweken. denk hierbij aan hierbij aan
winkels en cafés kantoorgebouwen
HR Ansem/Geelhoed geeft aan dat je moet kijken naar de bedoeling van partijen en de feitelijke invulling
van de overeenkomst om te kijken onder welk huurrechtregime de overeenkomst bestaat. Je moet naar het
gehele plaatje kijken, maar aan feitelijke invulling wordt meer gewicht gegeven. De naam van de
overeenkomst maakt dus niet uit voor de wettelijke gevolgen.
Semi-dwingend recht
Huurrecht kent ook semi-dwingend recht. Dit is geregeld in art. 7:242 BW. Je mag alleen van de artikelen
afwijken wanneer het niet ten nadele van de huurder is. Wanneer bepalingen toch in strijd zijn met het
semi-dwingend recht, dan zijn deze bepalingen vernietigbaar op grond van art. 3:40 lid 2 BW.
Verplichtingen vloeiende uit het algemene deel
In het algemene deel staan een aantal verplichtingen voor zowel de verhuurder als de huurder. Enkele
verplichtingen van de huurder staan in art. 7:212 – 7:224 BW. Deze luiden dan ook als volgt:
• Betaling van een tegenprestatie (art. 7:212 BW);
• Zich als een goed huurder gedragen (art. 7:213 BW);
• Gebruik overeenkomstig de bestemming (art. 7:214 BW);
• Niet wijzigen van het gehuurde, tenzij dit wel mag o.g.v. de wet of de huurovereenkomst (art. 7:215
BW en 7:216 BW);
• Kleine herstellingen verrichten (art. 7:217 BW);
• Het gedogen van dringende werkzaamheden en renovatie (art. 7:220 BW);
• Opleveren aan het einde van de huur (art. 7:224 lid 2 BW en art. 7:218 lid 3 BW).
Enkele verplichtingen van de verhuurder staan in art. 7:203 – 7:211 BW. Deze luiden dan ook als volgt:
• Ter beschikking stellen en laten van de gehuurde zaak aan de huurder voor zover dat voor het
overeengekomen gebruik noodzakelijk is (art. 7:203 BW);
• Verhelpen van gebreken (art. 7:204, 7:206 - 7:210 BW);
• Huurder vrijwaren tegen rechtsstoornis (art. 7:211 BW).
Gebrek
Zoals hierboven aangegeven moet de verhuurder op grond van art. 7:204 BW gebreken verhelpen. De
definitie van een gebrek is genoemd in art. 7:204 lid 2 BW en luidt als volgt:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het
aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de
overeenkomst betrekking heeft”
