Eerste huurstelstel: algemene/ gemene huur
= Burgerlijk recht
Def. Huur van goederen Art.1709 OBW
Genot van een zaak
Gedurende een zeker tijd
Een bepaalde prijs
Kenmerken huurovk.
CONSENSUALISME
= partijen beide komen overeen over bv. duurtijd, prijs
Ook nog plechtige, zakelijke, … overeenkomst = consensus + nog iets
Moet niet persee op papier staan dus mag alleen mondeling, woning huur moet wel
met papier Art. 1714
WEDERKERIGE OVK
= beide partijen hebben een verbintenis om iets te doen
-> De ene betalen en de andere het genot verlenen
Huurder betaald niet:
1. In gebreke stellen
2. ENAC (de verhuurder gaat dan ook niet meer leveren)
3. Laten ontbinden door de rechter Art. 5.90, 91
“Ontbindende voorwaarden”
Uitdrukkelijk ontbindend beding
Je kan zelf actie ondernemen
Clause in ovk waar dat staat “als je iets niet doet dan is het gedaan”
Verboden bij huur Art.1762 bis OBW
OVK TEN BEZWARENDE TITEL
= meestal een geldelijke vergoeding (prijs)
-> geen prijs dan is het geen huur maar wel bruikleen of vruchtgebruik
TIJDELIJKE OVK
= onder een bepaalde tijd van max 99j
IS GEEN INTUÏTU/ PERSOONSGEBONDEN OVK
-> geen einde bij overlijden, gaat naar erfgenamen
Je kan als erfgename de huur opzeggen
Is niet dwingend dus je kan dat contractueel anders bepalen
Wie mag huren/ verhuren
= daad van beheer, NIET van beschikking (= veel zwaarder)
Je moet niet eigenaar zijn van de goed
Je (hoofdhuurder) kan onderverhuren aan onderhuurder = als je iets huurt en nog door verhuurt
1
,Vorm en bewijs
Kan mondeling of schriftelijk
Papier van contract laten registreren of overschrijven door kantoor rechtszekerheid of
online voor tegenstelbaarheid aan 3den Art. 5.69
-> meer zekerheid voor een vaste datum (kan ook bij overlijden)
Bij basis duur van meer dan 9 jaar moet het notarieel genoteerd worden
Huur lijkt op bezetting ter bede
-> juridisch en niet wettelijk. Verhuurder kent het genotsrecht toe aan iemand tegen een lage
vergoeding. Het is heel onzeker en hangt samen met een gebeurtenis.
Wanneer
Hangt af van de bestemming: bepaald welk stelsel je moet toepassen (staat in huurcontract)
-> je mag deze NOOIT veranderen. Als je dit wel doet kom je de verbintenis nie t na en is er
dus sprake van wanprestatie. Dit is een grond tot ontbinding (gerechtelijke)
Is niet het hoofdverblijf
Bv. huur van garages, kantoor, NIET studentenkamers
Back-up: je valt terug op de gemeentehuur
Bestemming
= belangrijk (wordt vermeld in contract) want het bepaalt welk stelsel je moet toepassen.
Het mag niet dienen als hoofdverblijfplaats en valt dan niet onder woning huur maar
gemene
Eenzijdige verandering van de bestemming is niet toegestaan = wanprestatie
Wanprestatie: is een grond tot ontbinding
Niets in contract opgenomen: bestemming gebaseerd op de omstandigheden
Verandering in bestemming -> verhuurder op de hoogte stellen
Verandering kan ook fiscale gevolgen hebben
Huurtermijn
Duurtijd: Art.1737 (bepaalde duur) en 1736 (onbepaalde duur) OBW
Bij onbepaalde duur is er een opzegtermijn van 1 maand
Opzeggen kan op vrij manier (geen vormvereiste), meestal wel in contract
Bij bepaalde duur is de ovk afgesloten voor een bepaalde tijd. Als dit termijn verlopen is dan
is de huur ook beëindigd.
De opzeg = eenzijdige rechtshandeling
Te vroeg: ongeldig -> gevolgen gaan pas in treden wanneer de opzeg wel mogelijk
was
Te laat: ongeldig -> wachten tot de volgende periode waarin je kan opzeggen
Art.1738 OBW: wederverhuring = na termijn blijft de huurder er in en eigenaar is hier oke mee. Dan
wordt de huur verlengt met hetzelfde termijn als daarvoor. Kan alleen met een bepaald termijn.
2
,VERVROEGD EEN EINDE AAN OVK
Opzeg met motivatie
Verkoop/ overdracht (later meer in detail)
Ontbinding (Art.1760 obw) wegens niet naleven = gerechtelijke ontbinding (uitdrukkelijk
ontbindend beding is uitgesloten in huur Art.1762bis)
-> verhuurder heeft recht op de wederverhuringsvergoeding: vergoeding voor het moment
dat je pand leeg staat door de voormalige huurder
Teniet gaan van het goed (Art.1741 obw)
Bv. brand en onroerend goed blijft niet over
Verbouwingen
Onderling overleg (consensus)
Huurprijs
= een vrije bepaling
Deze moet wel correct bepaald worden en moet bepaalbaar zijn
-> geldigheidsvoorwaarden van een ovk (Art.5.27)
Welsgebreken (Art.5.33)
-> nietigheid
Dwaling
Bedrog
Geweld
Benadeling: kan alleen ingeroepen worden voor bepaalde contracten en dat is koop
(Art.1674 OBW)
-> NIET bij huur
INDEXATIE
Is geen huurprijsherziening
Art.1728bis OBW: je mag indexeren als je ervoor kiest en moet dus opgenomen zijn in huurcontract
Je gaat indexeren aan de hand van een index -> kan de verhuurder zelf kiezen.
-> is dwingend als je kiest voor levensonderhoud of consumptie
Indexeren kan maar 1 keer per jaar en ten vroegste na 1 jaar
Formule: basishuurprijs * nieuwe index / aanvangsindex
Art.2273 OBW: Als huurder het niet toepast moet je snel reageren want het verjaart in 1 jaar
Art.2277 OBW: verjaring van huurprijs is in 5j
GEEN BETALING
Wanbetaling is grond tot ontbinding
Of verzoeningsprocedure opstarten -> als je niet wilt ontbinden maar gewoon betaald wilt worden.
Is gratis
Rechter is verzoener
3
, Akkoord wordt een proces verbaal
Bv. een afbetalingsplan
Als er geen akkoord is dan is de rechter wel een rechter en kan er wel ontbinding zijn
HUURWAARBORG
Is niet wettelijk verplicht, als je het wel doet dan ook eigen keuze hoeveel
Aan te raden voor financiële en zekerheid voor herstelling
Bv. schade en als er niet betaald wordt
In het contract zetten
Vrijgeven bij akkoord van beide partijen
Vorm is bij het gemene recht vrij
KOSTEN EN LASTEN (Art.1728 OBW)
Kosten = water, elektriciteit en gas
Lasten = vorm van belastingen
Wie betaald wat in het gemene recht? -> wordt in contract vastgelegd
Je kan vast bedrag vragen maar mag niet volledig vast zijn
-> je kan omzetting vragen of een terugvraging
Art.1716 OBW: de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke kosten moet vermeld worden
De staat van het goed – gemene huur
Verbintenissen van de verhuurder (Art.1719)
1. LEVEREN (ART.1720)
Huurder neemt intreding dan is huurder met alles akkoord. Anders moet de huurder
opmerking maken over wat er niet in orde is.
Moet geleverd worden in goede staat van onderhoud (is dan altijd gemene huur als deze zin
vermeld wordt omdat bij woning huur het dan strenger moet)
Wanneer is het in orde: door een plaatsbeschrijving (Art. 1730) op te maken. (Art. 1731): als
er geen plaatsbeschrijving is dan wordt er vermoed dat de toestand hetzelfde is als bij de
intreding.
Nieuwe plaatsbeschrijving als er een verandering gebeurt aan het goed
Sancties van niet goede levering: als huurder bewijzen dat de levering niet is zoals in contract
vermeld.
2. ONDERHOUDEN
= verhuurder moet het goed onderhouden (Art. 1719 en 1720)
Afspraken in het contract
Kleine herstellingen zijn voor de huurder en de grote voor de verhuurder -> lijst hiervoor
opgemaakt
Moet herstellingen uitvoeren als het nodig is voor rustig genot.
Huurder heeft informatie- en waarschuwingsplicht: als er geen melding gedaan wordt kan
het ten laste gelegd worden tov de huurder
4
= Burgerlijk recht
Def. Huur van goederen Art.1709 OBW
Genot van een zaak
Gedurende een zeker tijd
Een bepaalde prijs
Kenmerken huurovk.
CONSENSUALISME
= partijen beide komen overeen over bv. duurtijd, prijs
Ook nog plechtige, zakelijke, … overeenkomst = consensus + nog iets
Moet niet persee op papier staan dus mag alleen mondeling, woning huur moet wel
met papier Art. 1714
WEDERKERIGE OVK
= beide partijen hebben een verbintenis om iets te doen
-> De ene betalen en de andere het genot verlenen
Huurder betaald niet:
1. In gebreke stellen
2. ENAC (de verhuurder gaat dan ook niet meer leveren)
3. Laten ontbinden door de rechter Art. 5.90, 91
“Ontbindende voorwaarden”
Uitdrukkelijk ontbindend beding
Je kan zelf actie ondernemen
Clause in ovk waar dat staat “als je iets niet doet dan is het gedaan”
Verboden bij huur Art.1762 bis OBW
OVK TEN BEZWARENDE TITEL
= meestal een geldelijke vergoeding (prijs)
-> geen prijs dan is het geen huur maar wel bruikleen of vruchtgebruik
TIJDELIJKE OVK
= onder een bepaalde tijd van max 99j
IS GEEN INTUÏTU/ PERSOONSGEBONDEN OVK
-> geen einde bij overlijden, gaat naar erfgenamen
Je kan als erfgename de huur opzeggen
Is niet dwingend dus je kan dat contractueel anders bepalen
Wie mag huren/ verhuren
= daad van beheer, NIET van beschikking (= veel zwaarder)
Je moet niet eigenaar zijn van de goed
Je (hoofdhuurder) kan onderverhuren aan onderhuurder = als je iets huurt en nog door verhuurt
1
,Vorm en bewijs
Kan mondeling of schriftelijk
Papier van contract laten registreren of overschrijven door kantoor rechtszekerheid of
online voor tegenstelbaarheid aan 3den Art. 5.69
-> meer zekerheid voor een vaste datum (kan ook bij overlijden)
Bij basis duur van meer dan 9 jaar moet het notarieel genoteerd worden
Huur lijkt op bezetting ter bede
-> juridisch en niet wettelijk. Verhuurder kent het genotsrecht toe aan iemand tegen een lage
vergoeding. Het is heel onzeker en hangt samen met een gebeurtenis.
Wanneer
Hangt af van de bestemming: bepaald welk stelsel je moet toepassen (staat in huurcontract)
-> je mag deze NOOIT veranderen. Als je dit wel doet kom je de verbintenis nie t na en is er
dus sprake van wanprestatie. Dit is een grond tot ontbinding (gerechtelijke)
Is niet het hoofdverblijf
Bv. huur van garages, kantoor, NIET studentenkamers
Back-up: je valt terug op de gemeentehuur
Bestemming
= belangrijk (wordt vermeld in contract) want het bepaalt welk stelsel je moet toepassen.
Het mag niet dienen als hoofdverblijfplaats en valt dan niet onder woning huur maar
gemene
Eenzijdige verandering van de bestemming is niet toegestaan = wanprestatie
Wanprestatie: is een grond tot ontbinding
Niets in contract opgenomen: bestemming gebaseerd op de omstandigheden
Verandering in bestemming -> verhuurder op de hoogte stellen
Verandering kan ook fiscale gevolgen hebben
Huurtermijn
Duurtijd: Art.1737 (bepaalde duur) en 1736 (onbepaalde duur) OBW
Bij onbepaalde duur is er een opzegtermijn van 1 maand
Opzeggen kan op vrij manier (geen vormvereiste), meestal wel in contract
Bij bepaalde duur is de ovk afgesloten voor een bepaalde tijd. Als dit termijn verlopen is dan
is de huur ook beëindigd.
De opzeg = eenzijdige rechtshandeling
Te vroeg: ongeldig -> gevolgen gaan pas in treden wanneer de opzeg wel mogelijk
was
Te laat: ongeldig -> wachten tot de volgende periode waarin je kan opzeggen
Art.1738 OBW: wederverhuring = na termijn blijft de huurder er in en eigenaar is hier oke mee. Dan
wordt de huur verlengt met hetzelfde termijn als daarvoor. Kan alleen met een bepaald termijn.
2
,VERVROEGD EEN EINDE AAN OVK
Opzeg met motivatie
Verkoop/ overdracht (later meer in detail)
Ontbinding (Art.1760 obw) wegens niet naleven = gerechtelijke ontbinding (uitdrukkelijk
ontbindend beding is uitgesloten in huur Art.1762bis)
-> verhuurder heeft recht op de wederverhuringsvergoeding: vergoeding voor het moment
dat je pand leeg staat door de voormalige huurder
Teniet gaan van het goed (Art.1741 obw)
Bv. brand en onroerend goed blijft niet over
Verbouwingen
Onderling overleg (consensus)
Huurprijs
= een vrije bepaling
Deze moet wel correct bepaald worden en moet bepaalbaar zijn
-> geldigheidsvoorwaarden van een ovk (Art.5.27)
Welsgebreken (Art.5.33)
-> nietigheid
Dwaling
Bedrog
Geweld
Benadeling: kan alleen ingeroepen worden voor bepaalde contracten en dat is koop
(Art.1674 OBW)
-> NIET bij huur
INDEXATIE
Is geen huurprijsherziening
Art.1728bis OBW: je mag indexeren als je ervoor kiest en moet dus opgenomen zijn in huurcontract
Je gaat indexeren aan de hand van een index -> kan de verhuurder zelf kiezen.
-> is dwingend als je kiest voor levensonderhoud of consumptie
Indexeren kan maar 1 keer per jaar en ten vroegste na 1 jaar
Formule: basishuurprijs * nieuwe index / aanvangsindex
Art.2273 OBW: Als huurder het niet toepast moet je snel reageren want het verjaart in 1 jaar
Art.2277 OBW: verjaring van huurprijs is in 5j
GEEN BETALING
Wanbetaling is grond tot ontbinding
Of verzoeningsprocedure opstarten -> als je niet wilt ontbinden maar gewoon betaald wilt worden.
Is gratis
Rechter is verzoener
3
, Akkoord wordt een proces verbaal
Bv. een afbetalingsplan
Als er geen akkoord is dan is de rechter wel een rechter en kan er wel ontbinding zijn
HUURWAARBORG
Is niet wettelijk verplicht, als je het wel doet dan ook eigen keuze hoeveel
Aan te raden voor financiële en zekerheid voor herstelling
Bv. schade en als er niet betaald wordt
In het contract zetten
Vrijgeven bij akkoord van beide partijen
Vorm is bij het gemene recht vrij
KOSTEN EN LASTEN (Art.1728 OBW)
Kosten = water, elektriciteit en gas
Lasten = vorm van belastingen
Wie betaald wat in het gemene recht? -> wordt in contract vastgelegd
Je kan vast bedrag vragen maar mag niet volledig vast zijn
-> je kan omzetting vragen of een terugvraging
Art.1716 OBW: de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke kosten moet vermeld worden
De staat van het goed – gemene huur
Verbintenissen van de verhuurder (Art.1719)
1. LEVEREN (ART.1720)
Huurder neemt intreding dan is huurder met alles akkoord. Anders moet de huurder
opmerking maken over wat er niet in orde is.
Moet geleverd worden in goede staat van onderhoud (is dan altijd gemene huur als deze zin
vermeld wordt omdat bij woning huur het dan strenger moet)
Wanneer is het in orde: door een plaatsbeschrijving (Art. 1730) op te maken. (Art. 1731): als
er geen plaatsbeschrijving is dan wordt er vermoed dat de toestand hetzelfde is als bij de
intreding.
Nieuwe plaatsbeschrijving als er een verandering gebeurt aan het goed
Sancties van niet goede levering: als huurder bewijzen dat de levering niet is zoals in contract
vermeld.
2. ONDERHOUDEN
= verhuurder moet het goed onderhouden (Art. 1719 en 1720)
Afspraken in het contract
Kleine herstellingen zijn voor de huurder en de grote voor de verhuurder -> lijst hiervoor
opgemaakt
Moet herstellingen uitvoeren als het nodig is voor rustig genot.
Huurder heeft informatie- en waarschuwingsplicht: als er geen melding gedaan wordt kan
het ten laste gelegd worden tov de huurder
4
