Recht van opstal
§1. Begrip
Definitie: Art. 1 Wet over het recht van opstal
Het recht van opstal doet een tijdelijke horizontale eigendomssplitsing ontstaan, d.w.z. dat voor de
duur van dit recht de grondeigendom niet samenvalt met de eigendom van gebouwen, werken en
beplantingen die erop zijn aangebracht. Het is dus een uitzondering op het recht van natrekking.
Men onderscheidt een zelfstandig en een accessoir opstalrecht.
Zelfstandig opstalrecht Accessoir opstalrecht
= de horizontale eigendomssplitsing die is tot stand = de horizontale eigendomssplitsing die ontstaat als
gebracht door een opstalcontract of een eenzijdige gevolg van het feit dat een derde het recht verkrijgt
rechts-handeling die enkel tot doel heeft om een om te bouwen op andermans grond.
opstalrecht over te dragen of voor te behouden.
Een accessoir opstalrecht is dus niet uitdrukkelijk
overeengekomen tussen de opstalhouder en de
grondeigenaar, maar is een gevolg van de
contractuele of wettelijke toelating die de
grondeigenaar aan een derde heeft gegeven om te
bouwen op zijn grond. Het blijft verbonden aan het
recht waaruit het volgt (bv. huur, erfpacht,
erfdienstbaarheid, concessie, vruchtgebruik), zodat
het accessoir opstalrecht ook blijft bestaan zolang
de contractuele of wettelijke toelating tot bouwen
blijft bestaan. Bv. huurder blijft eigenaar van de
door hem opgerichte constructies, pas aan het
einde van de overeenkomst treedt natrekking in.
M.b.t. de duur: Beperkt tot 50 jaar. Duurt zolang het recht duurt.
Is verbonden aan het zakelijk of
persoonlijk gebruiks- of genotsrecht
waaraan het is gekoppeld. Het kan er
niet van worden losgemaakt, zodat het
niet afzonderlijk het voorwerp van een
verkoop (of handeling die daartoe kan
leiden bv. hypotheek) kan uitmaken.
M.b.t. de De grondeigenaar is een vergoeding Bij de beëindiging hier speelt het verbod
gevolgen van verschuldigd bij de beëindiging (art. 6 van ongerechtvaardigde verrijking.
de beëindiging: Opstalwet), behalve indien daarvan is Soms geldt er echter een bijzonder
afgeweken in het contract. regime bv. erfpacht, vruchtgebruik,
soms huur.
Drie verschilpunten
1
, §2. Wezenskenmerken
Het recht van opstal is een bijzonder flexibel recht. Partijen kunnen voor een groot deel zelf invulling
geven aan hun contract. (Zo kan een recht van opstal om niet of onder bezwarende titel worden
gevestigd.) Daarbij moeten ze wel de wezenskenmerken handhaven:
- Onroerend recht: Het 'voorwerp' van het opstalrecht is eigenlijk het volume waarbinnen de
opstalhouder gebouwen, werken of beplantingen kan oprichten. Het kan enkel betrekking
hebben op constructies met een zelfstandig bestaan (bestaande of toekomstige gebouwen,
werken of beplantingen), maar niet op verbeteringen of herstellingen die uitgevoerd worden
aan bestaande woningen. Het 'zadel' van het opstalrecht bestaat uit de grond of de
bestaande gebouwen waarop de opstalhouder zijn gebouwen, werken of beplantingen mag
oprichten.
- Constructies boven andere constructies en onder de grond: Ten eerste bestond er lange tijd
discussie over de vraag of een opstalrecht op ondergrondse constructies kan worden
toegestaan. Sinds de wetswijziging in 2014 is dit toegestaan. Ten tweede bestond er discussie
over de vraag of een opstalrecht kon worden toegestaan om constructies op te richten
bovenop andere constructies, toebehorend aan de opstalgever. Sinds 2014 is duidelijk dat er
geen rechtstreekse incorporatie in de grond vereist is, zoals ervoor verdedigd.
- Tijdelijk recht: Maximale duurtijd = 50 jaar (4 Opstalwet). Is het recht voor langere tijd
gevestigd, wordt het geconverteerd in een opstalrecht van 50 jaar. Ook eenzijdige
verlengingsclausules worden voor ongeschreven gehouden. Het is dus in principe onmogelijk
een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing door te voeren. Hier bestaan twee
uitzonderingen op: (1) Een accessoir opstalrecht kan langer duren, en zelfs eeuwig wanneer
verbonden aan een erfdienstbaarheid, en (2) de Appartementswet laat ook toe om een
eeuwigdurende eigendomssplitsing door te voeren.
§3. Vestiging van een recht van opstal
Het recht van opstal kan gevestigd worden door:
1. Een overeenkomst.
Er zijn geen vormvereisten. Met het oog op de tegenwerpelijkheid aan derden, is een notariële akte
nodig om de opstalakte in de hypothecaire registers te kunnen overschrijven.
De opstalgever moet niet noodzakelijk de grondeigenaar zijn: Iedere beperkt zakelijk gerechtigde kan
binnen de grenzen van zijn recht een opstalrecht toestaan, zodat het 'nemo plus'-beginsel nog de
enige overblijvende beperking is. Zie vb. cursus p. 388.
Bij het einde van het opstalrecht worden de gebouwen, werken en beplantingen dan nagetrokken
ten voordele van de beperkt zakelijk gerechtigde opstalgever. Indien zijn recht gelijktijdig eindigt als
het opstalrecht, vindt natrekking ten voordele van de grondeigenaar plaats.
Het staat vast dat 552 en 553 BW (m.b.t. natrekking) niet van openbare orde zijn. Er kan dus van
worden afgeweken: verzaking aan natrekking is mogelijk, zelfs een (weliswaar omstandig)
stilzwijgen. Voor toepassingen: zie cursus p. 388.
Lange tijd was er discussie over de vraag of verzaking aan de natrekking door de grondeigenaar ook
steeds een opstalrecht doet ontstaan. Cass. 19 mei 1988: een overeenkomst tot verzaking aan de
natrekking staat gelijk met een overeenkomst tot vestiging van een opstalrecht. Men kan hier geen
2
§1. Begrip
Definitie: Art. 1 Wet over het recht van opstal
Het recht van opstal doet een tijdelijke horizontale eigendomssplitsing ontstaan, d.w.z. dat voor de
duur van dit recht de grondeigendom niet samenvalt met de eigendom van gebouwen, werken en
beplantingen die erop zijn aangebracht. Het is dus een uitzondering op het recht van natrekking.
Men onderscheidt een zelfstandig en een accessoir opstalrecht.
Zelfstandig opstalrecht Accessoir opstalrecht
= de horizontale eigendomssplitsing die is tot stand = de horizontale eigendomssplitsing die ontstaat als
gebracht door een opstalcontract of een eenzijdige gevolg van het feit dat een derde het recht verkrijgt
rechts-handeling die enkel tot doel heeft om een om te bouwen op andermans grond.
opstalrecht over te dragen of voor te behouden.
Een accessoir opstalrecht is dus niet uitdrukkelijk
overeengekomen tussen de opstalhouder en de
grondeigenaar, maar is een gevolg van de
contractuele of wettelijke toelating die de
grondeigenaar aan een derde heeft gegeven om te
bouwen op zijn grond. Het blijft verbonden aan het
recht waaruit het volgt (bv. huur, erfpacht,
erfdienstbaarheid, concessie, vruchtgebruik), zodat
het accessoir opstalrecht ook blijft bestaan zolang
de contractuele of wettelijke toelating tot bouwen
blijft bestaan. Bv. huurder blijft eigenaar van de
door hem opgerichte constructies, pas aan het
einde van de overeenkomst treedt natrekking in.
M.b.t. de duur: Beperkt tot 50 jaar. Duurt zolang het recht duurt.
Is verbonden aan het zakelijk of
persoonlijk gebruiks- of genotsrecht
waaraan het is gekoppeld. Het kan er
niet van worden losgemaakt, zodat het
niet afzonderlijk het voorwerp van een
verkoop (of handeling die daartoe kan
leiden bv. hypotheek) kan uitmaken.
M.b.t. de De grondeigenaar is een vergoeding Bij de beëindiging hier speelt het verbod
gevolgen van verschuldigd bij de beëindiging (art. 6 van ongerechtvaardigde verrijking.
de beëindiging: Opstalwet), behalve indien daarvan is Soms geldt er echter een bijzonder
afgeweken in het contract. regime bv. erfpacht, vruchtgebruik,
soms huur.
Drie verschilpunten
1
, §2. Wezenskenmerken
Het recht van opstal is een bijzonder flexibel recht. Partijen kunnen voor een groot deel zelf invulling
geven aan hun contract. (Zo kan een recht van opstal om niet of onder bezwarende titel worden
gevestigd.) Daarbij moeten ze wel de wezenskenmerken handhaven:
- Onroerend recht: Het 'voorwerp' van het opstalrecht is eigenlijk het volume waarbinnen de
opstalhouder gebouwen, werken of beplantingen kan oprichten. Het kan enkel betrekking
hebben op constructies met een zelfstandig bestaan (bestaande of toekomstige gebouwen,
werken of beplantingen), maar niet op verbeteringen of herstellingen die uitgevoerd worden
aan bestaande woningen. Het 'zadel' van het opstalrecht bestaat uit de grond of de
bestaande gebouwen waarop de opstalhouder zijn gebouwen, werken of beplantingen mag
oprichten.
- Constructies boven andere constructies en onder de grond: Ten eerste bestond er lange tijd
discussie over de vraag of een opstalrecht op ondergrondse constructies kan worden
toegestaan. Sinds de wetswijziging in 2014 is dit toegestaan. Ten tweede bestond er discussie
over de vraag of een opstalrecht kon worden toegestaan om constructies op te richten
bovenop andere constructies, toebehorend aan de opstalgever. Sinds 2014 is duidelijk dat er
geen rechtstreekse incorporatie in de grond vereist is, zoals ervoor verdedigd.
- Tijdelijk recht: Maximale duurtijd = 50 jaar (4 Opstalwet). Is het recht voor langere tijd
gevestigd, wordt het geconverteerd in een opstalrecht van 50 jaar. Ook eenzijdige
verlengingsclausules worden voor ongeschreven gehouden. Het is dus in principe onmogelijk
een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing door te voeren. Hier bestaan twee
uitzonderingen op: (1) Een accessoir opstalrecht kan langer duren, en zelfs eeuwig wanneer
verbonden aan een erfdienstbaarheid, en (2) de Appartementswet laat ook toe om een
eeuwigdurende eigendomssplitsing door te voeren.
§3. Vestiging van een recht van opstal
Het recht van opstal kan gevestigd worden door:
1. Een overeenkomst.
Er zijn geen vormvereisten. Met het oog op de tegenwerpelijkheid aan derden, is een notariële akte
nodig om de opstalakte in de hypothecaire registers te kunnen overschrijven.
De opstalgever moet niet noodzakelijk de grondeigenaar zijn: Iedere beperkt zakelijk gerechtigde kan
binnen de grenzen van zijn recht een opstalrecht toestaan, zodat het 'nemo plus'-beginsel nog de
enige overblijvende beperking is. Zie vb. cursus p. 388.
Bij het einde van het opstalrecht worden de gebouwen, werken en beplantingen dan nagetrokken
ten voordele van de beperkt zakelijk gerechtigde opstalgever. Indien zijn recht gelijktijdig eindigt als
het opstalrecht, vindt natrekking ten voordele van de grondeigenaar plaats.
Het staat vast dat 552 en 553 BW (m.b.t. natrekking) niet van openbare orde zijn. Er kan dus van
worden afgeweken: verzaking aan natrekking is mogelijk, zelfs een (weliswaar omstandig)
stilzwijgen. Voor toepassingen: zie cursus p. 388.
Lange tijd was er discussie over de vraag of verzaking aan de natrekking door de grondeigenaar ook
steeds een opstalrecht doet ontstaan. Cass. 19 mei 1988: een overeenkomst tot verzaking aan de
natrekking staat gelijk met een overeenkomst tot vestiging van een opstalrecht. Men kan hier geen
2
