Vastgoedverwerving Financieel Hoorcolleges Blok 2.3
Hoorcollege 1
De maximale leencapaciteit is afhankelijk van:
De hoogte van het inkomen, de loan-to-income ratio,
LTI.
De waarde van het onderpand, de loan-to-value
ratio, LTV.
Berekenen maximale leencapaciteit op basis van het inkomen (LTI ratio)
• Stap 1: berekenen van het toetsinkomen
• Stap 2: bepalen van de toetsrente
• Stap 3: bepalen van het financieringslastpercentage
• Stap 4: bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
• Stap 5: bepalen van de maandelijkse financieringslast in geld
• Stap 6: toepassing van de annuïteitentabel levert het maximaal te lenen bedrag op.
Stap 1: berekenen van het toetsinkomen
Het toetsinkomen bestaat uit (art. 2, de leden 1 en 2 Trhk):
o Huidige vaste en bestendige inkomsten
o Het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaren, bij geen vaste maar wel bestendige
inkomsten
Het toetsinkomen kan bestaan uit (art. 2, lid 3 Trhk):
o Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen
o Een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn
Bij een vaste baan:
Alle vaste salarisbestanddelen (b.v. maandloon, vakantietoeslag, vaste 13e maand, vaste
eindejaars- of winstuitkering).
Niet vaste maar wel bestendige salarisbestanddelen (b.v. provisie en overwerk).
Onkostenvergoedingen zijn geen inkomsten uit werk.
Tijdelijke baan
Bij een tijdelijke baan is een intentieverklaring nodig.
AOW-uitkering en pensioen
Is de lener 57 jaar oud dan is het toetsinkomen gebaseerd op het pensioeninkomen.
Wanneer het huidige inkomen hoger is dan het pensioeninkomen wordt tot aan de
pensioendatum gerekend met dit hogere inkomen. Een veilige berekening houdt altijd
rekening met het pensioeninkomen (ook beneden 57 jaar).
Flexinkomen (gemiddelde over de laatste 3 jaren)
Sommige financiers werken met een ‘perspectiefverklaring’
Sociale zekerheidsuitkeringen (alleen voor de periode waarop recht op de uitkering bestaat)
,Inkomsten van een zelfstandige (gemiddelde over de laatste 3 jaren)
Inkomsten uit vermogen:
Inkomsten kunnen meetellen (art. 2, lid 3 Trhk)
Inkomsten uit vermogen:
o 3% van het vermogen (sparen / beleggen).
o Een percentage (b.v. 75%) van huurinkomsten (uit een ander, dan het te financieren
pand).
Stap 2: bepalen van de toetsrente
De hoogte van de toetsrente (art. 3, de leden 8 en 9 Trhk) is afhankelijk van de duur van de
rentevastperiode van de af te sluiten hypothecaire lening:
o Bij een renteperiode vanaf 10 jaar is de toetsrente de rente van de af te sluiten
hypothecaire lening.
o Bij periode korter dan 10 jaar wordt de toetsrente vastgesteld door de AFM
(minimaal 5%), tenzij de werkelijke rente hoger is (dan die).
Stap 3: bepalen van het financieringslastpercentage (woonlast percentage of woonquote)
Aan de hand van het toetsinkomen en de toetsrente wordt (a.h.v. bijlage 1, tabel 1 van de
tijdelijke regeling hypothecair krediet) het financieringslastpercentage vastgesteld.
Er zijn meerdere tabellen. Wij gebruiken alleen de eerste (van bijlage 1).
Tweeverdieners: het hoogste inkomen mag met max. 70% van het laagste inkomen
vermeerderd worden voor de bepaling van het financieringslastpercentage (art. 3, lid 6
Trhk).
Alle geldverstrekkers moeten deze tabellen toepassen
Vanaf de AOW-leeftijd geldt een hoger percentage
Stap 4: bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
Financieringslastpercentage x toetsinkomen = financieringslast in geld (op jaarbasis)
o Bij tweeverdieners, maximaal het financieringslastpercentage over het gezamenlijke
toetsinkomen berekenen.
De jaarlast wordt omgerekend naar een maandlast (stap 5)
De maandlast eventueel verminderen met bepaalde vaste lasten
Rente over schulden (BKR-geregistreerd of niet)
o Vaste rente = werkelijke maandlasten
Voorbeelden: Het telefoonabonnement, wanneer voor de telefoon
€ 250,- of meer wordt ‘geleend’: de rente over het
geleende.
o Variabele rente (‘doorlopend’ krediet) = 2% van de
kredietlimiet, per maand.
, Alimentatieverplichting voor de ex partner
Betaalde alimentatie is een persoonlijke verplichting en levert een aftrekpost voor de ib op. Voor
de ontvanger van partneralimentatie telt de alimentatie mee bij het berekenen van het
toetsinkomen.
Studieschuld
Studieschulden worden nog niet BKR-geregistreerd
o Vermelden bij aanvraag hypotheek?
Wanneer de bank er naar vraagt = ja
Vraagt de bank er niet naar = eigen keuze (onverantwoord lenen = risico)
o Studieschuld niet vermelden bij aanvraag NHG. Bij
een betalingsprobleem neemt de NHG de restschuld
niet over.
Bank gaat uit van de oorspronkelijke studieschuld
o Bij extra aflossing uitgaan van werkelijke schuld
Studieschuld en maximale hypotheek
Vóór ingang van het sociaal leenstelsel
o Gemiddelde studieschuld van € 15.000,- (LSVB)
o 0,75 % van de schuld telt mee per maand.
€ 15.000,- x 0,75% = € 112,50 per maand aan vaste
lasten.
Na ingang van het sociaal leenstelsel)
o Gemiddelde studieschuld van € 20.000,- (LSVB)
o 0,45 % van de schuld telt mee per maand
€ 20.000,- x 0,45% = € 90,- per maand aan vaste
lasten.
Stap 5: bepalen van de maandelijkse financieringslast in geld
Stap 6: toepassing van de annuïteitentabel levert het maximaal te lenen bedrag op
Uitgangspunt is nu de maandlast (verminderd met de maandelijkse vaste lasten)
Annuïteitenfactor bepalen:
o Toepassing van de annuïteitentabel (bijlage 4 van het studieboek of de
annuïteitentabel van BB
- In beginsel uitgaan van een looptijd van 360 maanden
- Bij een kortere looptijd (dan 30 jaar) mag ook de
kortere looptijd (in maanden) als basis dienen.
o Annuïteitenfactor x maandlast = maximale leencapaciteit
Energiebesparende voorzieningen
Door het treffen van energiebesparende voorzieningen kan het berekende maximum nog
verhoogd worden:
Art. 4, lid 3 Trhk: met maximaal € 9.000,- wanneer de woning voldoet aan de vereisten van
lid 3.
Art. 4, lid 4 Trhk: met maximaal € 25.000,- wanneer de woning voldoet aan de vereiseten van
lid 4.
, Art. 4, lid 5 Trhk: met maximaal € 15.000,- wanneer de woning voldoet aan de vereisten van
lid 5.
Reden van de verhoging: door energiebesparende voorzieningen zijn er maandelijks minder
energiekosten.
Voorbeeld maximale leencapaciteit:
Toetsinkomen van een 35-jarige € 27.000,-
Toetsrente (op jaarbasis) 5,4%
Leningduur = 30 jaar
Financieringslastpercentage = 25%
Annuïteitenfactor: 178,0846 (maandrente: 5,4% : 12 = 0,45%)
Maximale financieringslast: € 27.000,- x 25 % = € 6.750,- per jaar : 12 = maximale financieringslast
per maand: € 562,50
Max lening: € 562,50 x 178,0846 = € 100.173,- (afgerond)
Voorbeeld stappenplan:
Het inkomen van Marieke bedraagt €26.500,-
Zij wil een lening met een rentevastperiode van 12 jaar. De bank rekent dan met een rente
van 5%, terwijl de kwartaalrente van het AFM 5,5% bedraagt.
Marieke heeft nog een studieschuld van €10.000,-
Bereken de maximale leencapaciteit van Marieke (31 jaar), gebaseerd op haar inkomen.
Het financieringslastpercentage wordt 24%. (financieringslastpercentages tabel 1)
De jaarlijkse financieringslast in geld wordt, 24% van €26.500 = €6.360,-
De maandelijkse financieringslast in geld wordt dan, €6. = €530,-
Zij heeft een studieschuld, 0,75% van de schuld telt mee per maand;
€10.000 x 0,0075 = €75,- per maand aan vaste lasten.
€530 - €75 = €455,-
5% /12 = 0,4167% rente per maand
€455 x 186,2816 (looptijd klopt niet voor 12 jaar) (annuïteitentabel) = €84.758,13
Comply hypotheek: Een hypothecaire lening die berekend is aan de hand van de Trhk.
Explain hypotheek: de mogelijkheid om een hoger bedrag dan op basis van de normen te lenen op
basis van art. 4 Trhk.
Lid 1 van art. 4 Trhk geeft de eisen voor een explain-lening.
Wanneer is een explain hypotheek mogelijk:
o Een onvoorwaardelijke, door de werkgever, schriftelijke toegezegde inkomensstijging
binnen 6 maanden.
o Freelancers, zelfstandigen: maximaal op basis van gemiddeld inkomen van laatste 3
kalenderjaren, waarbij het laatste kalenderjaar het maximum is.
o 3% van het vrij beschikbaar vermogen.
o Bij energiebesparende maatregelen mag het maximum met € 9.000,- / € 25.000,-
verhoogd worden, mits het toetsinkomen minimaal € 33.000,- bedraagt.
Waarde: marktwaarde (na eventuele verbouwingen)
Hoorcollege 1
De maximale leencapaciteit is afhankelijk van:
De hoogte van het inkomen, de loan-to-income ratio,
LTI.
De waarde van het onderpand, de loan-to-value
ratio, LTV.
Berekenen maximale leencapaciteit op basis van het inkomen (LTI ratio)
• Stap 1: berekenen van het toetsinkomen
• Stap 2: bepalen van de toetsrente
• Stap 3: bepalen van het financieringslastpercentage
• Stap 4: bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
• Stap 5: bepalen van de maandelijkse financieringslast in geld
• Stap 6: toepassing van de annuïteitentabel levert het maximaal te lenen bedrag op.
Stap 1: berekenen van het toetsinkomen
Het toetsinkomen bestaat uit (art. 2, de leden 1 en 2 Trhk):
o Huidige vaste en bestendige inkomsten
o Het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaren, bij geen vaste maar wel bestendige
inkomsten
Het toetsinkomen kan bestaan uit (art. 2, lid 3 Trhk):
o Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen
o Een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn
Bij een vaste baan:
Alle vaste salarisbestanddelen (b.v. maandloon, vakantietoeslag, vaste 13e maand, vaste
eindejaars- of winstuitkering).
Niet vaste maar wel bestendige salarisbestanddelen (b.v. provisie en overwerk).
Onkostenvergoedingen zijn geen inkomsten uit werk.
Tijdelijke baan
Bij een tijdelijke baan is een intentieverklaring nodig.
AOW-uitkering en pensioen
Is de lener 57 jaar oud dan is het toetsinkomen gebaseerd op het pensioeninkomen.
Wanneer het huidige inkomen hoger is dan het pensioeninkomen wordt tot aan de
pensioendatum gerekend met dit hogere inkomen. Een veilige berekening houdt altijd
rekening met het pensioeninkomen (ook beneden 57 jaar).
Flexinkomen (gemiddelde over de laatste 3 jaren)
Sommige financiers werken met een ‘perspectiefverklaring’
Sociale zekerheidsuitkeringen (alleen voor de periode waarop recht op de uitkering bestaat)
,Inkomsten van een zelfstandige (gemiddelde over de laatste 3 jaren)
Inkomsten uit vermogen:
Inkomsten kunnen meetellen (art. 2, lid 3 Trhk)
Inkomsten uit vermogen:
o 3% van het vermogen (sparen / beleggen).
o Een percentage (b.v. 75%) van huurinkomsten (uit een ander, dan het te financieren
pand).
Stap 2: bepalen van de toetsrente
De hoogte van de toetsrente (art. 3, de leden 8 en 9 Trhk) is afhankelijk van de duur van de
rentevastperiode van de af te sluiten hypothecaire lening:
o Bij een renteperiode vanaf 10 jaar is de toetsrente de rente van de af te sluiten
hypothecaire lening.
o Bij periode korter dan 10 jaar wordt de toetsrente vastgesteld door de AFM
(minimaal 5%), tenzij de werkelijke rente hoger is (dan die).
Stap 3: bepalen van het financieringslastpercentage (woonlast percentage of woonquote)
Aan de hand van het toetsinkomen en de toetsrente wordt (a.h.v. bijlage 1, tabel 1 van de
tijdelijke regeling hypothecair krediet) het financieringslastpercentage vastgesteld.
Er zijn meerdere tabellen. Wij gebruiken alleen de eerste (van bijlage 1).
Tweeverdieners: het hoogste inkomen mag met max. 70% van het laagste inkomen
vermeerderd worden voor de bepaling van het financieringslastpercentage (art. 3, lid 6
Trhk).
Alle geldverstrekkers moeten deze tabellen toepassen
Vanaf de AOW-leeftijd geldt een hoger percentage
Stap 4: bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
Financieringslastpercentage x toetsinkomen = financieringslast in geld (op jaarbasis)
o Bij tweeverdieners, maximaal het financieringslastpercentage over het gezamenlijke
toetsinkomen berekenen.
De jaarlast wordt omgerekend naar een maandlast (stap 5)
De maandlast eventueel verminderen met bepaalde vaste lasten
Rente over schulden (BKR-geregistreerd of niet)
o Vaste rente = werkelijke maandlasten
Voorbeelden: Het telefoonabonnement, wanneer voor de telefoon
€ 250,- of meer wordt ‘geleend’: de rente over het
geleende.
o Variabele rente (‘doorlopend’ krediet) = 2% van de
kredietlimiet, per maand.
, Alimentatieverplichting voor de ex partner
Betaalde alimentatie is een persoonlijke verplichting en levert een aftrekpost voor de ib op. Voor
de ontvanger van partneralimentatie telt de alimentatie mee bij het berekenen van het
toetsinkomen.
Studieschuld
Studieschulden worden nog niet BKR-geregistreerd
o Vermelden bij aanvraag hypotheek?
Wanneer de bank er naar vraagt = ja
Vraagt de bank er niet naar = eigen keuze (onverantwoord lenen = risico)
o Studieschuld niet vermelden bij aanvraag NHG. Bij
een betalingsprobleem neemt de NHG de restschuld
niet over.
Bank gaat uit van de oorspronkelijke studieschuld
o Bij extra aflossing uitgaan van werkelijke schuld
Studieschuld en maximale hypotheek
Vóór ingang van het sociaal leenstelsel
o Gemiddelde studieschuld van € 15.000,- (LSVB)
o 0,75 % van de schuld telt mee per maand.
€ 15.000,- x 0,75% = € 112,50 per maand aan vaste
lasten.
Na ingang van het sociaal leenstelsel)
o Gemiddelde studieschuld van € 20.000,- (LSVB)
o 0,45 % van de schuld telt mee per maand
€ 20.000,- x 0,45% = € 90,- per maand aan vaste
lasten.
Stap 5: bepalen van de maandelijkse financieringslast in geld
Stap 6: toepassing van de annuïteitentabel levert het maximaal te lenen bedrag op
Uitgangspunt is nu de maandlast (verminderd met de maandelijkse vaste lasten)
Annuïteitenfactor bepalen:
o Toepassing van de annuïteitentabel (bijlage 4 van het studieboek of de
annuïteitentabel van BB
- In beginsel uitgaan van een looptijd van 360 maanden
- Bij een kortere looptijd (dan 30 jaar) mag ook de
kortere looptijd (in maanden) als basis dienen.
o Annuïteitenfactor x maandlast = maximale leencapaciteit
Energiebesparende voorzieningen
Door het treffen van energiebesparende voorzieningen kan het berekende maximum nog
verhoogd worden:
Art. 4, lid 3 Trhk: met maximaal € 9.000,- wanneer de woning voldoet aan de vereisten van
lid 3.
Art. 4, lid 4 Trhk: met maximaal € 25.000,- wanneer de woning voldoet aan de vereiseten van
lid 4.
, Art. 4, lid 5 Trhk: met maximaal € 15.000,- wanneer de woning voldoet aan de vereisten van
lid 5.
Reden van de verhoging: door energiebesparende voorzieningen zijn er maandelijks minder
energiekosten.
Voorbeeld maximale leencapaciteit:
Toetsinkomen van een 35-jarige € 27.000,-
Toetsrente (op jaarbasis) 5,4%
Leningduur = 30 jaar
Financieringslastpercentage = 25%
Annuïteitenfactor: 178,0846 (maandrente: 5,4% : 12 = 0,45%)
Maximale financieringslast: € 27.000,- x 25 % = € 6.750,- per jaar : 12 = maximale financieringslast
per maand: € 562,50
Max lening: € 562,50 x 178,0846 = € 100.173,- (afgerond)
Voorbeeld stappenplan:
Het inkomen van Marieke bedraagt €26.500,-
Zij wil een lening met een rentevastperiode van 12 jaar. De bank rekent dan met een rente
van 5%, terwijl de kwartaalrente van het AFM 5,5% bedraagt.
Marieke heeft nog een studieschuld van €10.000,-
Bereken de maximale leencapaciteit van Marieke (31 jaar), gebaseerd op haar inkomen.
Het financieringslastpercentage wordt 24%. (financieringslastpercentages tabel 1)
De jaarlijkse financieringslast in geld wordt, 24% van €26.500 = €6.360,-
De maandelijkse financieringslast in geld wordt dan, €6. = €530,-
Zij heeft een studieschuld, 0,75% van de schuld telt mee per maand;
€10.000 x 0,0075 = €75,- per maand aan vaste lasten.
€530 - €75 = €455,-
5% /12 = 0,4167% rente per maand
€455 x 186,2816 (looptijd klopt niet voor 12 jaar) (annuïteitentabel) = €84.758,13
Comply hypotheek: Een hypothecaire lening die berekend is aan de hand van de Trhk.
Explain hypotheek: de mogelijkheid om een hoger bedrag dan op basis van de normen te lenen op
basis van art. 4 Trhk.
Lid 1 van art. 4 Trhk geeft de eisen voor een explain-lening.
Wanneer is een explain hypotheek mogelijk:
o Een onvoorwaardelijke, door de werkgever, schriftelijke toegezegde inkomensstijging
binnen 6 maanden.
o Freelancers, zelfstandigen: maximaal op basis van gemiddeld inkomen van laatste 3
kalenderjaren, waarbij het laatste kalenderjaar het maximum is.
o 3% van het vrij beschikbaar vermogen.
o Bij energiebesparende maatregelen mag het maximum met € 9.000,- / € 25.000,-
verhoogd worden, mits het toetsinkomen minimaal € 33.000,- bedraagt.
Waarde: marktwaarde (na eventuele verbouwingen)
