Huurrecht – Schema’s
Week 1: Inleiding
Inleiding
1. Welk recht is van toepassing?
a. Boek 7 BW: bijzonder recht
a. Huurrecht is een bijzondere overeenkomst in de zin van boek 7 BW. Lex specialis. Boek
7 BW biedt aanvullende regels op het algemene recht.
b. Boek 3 BW: algemeen recht
a. Art. 3:13 BW à misbruik van recht
c. Boek 6 BW: algemeen recht
a. Art. 6:74 en 6:75 BW à wanprestatie
b. Art. 6:231 BW à algemene voorwaarden
i. Art. 6:237 BW à het zonder meer exonereren van schadevergoeding is niet
mogelijk wanneer je contracteert met een consument.
c. Art. 6:248 BW à redelijkheid en billijkheid; vangnet. Contractspartijen moeten zich
redelijk naar elkaar opstellen.
d. Art. 6:258 BW à onvoorziene omstandigheden.
i. Briljant Schreuders/ABP à Zeer terughoudende toepassing. Partijen hebben
vaak zelf iets afgesproken/onderhandeld over de bepalingen in de
huurovereenkomst en moeten hier dus ook aan gehouden worden. De
redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat het onaanvaardbaar is dat de
overeenkomst in stand blijft.
ii. Van onvoorziene omstandigheden kan alleen sprake zijn voor zover het betreft
omstandigheden die op het ogenblik van totstandkoming van de overeenkomst
nog in de toekomst lagen.
iii. Onvoorziene omstandigheden geven de rechter de mogelijkheid om de
overeenkomst te ontbinden maar ook (tijdelijk) te wijzigen.
e. Art. 6:265 BW à iedere tekortkoming in de nakoming geeft het recht tot ontbinding,
tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
i. ‘Tenzij-bepaling’ moet ambtshalve getoetst worden door de rechter, ook
wanneer de huurder niet is verschenen.
2. Ratio huurrecht?
a. Bescherming van de huurder tegen de positie van de verhuurder. Huurder is vaak een kleinere,
afhankelijke partij. Er mogen geen buitengewoon nadelige bepalingen voor de huurder in een
huurovereenkomst worden opgenomen. Zo ver strekt de contractsvrijheid niet.
3. Huurrecht in het rechtssysteem
a. Het huurrecht valt onder het vermogensrecht. Binnen het vermogensrecht wordt een
onderscheid gemaakt tussen verbintenissenrecht en goederenrecht. Het huurrecht valt onder de
bijzondere overeenkomsten van het verbintenissenrecht.
a. Verbintenissenrecht: regels voor de verhouding tussen burgers onderling
b. Goederenrecht: regels voor de verhouding tussen burgers en goederen
c. Het komt wel eens voor dat een goederenrecht zoals een recht van opstal samenloopt
met een huurrecht. Bijvoorbeeld bij
zendmasten. Hier heb je ook een
huurrecht voor de grond nodig. Het is
een afhankelijk recht, want de
overeenkomsten hebben los van
elkaar geen betekenis.
,De huurovereenkomst
1. Kwalificatie van een huurovereenkomst
a. HR 20 december 2019 (NJ 2020/43); arbeidsrecht.
b. HR 6 november 2020 (NJ 2021/116); pacht.
c. Dit zijn twee uitspraken van de HR waarin zij zich heeft uitgelaten over de kwalificatie van een
bijzondere overeenkomst:
a. Fase 1: de uitlegfase
i. De rechter stelt de overeengekomen rechten en verplichtingen vast. Het gaat
hier om de rechten en verplichtingen die partijen bij het sluiten van de
overeenkomst voor ogen hadden. Toetsen aan de hand van Haviltex.
1. Het feit dat huurder het gehuurde anders gebruikt dan is beoogd bij het
sluiten van de huurovereenkomst, verandert dit niet.
b. Fase 2: de kwalificatiefase
i. Voldoen de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke
omschrijving van een bijzondere overeenkomst?
ii. De gemaakte afspraken worden 1 op 1 getoetst aan de vereisten van bijzondere
omstandigheden uit de wet. De bedoeling van partijen om de overeenkomst
daar wel/niet onder te laten vallen is niet van belang.
iii. In deze fase is de partijbedoeling niet meer van belang!
2. Wanneer is sprake van een huurovereenkomst?
a. Art. 7:201 lid 1 BW bepaalt de vereisten van een huurovereenkomst:
b. Vereiste 1: een zaak of een gedeelte daarvan
a. Vermogensrechten
i. Komt bijna nooit voor. Een recht op vruchtgebruik is bijvoorbeeld een
vermogensrecht. Dit recht kun je verhuren.
b. Roerende zaken
c. Onroerende zaken
i. Bebouwd à een bebouwde grond. Een gebouw is “een bouwwerk voor
mensen toegankelijk, overdekt en geheel/gedeeltelijk met wanden omsloten.”
ii. Onbebouwd à kale grond
iii. Landingsbaan-arrest à Hier werd een overeenkomst gesloten voor een
landingsbaan met een diepe fundering. Er stond ook een klein schuurtje op het
terrein. De HR heeft geoordeeld dat het hier ging om onbebouwde grond. Een
enkele verharding of bewerking van de grond is niet toereikend om de grond
aan te merken als ‘bebouwd’. Het houten huisje was ondergeschikt aan hetgeen
de overeenkomst voornamelijk op zag; de landingsbaan. Dit blijkt uit de
partijbedoeling.
d. Een zaak moet voldoende bepaalbaar zijn, art. 6:227 BW.
i. Niet het geheel hoeft verhuurd te worden, maar het moet voldoende duidelijk
zijn wat je specifiek huurt.
ii. Stallingsovereenkomsten/gebruiksovereenkomst of huur?
1. Dorvo/Herngreen à de huur van een garagebox kwalificeert als
huurovereenkomst, omdat er een afgesloten ruimte uitsluitend ter
beschikking staat van de huurder.
2. Rb Rotterdam 6 juni 2019 à de gemeente Dordrecht heeft 100
willekeurige parkeerplaatsen in een parkeergarage in gebruik gegeven
aan X. De gemeente draagt zorg dat er te allen tijde 100 plaatsen
beschikbaar zijn. De rechter heeft geoordeeld dat dit kwalificeert als
een huurovereenkomst. De wetgever heeft niet beoogd om het
gebruiksrecht op een niet specifiek gedeelte van een zaak uit te sluiten.
Dit blijkt onder andere uit art. 7:203 en 204 BW; de omvang van het
gebruiksrecht kan makkelijk worden bepaald.
3. Rb Amsterdam 15 september 2020 à de parkeerovereenkomst voor
een X aantal parkeerplekken tussen de parkeergarage en een kantoor is
, niet aan te merken als een huurovereenkomst, omdat het object van het
gehuurde onvoldoende bepaalbaar is. Bij willekeurige plekken in een
grote parkeergarage is het moeilijk voorstelbaar hoe huurder en
verhuurder aan huurverplichtingen kunnen voldoen (denk aan
onderhoud etc.)
iii. Abonnementen?
1. Een abonnement op bijvoorbeeld een OV-fiets is niet te kwalificeren
als huur. Zodra het gaat om een specifieke fiets, je betaalt ter plekke
voor en brengt de fiets ook weer terug, dan gaat het wel om huur.
c. Vereiste 2: in gebruik verstrekken
d. Vereiste 3: tegenprestatie
a. Geldsom/huurpenning
i. Een tegenprestatie wordt meestal geleverd in de vorm van een geldsom. Dit
zijn huurtermijnen welke betaald worden in geld.
b. Onkostenvergoeding
i. Huurder verricht een aantal onderhoudswerkzaamheden in plaats van betaling
van een bedrag aan huur.
ii. VB: een verzorgingstehuis vraagt een pedicure om zich te vestigen in hun
locatie. De afspraak luidt dat de pedicure hier geen huur voor hoeft te betalen,
maar de bewoners 50% korting moeten geven op een behandeling. Ook dit is
huur! De tegenprestatie is de korting + het vestigen op een specifieke locatie.
c. Omzet gerelateerde vergoeding
i. (Laag) Basisbedrag + percentage van de omzet
ii. Huurder en verhuurder delen het ondernemersrisico; in goede en slechte tijden.
iii. Bloemert/Supergas à overeenkomst tot het gebruik van een stuk grond.
Huurder bouwt en exploiteert hier een benzinestation op. De huurprijs bedraagt
1 euro per jaar, maar daarnaast krijgt de verhuurder een bepaald bedrag per
verkochte liter.
d. Een tegenprestatie moet voldoende bepaalbaar zijn, art. 6:227 BW
i. Een verplichting tot onderhoud of verplichting tot gebruik kan ook een
tegenprestatie zijn, mits voldoende bepaalbaar.
ii. Impala auto’s à er moeten duidelijke afspraken worden gemaakt omtrent het
te verrichten onderhoud: welke taken/welke uren/welke termijn?
e. Afgrenzingen
a. Gebruiksovereenkomst/Bruikleen à geen tegenprestatie. Het gaat om het in gebruik
geven om niet, art. 7A:1777 BW. De grens ligt bij hetgeen wordt gevraagd door de
verhuurder. Hij mag slechts de kosten voor nutsvoorzieningen en een symbolische
bijdrage vragen van de huurder. Geen kosten voor het in gebruik geven. Criterium:
alleen kosten die niet zouden zijn gemaakt als de woning onbewoond was.
b. Pacht, art. 7:311 e.v. BW à kenmerk van pacht is dat het gaat om grond met de
bestemming landbouw of een gebouw/schuur die bestemd is tot landbouw zoals een
veehouderij/tuinderij. Dit blijkt het uit contract: wat wordt er verhuurd en waartoe het
bestemd is te worden gebruikt.
c. Huurkoop, art. 7:101 e.v. BW à het doel van huurkoop is om uiteindelijk (na
voldoening van een aantal termijnen) de eigendom te verkrijgen.
3. Welk huurregime is van toepassing?
a. Gemengde overeenkomsten, art. 6:215 BW
a. Wanneer twee bijzondere overeenkomsten van toepassing zijn op een geval, zijn beide
regimes naast elkaar van toepassing tenzij deze niet verenigbaar zijn of de aard van de
overeenkomst zich hiertegen verzet.
b. Groeneveld/Staat à Bij onverenigbaarheid van wettelijke bepalingen moet door uitleg worden
beoordeeld welke in het concrete geval moet prevaleren.
c. Voorbeelden van gemengde overeenkomsten:
a. Zorgwoning (zorg- en huurovereenkomst)
Week 1: Inleiding
Inleiding
1. Welk recht is van toepassing?
a. Boek 7 BW: bijzonder recht
a. Huurrecht is een bijzondere overeenkomst in de zin van boek 7 BW. Lex specialis. Boek
7 BW biedt aanvullende regels op het algemene recht.
b. Boek 3 BW: algemeen recht
a. Art. 3:13 BW à misbruik van recht
c. Boek 6 BW: algemeen recht
a. Art. 6:74 en 6:75 BW à wanprestatie
b. Art. 6:231 BW à algemene voorwaarden
i. Art. 6:237 BW à het zonder meer exonereren van schadevergoeding is niet
mogelijk wanneer je contracteert met een consument.
c. Art. 6:248 BW à redelijkheid en billijkheid; vangnet. Contractspartijen moeten zich
redelijk naar elkaar opstellen.
d. Art. 6:258 BW à onvoorziene omstandigheden.
i. Briljant Schreuders/ABP à Zeer terughoudende toepassing. Partijen hebben
vaak zelf iets afgesproken/onderhandeld over de bepalingen in de
huurovereenkomst en moeten hier dus ook aan gehouden worden. De
redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat het onaanvaardbaar is dat de
overeenkomst in stand blijft.
ii. Van onvoorziene omstandigheden kan alleen sprake zijn voor zover het betreft
omstandigheden die op het ogenblik van totstandkoming van de overeenkomst
nog in de toekomst lagen.
iii. Onvoorziene omstandigheden geven de rechter de mogelijkheid om de
overeenkomst te ontbinden maar ook (tijdelijk) te wijzigen.
e. Art. 6:265 BW à iedere tekortkoming in de nakoming geeft het recht tot ontbinding,
tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
i. ‘Tenzij-bepaling’ moet ambtshalve getoetst worden door de rechter, ook
wanneer de huurder niet is verschenen.
2. Ratio huurrecht?
a. Bescherming van de huurder tegen de positie van de verhuurder. Huurder is vaak een kleinere,
afhankelijke partij. Er mogen geen buitengewoon nadelige bepalingen voor de huurder in een
huurovereenkomst worden opgenomen. Zo ver strekt de contractsvrijheid niet.
3. Huurrecht in het rechtssysteem
a. Het huurrecht valt onder het vermogensrecht. Binnen het vermogensrecht wordt een
onderscheid gemaakt tussen verbintenissenrecht en goederenrecht. Het huurrecht valt onder de
bijzondere overeenkomsten van het verbintenissenrecht.
a. Verbintenissenrecht: regels voor de verhouding tussen burgers onderling
b. Goederenrecht: regels voor de verhouding tussen burgers en goederen
c. Het komt wel eens voor dat een goederenrecht zoals een recht van opstal samenloopt
met een huurrecht. Bijvoorbeeld bij
zendmasten. Hier heb je ook een
huurrecht voor de grond nodig. Het is
een afhankelijk recht, want de
overeenkomsten hebben los van
elkaar geen betekenis.
,De huurovereenkomst
1. Kwalificatie van een huurovereenkomst
a. HR 20 december 2019 (NJ 2020/43); arbeidsrecht.
b. HR 6 november 2020 (NJ 2021/116); pacht.
c. Dit zijn twee uitspraken van de HR waarin zij zich heeft uitgelaten over de kwalificatie van een
bijzondere overeenkomst:
a. Fase 1: de uitlegfase
i. De rechter stelt de overeengekomen rechten en verplichtingen vast. Het gaat
hier om de rechten en verplichtingen die partijen bij het sluiten van de
overeenkomst voor ogen hadden. Toetsen aan de hand van Haviltex.
1. Het feit dat huurder het gehuurde anders gebruikt dan is beoogd bij het
sluiten van de huurovereenkomst, verandert dit niet.
b. Fase 2: de kwalificatiefase
i. Voldoen de overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke
omschrijving van een bijzondere overeenkomst?
ii. De gemaakte afspraken worden 1 op 1 getoetst aan de vereisten van bijzondere
omstandigheden uit de wet. De bedoeling van partijen om de overeenkomst
daar wel/niet onder te laten vallen is niet van belang.
iii. In deze fase is de partijbedoeling niet meer van belang!
2. Wanneer is sprake van een huurovereenkomst?
a. Art. 7:201 lid 1 BW bepaalt de vereisten van een huurovereenkomst:
b. Vereiste 1: een zaak of een gedeelte daarvan
a. Vermogensrechten
i. Komt bijna nooit voor. Een recht op vruchtgebruik is bijvoorbeeld een
vermogensrecht. Dit recht kun je verhuren.
b. Roerende zaken
c. Onroerende zaken
i. Bebouwd à een bebouwde grond. Een gebouw is “een bouwwerk voor
mensen toegankelijk, overdekt en geheel/gedeeltelijk met wanden omsloten.”
ii. Onbebouwd à kale grond
iii. Landingsbaan-arrest à Hier werd een overeenkomst gesloten voor een
landingsbaan met een diepe fundering. Er stond ook een klein schuurtje op het
terrein. De HR heeft geoordeeld dat het hier ging om onbebouwde grond. Een
enkele verharding of bewerking van de grond is niet toereikend om de grond
aan te merken als ‘bebouwd’. Het houten huisje was ondergeschikt aan hetgeen
de overeenkomst voornamelijk op zag; de landingsbaan. Dit blijkt uit de
partijbedoeling.
d. Een zaak moet voldoende bepaalbaar zijn, art. 6:227 BW.
i. Niet het geheel hoeft verhuurd te worden, maar het moet voldoende duidelijk
zijn wat je specifiek huurt.
ii. Stallingsovereenkomsten/gebruiksovereenkomst of huur?
1. Dorvo/Herngreen à de huur van een garagebox kwalificeert als
huurovereenkomst, omdat er een afgesloten ruimte uitsluitend ter
beschikking staat van de huurder.
2. Rb Rotterdam 6 juni 2019 à de gemeente Dordrecht heeft 100
willekeurige parkeerplaatsen in een parkeergarage in gebruik gegeven
aan X. De gemeente draagt zorg dat er te allen tijde 100 plaatsen
beschikbaar zijn. De rechter heeft geoordeeld dat dit kwalificeert als
een huurovereenkomst. De wetgever heeft niet beoogd om het
gebruiksrecht op een niet specifiek gedeelte van een zaak uit te sluiten.
Dit blijkt onder andere uit art. 7:203 en 204 BW; de omvang van het
gebruiksrecht kan makkelijk worden bepaald.
3. Rb Amsterdam 15 september 2020 à de parkeerovereenkomst voor
een X aantal parkeerplekken tussen de parkeergarage en een kantoor is
, niet aan te merken als een huurovereenkomst, omdat het object van het
gehuurde onvoldoende bepaalbaar is. Bij willekeurige plekken in een
grote parkeergarage is het moeilijk voorstelbaar hoe huurder en
verhuurder aan huurverplichtingen kunnen voldoen (denk aan
onderhoud etc.)
iii. Abonnementen?
1. Een abonnement op bijvoorbeeld een OV-fiets is niet te kwalificeren
als huur. Zodra het gaat om een specifieke fiets, je betaalt ter plekke
voor en brengt de fiets ook weer terug, dan gaat het wel om huur.
c. Vereiste 2: in gebruik verstrekken
d. Vereiste 3: tegenprestatie
a. Geldsom/huurpenning
i. Een tegenprestatie wordt meestal geleverd in de vorm van een geldsom. Dit
zijn huurtermijnen welke betaald worden in geld.
b. Onkostenvergoeding
i. Huurder verricht een aantal onderhoudswerkzaamheden in plaats van betaling
van een bedrag aan huur.
ii. VB: een verzorgingstehuis vraagt een pedicure om zich te vestigen in hun
locatie. De afspraak luidt dat de pedicure hier geen huur voor hoeft te betalen,
maar de bewoners 50% korting moeten geven op een behandeling. Ook dit is
huur! De tegenprestatie is de korting + het vestigen op een specifieke locatie.
c. Omzet gerelateerde vergoeding
i. (Laag) Basisbedrag + percentage van de omzet
ii. Huurder en verhuurder delen het ondernemersrisico; in goede en slechte tijden.
iii. Bloemert/Supergas à overeenkomst tot het gebruik van een stuk grond.
Huurder bouwt en exploiteert hier een benzinestation op. De huurprijs bedraagt
1 euro per jaar, maar daarnaast krijgt de verhuurder een bepaald bedrag per
verkochte liter.
d. Een tegenprestatie moet voldoende bepaalbaar zijn, art. 6:227 BW
i. Een verplichting tot onderhoud of verplichting tot gebruik kan ook een
tegenprestatie zijn, mits voldoende bepaalbaar.
ii. Impala auto’s à er moeten duidelijke afspraken worden gemaakt omtrent het
te verrichten onderhoud: welke taken/welke uren/welke termijn?
e. Afgrenzingen
a. Gebruiksovereenkomst/Bruikleen à geen tegenprestatie. Het gaat om het in gebruik
geven om niet, art. 7A:1777 BW. De grens ligt bij hetgeen wordt gevraagd door de
verhuurder. Hij mag slechts de kosten voor nutsvoorzieningen en een symbolische
bijdrage vragen van de huurder. Geen kosten voor het in gebruik geven. Criterium:
alleen kosten die niet zouden zijn gemaakt als de woning onbewoond was.
b. Pacht, art. 7:311 e.v. BW à kenmerk van pacht is dat het gaat om grond met de
bestemming landbouw of een gebouw/schuur die bestemd is tot landbouw zoals een
veehouderij/tuinderij. Dit blijkt het uit contract: wat wordt er verhuurd en waartoe het
bestemd is te worden gebruikt.
c. Huurkoop, art. 7:101 e.v. BW à het doel van huurkoop is om uiteindelijk (na
voldoening van een aantal termijnen) de eigendom te verkrijgen.
3. Welk huurregime is van toepassing?
a. Gemengde overeenkomsten, art. 6:215 BW
a. Wanneer twee bijzondere overeenkomsten van toepassing zijn op een geval, zijn beide
regimes naast elkaar van toepassing tenzij deze niet verenigbaar zijn of de aard van de
overeenkomst zich hiertegen verzet.
b. Groeneveld/Staat à Bij onverenigbaarheid van wettelijke bepalingen moet door uitleg worden
beoordeeld welke in het concrete geval moet prevaleren.
c. Voorbeelden van gemengde overeenkomsten:
a. Zorgwoning (zorg- en huurovereenkomst)
