Samenvatting Jur., fin. & fis. structurering (IGOBIV)

College

, College 1
Structurering van een vastgoedbelegging




- De fiscale regelgeving is afhankelijk van de juridische structuur
- De juridische structuur wordt beïnvloedt door het type risicobeheersing
- Financiering wordt beïnvloedt door de fiscale structuur

Strategie en doelen in relatie tot rendement en risico
- Met strategie worden lange termijn doelen bepaald
- Daarbij hoort een (geëist) rendement/risico verhouding
- Onderdeel daarvan is juridische, fiscale en financieringsstructuur

Corporate Governance
- Gaat over goed bestuur van beursgenoteerde bedrijven en het toezicht daarop. Het regelt de
verhoudingen tussen bestuurders, commissarissen en aandeelhouders. De overheid heeft wetten
opgesteld voor goed en eerlijk bestuur van bedrijven
- De onderliggende gedragscode is de Corporate Governance Code

COSO
- Committee Of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission
- De cultuur, mogelijkheden en werkwijzen, geïntegreerd met strategiebepaling en prestaties, waarop
organisaties vertrouwen om risico’s te beheren bij het creëren, behouden en realiseren van waarde
- Drie niveaus:
o Strategisch
o Operationeel
o Rapportage en compliance
- Onderdelen van het COSO-model
o Interne omgeving
o Doelen formuleren
o Gebeurtenissen
o Risico’s bepalen
o Risicoreacties
 Vermijden
 Accepteren
 Verminderen
 delen
o Controlling
o Informatie en communicatie
o monitoren

,Filosofie van risicomanagement
- Continu proces verbonden met de strategie
- Gericht op waarde behoud en waarde creatie
- Beïnvloed door alle lagen van de organisatie
- Strategisch kader van de gehele onderneming
- Identificatie gebeurtenissen die de onderneming raken
- Managen van risico’s op basis van risicoprofiel
- Redelijke risicobeheersing is nodig om doelen van de organisatie te behalen

Beoordeling van geïdentificeerde risico’s
- Kans op het risico
- Impact
- Risicomaatregel

Risico-indeling IVBN
- Generieke risico’s
o Inherente risico’s van vastgoed
- Operationele risico’s
o Risico’s falen interne processen, systemen, menselijk gedrag, etc.
- Institutionele risico’s
o Gevolg van veranderingen in werkomgeving

Risicogebieden woningcorporatie
- demografie
- Economie
- Politiek
- Personeelsproces
- Investeringen
- Financieringen
- Strategisch voorraadsbeleidsproces
- Reporting

Verschil nieuw COSO model met oud model
- Het model bestaat nu uit componenten en principes
- Een vereenvoudigde definitie van het begrip risicomanagement
- Nadruk op het verband tussen risico en waarde
- Nog meer focus op integratie van risicomanagement in besturing, strategie en beleid
- Onderzoekt nu ook de betekenis van cultuur van een organisatie
- Meer nadruk op discussie over de strategie
- Vergroot de relatie van risicomanagement tussen prestatie (performance) en risicomanagement
- Het model verbindt besluitvorming en risicomanagement
- Het model is dus eigenlijk niet zo vernieuwend

ICS (In control statement)
- Management bestuur
- Risicomanagement en controle functies
- Interne controle
- Monitoren
- Verklaring dat bestuur in controle is

, College 2
Waarom juridische structuur van een vastgoedbelegging van belang is
- Regulering door wetgeving
- Marktconforme structuren (herkenning door markt)
- Fiscale status (relatie met juridische structuur)

Corporate Governance Code
- Regelt de verhouding tussen bestuurd, RvC en aandeelhouders
- Bestemd voor beursgenoteerde bedrijven met een balanstotaal van > 500 mln euro
- Best practices
- Principe is pas toe of leg uit
- Herziene code in 2022
- Jaarlijkse evaluatierapport toepassing code

AFM checklist voor vastgoedbeleggingen
- Wat voor belegging
o Prospectus
o Toezicht AFM
o Risico’s
- Rendement
o Onderbouwd
o Kosten
o Belastingen
o Financieringen
- Vastgoed
o Transparantie
- Controle
o Goedkeurende verklaring van RA

Beleggen in direct vastgoed
- De belegger is rechtstreeks eigenaar van het onroerend goed
- óf is de belegger eigenaar van de vermogenstitels die rechtsreeks recht geven op de opbrengsten van
het onroerend goed én heeft een meerderheidsbelang en de zeggenschap over het vastgoed

Soorten direct onroerend goed
- Onroerend goed is grond en alles wat daarmee verbonden is en niet makkelijk te verplaatsen is
- Duurzaam met de grond verenigd

Voordelen van direct vastgoed
- Stabiele inkomstenbron
- Aantrekkelijk rendement/risico verhouding
- Diversificatie
- Inflatiehedge
- Bij actief management is waardecreatie mogelijk
- Inefficiënte markt waardoor kansen ontstaan
- Fiscale voordelen

Nadelen van direct vastgoed
- Kennis en organisatie nodig
- Grote investeringen benodigd
- Markten niet transparant
- Niet liquide
- Waarderingsproblematiek