Hoorcollege 9 Koop
- Document Dammingh
Zie bijgevoegd
- RvdW 2017/20 HR ‘Boerderij’
Essentie
Koopovereenkomst woning met agrarische bestemming. Uitleg gedingstukken; beroep op dwaling?
(art. 6:228 BW). Verhouding mededelingsplicht en onderzoeksplicht. Eigen schuld, art. 6:101 lid 1 BW.
Bijzondere last of beperking. Is sprake van non-conformiteit bij de verkoop van een voormalige
boerderij in een gebied met agrarische bestemming terwijl dat niet door verkopers is medegedeeld
aan kopers? Is de agrarische bestemming een bijzondere last of beperking?
Samenvatting
In 1995 hebben A (eiser) en zijn toenmalige echtgenote B een woning gekocht in een gebied met een
agrarische bestemming. In het gebied waren grootschalige planologische ontwikkelingen voorzien of
gaande, die leidden tot de komst van megastallen. A heeft voor het voorgenomen gebruik vooraf
toestemming gevraagd aan de gemeente en deze toestemming ook verkregen. In 2007 hebben A en B
de woning na echtscheiding verkocht. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben
kopers enkel contact gehad met B. In deze procedure stellen de kopers zich op het standpunt dat zij
bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald ten aanzien van onder meer de
(agrarische) bestemming van de woning. Zij vorderen om die reden vermindering van de koopprijs ter
opheffing van het door hen geleden nadeel. Subsidiair stellen de kopers dat op de woning een
bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW rust. In hoger beroep hebben kopers zich ook
beroepen op non-conformiteit.
HR: Hof heeft de agrarische bestemming van de woning ten onrechte aangemerkt als een bijzondere
last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. De agrarische bestemming volgt uit het
bestemmingsplan. Van een ‘bijzondere’ last of beperking is alleen sprake indien deze haar grondslag
vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de
desbetreffende zaak gericht besluit (ECLI:NL:HR:2015:159).
Na verwijzing zal het hof in het kader van art. 7:17 BW opnieuw moeten beoordelen of op A een
mededelingsplicht rustte. Bij die beoordeling kan immers – anders dan bij toepassing van art. 7:15
BW (welke bepaling een uitdrukkelijke aanvaarding van de bijzondere lasten en beperkingen door de
koper vereist om aansprakelijkheid van de verkoper te voorkomen) – mede van belang zijn of A er
redelijkerwijs van uit mocht gaan dat kopers zelf onderzoek zouden verrichten. Indien de verkoper
voor de totstandkoming van de overeenkomst aan koper bepaalde inlichtingen had behoren te
verstrekken, verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er over het algemeen tegen dat de verkoper
tot afwering van het beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van
de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf te wijten heeft (ECLI:NL:HR:1973:AC5883 en
ECLI:NL:HR:2008:BF0407). Dit neemt echter niet weg dat de schadevergoeding die de verkoper
verschuldigd is bij schending van zijn mededelingsplicht op basis van art. 6:101 lid 1 BW kan worden
verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld
door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.
- Document Dammingh
Zie bijgevoegd
- RvdW 2017/20 HR ‘Boerderij’
Essentie
Koopovereenkomst woning met agrarische bestemming. Uitleg gedingstukken; beroep op dwaling?
(art. 6:228 BW). Verhouding mededelingsplicht en onderzoeksplicht. Eigen schuld, art. 6:101 lid 1 BW.
Bijzondere last of beperking. Is sprake van non-conformiteit bij de verkoop van een voormalige
boerderij in een gebied met agrarische bestemming terwijl dat niet door verkopers is medegedeeld
aan kopers? Is de agrarische bestemming een bijzondere last of beperking?
Samenvatting
In 1995 hebben A (eiser) en zijn toenmalige echtgenote B een woning gekocht in een gebied met een
agrarische bestemming. In het gebied waren grootschalige planologische ontwikkelingen voorzien of
gaande, die leidden tot de komst van megastallen. A heeft voor het voorgenomen gebruik vooraf
toestemming gevraagd aan de gemeente en deze toestemming ook verkregen. In 2007 hebben A en B
de woning na echtscheiding verkocht. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben
kopers enkel contact gehad met B. In deze procedure stellen de kopers zich op het standpunt dat zij
bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald ten aanzien van onder meer de
(agrarische) bestemming van de woning. Zij vorderen om die reden vermindering van de koopprijs ter
opheffing van het door hen geleden nadeel. Subsidiair stellen de kopers dat op de woning een
bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW rust. In hoger beroep hebben kopers zich ook
beroepen op non-conformiteit.
HR: Hof heeft de agrarische bestemming van de woning ten onrechte aangemerkt als een bijzondere
last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. De agrarische bestemming volgt uit het
bestemmingsplan. Van een ‘bijzondere’ last of beperking is alleen sprake indien deze haar grondslag
vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de
desbetreffende zaak gericht besluit (ECLI:NL:HR:2015:159).
Na verwijzing zal het hof in het kader van art. 7:17 BW opnieuw moeten beoordelen of op A een
mededelingsplicht rustte. Bij die beoordeling kan immers – anders dan bij toepassing van art. 7:15
BW (welke bepaling een uitdrukkelijke aanvaarding van de bijzondere lasten en beperkingen door de
koper vereist om aansprakelijkheid van de verkoper te voorkomen) – mede van belang zijn of A er
redelijkerwijs van uit mocht gaan dat kopers zelf onderzoek zouden verrichten. Indien de verkoper
voor de totstandkoming van de overeenkomst aan koper bepaalde inlichtingen had behoren te
verstrekken, verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er over het algemeen tegen dat de verkoper
tot afwering van het beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van
de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf te wijten heeft (ECLI:NL:HR:1973:AC5883 en
ECLI:NL:HR:2008:BF0407). Dit neemt echter niet weg dat de schadevergoeding die de verkoper
verschuldigd is bij schending van zijn mededelingsplicht op basis van art. 6:101 lid 1 BW kan worden
verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld
door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.
