Afwerking 2: samenvatting
Wat vind hij belangrijk voor afwerking? 3 aspecten
1. Materiaal kunnen beschrijven
2. Kunnen weten hoe het aanvoelt en eruitziet vanuit een beschrijving
3. weten hoe je een bepaald materiaal kan herstellen
1 Inleiding – 6 pagina’s
Wat is vastgoed?
o Onroerende goederen: huizen en gronden.
o Er zit een proces achter waar vastgoedprofessionals achterstaan.
1.1 Het bouwproces
Veronderstelling van hoe een vastgoedproject tot stand kan komen.
(Fase 1 → anders vinden de anderen geen plaats (het idee dat iemand heeft om iets te ontwikkelen)
De bekende vastgoedberoepen maken maar een klein deel uit van alle stappen van het bouwproces:
fase 7 – onderhoud en beheer)
Fase 1: initiatiefase
o Er is iemand die wilt bouwen, hij heeft een idee om te bouwen
Fase 2: ontwerpfase
o Je maakt een plan door de architect en dient aanvraag in voor vergunning.
o Plannen worden gemaakt door projectontwikkelaars. (denk aan CAD en Planlezen)
Fase 3: prijs- en contractvorming
o Aannemer nodig nadat het contract is getekend, contact met hem opnemen
Fase 4: werkvoorbereidingsfase
o Voorbereiding van de werken
Fase 5: uitvoeringsfase (= bestaat uit 5 subfasen)
o Aannemer voert de werken uit voor de bouwheer
Ruwbouwfase
o Grondwerken + funderingswerken + kelder + riolering
o Muren + vloeren
Wind en waterdicht fase
o Dakbekleding
o Buitenschrijnwerk
o Gevelbekleding
Technische uitrusting
1
, o Elektriciteit + verwarming + sanitair + gas + lift …
Afwerking
o Trappen + schilderen
Toestellen plaatsen
Opleveringsfase
Fase 6: opleveringsfase
o De aannemer voert de werken uit voor de bouwheer --> overdragen van goed aan de
bouwheer
o Heel belangrijke fase (aannemer is hier verantwoordelijk (daarna 10-jarige aansprakelijkheid)
Fase 7: onderhoud en beheer
o Gebouw kan verhuurd worden, verkocht, …
o Vastgoedmakelaar, rentmeesters, …
o De meeste beroepen zitten in fase 7 en deze mensen maken deel uit een klein proces.
VASTGOEDPROFESSIONAL → alles dat met gebouwen (onroerende goederen) te maken heeft →
telkens verbonden aan een fase en een deel van het bouwproces
!! Kennis is het verwerken van informatie
Wat zien we bij afwerking?
o Meubels
o Vloerafwerking
o Muurafwerking
o Binnenschrijnwerk = alle binnenramen en muren
o Trappen
o Plafondafwerking
o Raambekleding (heeft te maken met gordijnen, rolluiken, …) + vensterbanken
1.2 Waarom afwerking?
- Hetgeen dat meest wordt gebruikt is afwerking.
Het verhaal van afwerking kan je plaatsen binnen verschillende verhalen van de vastgoedsector:
1. Ik wil een huis bouwen
o Zelf erin wonen
o Om te verhuren/verkopen
Is het al gebouwd? Nee, je wil dit bouwen
Het moet stabiel, wind- en waterdicht zijn… maar de afwerking blijft steeds zichtbaar dus dit is enorm
belangrijk
Voor dezelfde afwerkingsstijlen en afwerkingsmaterialen kiezen?
2
,Nee,
1. Esthetisch: als je iets gaat bouwen voor jezelf. Je gaat de stijl en afwerking kiezen die je mooi
vindt. Terwijl als je bouwt voor te verhuren dan ga je de basisstijlen gebruiken. Wat trendy is.
2. Onderhoud en gebruik (de kwaliteit): als je iets gaat bouwen voor jezelf en je weet dat je
voorzichtig bent kan je vb. Kurk (is fragiel) gebruiken, maar als je bouwt om te verhuren ga je
misschien afwerkingen gebruiken die beter bestand zijn tegen minder voorzichtige mensen
want je weet niet hoe ze ermee gaan omgaan.
Kwaliteit van de afwerkingsmaterialen is belangrijk!
3. Prijs: voor jezelf kan je misschien kiezen voor iets goedkoper, wat binnen het budget past. Ook
naar publiek toe kan je wat goedkopere afwerking kiezen, maar als je een luxueus huis wilt
verkopen, kan je duurdere afwerking toevoegen.
4. Ruimtegebruik: gaat bepalen hoe je gebouw afgewerkt gaat worden: living krijgt veel zon →
om je klimaat te regelen, speelt afwerking een grote rol.
1.2.1 De initiatiefase
Waarom zijn afwerkingsmaterialen belangrijk voor de bouwheer om te weten in de eerste fase?
De eerste fase (initiatiefase)
o Bouwheer
o Projectontwikkelaar
o Vastgoed promotor
Programma van Eisen: een document van de bouwheer, projectontwikkelaar of vastgoedpromotor
met al de eisen waaraan het project moet voldoen. (hoeveel badkamers, hoeveel slaapkamers, … ook
kwaliteit en budgettair vlak. Wensen vertalen op vlak van afwerking.
o Van belang dat bouwheer kennis heeft van afwerking. Je moet weten welke
afwerkingsmateriaal want invloed op eindproduct en dit hangt samen met de eisen van de
bouwheer die worden verwerkt in de Programma van Eisen.
Https://www.programmavaneisen.com/wat-staat-er-in-het-programma-van-eisen-3/
1.2.2 Ontwerpfase + zoeken aannemers
We zijn landmeters en vastgoedprofessionals, geen architecten!
- Van zodra je weet wat voor gebouw je wil moet je een programma van eisen maken en dit
moet iets uitvoeren: plannen en lasten creëren, vergunningen vragen, een aannemer zoeken…
Je hebt hulp nodig van een bepaalde bouwpartner omdat je niet alles zelf kan doen. De
architect.
We hebben de Programma van Eisen en die geven we aan de architect. De architect gaat vergunningen
vragen, lastenboek schrijven, …
o Aanbestedingsdossier (eisen aan de architect geven en deze gaat vergunningen aanvragen en
een aanbestedingsdossier opstellen)
• Lastenboek
• Plannen
• ...
3
, o Architect
• Studiediensten
• Stabiliteit
• Technieken
• …
Waarom is afwerking belangrijk in de ontwerpfase?
In deze fase worden de wensen van de bouwheer, die vertaald werden in het programma van eisen,
vertaald in concrete afspraken die we terugvinden in het lastenboek
De aannemer (= het bouwbedrijf) gaat het project uitvoeren en bouwen volgens de regels en afspraken
van het lastenboek en de plannen
Is het voor een aannemer belangrijk dat hij notie heeft van afwerking?
Ja, hij moet deze gaan uitvoeren en je moet het lastenboek daarbij goed kunnen lezen (je hebt
bijvoorbeeld keramische en houten vloeren – ook de bouwheer moet hier een bepaalde kennis van
hebben)
- Wij als vastgoedprofessionals moeten ook plannen en bestekken kunnen lezen
Tijdens het vak afwerking gaan we leren over bepleisteren… en vele afwerkingstechnieken die van
belang zijn bij de ontwerpfase
1.3 Definitie lastenboek
o Bestek = lastenboek, een communicatietool waarin wij de afspraken beschrijven hoe we het
gebouw/project gaan verwezenlijken = administratieve bepalingen
Voorbeelden: Om de hoeveel keer er moet worden betaald? Wat als bouwmaterialen duurder
worden? Wat doen als je te traag gaat bouwen? = bepaalde afspraken maken met de aannemer
o Daarnaast is het ook een document waarin geschreven wordt hoe het project moet
verwezenlijkt worden en welke materialen we moeten gebruiken. = technische bepalingen
Waarom lastenboek en afwerking verband met elkaar?
o Afwerking in ontwerpfase is van belang omdat wensen van bouwheer die vertaald zijn in
Programma van Eisen te vertalen in concrete afspraken die we terugvinden in het lastenboek.
• Bouwheer beschrijft wat hij allemaal wilt in de Programma van Eisen. Dit geeft hij aan
de architect en de architect vertaalt dit in een aanbestedingsdossier (bestaat uit:
plannen, lastenboek, …).
4
Wat vind hij belangrijk voor afwerking? 3 aspecten
1. Materiaal kunnen beschrijven
2. Kunnen weten hoe het aanvoelt en eruitziet vanuit een beschrijving
3. weten hoe je een bepaald materiaal kan herstellen
1 Inleiding – 6 pagina’s
Wat is vastgoed?
o Onroerende goederen: huizen en gronden.
o Er zit een proces achter waar vastgoedprofessionals achterstaan.
1.1 Het bouwproces
Veronderstelling van hoe een vastgoedproject tot stand kan komen.
(Fase 1 → anders vinden de anderen geen plaats (het idee dat iemand heeft om iets te ontwikkelen)
De bekende vastgoedberoepen maken maar een klein deel uit van alle stappen van het bouwproces:
fase 7 – onderhoud en beheer)
Fase 1: initiatiefase
o Er is iemand die wilt bouwen, hij heeft een idee om te bouwen
Fase 2: ontwerpfase
o Je maakt een plan door de architect en dient aanvraag in voor vergunning.
o Plannen worden gemaakt door projectontwikkelaars. (denk aan CAD en Planlezen)
Fase 3: prijs- en contractvorming
o Aannemer nodig nadat het contract is getekend, contact met hem opnemen
Fase 4: werkvoorbereidingsfase
o Voorbereiding van de werken
Fase 5: uitvoeringsfase (= bestaat uit 5 subfasen)
o Aannemer voert de werken uit voor de bouwheer
Ruwbouwfase
o Grondwerken + funderingswerken + kelder + riolering
o Muren + vloeren
Wind en waterdicht fase
o Dakbekleding
o Buitenschrijnwerk
o Gevelbekleding
Technische uitrusting
1
, o Elektriciteit + verwarming + sanitair + gas + lift …
Afwerking
o Trappen + schilderen
Toestellen plaatsen
Opleveringsfase
Fase 6: opleveringsfase
o De aannemer voert de werken uit voor de bouwheer --> overdragen van goed aan de
bouwheer
o Heel belangrijke fase (aannemer is hier verantwoordelijk (daarna 10-jarige aansprakelijkheid)
Fase 7: onderhoud en beheer
o Gebouw kan verhuurd worden, verkocht, …
o Vastgoedmakelaar, rentmeesters, …
o De meeste beroepen zitten in fase 7 en deze mensen maken deel uit een klein proces.
VASTGOEDPROFESSIONAL → alles dat met gebouwen (onroerende goederen) te maken heeft →
telkens verbonden aan een fase en een deel van het bouwproces
!! Kennis is het verwerken van informatie
Wat zien we bij afwerking?
o Meubels
o Vloerafwerking
o Muurafwerking
o Binnenschrijnwerk = alle binnenramen en muren
o Trappen
o Plafondafwerking
o Raambekleding (heeft te maken met gordijnen, rolluiken, …) + vensterbanken
1.2 Waarom afwerking?
- Hetgeen dat meest wordt gebruikt is afwerking.
Het verhaal van afwerking kan je plaatsen binnen verschillende verhalen van de vastgoedsector:
1. Ik wil een huis bouwen
o Zelf erin wonen
o Om te verhuren/verkopen
Is het al gebouwd? Nee, je wil dit bouwen
Het moet stabiel, wind- en waterdicht zijn… maar de afwerking blijft steeds zichtbaar dus dit is enorm
belangrijk
Voor dezelfde afwerkingsstijlen en afwerkingsmaterialen kiezen?
2
,Nee,
1. Esthetisch: als je iets gaat bouwen voor jezelf. Je gaat de stijl en afwerking kiezen die je mooi
vindt. Terwijl als je bouwt voor te verhuren dan ga je de basisstijlen gebruiken. Wat trendy is.
2. Onderhoud en gebruik (de kwaliteit): als je iets gaat bouwen voor jezelf en je weet dat je
voorzichtig bent kan je vb. Kurk (is fragiel) gebruiken, maar als je bouwt om te verhuren ga je
misschien afwerkingen gebruiken die beter bestand zijn tegen minder voorzichtige mensen
want je weet niet hoe ze ermee gaan omgaan.
Kwaliteit van de afwerkingsmaterialen is belangrijk!
3. Prijs: voor jezelf kan je misschien kiezen voor iets goedkoper, wat binnen het budget past. Ook
naar publiek toe kan je wat goedkopere afwerking kiezen, maar als je een luxueus huis wilt
verkopen, kan je duurdere afwerking toevoegen.
4. Ruimtegebruik: gaat bepalen hoe je gebouw afgewerkt gaat worden: living krijgt veel zon →
om je klimaat te regelen, speelt afwerking een grote rol.
1.2.1 De initiatiefase
Waarom zijn afwerkingsmaterialen belangrijk voor de bouwheer om te weten in de eerste fase?
De eerste fase (initiatiefase)
o Bouwheer
o Projectontwikkelaar
o Vastgoed promotor
Programma van Eisen: een document van de bouwheer, projectontwikkelaar of vastgoedpromotor
met al de eisen waaraan het project moet voldoen. (hoeveel badkamers, hoeveel slaapkamers, … ook
kwaliteit en budgettair vlak. Wensen vertalen op vlak van afwerking.
o Van belang dat bouwheer kennis heeft van afwerking. Je moet weten welke
afwerkingsmateriaal want invloed op eindproduct en dit hangt samen met de eisen van de
bouwheer die worden verwerkt in de Programma van Eisen.
Https://www.programmavaneisen.com/wat-staat-er-in-het-programma-van-eisen-3/
1.2.2 Ontwerpfase + zoeken aannemers
We zijn landmeters en vastgoedprofessionals, geen architecten!
- Van zodra je weet wat voor gebouw je wil moet je een programma van eisen maken en dit
moet iets uitvoeren: plannen en lasten creëren, vergunningen vragen, een aannemer zoeken…
Je hebt hulp nodig van een bepaalde bouwpartner omdat je niet alles zelf kan doen. De
architect.
We hebben de Programma van Eisen en die geven we aan de architect. De architect gaat vergunningen
vragen, lastenboek schrijven, …
o Aanbestedingsdossier (eisen aan de architect geven en deze gaat vergunningen aanvragen en
een aanbestedingsdossier opstellen)
• Lastenboek
• Plannen
• ...
3
, o Architect
• Studiediensten
• Stabiliteit
• Technieken
• …
Waarom is afwerking belangrijk in de ontwerpfase?
In deze fase worden de wensen van de bouwheer, die vertaald werden in het programma van eisen,
vertaald in concrete afspraken die we terugvinden in het lastenboek
De aannemer (= het bouwbedrijf) gaat het project uitvoeren en bouwen volgens de regels en afspraken
van het lastenboek en de plannen
Is het voor een aannemer belangrijk dat hij notie heeft van afwerking?
Ja, hij moet deze gaan uitvoeren en je moet het lastenboek daarbij goed kunnen lezen (je hebt
bijvoorbeeld keramische en houten vloeren – ook de bouwheer moet hier een bepaalde kennis van
hebben)
- Wij als vastgoedprofessionals moeten ook plannen en bestekken kunnen lezen
Tijdens het vak afwerking gaan we leren over bepleisteren… en vele afwerkingstechnieken die van
belang zijn bij de ontwerpfase
1.3 Definitie lastenboek
o Bestek = lastenboek, een communicatietool waarin wij de afspraken beschrijven hoe we het
gebouw/project gaan verwezenlijken = administratieve bepalingen
Voorbeelden: Om de hoeveel keer er moet worden betaald? Wat als bouwmaterialen duurder
worden? Wat doen als je te traag gaat bouwen? = bepaalde afspraken maken met de aannemer
o Daarnaast is het ook een document waarin geschreven wordt hoe het project moet
verwezenlijkt worden en welke materialen we moeten gebruiken. = technische bepalingen
Waarom lastenboek en afwerking verband met elkaar?
o Afwerking in ontwerpfase is van belang omdat wensen van bouwheer die vertaald zijn in
Programma van Eisen te vertalen in concrete afspraken die we terugvinden in het lastenboek.
• Bouwheer beschrijft wat hij allemaal wilt in de Programma van Eisen. Dit geeft hij aan
de architect en de architect vertaalt dit in een aanbestedingsdossier (bestaat uit:
plannen, lastenboek, …).
4
