Samenvatting Eigen Woning 4.1
Beoordeling Financiering en financieringsvormen.
Beoordeling hypothecaire financieringsaanvraag:
1. Moraliteit:
Harde informatie:
BKR-toets Bureau Krediet Registratie
VIS-toets Verificatie Identificatie Systeem
EVA-toets Externe Verwijzing Applicatie
SFH-toets Stichting Fraudebestrijding Hypotheken
Zachte informatie: voelt het goed, komt de klant eerlijk en betrouwbaar over?
2. Inkomsten-/lastentoets (loan-to-income) kan ik het betalen.
3. Onderpand waarde (loan-to-value) wat levert huis op bij verkoop.
De laagste waarde van de berekeningen van ‘loan-to-income’ en ‘loan-to-value’ is het maximale
bedrag dat geleend kan worden.
Inkomens-/lastentoets (loan-to-income):
Inkomensbestanddelen:
Bruto jaarsalaris + vakantiegeld (al het inkomen dat structureel is).
AOW, pensioen, lijfrente enzovoort.
Alimentatie t.g.v. aanvrager (als alimentatie nog minimaal 10 jaar wordt ontvangen).
Structurele onregelmatigheidstoeslag, provisie inkomsten, overwerk (gemiddelde van de laatste
12 maanden).
Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen (rendement als inkomsten, maximaal 3% rendement).
Inkomsten uit zelfstandig beroep of bedrijf:
- Gemiddelde van de laatste 3 jaar of;
- Inkomensverklaring ondernemer;
- Bij uitzendkrachten is het anders: na een jaar voor een uitzendorganisatie gewerkt te
hebben kunnen zij een perspectiefverklaring aanvragen die 6 maanden geldig is.
Vaste 13e maand.
Structurele inkomensstijging (binnen afzienbare tijd, dan uitgaan van het nieuwe inkomen).
Perspectiefverklaring:
Mensen die minimaal de afgelopen 12 maanden bij het zelfde uitzendbureau in dienst zijn geweest,
kunnen gebruik maken van de perspectiefverklaring. Met een perspectiefverklaring kan een
uitzendkracht een hypotheek afsluiten. De verklaring laat zien dat er voldoende mogelijkheden zijn
om in de toekomst aan het werk te kunnen blijven. Om dat te kunnen bepalen kijkt het
uitzendbureau naar:
Opleiding
Werkervaring
De functie(s) die iemand uitoefent of zou kunnen uitoefenen
De situatie op de arbeidsmarkt
Persoonlijke competenties (kennis, vaardigheden, motivatie en persoonlijke kwaliteiten)
De aanvraag van de perspectiefverklaring loopt dus via de intercedent van het uitzendbureau. Het
uitzendbureau moet wel aangesloten zijn bij de Stichting Perspectiefverklaring. De
perspectiefverklaring brengt geen kosten met zich mee.
Inkomensverklaring ondernemer:
Voor het vaststellen van het inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf kan de
Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt (bij NHG-hypotheek verplicht).
,De verklaring mag op datum van het bindend aanbod niet ouder zijn dan 6 maanden en moet door
een rekenexpert zijn opgesteld. De ondernemer moet minimaal 12 maanden actief zijn. De expert
bepaald het toets inkomen op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar. Dit mag een
combinatie van inkomsten uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap zijn. Inkomsten uit
sociale uitkeringen worden buiten beschouwing gelaten. De ondernemer mag maximaal 1
kalenderjaar geen inkomen hebben gehad.
Negatieve inkomensbestanddelen:
Moet er alimentatie aan een ex-partner betaald worden, dan halen we dat van het bruto inkomen
af, ook als er nog maar voor korte tijd betaald moet worden, want anders zijn de lasten voor de
lening de eerste paar jaar niet betaalbaar. Met kinderalimentatie wordt geen rekening gehouden.
Financieringslastenpercentage, woonquote (tabel):
Als we het inkomen bepaald hebben kunnen we d.m.v. het financieringslastenpercentage, ook wel
de woonquote genoemd, uitrekenen hoeveel iemand van zijn inkomen kan besteden aan rente en
aflossing van zijn hypothecaire lening. Het financieringslastenpercentage lees je af o.b.v. het hoogste
inkomen + 90% van het lagere inkomen en de toetsrente van 5% of de werkelijke rente indien die
voor min. 10 jaar vast staat.
Lasten bestaande financiële verplichtingen:
Indien er al lasten bestaan voor andere financieringen of wordt er maandelijks erfpacht betaald
omdat je grond huurt, dan wordt er met deze lasten rekening gehouden. Als er consumptieve
kredieten zijn, dan wordt er minimaal rekening gehouden met een maandelijkse last van 2% van de
hoofdsom of de limiet, ook al zijn de werkelijke kosten lager. Zijn ze hoger, dan wordt er uit gegaan
van de werkelijke kosten. Als er nog een studielening is, dan is het afhankelijk van het
rentepercentage hoe je de lasten hiervoor berekend.
Berekening maximale leencapaciteit:
1. Gezamenlijk bruto jaarinkomen x financieringslastenpercentage (o.b.v. hoogste inkomen + 90%
lagere inkomen).
2. Toegestane lasten -/- bestaande financiële verplichtingen.
3. Antwoord maanden.
4. Antwoord 3 x annuïteitenfactor (tabel).
Maximale leencapaciteit (loan-to-value):
De geldverstrekker zal nooit meer uitlenen dan 100% van de marktwaarde van de woning. Als de
woning nog verbouwd gaat worden, wordt uitgegaan van 100% van de marktwaarde van de woning
ná verbouwing.
Energiezuinig bouwen/verkopen of kopen:
Als er energiebesparende voorzieningen worden getroffen dan mag er iets worden afgeweken van
zowel de loan-to-income en de loan-to-value.
Loan-to-income:
€ 9.000 extra lenen voor energiebesparende voorzieningen of bij aankoop met bepaald
energielabel en energie-index.
€ 15.000 extra lenen bij energie-index gelijk aan of minder dan 0.
€ 25.000 extra lenen bij koop nul-op-de-meter woning en 10 jaar garantie.
Loan-to-value:
106% van de marktwaarde. De extra ruimte van 6% mag alleen gebruikt worden voor de kosten
van de energiebesparende voorzieningen.
, Aflossingsvormen financiering:
Aflossingsvrije hypotheek:
Er wordt niet afgelost.
Spaar-/ beleggingshypotheek:
Er wordt niet afgelost, maar er wordt naast de hypotheek een vermogen opgebouwd d.m.v. sparen
en/of beleggen om op einddatum de hypotheek zo veel mogelijk af te lossen.
Als je voor het eerst een nieuwe hypotheek afsluit, en de rente wilt kunnen aftrekken kun je alleen
maar kiezen uit:
Annuïteitenhypotheek:
Bij de annuïteitenhypotheek wordt maandelijks een vast bedrag betaalt zoals het rentepercentage
niet wijzigt. Dit maandelijkse bedrag, de annuïteit, bestaat uit een deel rente en een deel aflossing.
Omdat er wordt afgelost daalt de openstaande schuld en hoeft er steeds minder rente betaald te
worden. Er blijft dan van de annuïteit steeds meer over voor de aflossing. Bruto blijft het
maandbedrag dus gelijk, maar netto stijgt de maandlast omdat de aftrekbare rente afneemt.
Lineaire hypotheek:
Bij de lineaire hypotheek vindt e aflossing gelijkmatig plaats ver de gehele looptijd. Omdat de
openstaande schuld daalt, daalt de maandelijkse verschuldigde rente. Zowel bruto als netto dalen de
totale maandlasten dus.
Eisen financiering:
Fiscaal (sinds 1/1/2013):
De rente van de financiering is alleen nog aftrekbaar als je voor het eerst een lening afsluiten dit
doet in de vorm van een lineaire- of annuïteiten hypotheek met een minimale looptijd van 30 jaar.
Bancair (sinds 1/8/2011):
Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) indien je geld leent bij een officiële geldverstrekker.
Ingevoerd door Nederlandse Vereniging Banken om de consument van te hoge hypotheekschulden
te beschermen. Geldverstrekkers zijn verplicht niet meer dan 50% van de marktwaarde van de
woning aflossingsvrij te verstrekken.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
NHG en WEW:
NHG is dé garantie op hypothecaire financieringen. Door deze garantie kan geprofiteerd worden van
fikse kortingen. Het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) is degene die verantwoordelijk is voor de
uitvoering van de NHG.
Aflossingsvorm:
Voor leningen met NHG gelden dezelfde aflossingsvormen als voor leningen zonder NHG. Annuïtaire
en lineaire dus. De financiering moet minimaal annuïtair in maximaal 30 jaar worden afgelost.
Daarnaast is het ook bij een lening met NHG mogelijk dat het overgangsrecht wordt toegepast (als
de schuld al bestond op 31/12/2012).
Hoe werkt de NHG?
Wanneer de waarde van de woning van de klant lager is dan de uitstaande hypotheek, dan spreken
we van een woning die ‘onder water’ staat. Stel dat de klant deze woning gaat verkopen, dan
ontstaat er een restschuld. Indien deze klant een hypothecaire lening met NHG heeft gesloten dan
Beoordeling Financiering en financieringsvormen.
Beoordeling hypothecaire financieringsaanvraag:
1. Moraliteit:
Harde informatie:
BKR-toets Bureau Krediet Registratie
VIS-toets Verificatie Identificatie Systeem
EVA-toets Externe Verwijzing Applicatie
SFH-toets Stichting Fraudebestrijding Hypotheken
Zachte informatie: voelt het goed, komt de klant eerlijk en betrouwbaar over?
2. Inkomsten-/lastentoets (loan-to-income) kan ik het betalen.
3. Onderpand waarde (loan-to-value) wat levert huis op bij verkoop.
De laagste waarde van de berekeningen van ‘loan-to-income’ en ‘loan-to-value’ is het maximale
bedrag dat geleend kan worden.
Inkomens-/lastentoets (loan-to-income):
Inkomensbestanddelen:
Bruto jaarsalaris + vakantiegeld (al het inkomen dat structureel is).
AOW, pensioen, lijfrente enzovoort.
Alimentatie t.g.v. aanvrager (als alimentatie nog minimaal 10 jaar wordt ontvangen).
Structurele onregelmatigheidstoeslag, provisie inkomsten, overwerk (gemiddelde van de laatste
12 maanden).
Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen (rendement als inkomsten, maximaal 3% rendement).
Inkomsten uit zelfstandig beroep of bedrijf:
- Gemiddelde van de laatste 3 jaar of;
- Inkomensverklaring ondernemer;
- Bij uitzendkrachten is het anders: na een jaar voor een uitzendorganisatie gewerkt te
hebben kunnen zij een perspectiefverklaring aanvragen die 6 maanden geldig is.
Vaste 13e maand.
Structurele inkomensstijging (binnen afzienbare tijd, dan uitgaan van het nieuwe inkomen).
Perspectiefverklaring:
Mensen die minimaal de afgelopen 12 maanden bij het zelfde uitzendbureau in dienst zijn geweest,
kunnen gebruik maken van de perspectiefverklaring. Met een perspectiefverklaring kan een
uitzendkracht een hypotheek afsluiten. De verklaring laat zien dat er voldoende mogelijkheden zijn
om in de toekomst aan het werk te kunnen blijven. Om dat te kunnen bepalen kijkt het
uitzendbureau naar:
Opleiding
Werkervaring
De functie(s) die iemand uitoefent of zou kunnen uitoefenen
De situatie op de arbeidsmarkt
Persoonlijke competenties (kennis, vaardigheden, motivatie en persoonlijke kwaliteiten)
De aanvraag van de perspectiefverklaring loopt dus via de intercedent van het uitzendbureau. Het
uitzendbureau moet wel aangesloten zijn bij de Stichting Perspectiefverklaring. De
perspectiefverklaring brengt geen kosten met zich mee.
Inkomensverklaring ondernemer:
Voor het vaststellen van het inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf kan de
Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt (bij NHG-hypotheek verplicht).
,De verklaring mag op datum van het bindend aanbod niet ouder zijn dan 6 maanden en moet door
een rekenexpert zijn opgesteld. De ondernemer moet minimaal 12 maanden actief zijn. De expert
bepaald het toets inkomen op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar. Dit mag een
combinatie van inkomsten uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap zijn. Inkomsten uit
sociale uitkeringen worden buiten beschouwing gelaten. De ondernemer mag maximaal 1
kalenderjaar geen inkomen hebben gehad.
Negatieve inkomensbestanddelen:
Moet er alimentatie aan een ex-partner betaald worden, dan halen we dat van het bruto inkomen
af, ook als er nog maar voor korte tijd betaald moet worden, want anders zijn de lasten voor de
lening de eerste paar jaar niet betaalbaar. Met kinderalimentatie wordt geen rekening gehouden.
Financieringslastenpercentage, woonquote (tabel):
Als we het inkomen bepaald hebben kunnen we d.m.v. het financieringslastenpercentage, ook wel
de woonquote genoemd, uitrekenen hoeveel iemand van zijn inkomen kan besteden aan rente en
aflossing van zijn hypothecaire lening. Het financieringslastenpercentage lees je af o.b.v. het hoogste
inkomen + 90% van het lagere inkomen en de toetsrente van 5% of de werkelijke rente indien die
voor min. 10 jaar vast staat.
Lasten bestaande financiële verplichtingen:
Indien er al lasten bestaan voor andere financieringen of wordt er maandelijks erfpacht betaald
omdat je grond huurt, dan wordt er met deze lasten rekening gehouden. Als er consumptieve
kredieten zijn, dan wordt er minimaal rekening gehouden met een maandelijkse last van 2% van de
hoofdsom of de limiet, ook al zijn de werkelijke kosten lager. Zijn ze hoger, dan wordt er uit gegaan
van de werkelijke kosten. Als er nog een studielening is, dan is het afhankelijk van het
rentepercentage hoe je de lasten hiervoor berekend.
Berekening maximale leencapaciteit:
1. Gezamenlijk bruto jaarinkomen x financieringslastenpercentage (o.b.v. hoogste inkomen + 90%
lagere inkomen).
2. Toegestane lasten -/- bestaande financiële verplichtingen.
3. Antwoord maanden.
4. Antwoord 3 x annuïteitenfactor (tabel).
Maximale leencapaciteit (loan-to-value):
De geldverstrekker zal nooit meer uitlenen dan 100% van de marktwaarde van de woning. Als de
woning nog verbouwd gaat worden, wordt uitgegaan van 100% van de marktwaarde van de woning
ná verbouwing.
Energiezuinig bouwen/verkopen of kopen:
Als er energiebesparende voorzieningen worden getroffen dan mag er iets worden afgeweken van
zowel de loan-to-income en de loan-to-value.
Loan-to-income:
€ 9.000 extra lenen voor energiebesparende voorzieningen of bij aankoop met bepaald
energielabel en energie-index.
€ 15.000 extra lenen bij energie-index gelijk aan of minder dan 0.
€ 25.000 extra lenen bij koop nul-op-de-meter woning en 10 jaar garantie.
Loan-to-value:
106% van de marktwaarde. De extra ruimte van 6% mag alleen gebruikt worden voor de kosten
van de energiebesparende voorzieningen.
, Aflossingsvormen financiering:
Aflossingsvrije hypotheek:
Er wordt niet afgelost.
Spaar-/ beleggingshypotheek:
Er wordt niet afgelost, maar er wordt naast de hypotheek een vermogen opgebouwd d.m.v. sparen
en/of beleggen om op einddatum de hypotheek zo veel mogelijk af te lossen.
Als je voor het eerst een nieuwe hypotheek afsluit, en de rente wilt kunnen aftrekken kun je alleen
maar kiezen uit:
Annuïteitenhypotheek:
Bij de annuïteitenhypotheek wordt maandelijks een vast bedrag betaalt zoals het rentepercentage
niet wijzigt. Dit maandelijkse bedrag, de annuïteit, bestaat uit een deel rente en een deel aflossing.
Omdat er wordt afgelost daalt de openstaande schuld en hoeft er steeds minder rente betaald te
worden. Er blijft dan van de annuïteit steeds meer over voor de aflossing. Bruto blijft het
maandbedrag dus gelijk, maar netto stijgt de maandlast omdat de aftrekbare rente afneemt.
Lineaire hypotheek:
Bij de lineaire hypotheek vindt e aflossing gelijkmatig plaats ver de gehele looptijd. Omdat de
openstaande schuld daalt, daalt de maandelijkse verschuldigde rente. Zowel bruto als netto dalen de
totale maandlasten dus.
Eisen financiering:
Fiscaal (sinds 1/1/2013):
De rente van de financiering is alleen nog aftrekbaar als je voor het eerst een lening afsluiten dit
doet in de vorm van een lineaire- of annuïteiten hypotheek met een minimale looptijd van 30 jaar.
Bancair (sinds 1/8/2011):
Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) indien je geld leent bij een officiële geldverstrekker.
Ingevoerd door Nederlandse Vereniging Banken om de consument van te hoge hypotheekschulden
te beschermen. Geldverstrekkers zijn verplicht niet meer dan 50% van de marktwaarde van de
woning aflossingsvrij te verstrekken.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
NHG en WEW:
NHG is dé garantie op hypothecaire financieringen. Door deze garantie kan geprofiteerd worden van
fikse kortingen. Het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) is degene die verantwoordelijk is voor de
uitvoering van de NHG.
Aflossingsvorm:
Voor leningen met NHG gelden dezelfde aflossingsvormen als voor leningen zonder NHG. Annuïtaire
en lineaire dus. De financiering moet minimaal annuïtair in maximaal 30 jaar worden afgelost.
Daarnaast is het ook bij een lening met NHG mogelijk dat het overgangsrecht wordt toegepast (als
de schuld al bestond op 31/12/2012).
Hoe werkt de NHG?
Wanneer de waarde van de woning van de klant lager is dan de uitstaande hypotheek, dan spreken
we van een woning die ‘onder water’ staat. Stel dat de klant deze woning gaat verkopen, dan
ontstaat er een restschuld. Indien deze klant een hypothecaire lening met NHG heeft gesloten dan
