CONTRACTENRECHT – LES 8
ALGEMEEN HUUR
HOOFDTSUK 2: DUUR VAN DE HUUR
1° Algemeen
In het algemene huurrecht moet een onderscheid worden gemaakt tussen de schriftelijke
contracten van bepaalde duur, enerzijds, en de overige, d.i. mondelinge contracten en
schriftelijke contracten van onbepaalde duur, anderzijds.
Er zij nogmaals op gewezen dat hieronder de algemene, grotendeels suppletieve regels
worden weergegeven. De al vermelde bijzondere wetten wijken hier sterk van af.
2° Schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur
Herhaling vorige les – schriftelijke overeenomst van bepaalde duur,pas daar mee op
voorlang bij overdreven lange huur. Je hebt aan de ene kant huurzekerheid, maar aan de
andere kant kan er veel gebeuren. Wat er in algemene overeenkomsten nog veel wordt
gebruikt, is de 3-6-9 waarbij de maximumduur voor een huurovereenkomst zonder
verplichting tot overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder 9 jaar bedraagt.
Dus maximaal 9 jaar, dat kan je doen bij onderhandse akte, heb je geen authentieke akte voor
nodig. In die ovk van 9 jaar kun je dan een opzegregeling inbouwen waarbij je kunt zeggen
ofwel “verhuurder en huurder allebei mogelijkheid om op te zeggen, na elke 3-jarige periode
(meestal is dat met een opzeggingstermijn van 6maand) ofwel “de verhuurder heeft gedurende
de 3 jaar geen opzeggingstermijn en de huurder krijgt elke 3-jarige periode een
opzeggingsmogelijkheid”.
Beginsel – Indien een huurovereenkomst schriftelijk voor een bepaalde termijn werd
aangegaan, eindigt de huur van rechtswege, automatisch, bij het verstrijken van die termijn,
zonder dat de partijen verplicht zijn een opzegging te geven (artikel 1737 BW).
De partijen kunnen de termijn volledig vrij overeenkomen (zoveel dagen, maanden, jaren),
met de hierboven al vermelde beperking tot 99 jaar.
Krachtens het algemeen verbintenissenrecht kan een contract van bepaalde duur niet
vroegtijdig (dus vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn) worden beëindigd,
tenzij de partijen dit overeenkomen (artikel 1134, lid 2 BW) of in het contract een afwijkend
beding opnemen. Klassiek in dit opzicht was de zgn. 3-6-9 huur bij huishuur, waarbij het
contract van rechtswege eindigde na negen jaar, maar de partijen de mogelijkheid hadden om
het na drie of na zes jaar vroegtijdig te beëindigen mits inachtneming van een contractueel
overeengekomen opzeggingstermijn. De Woninghuurwet heeft dit soort van overeenkomst
grotendeels verdrongen, maar met behoud van het basisidee.
84
ALGEMEEN HUUR
HOOFDTSUK 2: DUUR VAN DE HUUR
1° Algemeen
In het algemene huurrecht moet een onderscheid worden gemaakt tussen de schriftelijke
contracten van bepaalde duur, enerzijds, en de overige, d.i. mondelinge contracten en
schriftelijke contracten van onbepaalde duur, anderzijds.
Er zij nogmaals op gewezen dat hieronder de algemene, grotendeels suppletieve regels
worden weergegeven. De al vermelde bijzondere wetten wijken hier sterk van af.
2° Schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur
Herhaling vorige les – schriftelijke overeenomst van bepaalde duur,pas daar mee op
voorlang bij overdreven lange huur. Je hebt aan de ene kant huurzekerheid, maar aan de
andere kant kan er veel gebeuren. Wat er in algemene overeenkomsten nog veel wordt
gebruikt, is de 3-6-9 waarbij de maximumduur voor een huurovereenkomst zonder
verplichting tot overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder 9 jaar bedraagt.
Dus maximaal 9 jaar, dat kan je doen bij onderhandse akte, heb je geen authentieke akte voor
nodig. In die ovk van 9 jaar kun je dan een opzegregeling inbouwen waarbij je kunt zeggen
ofwel “verhuurder en huurder allebei mogelijkheid om op te zeggen, na elke 3-jarige periode
(meestal is dat met een opzeggingstermijn van 6maand) ofwel “de verhuurder heeft gedurende
de 3 jaar geen opzeggingstermijn en de huurder krijgt elke 3-jarige periode een
opzeggingsmogelijkheid”.
Beginsel – Indien een huurovereenkomst schriftelijk voor een bepaalde termijn werd
aangegaan, eindigt de huur van rechtswege, automatisch, bij het verstrijken van die termijn,
zonder dat de partijen verplicht zijn een opzegging te geven (artikel 1737 BW).
De partijen kunnen de termijn volledig vrij overeenkomen (zoveel dagen, maanden, jaren),
met de hierboven al vermelde beperking tot 99 jaar.
Krachtens het algemeen verbintenissenrecht kan een contract van bepaalde duur niet
vroegtijdig (dus vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn) worden beëindigd,
tenzij de partijen dit overeenkomen (artikel 1134, lid 2 BW) of in het contract een afwijkend
beding opnemen. Klassiek in dit opzicht was de zgn. 3-6-9 huur bij huishuur, waarbij het
contract van rechtswege eindigde na negen jaar, maar de partijen de mogelijkheid hadden om
het na drie of na zes jaar vroegtijdig te beëindigen mits inachtneming van een contractueel
overeengekomen opzeggingstermijn. De Woninghuurwet heeft dit soort van overeenkomst
grotendeels verdrongen, maar met behoud van het basisidee.
84
