Gehner, E., & Peek, G.-J. (2018). ‘De professie’. In G.-J. Peek & E. Gehner (Red.),
Handboek Projectontwikkeling (pp. 52-88).
Het bijeenbrengen en afstemmen van productiemiddelen (locatie, vergunningen, ontwerp-
en bouwcapaciteit en financiering) en afzet is de kern van de projectontwikkelaar.
5.1 De structuur voor project ontwikkeling
Alle activiteiten van projectontwikkeling vinden deels gelijktijdig, deels parallel plaats.
5.1.1 De zes kernaspecten gerelateerd aan productie en marketing
1. Locatie, alle activiteiten voor het verwerven en bouwrijp maken van een locatie.
2. Ontwerp en bouw: alle activiteiten voor het ontwerpen en de bouw.
3. Planologie: alle activiteiten voor het verkrijgen van de benodigde planologische
goedkeuring in de vorm van bestellingen en vergunningen.
4. Gebruik: alle activiteiten voor het vinden van gebruikers
5. Eigendom: alle activiteiten voor het verkopen van het gebouw of het vinden van een
nieuwe eigenaar.
6. Financiering: alle activiteiten voor financiering van deze activiteiten.
Bij het ene kernaspect is de projectontwikkelaar vragen bij de andere aanbieder. Als
aanbieder worden opbrengsten gerealiseerd door de gebouwen ruimte te vermarkten.
,5.1.2 Fasen van het project
De uitvoering van de kernaspecten worden deels parallel en deels volgtijdelijk uitgevoerd.
De volgorde hierin, bijvoorbeeld meteen bouwen zonder dat het verkocht is, laat zien
hoeveel risico een ontwikkelaar neemt. Om de fasen te kunnen coördineren wordt het
project vaak opgeknipt in fase. De fase zijn:
- Initiatief
- Haalbaarheid
- Commitment
- Realisatie
Na de realisatie volgt de exploitatie van de ruimte.
Initiatieffase, voornamelijk marketing gerelateerde aspecten, met uitzondering van
grondaankoop → kansrijk concept.
Haalbaarheidsfase, is het concept haalbaar op het gebied van productie en marketing.
Commitment fase, het maken van een realiseerbaar concept. Om te gaan bouwen moeten
vrijwel alle kernaspecten gereed zijn.
Realisatiefase, spreekt voor zich.
Een project wordt met risico in de markt gezet als er een beperkte vraag is voor de ruimte.
5.2 Conceptontwikkeling: sturen op samenhang
Met conceptontwikkeling stuurt de projectontwikkelaar de samenhang tussen de productie-
en marketingactiviteiten.
5.2.1 Referentiemodel vanuit marketing
Een concept helpt bij het ontwikkelen van een onderscheidend aanbod doordat extra
gewicht toekent aan de marketingmix aspecten. In een concept ligt de nadruk op functie,
doelgroep, ruimtelijke verschijningsvorm en maatschappelijk draagvlak. Het concept dient
als uitgangspunt en de referentie voor de projectvoortgang. Een concept is ook een
communicatiemiddel dat actoren helpt om het project te verbinden.
5.2.2 activiteiten van kansrijk naar realiseerbaar concept
Conceptontwikkeling is gericht op beeldvorming van de product/marketing combinatie, deze
zorgt voor samenhang tussen deelprocessen van productie en marketing.
Conceptontwikkeling is een iteratief proces.
5.2.3 Product-marktcombinaties
Marktpenetratie: een vastgoedproject wordt gereproduceerd.
Productontwikkeling: een nieuw vastgoed product, bijvoorbeeld de patiowoning.
Marktontwikkeling: een locatie in een andere stad en aangepast als een andere doelgroep.
Diversificatie: een nieuw product op een nieuwe plek.
, 5.3 Locatie
Bij greenfield ontwikkeling is er sprake van onbebouwde grond.
5.3.1 Van locatiekeuze tot bouwrijpe grond
Wanneer de gemeente grondeigenaar is, voert een projectontwikkelaar onderhandelingen
met de privaatrechtelijke vertegenwoordiger van de gemeente, vaak heet dit een
grondbedrijf. De gemeente kan beleidsdoelstellingen opnemen in de gesloten
overeenkomst. De gemeente kan grond onteigenen.
Bouwrijp maken:
- Obstakelvrij
- Bodem- en waterkwaliteit in orde
- Bereikbaar
5.3.2. Activiteiten van het verwerven van een ontwikkelrecht tot bouwrijp maken.
Stap 1 locatiekeuze:
- Strategische grondposities innemen
- Vanuit een concept of het gewenste gebruik bepalen welke locaties geschikt zijn.
- Een locatie kiezen voor herontwikkeling.
- Een locatie kan ook worden aangeboden door middel van een ontwikkelprijsvraag.
Stap 2 Kadastraal onderzoek en overige locatie gerelateerde onderzoeken:
- Kenmerken van het kadastraal object
- Eigendomssituatie
- Publiekrechtelijke beperkingen zoals een monument
- Erf dienst waarheden zoals het recht op overpad
Stap 3 sluiten van een overeenkomst
Stap 4 levering van grond/of opstallen
Stap 5 bouwrijp maken
5.3.3. Locatiegebonden kosten, fasering en risico's
De grondprijs is afhankelijk van de locatie, de huidige bestemming, het toekomstige gebruik,
de markt, de status, ondergrond en opstallen, eventuele en publiekrechtelijke beperkingen.
Koude grondposities, louwe grondposities, warme grondposities zijn afhankelijk van de
termijn waarop ontwikkeld wordt.
5.4 Ontwerp en bouw
Er zijn de volgende ontwerpfases:
- Definitiefase
- Schetsontwerp fase
- Voorlopige ontwerpfase
- Definitieve ontwerpfase
- Bestek/bouwvoorbereidingsfase
5.4.2 Activiteiten van bestek tot gebouwde ruimte
Vroeger was er een duidelijke knip tussen activiteiten, tegenwoordig zijn er ook meer
geïntegreerde bouworganisatievormen.
5.4.3 Ontwerp- en bouwgebonden en kosten, fasering en risico’s.
Handboek Projectontwikkeling (pp. 52-88).
Het bijeenbrengen en afstemmen van productiemiddelen (locatie, vergunningen, ontwerp-
en bouwcapaciteit en financiering) en afzet is de kern van de projectontwikkelaar.
5.1 De structuur voor project ontwikkeling
Alle activiteiten van projectontwikkeling vinden deels gelijktijdig, deels parallel plaats.
5.1.1 De zes kernaspecten gerelateerd aan productie en marketing
1. Locatie, alle activiteiten voor het verwerven en bouwrijp maken van een locatie.
2. Ontwerp en bouw: alle activiteiten voor het ontwerpen en de bouw.
3. Planologie: alle activiteiten voor het verkrijgen van de benodigde planologische
goedkeuring in de vorm van bestellingen en vergunningen.
4. Gebruik: alle activiteiten voor het vinden van gebruikers
5. Eigendom: alle activiteiten voor het verkopen van het gebouw of het vinden van een
nieuwe eigenaar.
6. Financiering: alle activiteiten voor financiering van deze activiteiten.
Bij het ene kernaspect is de projectontwikkelaar vragen bij de andere aanbieder. Als
aanbieder worden opbrengsten gerealiseerd door de gebouwen ruimte te vermarkten.
,5.1.2 Fasen van het project
De uitvoering van de kernaspecten worden deels parallel en deels volgtijdelijk uitgevoerd.
De volgorde hierin, bijvoorbeeld meteen bouwen zonder dat het verkocht is, laat zien
hoeveel risico een ontwikkelaar neemt. Om de fasen te kunnen coördineren wordt het
project vaak opgeknipt in fase. De fase zijn:
- Initiatief
- Haalbaarheid
- Commitment
- Realisatie
Na de realisatie volgt de exploitatie van de ruimte.
Initiatieffase, voornamelijk marketing gerelateerde aspecten, met uitzondering van
grondaankoop → kansrijk concept.
Haalbaarheidsfase, is het concept haalbaar op het gebied van productie en marketing.
Commitment fase, het maken van een realiseerbaar concept. Om te gaan bouwen moeten
vrijwel alle kernaspecten gereed zijn.
Realisatiefase, spreekt voor zich.
Een project wordt met risico in de markt gezet als er een beperkte vraag is voor de ruimte.
5.2 Conceptontwikkeling: sturen op samenhang
Met conceptontwikkeling stuurt de projectontwikkelaar de samenhang tussen de productie-
en marketingactiviteiten.
5.2.1 Referentiemodel vanuit marketing
Een concept helpt bij het ontwikkelen van een onderscheidend aanbod doordat extra
gewicht toekent aan de marketingmix aspecten. In een concept ligt de nadruk op functie,
doelgroep, ruimtelijke verschijningsvorm en maatschappelijk draagvlak. Het concept dient
als uitgangspunt en de referentie voor de projectvoortgang. Een concept is ook een
communicatiemiddel dat actoren helpt om het project te verbinden.
5.2.2 activiteiten van kansrijk naar realiseerbaar concept
Conceptontwikkeling is gericht op beeldvorming van de product/marketing combinatie, deze
zorgt voor samenhang tussen deelprocessen van productie en marketing.
Conceptontwikkeling is een iteratief proces.
5.2.3 Product-marktcombinaties
Marktpenetratie: een vastgoedproject wordt gereproduceerd.
Productontwikkeling: een nieuw vastgoed product, bijvoorbeeld de patiowoning.
Marktontwikkeling: een locatie in een andere stad en aangepast als een andere doelgroep.
Diversificatie: een nieuw product op een nieuwe plek.
, 5.3 Locatie
Bij greenfield ontwikkeling is er sprake van onbebouwde grond.
5.3.1 Van locatiekeuze tot bouwrijpe grond
Wanneer de gemeente grondeigenaar is, voert een projectontwikkelaar onderhandelingen
met de privaatrechtelijke vertegenwoordiger van de gemeente, vaak heet dit een
grondbedrijf. De gemeente kan beleidsdoelstellingen opnemen in de gesloten
overeenkomst. De gemeente kan grond onteigenen.
Bouwrijp maken:
- Obstakelvrij
- Bodem- en waterkwaliteit in orde
- Bereikbaar
5.3.2. Activiteiten van het verwerven van een ontwikkelrecht tot bouwrijp maken.
Stap 1 locatiekeuze:
- Strategische grondposities innemen
- Vanuit een concept of het gewenste gebruik bepalen welke locaties geschikt zijn.
- Een locatie kiezen voor herontwikkeling.
- Een locatie kan ook worden aangeboden door middel van een ontwikkelprijsvraag.
Stap 2 Kadastraal onderzoek en overige locatie gerelateerde onderzoeken:
- Kenmerken van het kadastraal object
- Eigendomssituatie
- Publiekrechtelijke beperkingen zoals een monument
- Erf dienst waarheden zoals het recht op overpad
Stap 3 sluiten van een overeenkomst
Stap 4 levering van grond/of opstallen
Stap 5 bouwrijp maken
5.3.3. Locatiegebonden kosten, fasering en risico's
De grondprijs is afhankelijk van de locatie, de huidige bestemming, het toekomstige gebruik,
de markt, de status, ondergrond en opstallen, eventuele en publiekrechtelijke beperkingen.
Koude grondposities, louwe grondposities, warme grondposities zijn afhankelijk van de
termijn waarop ontwikkeld wordt.
5.4 Ontwerp en bouw
Er zijn de volgende ontwerpfases:
- Definitiefase
- Schetsontwerp fase
- Voorlopige ontwerpfase
- Definitieve ontwerpfase
- Bestek/bouwvoorbereidingsfase
5.4.2 Activiteiten van bestek tot gebouwde ruimte
Vroeger was er een duidelijke knip tussen activiteiten, tegenwoordig zijn er ook meer
geïntegreerde bouworganisatievormen.
5.4.3 Ontwerp- en bouwgebonden en kosten, fasering en risico’s.
