Inhoudsopgave
Samenvatting reader woningfinanciering ....................................................................................................... 2
Hoofdstuk 1 | Oriëntatie woningmarkt ............................................................................................................. 2
1.1 Een woning huren of kopen? .................................................................................................................. 2
1.2 Voor- en nadelen kopen .......................................................................................................................... 2
1.3 Voor- en nadelen huren .......................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 2 | Kosten ......................................................................................................................................... 3
2.1 Kosten die komen kijken bij de aanschaf van een koopwoning .............................................................. 3
2.2 Eenmalige kosten .................................................................................................................................... 3
Hoofdstuk 3 | Hypotheekvormen ....................................................................................................................... 7
3.1 Hypotheek afsluiten ................................................................................................................................ 7
3.2 Actuele hypotheekvormen ...................................................................................................................... 7
3.3 Oudere hypotheekvormen .................................................................................................................... 10
Hoofdstuk 4 | Nationale Hypotheek Garantie (NHG)....................................................................................... 12
4.1 Stichting WEW ....................................................................................................................................... 12
4.2 Wat is NHG? .......................................................................................................................................... 12
4.3 De voorwaarden bij aankoop ................................................................................................................ 12
4.4 Voorwaarden voor kwijtschelding......................................................................................................... 13
Hoofdstuk 5 | Rente ......................................................................................................................................... 14
5.1 Hoogte hypotheekrente ........................................................................................................................ 14
5.2 Hypotheekrente klant ........................................................................................................................... 14
5.3 Renteconstructies ................................................................................................................................. 14
5.4 Verschil nominale en effectieve rente .................................................................................................. 15
Hoofdstuk 6 | Financiële berekeningen ........................................................................................................... 16
6.1 Eindwaarde ........................................................................................................................................... 16
6.2 Contante waarde ................................................................................................................................... 16
6.3 Termijnbetalingen ................................................................................................................................. 16
6.4 Berekeningen met behulp van de GR .................................................................................................... 16
6.5 Berekening annuïteit ............................................................................................................................. 17
6.6 Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode ...................................................................... 17
Hoofdstuk 7 | Maximale leencapaciteit ........................................................................................................... 18
Hoofdstuk 8 | Boeterente ................................................................................................................................ 23
8.1 Boetevrij aflossen .................................................................................................................................. 23
8.2 Boeterente berekenen .......................................................................................................................... 23
Hoofdstuk 9 | Fiscaliteiten ............................................................................................................................... 24
9.1 Het boxenstelsel .................................................................................................................................... 24
9.2 Box 1: Belastbaar inkomen uit werk en woning .................................................................................... 24
9.3 Bruto- en nettowoonlast ....................................................................................................................... 24
9.4 Hypotheekrenteaftrek ........................................................................................................................... 24
9.5 Bijleenregeling ....................................................................................................................................... 24
9.6 Aftrekbare periode ................................................................................................................................ 24
,Samenvatting reader woningfinanciering
Hoofdstuk 1 | Oriëntatie woningmarkt
1.1 Een woning huren of kopen?
De uiteindelijke keuze tussen de twee mogelijkheden hang af van:
• Je persoonlijke omstandigheden en voorkeuren
• De kosten, die de koop of huur met zich meebrengen
• Marktomstandigheden
• Extra risico’s
Deze keuze is erg persoonlijk. Zo moet er rekening worden gehouden met eenmalige kosten
en extra vaste lasten. Hierbij speelt de eigen situatie en de wensen voor de toekomst een
belangrijke rol.
1.2 Voor- en nadelen kopen
Voordelen kopen:
• Het huis kan helemaal worden aangepast aan de eigen wensen.
• Als de rente niet verandert, zijn de hypotheeklasten meestal stabiel.
• Je bouwt een vermogen op door af te lossen.
• Hypotheekrenteaftrek.
Nadelen kopen:
• Je kunt minder gemakkelijk verhuizen.
• De woonlasten kunnen veranderen als de rente stijgt of daalt. Die veranderingen zijn
niet altijd van tevoren duidelijk.
• Je moet zelf de woning onderhouden.
• Je moet extra verzekeringen en belastingen betalen: de opstalverzekering en heffingen
van de gemeente (zoals OZB).
• Het huis kan in waarde dalen. Daardoor houd je een schuld over als je het verkoopt.
1.3 Voor- en nadelen huren
Voordelen huren:
• Als huurder heb je wettelijke huurbescherming. Hierdoor kan de verhuurder niet
zomaar het huurcontract opzeggen.
• Als huurder kom je soms in aanmerking voor huurtoeslag.
• Je kunt een huurcontract vaak op korte termijn opzeggen. Hierdoor ben je niet
afhankelijk van de situatie op de huizenmarkt.
• Je hoeft geen (groot) onderhoud aan de woning uit te voeren. Dit moet namelijk de
eigenaar of verhuurder doen.
Nadelen huren:
• Je hebt minder vrijheid om de woning volledig naar eigen wens aan te passen.
• Je krijgt ieder jaar een huurverhoging. Daarnaast bouw je ook geen vermogen op.
, Hoofdstuk 2 | Kosten
2.1 Kosten die komen kijken bij de aanschaf van een koopwoning
Bij de aanschaf van een koopwoning komen verschillende kosten kijken, namelijk eenmalige
kosten en structurele kosten.
2.2 Eenmalige kosten
De eenmalige kosten verschillen bij een bestaande woning ten opzichte van een
nieuwbouwwoning.
Bestaande bouw
Bij een bestaande woning spreken we over kosten koper (k.k.). De kosten koper bestaan uit:
de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom) en de notaris- en kadasterkosten voor de
eigendomsakte, taxatiekosten en eventueel een bankgarantie.
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande
woning/vakantiewoning/winkelpand/bedrijfspand koopt of verkrijgt door schenking.
Deze overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom op een bestaande woning en bijbehorende
aanhorigheden (garage, schuur of tuinhuis) wanneer deze tegelijkertijd worden aangekocht.
Voor een winkel- of bedrijfspand of een los stuk grond, betaal je 8% overdrachtsbelasting.
Als je een huis in eigendom krijgt, dat binnen 6 maanden daarvoor ook als was overgedragen,
dan hoef je tot het bedrag van eerste aankoopprijs, geen overdrachtsbelasting te betalen.
Koper en verkoper spreken meestal af dat dit belastingvoordeel naar de verkoper gaat.
Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een
woning. Dat maakt de aankoop van een woning een stuk goedkoper. Vanaf 1 april 2021 geldt
dat de woning niet duurder mag zijn dan €400.000,-.
Kopers vanaf 35 jaar betalen wel 2% overdrachtsbelasting. Beleggers betalen 8%
overdrachtsbelasting.
Taxatiekosten: om zeker te weten dat het huis voldoende waard is als onderpand, moet de
woning worden getaxeerd door een onafhankelijke partij.
Nieuwbouwwoning
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is er geen sprake van k.k. Een nieuwbouwwoning
koop je namelijk vrij op naam (v.o.n.). De notariskosten voor de eigendomsakte, de
overdrachtsbelasting en de btw bij de koop-/aanneemsom zijn inbegrepen.
Bij de aankoop voor een nieuwe of een bestaande woning zijn er nog de volgende eenmalige
kosten:
• Advies- en bemiddelingskosten: de hypotheekadviseur berekent kosten voor advies en
bemiddelen. Deze kosten worden betaald via een adviesnota. De hypotheekadviseur
vraagt hiervoor een vast bedrag of een uurvergoeding.
Daarnaast zijn er ook nog optionele eenmalige kosten, zoals:
Samenvatting reader woningfinanciering ....................................................................................................... 2
Hoofdstuk 1 | Oriëntatie woningmarkt ............................................................................................................. 2
1.1 Een woning huren of kopen? .................................................................................................................. 2
1.2 Voor- en nadelen kopen .......................................................................................................................... 2
1.3 Voor- en nadelen huren .......................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 2 | Kosten ......................................................................................................................................... 3
2.1 Kosten die komen kijken bij de aanschaf van een koopwoning .............................................................. 3
2.2 Eenmalige kosten .................................................................................................................................... 3
Hoofdstuk 3 | Hypotheekvormen ....................................................................................................................... 7
3.1 Hypotheek afsluiten ................................................................................................................................ 7
3.2 Actuele hypotheekvormen ...................................................................................................................... 7
3.3 Oudere hypotheekvormen .................................................................................................................... 10
Hoofdstuk 4 | Nationale Hypotheek Garantie (NHG)....................................................................................... 12
4.1 Stichting WEW ....................................................................................................................................... 12
4.2 Wat is NHG? .......................................................................................................................................... 12
4.3 De voorwaarden bij aankoop ................................................................................................................ 12
4.4 Voorwaarden voor kwijtschelding......................................................................................................... 13
Hoofdstuk 5 | Rente ......................................................................................................................................... 14
5.1 Hoogte hypotheekrente ........................................................................................................................ 14
5.2 Hypotheekrente klant ........................................................................................................................... 14
5.3 Renteconstructies ................................................................................................................................. 14
5.4 Verschil nominale en effectieve rente .................................................................................................. 15
Hoofdstuk 6 | Financiële berekeningen ........................................................................................................... 16
6.1 Eindwaarde ........................................................................................................................................... 16
6.2 Contante waarde ................................................................................................................................... 16
6.3 Termijnbetalingen ................................................................................................................................. 16
6.4 Berekeningen met behulp van de GR .................................................................................................... 16
6.5 Berekening annuïteit ............................................................................................................................. 17
6.6 Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode ...................................................................... 17
Hoofdstuk 7 | Maximale leencapaciteit ........................................................................................................... 18
Hoofdstuk 8 | Boeterente ................................................................................................................................ 23
8.1 Boetevrij aflossen .................................................................................................................................. 23
8.2 Boeterente berekenen .......................................................................................................................... 23
Hoofdstuk 9 | Fiscaliteiten ............................................................................................................................... 24
9.1 Het boxenstelsel .................................................................................................................................... 24
9.2 Box 1: Belastbaar inkomen uit werk en woning .................................................................................... 24
9.3 Bruto- en nettowoonlast ....................................................................................................................... 24
9.4 Hypotheekrenteaftrek ........................................................................................................................... 24
9.5 Bijleenregeling ....................................................................................................................................... 24
9.6 Aftrekbare periode ................................................................................................................................ 24
,Samenvatting reader woningfinanciering
Hoofdstuk 1 | Oriëntatie woningmarkt
1.1 Een woning huren of kopen?
De uiteindelijke keuze tussen de twee mogelijkheden hang af van:
• Je persoonlijke omstandigheden en voorkeuren
• De kosten, die de koop of huur met zich meebrengen
• Marktomstandigheden
• Extra risico’s
Deze keuze is erg persoonlijk. Zo moet er rekening worden gehouden met eenmalige kosten
en extra vaste lasten. Hierbij speelt de eigen situatie en de wensen voor de toekomst een
belangrijke rol.
1.2 Voor- en nadelen kopen
Voordelen kopen:
• Het huis kan helemaal worden aangepast aan de eigen wensen.
• Als de rente niet verandert, zijn de hypotheeklasten meestal stabiel.
• Je bouwt een vermogen op door af te lossen.
• Hypotheekrenteaftrek.
Nadelen kopen:
• Je kunt minder gemakkelijk verhuizen.
• De woonlasten kunnen veranderen als de rente stijgt of daalt. Die veranderingen zijn
niet altijd van tevoren duidelijk.
• Je moet zelf de woning onderhouden.
• Je moet extra verzekeringen en belastingen betalen: de opstalverzekering en heffingen
van de gemeente (zoals OZB).
• Het huis kan in waarde dalen. Daardoor houd je een schuld over als je het verkoopt.
1.3 Voor- en nadelen huren
Voordelen huren:
• Als huurder heb je wettelijke huurbescherming. Hierdoor kan de verhuurder niet
zomaar het huurcontract opzeggen.
• Als huurder kom je soms in aanmerking voor huurtoeslag.
• Je kunt een huurcontract vaak op korte termijn opzeggen. Hierdoor ben je niet
afhankelijk van de situatie op de huizenmarkt.
• Je hoeft geen (groot) onderhoud aan de woning uit te voeren. Dit moet namelijk de
eigenaar of verhuurder doen.
Nadelen huren:
• Je hebt minder vrijheid om de woning volledig naar eigen wens aan te passen.
• Je krijgt ieder jaar een huurverhoging. Daarnaast bouw je ook geen vermogen op.
, Hoofdstuk 2 | Kosten
2.1 Kosten die komen kijken bij de aanschaf van een koopwoning
Bij de aanschaf van een koopwoning komen verschillende kosten kijken, namelijk eenmalige
kosten en structurele kosten.
2.2 Eenmalige kosten
De eenmalige kosten verschillen bij een bestaande woning ten opzichte van een
nieuwbouwwoning.
Bestaande bouw
Bij een bestaande woning spreken we over kosten koper (k.k.). De kosten koper bestaan uit:
de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom) en de notaris- en kadasterkosten voor de
eigendomsakte, taxatiekosten en eventueel een bankgarantie.
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande
woning/vakantiewoning/winkelpand/bedrijfspand koopt of verkrijgt door schenking.
Deze overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom op een bestaande woning en bijbehorende
aanhorigheden (garage, schuur of tuinhuis) wanneer deze tegelijkertijd worden aangekocht.
Voor een winkel- of bedrijfspand of een los stuk grond, betaal je 8% overdrachtsbelasting.
Als je een huis in eigendom krijgt, dat binnen 6 maanden daarvoor ook als was overgedragen,
dan hoef je tot het bedrag van eerste aankoopprijs, geen overdrachtsbelasting te betalen.
Koper en verkoper spreken meestal af dat dit belastingvoordeel naar de verkoper gaat.
Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een
woning. Dat maakt de aankoop van een woning een stuk goedkoper. Vanaf 1 april 2021 geldt
dat de woning niet duurder mag zijn dan €400.000,-.
Kopers vanaf 35 jaar betalen wel 2% overdrachtsbelasting. Beleggers betalen 8%
overdrachtsbelasting.
Taxatiekosten: om zeker te weten dat het huis voldoende waard is als onderpand, moet de
woning worden getaxeerd door een onafhankelijke partij.
Nieuwbouwwoning
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is er geen sprake van k.k. Een nieuwbouwwoning
koop je namelijk vrij op naam (v.o.n.). De notariskosten voor de eigendomsakte, de
overdrachtsbelasting en de btw bij de koop-/aanneemsom zijn inbegrepen.
Bij de aankoop voor een nieuwe of een bestaande woning zijn er nog de volgende eenmalige
kosten:
• Advies- en bemiddelingskosten: de hypotheekadviseur berekent kosten voor advies en
bemiddelen. Deze kosten worden betaald via een adviesnota. De hypotheekadviseur
vraagt hiervoor een vast bedrag of een uurvergoeding.
Daarnaast zijn er ook nog optionele eenmalige kosten, zoals:
