PROJECTONTWIKKELING DEEL 2
INHOUD
1. Projectmanagement ................................................................................................................................ 3
1.1 Projectontwikkeling ............................................................................................................................... 3
1.1.1 Wat? .................................................................................................................................................. 3
1.1.2 Maatschappelijke context ................................................................................................................. 3
1.1.3 Historiek/nu/toekomst ...................................................................................................................... 4
1.1.4 Ruimtelijke kwaliteit .......................................................................................................................... 5
1.2 Projectmanagement .............................................................................................................................. 5
1.2.1 Wat? .................................................................................................................................................. 5
1.2.2 Waarom? ........................................................................................................................................... 6
1.2.3 Planmatig werken.............................................................................................................................. 6
1.2.4 Organisatie van project ..................................................................................................................... 8
1.2.5 Teamwork........................................................................................................................................ 12
1.2.6 Budget ............................................................................................................................................. 13
1.2.7 Communicatie ................................................................................................................................. 13
1.2.8 Digitaal en analoge klassering ......................................................................................................... 14
2. Grondverwerving ................................................................................................................................... 15
2.1 Grondverwerving ................................................................................................................................. 15
2.1.1 Maatschappelijke context van grond en grondwaarde................................................................... 15
2.1.2 Grondwaarde en invloedfactoren ................................................................................................... 16
2.1.3 Effectieve aankoop .......................................................................................................................... 17
2.1.4 Toekomst en alternatieven ............................................................................................................. 19
2.2 Buurtparticipatie.................................................................................................................................. 20
2.2.1 Wat? ................................................................................................................................................ 20
2.2.2 Waarom? ......................................................................................................................................... 20
2.2.3 Hoe? ................................................................................................................................................ 20
2.2.4 Voorbeeld 1 ..................................................................................................................................... 21
2.2.5 Voorbeeld 2 ..................................................................................................................................... 21
2.2.6 Voorbeeld 3 ..................................................................................................................................... 21
2.2.7 Voorbeeld 4 ..................................................................................................................................... 22
2.2.8 De menselijke dimensie .................................................................................................................. 22
3. Projectmanager ..................................................................................................................................... 23
3.1 Projectmanager ................................................................................................................................... 23
3.1.1 Wat? ................................................................................................................................................ 23
1
, 3.1.2 Verwachtingen ................................................................................................................................ 23
3.1.3 RoLlen .............................................................................................................................................. 23
3.1.4 Duurzaam leiderschap ..................................................................................................................... 31
3.1.5 Risico’s nemen ................................................................................................................................. 32
3.1.6 Reputatie ......................................................................................................................................... 34
4. Doorloop project ................................................................................................................................... 35
4.1 Doorloop project ................................................................................................................................. 35
4.1.1 Overzicht ......................................................................................................................................... 35
4.1.2 Actoren ............................................................................................................................................ 35
4.2 Verschillende fasen + risicofactoren .................................................................................................... 35
4.2.1 Administratieve fase ....................................................................................................................... 35
4.2.2 Aanbesteding .................................................................................................................................. 38
4.2.3 Uitvoering ........................................................................................................................................ 39
4.2.4 Oplevering ....................................................................................................................................... 42
4.2.5 Verkoop ........................................................................................................................................... 42
4.3 Opmaken planning .............................................................................................................................. 42
4.3.1 Wat? ................................................................................................................................................ 42
4.3.2 Hoe? ................................................................................................................................................ 44
4.3.3 Aandachtspunten ............................................................................................................................ 44
4.3.4 Verkoop ........................................................................................................................................... 44
2
,1. PROJECTMANAGEMENT
1.1 PROJECTONTWIKKELING
1.1.1 WAT?
• Iedere ontwikkeling heeft een uniek en eenmalig karakter als gevolg van de specifieke omstandigheden van
de locatie, de omgevingsfactoren, de verschillende mogelijke bestemmingen en gebruik van het op te richten
gebouw en de steeds wisselende samenstelling van het team van actoren. De rechtsregels en
administratieve formaliteiten die bij een ontwikkeling gevolgd moeten worden verschillen dan ook van
project tot project. Voor ieder project zal afzonderlijk ingeschat moeten worden of het project al dan niet
binnen het toepassingsgebied van de ene of de andere rechtsregel valt.
• Homogene en gemengde projecten
o Private projectontwikkeling (op privaat terrein)
o Private projectontwikkeling (deels privaat deels publiek terrein)
o Publieke projectuitvoering (op overheidsgoederen)
o Gemengde publiek-private uitvoering (op overheidsgoederen)
o Gemengde publiek-private uitvoering (op private gronden
1.1.2 MAATSCHAPPELIJKE CONTEXT
• Op 2 manieren betekenis voor de samenleving
o Tastbare betekenis
▪ Worden gerealiseerd voor decennia of eeuwen
▪ Staan op hun vaste plaats en oefenen zo invloed uit op hun omgeving
▪ Geven vorm en inhoud aan de openbare ruimte → ‘publiek goed’
▪ Geven uitdrukking aan de tijdsgeest met hun architectuur en programmatische functies
▪ Vormen een gebouwde neerslag van het denken over maatschappelijke functies als
wonen, werken, recreëren en verblijven.
▪ Aan de gebouwde omgeving is af te lezen welke normen en waarden in een bepaalde tijd
de overhand hebben
o Invloed op macro –economische ontwikkeling
▪ Velen werken mee aan totstandkoming van een project
▪ Zowel eigen werkgelegenheid als veel afgeleide werkgelegenheid
▪ Bouwsector belangrijkste
▪ Andere beroepsgroepen o.a. notarissen, marktconsultants, financiers, beleggers,
fiscalisten
• Voorbeeld waarden en normen in bepaalde tijd
3
, • De bouwsector in België vertegenwoordigt
o Meer dan 75.000 ondernemingen, voornamelijk kmo’s (hetzij meer dan 10 % van de Belgische
ondernemingen)
o Meer dan 200.000 werknemers en 50.000 zelfstandigen (hetzij meer dan 7 % van de globale
tewerkstelling)
• Belang van de bouwsector voor de Belgische arbeidsmarkt
1.1.3 HISTORIEK/NU/TOEKOMST
• Jong vakgebied dat zich na Tweede Wereldoorlog heeft ontwikkeld
o Wederopbouw
o Stadsvernieuwing
o Stedelijke vernieuwing
• Ontwikkeling van koopwoningen neemt een vlucht en vak wordt complexer. Een goede projectontwikkelaar
moet op allerlei vlakken op de hoogte zijn: elementaire bouwtechniek tot en met juridische kennis. Ook
kennis van samenwerkingen met gemeenten en andere partijen.
• Deze evolutie zorgt voor professionalisering.
• Na economische en vastgoedcrisis van 2008 is een verschuiving vast te stellen van meer een aanbodgerichte
naar een meer vraaggerichte markt.
4
INHOUD
1. Projectmanagement ................................................................................................................................ 3
1.1 Projectontwikkeling ............................................................................................................................... 3
1.1.1 Wat? .................................................................................................................................................. 3
1.1.2 Maatschappelijke context ................................................................................................................. 3
1.1.3 Historiek/nu/toekomst ...................................................................................................................... 4
1.1.4 Ruimtelijke kwaliteit .......................................................................................................................... 5
1.2 Projectmanagement .............................................................................................................................. 5
1.2.1 Wat? .................................................................................................................................................. 5
1.2.2 Waarom? ........................................................................................................................................... 6
1.2.3 Planmatig werken.............................................................................................................................. 6
1.2.4 Organisatie van project ..................................................................................................................... 8
1.2.5 Teamwork........................................................................................................................................ 12
1.2.6 Budget ............................................................................................................................................. 13
1.2.7 Communicatie ................................................................................................................................. 13
1.2.8 Digitaal en analoge klassering ......................................................................................................... 14
2. Grondverwerving ................................................................................................................................... 15
2.1 Grondverwerving ................................................................................................................................. 15
2.1.1 Maatschappelijke context van grond en grondwaarde................................................................... 15
2.1.2 Grondwaarde en invloedfactoren ................................................................................................... 16
2.1.3 Effectieve aankoop .......................................................................................................................... 17
2.1.4 Toekomst en alternatieven ............................................................................................................. 19
2.2 Buurtparticipatie.................................................................................................................................. 20
2.2.1 Wat? ................................................................................................................................................ 20
2.2.2 Waarom? ......................................................................................................................................... 20
2.2.3 Hoe? ................................................................................................................................................ 20
2.2.4 Voorbeeld 1 ..................................................................................................................................... 21
2.2.5 Voorbeeld 2 ..................................................................................................................................... 21
2.2.6 Voorbeeld 3 ..................................................................................................................................... 21
2.2.7 Voorbeeld 4 ..................................................................................................................................... 22
2.2.8 De menselijke dimensie .................................................................................................................. 22
3. Projectmanager ..................................................................................................................................... 23
3.1 Projectmanager ................................................................................................................................... 23
3.1.1 Wat? ................................................................................................................................................ 23
1
, 3.1.2 Verwachtingen ................................................................................................................................ 23
3.1.3 RoLlen .............................................................................................................................................. 23
3.1.4 Duurzaam leiderschap ..................................................................................................................... 31
3.1.5 Risico’s nemen ................................................................................................................................. 32
3.1.6 Reputatie ......................................................................................................................................... 34
4. Doorloop project ................................................................................................................................... 35
4.1 Doorloop project ................................................................................................................................. 35
4.1.1 Overzicht ......................................................................................................................................... 35
4.1.2 Actoren ............................................................................................................................................ 35
4.2 Verschillende fasen + risicofactoren .................................................................................................... 35
4.2.1 Administratieve fase ....................................................................................................................... 35
4.2.2 Aanbesteding .................................................................................................................................. 38
4.2.3 Uitvoering ........................................................................................................................................ 39
4.2.4 Oplevering ....................................................................................................................................... 42
4.2.5 Verkoop ........................................................................................................................................... 42
4.3 Opmaken planning .............................................................................................................................. 42
4.3.1 Wat? ................................................................................................................................................ 42
4.3.2 Hoe? ................................................................................................................................................ 44
4.3.3 Aandachtspunten ............................................................................................................................ 44
4.3.4 Verkoop ........................................................................................................................................... 44
2
,1. PROJECTMANAGEMENT
1.1 PROJECTONTWIKKELING
1.1.1 WAT?
• Iedere ontwikkeling heeft een uniek en eenmalig karakter als gevolg van de specifieke omstandigheden van
de locatie, de omgevingsfactoren, de verschillende mogelijke bestemmingen en gebruik van het op te richten
gebouw en de steeds wisselende samenstelling van het team van actoren. De rechtsregels en
administratieve formaliteiten die bij een ontwikkeling gevolgd moeten worden verschillen dan ook van
project tot project. Voor ieder project zal afzonderlijk ingeschat moeten worden of het project al dan niet
binnen het toepassingsgebied van de ene of de andere rechtsregel valt.
• Homogene en gemengde projecten
o Private projectontwikkeling (op privaat terrein)
o Private projectontwikkeling (deels privaat deels publiek terrein)
o Publieke projectuitvoering (op overheidsgoederen)
o Gemengde publiek-private uitvoering (op overheidsgoederen)
o Gemengde publiek-private uitvoering (op private gronden
1.1.2 MAATSCHAPPELIJKE CONTEXT
• Op 2 manieren betekenis voor de samenleving
o Tastbare betekenis
▪ Worden gerealiseerd voor decennia of eeuwen
▪ Staan op hun vaste plaats en oefenen zo invloed uit op hun omgeving
▪ Geven vorm en inhoud aan de openbare ruimte → ‘publiek goed’
▪ Geven uitdrukking aan de tijdsgeest met hun architectuur en programmatische functies
▪ Vormen een gebouwde neerslag van het denken over maatschappelijke functies als
wonen, werken, recreëren en verblijven.
▪ Aan de gebouwde omgeving is af te lezen welke normen en waarden in een bepaalde tijd
de overhand hebben
o Invloed op macro –economische ontwikkeling
▪ Velen werken mee aan totstandkoming van een project
▪ Zowel eigen werkgelegenheid als veel afgeleide werkgelegenheid
▪ Bouwsector belangrijkste
▪ Andere beroepsgroepen o.a. notarissen, marktconsultants, financiers, beleggers,
fiscalisten
• Voorbeeld waarden en normen in bepaalde tijd
3
, • De bouwsector in België vertegenwoordigt
o Meer dan 75.000 ondernemingen, voornamelijk kmo’s (hetzij meer dan 10 % van de Belgische
ondernemingen)
o Meer dan 200.000 werknemers en 50.000 zelfstandigen (hetzij meer dan 7 % van de globale
tewerkstelling)
• Belang van de bouwsector voor de Belgische arbeidsmarkt
1.1.3 HISTORIEK/NU/TOEKOMST
• Jong vakgebied dat zich na Tweede Wereldoorlog heeft ontwikkeld
o Wederopbouw
o Stadsvernieuwing
o Stedelijke vernieuwing
• Ontwikkeling van koopwoningen neemt een vlucht en vak wordt complexer. Een goede projectontwikkelaar
moet op allerlei vlakken op de hoogte zijn: elementaire bouwtechniek tot en met juridische kennis. Ook
kennis van samenwerkingen met gemeenten en andere partijen.
• Deze evolutie zorgt voor professionalisering.
• Na economische en vastgoedcrisis van 2008 is een verschuiving vast te stellen van meer een aanbodgerichte
naar een meer vraaggerichte markt.
4
