Samenvatting syndicschap - gebouwenbeheer

SYNDICSCHAP
DEEL 1: MEDE-EIGENDOM

1.1) WETGEVENDE BRONNEN

 Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen
o Nieuw Burgerlijk Wetboek
o Makelaarswet
 Ingekorte historiek Burgerlijk Wetboek
o Oorspronkelijk geen regels rond appartemensrecht in BW (pas na WOI: dan gingen ze bij elkaar
wonen in appartementen en hadden ze nood aan regels)
o 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
 Art. 577bis BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
 Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
o Hervorming 2010
 Veel inhoudelijke aanpassingen
 Maakt appartementsrecht dwingend recht
o Hervorming 2019
 Weerom inhoudelijke aanpassingen
 Nog steeds dwingend recht
o Vanaf 1/9/2021 artikelen uit BW overgenomen in NBW
 Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
 Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 22 augustus 2013,
inwerkingtreding 1/9/2013
o Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende activiteiten uitoefent
 Bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op
het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of
overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
 Syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van
de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van
de artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
 Rentmeester: wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer
van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit van
syndicus
 Het tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld in 2 kolommen
o Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
o Vastgoedmakelaar-syndici
  Wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet ingeschreven zijn in de
kolom vastgoedmakelaar-syndici.
 Voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn.
 Elke VME moet in KBO de syndicus vermelden
o Syndicus – spil binnen het beheer van appartementen, aanspreekpunt – belangrijk dat men weet
wie voor welk appartementsgebouw de syndicus is.
o Syndicus moet zijn benoeming uithangen, ingang gebouw. Ook verplicht om voor elk app. gebouw
dat in de KBO te vermelden wie de syndicus is.




1

,1.2) DRIE SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM




 Meervoudige eigendom
o Meerdere personen zijn eigenaar van een zaak
 Collectieve eigendom
o Aannemers die grote projecten uitvoeren  maatschap wordt geen eigenaar van de goederen en
gelden. Men gaat dit gewoon allemaal laten samenwerken met elkaar
 Multi-eigendom
o Verschillende personen zijn eigenaar van 1 OG (meestal een villa voor vakantie), maar dat ze elk
tijdelijk het exclusieve gebruikrecht hebben van dat goed (voordeel: men is niet alleen voor de
aankoop en onderhoud van de villa + tijdslot; wie wanneer mag gaan)
 Mede-eigendom
o Verschillende eigenaars die samen één zaak in eigendom hebben

1.3) DRIE SOORTEN MEDE-EIGENDOM

 Mede-eigendom: het eigendomsrecht op 1 zaak hoort toe aan verschillende personen
o  Mede-eigenaars hebben een aandeel




GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE-EIGENDOM
 Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze situatie verzeild
zijn geraakt
 Voorbeeld: erfenissen
 Een tijdelijke situatie: art. 3.75 NBW
o Te allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
o Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
 Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 NBW




2

,VRIJWILLIGE MEDE-EIGENDOM
 Op basis van een overeenkomst
o Bijv. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in koopovereenkomst
o Bijv. beleggingsfonds
 In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten partijen, verdeling kosten, ...
 Einde
o Art. 3.75 NBW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid treden)
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)


GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
 Door de natuur of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Typevoorbeeld appartementsrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk toebehoren aan 1 enkele
eigenaar
 Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 NBW
 In NBW onderscheid tussen
o Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
 Van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
 Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.76 t.e.m. 3.83 NBW van toepassing
(suppletief recht)




o Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
 = appartementsrecht
 Art. 3.84 t.e.m. 3.100 NBW van toepassing
 Volledig dwingend recht
o Wat met appartementen die niet meer onder appartementsrecht vallen?
 → Vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
 Vb. blokje van 3 appartementen. Gemeenschappelijk: dak, traphal – kan men beslissen
om niet onder het appartementen recht te vallen – voldoen aan voorwaarden. Dan gaat
men gewoon terug naar de algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom.
 Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Omvang van de aandelen (art. 3.80 NBW)
 Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar het
bij hoort
 Voorbeeld met oprit: groter huis zal een groter aandeel hebben van de oprit dan
het kleinere huis
o Verdeling van de lasten (art. 3.81 NBW)
 = kosten van onderhoud, herstelling
 Verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
 Afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens combinatie
nut én waarde privatief deel)

3

,  Inleidende begrippen appartementsrecht
o Basisakte + reglement van mede-eigendom (RME) = statuten
 Statuten = basis app. recht, in de statuten staan de basis afspraken vb. wat zijn
gemeenschappelijke delen, hoeveel aandelen heeft elk app?
 Regelement van mede-eigendom – gaat vooral over de lasten, verdeling van de kosten.
 Opgemaakt via notariële akte en overgeschreven op Kantoor Rechtszekerheid in
hypotheekregisters voor tegenstelbaarheid
 + Verplicht onderhands reglement van interne orde (RIO)
 RIO – onderhands akte want moet vrij gemakkelijk aangepast kunnen worden –
praktische leefregels, etc.
  BASIS AKTE – REGELEMENT VAN MEDE-EINGEOM – RIO
o Onderscheid privatieve (kavel) en gemeenschappelijke of gemene delen
 Privatief: bijv. appartement zelf
 Eigenaar beslist
 Gemeenschappelijke: bijv. traphal, lift, dak
 Eigenaars beslissen samen
  Staat in de basisakte
o Beheer van gemeenschappelijke delen door vereniging van mede-eigenaars (VME)
 Neemt beslissingen in algemene vergadering
 Kunnen naar de vergaderingen komen (moeten niet)
 Vb. lek in dak: VME beslist wie herstelt etc.
o Verplichte aanstelling van een syndicus
 Vertegenwoordigt de VME, voert beslissingen van de VME uit en is het permanent
orgaan van de VME
 Syndicus heeft een belangrijke taak
 In principe kan elke mede-eigenaar zich hiervoor kandidaat stellen, maar gebeurt niet zo
veel aangezien het een moeilijke materie is
 Bij voorkeur vastgoedmakelaar
 Ook boekhouder of landmeter
o Verplichte aanstelling van een rekencommissaris (of college)
 Controleert financieel beheer door syndicus
 Verplicht elk jaar aan te stellen
 Waakhond
o Raad van mede-eigendom
 Controleert syndicus op alles wat geen financieel beheer is
 Enkel verplicht voor gebouwen vanaf 20 kavels
 Waakhond

DEEL 2: TOEPASSING VAN HET APPARTEMENTSRECHT

2.1) VOORWAARDEN VOOR TOEPASSING APPARTEMENTSRECHT (ART. 3.84 EERSTE LID NBW)

 Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan
o Een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden
opgericht
o Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees: eigenaars)
o Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen.
o  Voldoet men aan de voorwaarden? Men past automatisch het appartementsrecht toe.




4