Huurrecht
Samenvatting
Huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst benoemde overeenkomst
Bijzondere overeenkomst: niet alleen genoemd wordt in de wet maar ook geregeld wordt in
de wet
Huurovereenkomst art. 7:201 e.v. BW
Definitie: er zijn 2 partijen, de verhuurder en de huurder. De verplichting van de verhuurder
is het ter beschikking stellen van het gebruik van een bepaalde zaak (lid 1). De huurder moet
een tegenprestatie verrichten, betalen huurprijs. Of een vermogensrecht (lid 2).
Onroerende zaak die een landbouwbestemming heeft worden uitgezonderd van de
huurovereenkomst. Die verpacht je. Art. 7:201 lid 3 BW.
Regel van objectief recht (art. 7:201 BW) rechtsfeit (meerzijdige rechtshandeling,
overeenkomst) rechtsgevolg (ontstaan meerdere verbintenissen).
Huurovereenkomst is een voorbeeld van een wederkerige overeenkomst. Dat betekend dat
er minimaal 2 verbintenissen ontstaan
Wederkerige overeenkomst wordt ook wel meerzijdige overeenkomst genoemd.
Geldigheidsvereisten van een overeenkomst:
1. Wilsovereenstemming
2. Handelingsbekwaamheid
3. Geoorloofd
Wilsovereenstemming: wil van de partijen moet met elkaar overeenstemmen
1. Wilsontbreken: geen wilsovereenstemming gevolg van misverstand (nietig) of
gevolg van geestesstoornis (vernietigbaar)
2. Wilsgebreken: wilsovereenstemming, iets mis met de wil (dwaling, bedrog,
bedreiging, misbruik omstandigheden, ovk vernietigbaar)
Elke overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW).
Handelingsonbekwaam: minderjarig (onder 18 jaar) en onder curatele gestelde, geen
onaantastbare rechtshandelingen verrichten.
Handelingsonbevoegd: de handelingsonbevoegde mag de overeenkomst niet sluiten, is niet
hetzelfde als handelingsonbekwaam. Overeenkomst gesloten door een
handelingsonbevoegde is nietig.
,Geoorloofdheid: mag niet in strijd zijn met de wet, openbare orde, de goede zeden. Is die
dat wel, overeenkomst is nietig.
Art. 6:248 BW afspreken wat je wilt en dat doen pacta sunt servanda
Niets afgesproken? kijken in boek 7 BW
Dwingend recht: mag je niet van afwijken, moet je nakomen
Semi-dwingend recht: bepalingen waarvan mag worden afgeweken, maar alleen op de
manier die de wet aangeeft en in het voordeel van de zwakkere partij (huurder)
Aanvullend recht: bepalingen in de wet waar je van af mag wijken
Inhoud van de huurovereenkomst herkennen:
1. Partij-autonomie (wat de partijen afspreken) pacta sunt servanda
2. Wat in de wet staat (dwingend, semi-dwingend, aanvullend recht)
a. Art. 7:201-230 BW algemene bepalingen die gelden voor alle
huurovereenkomsten
b. Art. 7:232-282 BW huur en verhuur van woonruimte
c. Art. 7:290 e.v. BW huur en verhuur van bedrijfsruimte
d. Art. 7:230a-231 BW huur en verhuur van onroerende zaken die geen
woonruimte en geen bedrijfsruimte is
3. Gewoonterecht
4. Redelijkheid en billijkheid (lid 1 aanvullende werking, lid 2 beperkende werking)
Bijzonder gaat voor algemeen. Eerst kijken naar art. 7:232-282 BW, staat het daar niet in
dan kijk je in art. 7:201-230 BW.
Huurovereenkomst:
o Rechtsfeit
o Rechtshandeling
o Meerzijdige rechtshandeling
o Wederkerige overeenkomst
o Bijzondere overeenkomst (benoemde overeenkomst)
o Obligatoire overeenkomst
o Consensuele overeenkomst
Obligatoire overeenkomst: er ontstaan verbintenissen
Consensuele overeenkomst: mondelinge wilsovereenstemming is voldoende
Liberatoire overeenkomsten (bevrijdende overeenkomst): hebben tot gevolg dat een
verbintenis teniet gaat.
Eenzijdige overeenkomst: er ontstaat maar 1 verbintenis uit (bijvoorbeeld
leenovereenkomst)
Meerzijdige overeenkomst (wederkerige overeenkomst): er ontstaan meerdere
verbintenissen
Benoemde overeenkomst = bijzondere overeenkomst
, Je moet de verbintenissen nakomen wanprestatie, tekortkoming in de nakoming van de
huurovereenkomst
Wat te doen als boek 7 niks zegt over wanprestatie:
1. Nakoming eisen
2. Aanvullende schadevergoeding eisen
3. Vervangende schadevergoeding eisen
4. Ontbinding
5. Ontbinding + aanvullende schadevergoeding
Vaak sluiten partijen een overeenkomst die inhoudelijk gezien een huurovereenkomst maar
dat wil die verhuurder liever niet omdat hij dan in een bepaald keurslijf word gedwongen. Ze
zetten boven de overeenkomst een andere kwalificatie. Maar in de rechtspraak is
aangegeven dat als het inhoudelijk een huurovereenkomst is, dan zijn de bepalingen uit
boek 7 van toepassing.
Art. 3:37 lid 3 BW een verklaring heeft effect als hij de ander waarvoor hij is bedoeld
heeft bereikt.
Algemene huurbepalingen art. 7:201-230 BW bepalingen die voor alle
huurovereenkomsten van toepassing zijn.
Verplichtingen verhuurder rechten huurder (verbintenis)
Verplichtingen verhuurder:
1. De verhuurder moet de zaak ter beschikking stellen en laten (art. 7:203 BW), daar
heeft de huurder recht op
2. De verhuurder moet de zaak zonder gebrek ter beschikking stellen en laten (art.
7:204 BW), daar heeft de huurder recht op
3. De verhuurder moet zorgen voor het herstellen van de gebreken (groot onderhoud)
(art. 7:206 BW), daar heeft de huurder recht op
Gebrek: een tekortkoming in de nakoming, staat of eigenschap waardoor de huurder niet
het genot heeft van de zaak dat hij mocht verwachten van een goed onderhouden zaak en
dit gebrek is niet toe te rekenen aan de huurder (anders is het geen gebrek).
Een feitelijke stoornis door derden: geen gebrek, omdat de verhuurder een dergelijke
stoornis niet kan verhelpen. Tenzij de verhuurder wel iets kan doen aan de dergelijke
stoornis, dan is het wel een gebrek.
Bijvoorbeeld het huis ligt aan een drukke weg, waardoor er veel lawaai is. Dat is een
stoornis. De verhuurder kan er niets veranderen, dus is het geen gebrek.
Groot onderhoud gat in het dak, centrale verwarmingsinstallatie doet het niet
Wat kan de huurder doen als de verhuurder het grote onderhoud niet doet?:
Samenvatting
Huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst benoemde overeenkomst
Bijzondere overeenkomst: niet alleen genoemd wordt in de wet maar ook geregeld wordt in
de wet
Huurovereenkomst art. 7:201 e.v. BW
Definitie: er zijn 2 partijen, de verhuurder en de huurder. De verplichting van de verhuurder
is het ter beschikking stellen van het gebruik van een bepaalde zaak (lid 1). De huurder moet
een tegenprestatie verrichten, betalen huurprijs. Of een vermogensrecht (lid 2).
Onroerende zaak die een landbouwbestemming heeft worden uitgezonderd van de
huurovereenkomst. Die verpacht je. Art. 7:201 lid 3 BW.
Regel van objectief recht (art. 7:201 BW) rechtsfeit (meerzijdige rechtshandeling,
overeenkomst) rechtsgevolg (ontstaan meerdere verbintenissen).
Huurovereenkomst is een voorbeeld van een wederkerige overeenkomst. Dat betekend dat
er minimaal 2 verbintenissen ontstaan
Wederkerige overeenkomst wordt ook wel meerzijdige overeenkomst genoemd.
Geldigheidsvereisten van een overeenkomst:
1. Wilsovereenstemming
2. Handelingsbekwaamheid
3. Geoorloofd
Wilsovereenstemming: wil van de partijen moet met elkaar overeenstemmen
1. Wilsontbreken: geen wilsovereenstemming gevolg van misverstand (nietig) of
gevolg van geestesstoornis (vernietigbaar)
2. Wilsgebreken: wilsovereenstemming, iets mis met de wil (dwaling, bedrog,
bedreiging, misbruik omstandigheden, ovk vernietigbaar)
Elke overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW).
Handelingsonbekwaam: minderjarig (onder 18 jaar) en onder curatele gestelde, geen
onaantastbare rechtshandelingen verrichten.
Handelingsonbevoegd: de handelingsonbevoegde mag de overeenkomst niet sluiten, is niet
hetzelfde als handelingsonbekwaam. Overeenkomst gesloten door een
handelingsonbevoegde is nietig.
,Geoorloofdheid: mag niet in strijd zijn met de wet, openbare orde, de goede zeden. Is die
dat wel, overeenkomst is nietig.
Art. 6:248 BW afspreken wat je wilt en dat doen pacta sunt servanda
Niets afgesproken? kijken in boek 7 BW
Dwingend recht: mag je niet van afwijken, moet je nakomen
Semi-dwingend recht: bepalingen waarvan mag worden afgeweken, maar alleen op de
manier die de wet aangeeft en in het voordeel van de zwakkere partij (huurder)
Aanvullend recht: bepalingen in de wet waar je van af mag wijken
Inhoud van de huurovereenkomst herkennen:
1. Partij-autonomie (wat de partijen afspreken) pacta sunt servanda
2. Wat in de wet staat (dwingend, semi-dwingend, aanvullend recht)
a. Art. 7:201-230 BW algemene bepalingen die gelden voor alle
huurovereenkomsten
b. Art. 7:232-282 BW huur en verhuur van woonruimte
c. Art. 7:290 e.v. BW huur en verhuur van bedrijfsruimte
d. Art. 7:230a-231 BW huur en verhuur van onroerende zaken die geen
woonruimte en geen bedrijfsruimte is
3. Gewoonterecht
4. Redelijkheid en billijkheid (lid 1 aanvullende werking, lid 2 beperkende werking)
Bijzonder gaat voor algemeen. Eerst kijken naar art. 7:232-282 BW, staat het daar niet in
dan kijk je in art. 7:201-230 BW.
Huurovereenkomst:
o Rechtsfeit
o Rechtshandeling
o Meerzijdige rechtshandeling
o Wederkerige overeenkomst
o Bijzondere overeenkomst (benoemde overeenkomst)
o Obligatoire overeenkomst
o Consensuele overeenkomst
Obligatoire overeenkomst: er ontstaan verbintenissen
Consensuele overeenkomst: mondelinge wilsovereenstemming is voldoende
Liberatoire overeenkomsten (bevrijdende overeenkomst): hebben tot gevolg dat een
verbintenis teniet gaat.
Eenzijdige overeenkomst: er ontstaat maar 1 verbintenis uit (bijvoorbeeld
leenovereenkomst)
Meerzijdige overeenkomst (wederkerige overeenkomst): er ontstaan meerdere
verbintenissen
Benoemde overeenkomst = bijzondere overeenkomst
, Je moet de verbintenissen nakomen wanprestatie, tekortkoming in de nakoming van de
huurovereenkomst
Wat te doen als boek 7 niks zegt over wanprestatie:
1. Nakoming eisen
2. Aanvullende schadevergoeding eisen
3. Vervangende schadevergoeding eisen
4. Ontbinding
5. Ontbinding + aanvullende schadevergoeding
Vaak sluiten partijen een overeenkomst die inhoudelijk gezien een huurovereenkomst maar
dat wil die verhuurder liever niet omdat hij dan in een bepaald keurslijf word gedwongen. Ze
zetten boven de overeenkomst een andere kwalificatie. Maar in de rechtspraak is
aangegeven dat als het inhoudelijk een huurovereenkomst is, dan zijn de bepalingen uit
boek 7 van toepassing.
Art. 3:37 lid 3 BW een verklaring heeft effect als hij de ander waarvoor hij is bedoeld
heeft bereikt.
Algemene huurbepalingen art. 7:201-230 BW bepalingen die voor alle
huurovereenkomsten van toepassing zijn.
Verplichtingen verhuurder rechten huurder (verbintenis)
Verplichtingen verhuurder:
1. De verhuurder moet de zaak ter beschikking stellen en laten (art. 7:203 BW), daar
heeft de huurder recht op
2. De verhuurder moet de zaak zonder gebrek ter beschikking stellen en laten (art.
7:204 BW), daar heeft de huurder recht op
3. De verhuurder moet zorgen voor het herstellen van de gebreken (groot onderhoud)
(art. 7:206 BW), daar heeft de huurder recht op
Gebrek: een tekortkoming in de nakoming, staat of eigenschap waardoor de huurder niet
het genot heeft van de zaak dat hij mocht verwachten van een goed onderhouden zaak en
dit gebrek is niet toe te rekenen aan de huurder (anders is het geen gebrek).
Een feitelijke stoornis door derden: geen gebrek, omdat de verhuurder een dergelijke
stoornis niet kan verhelpen. Tenzij de verhuurder wel iets kan doen aan de dergelijke
stoornis, dan is het wel een gebrek.
Bijvoorbeeld het huis ligt aan een drukke weg, waardoor er veel lawaai is. Dat is een
stoornis. De verhuurder kan er niets veranderen, dus is het geen gebrek.
Groot onderhoud gat in het dak, centrale verwarmingsinstallatie doet het niet
Wat kan de huurder doen als de verhuurder het grote onderhoud niet doet?:
