lOMoARcPSD|2545268
Vastgoedrecht
Wet breyne + veldwetboek voor examen
Obv: burgerlijk en zakelijk recht
1 Koop van een onroerend goed
Waarom kopen?
- Genot hebben van woning waarvan je eigendomsrecht hebt
- Voordelen eigenaar
o Eigendomsrecht is meeste absoluutrecht (je kan alles doen wat je
wilt, veranderen)
o T.o.v. Huren
▪ Huurder kan zich vlotter verplaatsen
▪ Als er iets kapot is -> verhuurder moet dit betalen
- Nadelen eigenaar
o Alle kosten zijn voor eigenaar
▪ Onderhoud gebouw, betalen roerende voorheffing
o T.o.v. Huren
▪ Bij huren moet je maandelijks een bedrag betalen maar je krijgt
er niets voor in ruil (wel gebruik en genot, niet eigendomsrecht)
- Art. 1582 bw – 1649 bw, 1650 bw – 1685 bw
- Consumentenkoop geldt niet voor vastgoedtransactie -> gemene koop geldt
o Je bent dus ook niet beschermt door consumentenkoop
o Consumentenkoop is enkel voor roerende lichamelijke goederen en
vastgoed gaat over onroerend! Art. 1649bis
- Tijdslijn
o Precontractuele fase
▪ Bij elk contract
▪ Van zoektocht tot vinden van og (voorbereiding)
o Compromis
▪ Belangrijkste akte
▪ Onderhands -> niet opgemaakt door openbaar ambtenaar
o Notariële akte (2 tot 4 maanden na de compromis)
▪ Inhoud compromis respecteren
▪ 4 maand tussen compromis en not. Akte -> 4 maand tijd
om registratierechten te betalen
, lOMoARcPSD|2545268
• Not. Akte kan ook later w verleden ->
registratierechten worden wel al doorgestort
o Hypotheekkantoor (kantoor van rechtszekerheid/algemene administratie
patrimonium documentatie)
▪ Enkel authentieke akte overschrijven -> reden waarom
compromis notariële akte moet worden
▪ Hierna koop tegenstelbaar -> dan pas ben je eigenaar
• Tot zolang is anders de verkoper nog de eigenaar
Kadastraal inkomen (vast bedrag) -> bepaald hoeveel onroerende voorheffing je moet
betalen
Notaris is openbare ambtenaar maar is niet gebonden aan de regio.
- Voorbeeld: huis kopen in gent en notaris uit ardennen kan notariële akte opmaken
Clausule eigendomsvoorbehoud
- = koop wordt gesloten maar tijdstip waarop koper statuut van eigenaar verwerft,
is uitgesteld naar later moment
- Gebruik maken van clausule eigendomsuitstel
o Verleggen moment naar verlijden not.akte
- Risico blijft nog bij verkoper
- Verkoper is nog volledig eigenaar -> kopers nog geen toegang tot woning
(sleutels nog niet afgeven)
Vragen bij kopen huis/appartement
- Bouwjaar
- Verbruik, verwarming, elektriciteitsinstallatie -> technische elementen/ kenmerken
- Omgeving (a.d.h.v. Persoonlijke doelstellingen)
- Prijs
o Afbieden is mogelijk -> 5% teveel gerekend in prijs
- Iemand meenemen met kennis van zaken (architect, ingenieur, makelaar)
- Meerdere keren bezichtigen voor koop
Registratierechten betalen op bedrag woning
- 10%
- 5% bij bescheiden woning -> voldoen aan 3 vw (komt niet veel voor)
Particulier kan og zelf verkopen of via vastgoedmakelaar
- Met vastgoedmakelaar moet er geen commissie betaalt worden
- Vastgoedmakelaar kan alles regelen met de koper (verkoper heeft buffer)
o Voorbeeld: verkoper heeft geen last dat ze komen zagen om sleutel
Essentiële bestanddelen koop -> casus!
- Zaak
o Bekijken op kadastrale legger
▪ Deze info is niet bindend!
, lOMoARcPSD|2545268
▪ Geeft idee over oppervlakte perceel
o Eigendomsoverdracht/eigendomsuitstel
▪ Zaak gaat over naar koper + risico gaat over naar koper
• Bepaalde gevallen kan risico ontkoppeld worden -> wet breyne
▪ Bij vastgoed -> clausule eigendomsvoorbehoud/ eigendomsuitstel
• Op moment dat persoon nog niet eigenaar wordt van
goed, maar is wel koper
• Om eventueel aan contract te ontsnappen
- Prijs
o Tegenprestatie voor te krijgen eigendom
o Moet bepaald zijn
▪ Onduidelijk of verwijzen naar iets dat nog bepaald moet worden -
> geen koopcontract!
Mag je ruilen bij vastgoedtransacties?
- Ja
o Eigendomsoverdracht van goed, maar tegenprestatie is een ander roerend
of onroerend goed. Tegenprestatie is geen prijs
▪ Enkel og-og
o Kan eventueel samen met opleg
▪ Als beide zaken verschillende waarde hebben
Wanneer er iets ontbreek aan de geldigheidsvoorwaarde van een akte
dan kan nietig verklaard worden: 1 van de 4 geldigheidsvoorwaarde is
niet volledig inorde. Met terugwerkende kracht we gaan terug naar het
punt naar waarbij de akte nog getekend moest worden en we drachten
daar de partijen terug naar de oorspronkelijke situatie
Ontbinding van een compromis heeft te maken met de gevolgen
(verbintenissen die er uit volgen)
Geldigheidsvereisten -> art. 1108 BW
- Wilsovereenstemming (toestemming)
o Aanbod en aanvaarding vallen samen
▪ Voorbeeld: verkoper zegt bepaalde prijs, koper vindt dit te hoog en
doet tegenaanbod. Als de verkoper het tegenaanbod aanvaardt is
er een wilsovereenstemming (wanneer aanbod en tegenaanbod
samen vallen -> tot standkoming compromis)
▪ Aanbod intrekken of veranderen is niet mogelijk
• -> uitz. (bestemmeling nog niet bereikt…)
o A en b willen hetzelfde
o Toestemming
o Niet mogelijk als je dronken, gedrogeerd, ziek… bent
▪ -> geen geldige wilsovereenstemming -> geen geldig contract
o Wilsgebreken
▪ Dwaling
• Art. 1110 bw
• Verschoonbaar
, lOMoARcPSD|2545268
o = andere persoon in zelfde omstandigheden
zelfde vergissing had kunnen maken
• Vergissing -> de zaak anders had voorgesteld
• Onwetendheid van 1 van de partijen
• Essentieel of doorslaggevend element van de koop
• Voorbeeld: vergissen van regio, de grond is geen bouwgrond
• Kan leiden tot de nietigheid van een compromis = je kan uit de
koop stappen
• 2 elementen nodig voor nietig verklaren:
o Het moet gaan om een doorslaggevend/essentieel
element en dit kan in beide richtingen (koper/verkoper)
o Het element dat doorslaggevend is moet verschoonbaar
zijn: een ander iemand in de zelfde omstandigheden
eventueel de zelfde vergissing had kunnen maken
• Indien de rechter beantwoordt met een ja dan kan men zeggen
er is dwaling in dit compromis en dit nietig verklaren
• GEEN dwaling: waarde van het pand (voldoende informeren), de
bouwvalligheid (zelf onderzoeken), wijze van betalen (mogelijke
afspraak)
▪ Geweld
• Art. 1111 BW e.v.
• Subjectief
• Moet indruk maken op redelijk persoon zowel diegene die
geweld pleegt als tegen diegene
• Fysiek of psychisch bv. chantage, bedreiging
• Verschil met dwaling en bedrog -> kan uitgaan van
andere partijen dan die die contract sluiten
o Voorbeeld: contract tussen 2 onbekende mensen en
de echtgenoot van 1 van de partijen gaat de andere
partij bedreigen
▪ Bedrog
• Art. 1116 BW
• In voordeel trekken maar zonder dat het oplichting wordt bv.
kilometertelling vals doorgegeven
• Hoofdbedrog
o Als je het wist, had je nooit contract gesloten
o Nietigheid: de koop gaat niet door
• Incidenteel bedrog
o Je had contract wel gesloten, maar niet tegen die prijs
▪ Je wilt verlaging in de prijs, schade
vergoeding, compensatie
• Altijd opzet -> bewijs nodig
o Meestal zaken verzwijgen bij woning
o Bedrog wordt nooit vermoed -> bewijzen
Vastgoedrecht
Wet breyne + veldwetboek voor examen
Obv: burgerlijk en zakelijk recht
1 Koop van een onroerend goed
Waarom kopen?
- Genot hebben van woning waarvan je eigendomsrecht hebt
- Voordelen eigenaar
o Eigendomsrecht is meeste absoluutrecht (je kan alles doen wat je
wilt, veranderen)
o T.o.v. Huren
▪ Huurder kan zich vlotter verplaatsen
▪ Als er iets kapot is -> verhuurder moet dit betalen
- Nadelen eigenaar
o Alle kosten zijn voor eigenaar
▪ Onderhoud gebouw, betalen roerende voorheffing
o T.o.v. Huren
▪ Bij huren moet je maandelijks een bedrag betalen maar je krijgt
er niets voor in ruil (wel gebruik en genot, niet eigendomsrecht)
- Art. 1582 bw – 1649 bw, 1650 bw – 1685 bw
- Consumentenkoop geldt niet voor vastgoedtransactie -> gemene koop geldt
o Je bent dus ook niet beschermt door consumentenkoop
o Consumentenkoop is enkel voor roerende lichamelijke goederen en
vastgoed gaat over onroerend! Art. 1649bis
- Tijdslijn
o Precontractuele fase
▪ Bij elk contract
▪ Van zoektocht tot vinden van og (voorbereiding)
o Compromis
▪ Belangrijkste akte
▪ Onderhands -> niet opgemaakt door openbaar ambtenaar
o Notariële akte (2 tot 4 maanden na de compromis)
▪ Inhoud compromis respecteren
▪ 4 maand tussen compromis en not. Akte -> 4 maand tijd
om registratierechten te betalen
, lOMoARcPSD|2545268
• Not. Akte kan ook later w verleden ->
registratierechten worden wel al doorgestort
o Hypotheekkantoor (kantoor van rechtszekerheid/algemene administratie
patrimonium documentatie)
▪ Enkel authentieke akte overschrijven -> reden waarom
compromis notariële akte moet worden
▪ Hierna koop tegenstelbaar -> dan pas ben je eigenaar
• Tot zolang is anders de verkoper nog de eigenaar
Kadastraal inkomen (vast bedrag) -> bepaald hoeveel onroerende voorheffing je moet
betalen
Notaris is openbare ambtenaar maar is niet gebonden aan de regio.
- Voorbeeld: huis kopen in gent en notaris uit ardennen kan notariële akte opmaken
Clausule eigendomsvoorbehoud
- = koop wordt gesloten maar tijdstip waarop koper statuut van eigenaar verwerft,
is uitgesteld naar later moment
- Gebruik maken van clausule eigendomsuitstel
o Verleggen moment naar verlijden not.akte
- Risico blijft nog bij verkoper
- Verkoper is nog volledig eigenaar -> kopers nog geen toegang tot woning
(sleutels nog niet afgeven)
Vragen bij kopen huis/appartement
- Bouwjaar
- Verbruik, verwarming, elektriciteitsinstallatie -> technische elementen/ kenmerken
- Omgeving (a.d.h.v. Persoonlijke doelstellingen)
- Prijs
o Afbieden is mogelijk -> 5% teveel gerekend in prijs
- Iemand meenemen met kennis van zaken (architect, ingenieur, makelaar)
- Meerdere keren bezichtigen voor koop
Registratierechten betalen op bedrag woning
- 10%
- 5% bij bescheiden woning -> voldoen aan 3 vw (komt niet veel voor)
Particulier kan og zelf verkopen of via vastgoedmakelaar
- Met vastgoedmakelaar moet er geen commissie betaalt worden
- Vastgoedmakelaar kan alles regelen met de koper (verkoper heeft buffer)
o Voorbeeld: verkoper heeft geen last dat ze komen zagen om sleutel
Essentiële bestanddelen koop -> casus!
- Zaak
o Bekijken op kadastrale legger
▪ Deze info is niet bindend!
, lOMoARcPSD|2545268
▪ Geeft idee over oppervlakte perceel
o Eigendomsoverdracht/eigendomsuitstel
▪ Zaak gaat over naar koper + risico gaat over naar koper
• Bepaalde gevallen kan risico ontkoppeld worden -> wet breyne
▪ Bij vastgoed -> clausule eigendomsvoorbehoud/ eigendomsuitstel
• Op moment dat persoon nog niet eigenaar wordt van
goed, maar is wel koper
• Om eventueel aan contract te ontsnappen
- Prijs
o Tegenprestatie voor te krijgen eigendom
o Moet bepaald zijn
▪ Onduidelijk of verwijzen naar iets dat nog bepaald moet worden -
> geen koopcontract!
Mag je ruilen bij vastgoedtransacties?
- Ja
o Eigendomsoverdracht van goed, maar tegenprestatie is een ander roerend
of onroerend goed. Tegenprestatie is geen prijs
▪ Enkel og-og
o Kan eventueel samen met opleg
▪ Als beide zaken verschillende waarde hebben
Wanneer er iets ontbreek aan de geldigheidsvoorwaarde van een akte
dan kan nietig verklaard worden: 1 van de 4 geldigheidsvoorwaarde is
niet volledig inorde. Met terugwerkende kracht we gaan terug naar het
punt naar waarbij de akte nog getekend moest worden en we drachten
daar de partijen terug naar de oorspronkelijke situatie
Ontbinding van een compromis heeft te maken met de gevolgen
(verbintenissen die er uit volgen)
Geldigheidsvereisten -> art. 1108 BW
- Wilsovereenstemming (toestemming)
o Aanbod en aanvaarding vallen samen
▪ Voorbeeld: verkoper zegt bepaalde prijs, koper vindt dit te hoog en
doet tegenaanbod. Als de verkoper het tegenaanbod aanvaardt is
er een wilsovereenstemming (wanneer aanbod en tegenaanbod
samen vallen -> tot standkoming compromis)
▪ Aanbod intrekken of veranderen is niet mogelijk
• -> uitz. (bestemmeling nog niet bereikt…)
o A en b willen hetzelfde
o Toestemming
o Niet mogelijk als je dronken, gedrogeerd, ziek… bent
▪ -> geen geldige wilsovereenstemming -> geen geldig contract
o Wilsgebreken
▪ Dwaling
• Art. 1110 bw
• Verschoonbaar
, lOMoARcPSD|2545268
o = andere persoon in zelfde omstandigheden
zelfde vergissing had kunnen maken
• Vergissing -> de zaak anders had voorgesteld
• Onwetendheid van 1 van de partijen
• Essentieel of doorslaggevend element van de koop
• Voorbeeld: vergissen van regio, de grond is geen bouwgrond
• Kan leiden tot de nietigheid van een compromis = je kan uit de
koop stappen
• 2 elementen nodig voor nietig verklaren:
o Het moet gaan om een doorslaggevend/essentieel
element en dit kan in beide richtingen (koper/verkoper)
o Het element dat doorslaggevend is moet verschoonbaar
zijn: een ander iemand in de zelfde omstandigheden
eventueel de zelfde vergissing had kunnen maken
• Indien de rechter beantwoordt met een ja dan kan men zeggen
er is dwaling in dit compromis en dit nietig verklaren
• GEEN dwaling: waarde van het pand (voldoende informeren), de
bouwvalligheid (zelf onderzoeken), wijze van betalen (mogelijke
afspraak)
▪ Geweld
• Art. 1111 BW e.v.
• Subjectief
• Moet indruk maken op redelijk persoon zowel diegene die
geweld pleegt als tegen diegene
• Fysiek of psychisch bv. chantage, bedreiging
• Verschil met dwaling en bedrog -> kan uitgaan van
andere partijen dan die die contract sluiten
o Voorbeeld: contract tussen 2 onbekende mensen en
de echtgenoot van 1 van de partijen gaat de andere
partij bedreigen
▪ Bedrog
• Art. 1116 BW
• In voordeel trekken maar zonder dat het oplichting wordt bv.
kilometertelling vals doorgegeven
• Hoofdbedrog
o Als je het wist, had je nooit contract gesloten
o Nietigheid: de koop gaat niet door
• Incidenteel bedrog
o Je had contract wel gesloten, maar niet tegen die prijs
▪ Je wilt verlaging in de prijs, schade
vergoeding, compensatie
• Altijd opzet -> bewijs nodig
o Meestal zaken verzwijgen bij woning
o Bedrog wordt nooit vermoed -> bewijzen
