Samenvatting inleiding projectontwikkeling
,WEEK 1
Projectontwikkeling = Het voor eigen rekening en risico het realiseren van een vastgoedobject
Als je een project ontwikkelt, moet al 50-70% verkocht zijn voordat het er staat.
Je legt alle afspraken vast in een intentieovereenkomst.
Belangrijke data
1945: Wederopbouw van Nederland
1974: Oprichting NEPROM (Betere samenwerking tussen overheid en marktpartij)
1995-2015: Woonerven, groeikernen, VINEX
2008: Crisis, van aanbodgericht naar vraaggericht. Veel projectontwikkelaars zijn omgevallen
Heden: Schaarste van locaties
Maatschappelijke context van projectontwikkeling heeft een tastbare betekenis
Tastbare betekenis:
- Staat er eeuwenlang
- Invloed op omgeving: waardeontwikkeling en toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden
- Uitdrukking van de tijdsgeest
Samenhang met macro-economische ontwikkeling:
- Brengt meer werkgelegenheid met zich mee, ook afgeleide werkgelegenheid
Doelen van projectontwikkelaar:
Brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk te realiseren. Dit doet hij voor
eigen rekening en risico
- Realiseren van het project
- Realiseren van winst
Aantal voorbeelden projectontwikkelaars
ERA Contour
BPD (van Rabobank)
AM (Onderdeel koninklijke BAM groep)
Heijmans vastgoed
Dura Vermeer Vastgoed
Hoe komt een projectontwikkelaar aan zijn opdrachten
Ontwikkelcompetitie
De 1-op1 opdracht
De aankoop van grond en/of opstallen
Directie acquisitie van bedrijven/partijen
Makelaars
, Vastgoedontwikkelingsproces
Initiatieffase → Veel bezig zijn met netwerk, gemeente, makelaars etc. Waar is behoefte aan? Er
moet een aanleiding zijn voor een ontwikkeling. Vastgoedconcept maken.
Doelstelling initiatieffase: onderzoeken van de maatschappelijke, technische, bestuurlijke, politieke,
markttechnische en financiële haalbaarheid van een project.
De start is een researchexposé: haalbaarheidsvoorstel.
Einddoel van deze fase is het ondertekenen van een intentieovereenkomst met betrokken partijen.
Intentieovereenkomst: een overeenkomst waarin alle afspraken staan en contractueel is vastgelegd
welke betrokken partijen meedoen met het project. Gezamenlijk zeg je vast of het project haalbaar
is.
Er wordt bestudeerd op:
Marktbehoefte → DESTE(M)P
Gebiedsanalyse→ lagenbenadering
Beleid- en juridische analyse
Doelgroep analyse →WHIZE methode
Afzetmogelijkheden → verhuur en verkoop
Stakeholderanalyse → betrokkenen op meerdere niveau’s
Haalbaarheid → financieel, maatschappelijk, technische, bestuurlijk, politiek etc.
Belang van de initiatieffase
belangrijk tijdens de initiatieffase is de conceptontwikkeling
Initiatieffase is eerste toetsing van haalbaarheid van een project.
Kritisch kijken is noodzakelijk
Nieuwe projecten zijn de levensader en bestaansrecht van een projectontwikkelaar
Verschillende soorten aanleidingen initiatieffase
➢ vanuit wens bestaande gebruiker
- Kan via makelaar op zoek gaan naar ontwikkellocaties (Witte vlekken)
- Kan gesprekken voeren met uitgenodigde partijen (‘’wie heeft voor mijn bedrijf een
oplossing?’’)
- Kan marktpartijen oproepen/ uitnodigen om met voorstellen te komen
➢ vanuit wens bestaande eigenaar
- Kijk naar VB p.p. week 1 over de suikerfabriek, dia 46
➢ vanuit gemeente
- Gemeente kan een ‘probleem’, wens of ambitie hebben
- stelt een visie op en stelt beleid eromheen op
- schrijft een prijsvraag of competitie uit
➢ vanuit ontwikkelaar zelf
- Ontwikkelaar ontdekt ‘witte vlekken’, mogelijkheden in bestaande situatie
- Ontwikkelaar heeft zelf een interessant idee / concept
- Vaak ook een wisselwerking tussen bovenstaande twee
Eindproduct is vaak:
Intentieovereenkomst
Eerste interne haalbaarheidsdocument / besluitstuk van ontwikkelaar
Keuze om door te gaan met het project, te gaan investeren in het project en door te gaan naar
ontwikkelingsfase
,WEEK 1
Projectontwikkeling = Het voor eigen rekening en risico het realiseren van een vastgoedobject
Als je een project ontwikkelt, moet al 50-70% verkocht zijn voordat het er staat.
Je legt alle afspraken vast in een intentieovereenkomst.
Belangrijke data
1945: Wederopbouw van Nederland
1974: Oprichting NEPROM (Betere samenwerking tussen overheid en marktpartij)
1995-2015: Woonerven, groeikernen, VINEX
2008: Crisis, van aanbodgericht naar vraaggericht. Veel projectontwikkelaars zijn omgevallen
Heden: Schaarste van locaties
Maatschappelijke context van projectontwikkeling heeft een tastbare betekenis
Tastbare betekenis:
- Staat er eeuwenlang
- Invloed op omgeving: waardeontwikkeling en toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden
- Uitdrukking van de tijdsgeest
Samenhang met macro-economische ontwikkeling:
- Brengt meer werkgelegenheid met zich mee, ook afgeleide werkgelegenheid
Doelen van projectontwikkelaar:
Brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk te realiseren. Dit doet hij voor
eigen rekening en risico
- Realiseren van het project
- Realiseren van winst
Aantal voorbeelden projectontwikkelaars
ERA Contour
BPD (van Rabobank)
AM (Onderdeel koninklijke BAM groep)
Heijmans vastgoed
Dura Vermeer Vastgoed
Hoe komt een projectontwikkelaar aan zijn opdrachten
Ontwikkelcompetitie
De 1-op1 opdracht
De aankoop van grond en/of opstallen
Directie acquisitie van bedrijven/partijen
Makelaars
, Vastgoedontwikkelingsproces
Initiatieffase → Veel bezig zijn met netwerk, gemeente, makelaars etc. Waar is behoefte aan? Er
moet een aanleiding zijn voor een ontwikkeling. Vastgoedconcept maken.
Doelstelling initiatieffase: onderzoeken van de maatschappelijke, technische, bestuurlijke, politieke,
markttechnische en financiële haalbaarheid van een project.
De start is een researchexposé: haalbaarheidsvoorstel.
Einddoel van deze fase is het ondertekenen van een intentieovereenkomst met betrokken partijen.
Intentieovereenkomst: een overeenkomst waarin alle afspraken staan en contractueel is vastgelegd
welke betrokken partijen meedoen met het project. Gezamenlijk zeg je vast of het project haalbaar
is.
Er wordt bestudeerd op:
Marktbehoefte → DESTE(M)P
Gebiedsanalyse→ lagenbenadering
Beleid- en juridische analyse
Doelgroep analyse →WHIZE methode
Afzetmogelijkheden → verhuur en verkoop
Stakeholderanalyse → betrokkenen op meerdere niveau’s
Haalbaarheid → financieel, maatschappelijk, technische, bestuurlijk, politiek etc.
Belang van de initiatieffase
belangrijk tijdens de initiatieffase is de conceptontwikkeling
Initiatieffase is eerste toetsing van haalbaarheid van een project.
Kritisch kijken is noodzakelijk
Nieuwe projecten zijn de levensader en bestaansrecht van een projectontwikkelaar
Verschillende soorten aanleidingen initiatieffase
➢ vanuit wens bestaande gebruiker
- Kan via makelaar op zoek gaan naar ontwikkellocaties (Witte vlekken)
- Kan gesprekken voeren met uitgenodigde partijen (‘’wie heeft voor mijn bedrijf een
oplossing?’’)
- Kan marktpartijen oproepen/ uitnodigen om met voorstellen te komen
➢ vanuit wens bestaande eigenaar
- Kijk naar VB p.p. week 1 over de suikerfabriek, dia 46
➢ vanuit gemeente
- Gemeente kan een ‘probleem’, wens of ambitie hebben
- stelt een visie op en stelt beleid eromheen op
- schrijft een prijsvraag of competitie uit
➢ vanuit ontwikkelaar zelf
- Ontwikkelaar ontdekt ‘witte vlekken’, mogelijkheden in bestaande situatie
- Ontwikkelaar heeft zelf een interessant idee / concept
- Vaak ook een wisselwerking tussen bovenstaande twee
Eindproduct is vaak:
Intentieovereenkomst
Eerste interne haalbaarheidsdocument / besluitstuk van ontwikkelaar
Keuze om door te gaan met het project, te gaan investeren in het project en door te gaan naar
ontwikkelingsfase
