Privaatrecht 2
Appartementsrecht
Kennisclip 1.1
Geschiedenis van het appartementsrecht
- Veel hoogbouw
- Gezamenlijk of individueel eigendom
- Wettelijke regeling vanaf 1951
- Splitsing (appartementsrechten) noodzakelijk bij multifunctionele gebouwen (door toename
van bouw multifunctionele gebouwen)(Bijvoorbeeld: gebouw met beneden winkel en
erboven appartement(en)
- Splitsing in appartementsrechten kan in: woningen, kerk, flatgebouwen e.d.
Definitie van het appartementsrecht (Titel 9 boek 5; art 5:106 lid 4 BW en 5): Appartementsrecht is
een zakelijk recht dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in een splitsing zijn betrokken.
Als appartementseigenaar heb jij recht om te splitsen.
De appartementseigenaar, heeft:
• een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken,
• dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw, (bv. Woonruimte en opslag)
• die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Je hebt gekocht: Een appartementsrecht. Hierbij koop je een woonruimte, de bevoegdheid om
gebruik te maken van sommige delen.
Juridische aspecten (5:106 lid 4 BW en 5)
• Zelfstandig, zakelijk recht van eigen aard, dat omvat:
- Het exclusieve gebruiksrecht (privé gedeelte)
- Het gemeenschappelijk eigendom van het gebouw.
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars (VVE) (Groot deel uit boek 2 die van
toepassing zijn op een vereniging, zijn ook van toepassing op de vereniging van eigenaren)
Eigenaar = de gerechtigde tot een appartementsrecht (= Meer dan stukje wat je tot gebruiksrecht
hebt gekocht)
Bij appartementen die verhuurd worden is er geen sprake van een VVE.
Wat is splitsing (een gebouw word in losse delen verkocht) Als je verschillende functies in een
gebouw hebt en deze delen wilt verkopen. Bij verkoop is splitsing noodzakelijk!
• Juridische handeling,
• die het mogelijk maakt dat in een gebouw gesitueerde woningen, bedrijfsruimten of
parkeerplaatsen
• individueel kunnen worden overgedragen aan derden.
Splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van een gebouw.
Bij appartementsrechten is nooit sprake van vermenging (3:81 BW). 5 appartementsrechten in
zelfde gebouw, dan ben je eigenaar van 5 losse rechten, vind geen vermenging plaats. Rechten
blijven bestaan ookal zijn ze allemaal in een hand terecht gekomen.
,Bij nieuwbouw word splitsing vaak al gedaan voor er gebouwd word. Dit word op de tekening ook zo
aangegeven.
Ontstaan van het appartementsrecht
Wat kan gesplitst worden?
• Bestaande gebouwen
• Gebouwen in aanbouw (gebouwen die gebouwd worden)
• Nog niet bestaande gebouwen (gebouwen die getekend zijn maar nog niet gebouwd)
• Een stuk grond
• Een water(plas) of jachthaven
Hoe wordt gesplitst? Door het opmaken van een notariële splitsingsakte (notaris). Ontstaan
appartementsrecht: op tijdstip van de inschrijving (in openbare registers) van de akte van splitsing.
Hier is ook een splitsingstekening bij nodig
,Kennisclip 1.2
Splitsingsakte (art 5:109 juncto 5:111 BW): de splitsing geschied door de daartoe bestemde notariële
akte gevolgd door inschrijving van die akte in de notariële registers. De akte schrijft nauwkeurig het
gebouw en de afzonderlijke appartementen. (Verplichte) Inhoud van de splitsingsakte:
- plaatselijke ligging van gebouw of grond
- Nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van gebouw of grond, die
bedoeld zijn om afzonderlijk te worden gebruikt (…..)
- Kadastrale anduideling van de appartementsrechten en hun eigenaar.
- Een reglement (op basis van het modelreglement)
In de splitsingsakte is opgenomen:
- de splitsingstekening (5:109 BW)
- het splitsingsreglement (5:112 BW)
- mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- breukdelen
- statuten van de VvE
Wijziging van de splitsingsakte (Art. 5:139 lid 1 BW)
Lid 1: Wijziging kan alleen met medewerking van alle appartementseigenaren
Lid 2: Wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór wijziging stemt.
Als je iets wil weten over de appartementen en hun splitsing, baseer je dat op de splitsingstekening.
Deze vormt dan ook de basis voor de splitsingsakte. Deze splitsingstekening is nodig om te kijken
hoeveel je moet betalen. Heb je meer grond, oppervlakte? Betaal je meer in de VVE (vereniging van
eigenaren). Voorbeeld van een splitsingstekening: (deze tekening word door notaris ingevoerd bij
splitsingsakte
Gemeenschappelijk eigendom = entree, trappenhuis, de daken, fundering, dragende muren, gevels
van gebouw e.d. Als tuin niet getekend is bij eigendom een eigenaar = het gemeenschappelijk
eigendom (en betaald iedereen mee)
, Splitsingsreglement (Art 5:112 BW) (In splitsingsakte staat dat deze er moet zijn)
Reglement met bepalingen en voorschriften met betrekking tot de rechten en plichten van de
eigenaren van het gebouw. Maar ook schulden en kosten, verzekeringen, oprichten VVE en statuten.
Het is specifieker op het appartementencomplex.
Verplicht:
• Modelreglement van KNB hanteren. (Notarieël opgesteld)
• Aanvullen mag, schrappen niet (wel toevoegen, niet wijzigen of afwijken)
• Geschillenregeling
De periode waarin jouw complex, gebouwd is is bepalend voor het modelreglement dat van
toepassing is op het gebouw, dit veranderd niet. Je kunt wel in VVE aanvullingen van latere
regelementen los opnemen in jouw splitsingsreglement.
Inhoud van splitsreglement
• Welke schulden en kosten zijn gezamenlijk?
• Regeling over de jaarlijkse exploitatierekening
• De bijdragen die de eigenaren betalen
• Regels over gebruik, beheer, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten.
• Hoe, wie, wat verzekert het gebouw?
• Oprichting VvE en bijbehorende statuten.
Breukdelen (5:113 BW) = Aandelen in het gesplitste object. Vaak verschillende oppervlaktes van
delen.
De aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap van het te splitsen object.
Uitgangspunt van de wet:
- Alle breukdelen zijn gelijk, tenzij splitsingsakte anders bepaalt; (=regelend recht)
- Alle eigenaren dragen gelijkelijk bij in de schulden en kosten, tenzij splitsingsakte anders
bepaalt. (=regelend recht)
- Breukdelen bepalen de stemverhouding in de vergadering van eigenaars. (= Dwingend recht)
Breukdelen bepalen het aandeel dat je als eigenaar van een appartementsrecht betaald aan de
VVE. En ze bepalen hoeveel stemrecht je hebt bij de VVE, hoe meer je betaald hoe groter jouw
stemrecht is.
Huishoudelijke regelement (= niet verplicht, is geen notarieële akte voor nodig)
Geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten aanzien van onderhoud en overlast;
• Niet verplicht, maar optioneel
• Nadere invulling van huishoudelijke regels
• Geen notariële akte vereist
• VvE vergadering mag het reglement wijzigen.
Voorbeeld van de inhoud van een huishoudelijk regelement
- Wanneer vuilnis en oud papier buitenzetten
- Gebruik van de gallerijen. (fietsenstalling?)
- Toegestane bedekking van de vloeren
- Het houden van huisdieren
Wie mag splitsen (5:106 lid 7 BW)
• Eigenaar (bij toestemming grondeigenaar)
• Opstaller (bij toestemming grondeigenaar)
• Erfpachter
• Appartementseigenaar
Kantonrechter kan machtiging afgeven dat zonder toestemming eigenaar toch een toestemming
word gegevenka worden voor splitsing.
Appartementsrecht
Kennisclip 1.1
Geschiedenis van het appartementsrecht
- Veel hoogbouw
- Gezamenlijk of individueel eigendom
- Wettelijke regeling vanaf 1951
- Splitsing (appartementsrechten) noodzakelijk bij multifunctionele gebouwen (door toename
van bouw multifunctionele gebouwen)(Bijvoorbeeld: gebouw met beneden winkel en
erboven appartement(en)
- Splitsing in appartementsrechten kan in: woningen, kerk, flatgebouwen e.d.
Definitie van het appartementsrecht (Titel 9 boek 5; art 5:106 lid 4 BW en 5): Appartementsrecht is
een zakelijk recht dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in een splitsing zijn betrokken.
Als appartementseigenaar heb jij recht om te splitsen.
De appartementseigenaar, heeft:
• een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken,
• dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw, (bv. Woonruimte en opslag)
• die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Je hebt gekocht: Een appartementsrecht. Hierbij koop je een woonruimte, de bevoegdheid om
gebruik te maken van sommige delen.
Juridische aspecten (5:106 lid 4 BW en 5)
• Zelfstandig, zakelijk recht van eigen aard, dat omvat:
- Het exclusieve gebruiksrecht (privé gedeelte)
- Het gemeenschappelijk eigendom van het gebouw.
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars (VVE) (Groot deel uit boek 2 die van
toepassing zijn op een vereniging, zijn ook van toepassing op de vereniging van eigenaren)
Eigenaar = de gerechtigde tot een appartementsrecht (= Meer dan stukje wat je tot gebruiksrecht
hebt gekocht)
Bij appartementen die verhuurd worden is er geen sprake van een VVE.
Wat is splitsing (een gebouw word in losse delen verkocht) Als je verschillende functies in een
gebouw hebt en deze delen wilt verkopen. Bij verkoop is splitsing noodzakelijk!
• Juridische handeling,
• die het mogelijk maakt dat in een gebouw gesitueerde woningen, bedrijfsruimten of
parkeerplaatsen
• individueel kunnen worden overgedragen aan derden.
Splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van een gebouw.
Bij appartementsrechten is nooit sprake van vermenging (3:81 BW). 5 appartementsrechten in
zelfde gebouw, dan ben je eigenaar van 5 losse rechten, vind geen vermenging plaats. Rechten
blijven bestaan ookal zijn ze allemaal in een hand terecht gekomen.
,Bij nieuwbouw word splitsing vaak al gedaan voor er gebouwd word. Dit word op de tekening ook zo
aangegeven.
Ontstaan van het appartementsrecht
Wat kan gesplitst worden?
• Bestaande gebouwen
• Gebouwen in aanbouw (gebouwen die gebouwd worden)
• Nog niet bestaande gebouwen (gebouwen die getekend zijn maar nog niet gebouwd)
• Een stuk grond
• Een water(plas) of jachthaven
Hoe wordt gesplitst? Door het opmaken van een notariële splitsingsakte (notaris). Ontstaan
appartementsrecht: op tijdstip van de inschrijving (in openbare registers) van de akte van splitsing.
Hier is ook een splitsingstekening bij nodig
,Kennisclip 1.2
Splitsingsakte (art 5:109 juncto 5:111 BW): de splitsing geschied door de daartoe bestemde notariële
akte gevolgd door inschrijving van die akte in de notariële registers. De akte schrijft nauwkeurig het
gebouw en de afzonderlijke appartementen. (Verplichte) Inhoud van de splitsingsakte:
- plaatselijke ligging van gebouw of grond
- Nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van gebouw of grond, die
bedoeld zijn om afzonderlijk te worden gebruikt (…..)
- Kadastrale anduideling van de appartementsrechten en hun eigenaar.
- Een reglement (op basis van het modelreglement)
In de splitsingsakte is opgenomen:
- de splitsingstekening (5:109 BW)
- het splitsingsreglement (5:112 BW)
- mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- breukdelen
- statuten van de VvE
Wijziging van de splitsingsakte (Art. 5:139 lid 1 BW)
Lid 1: Wijziging kan alleen met medewerking van alle appartementseigenaren
Lid 2: Wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór wijziging stemt.
Als je iets wil weten over de appartementen en hun splitsing, baseer je dat op de splitsingstekening.
Deze vormt dan ook de basis voor de splitsingsakte. Deze splitsingstekening is nodig om te kijken
hoeveel je moet betalen. Heb je meer grond, oppervlakte? Betaal je meer in de VVE (vereniging van
eigenaren). Voorbeeld van een splitsingstekening: (deze tekening word door notaris ingevoerd bij
splitsingsakte
Gemeenschappelijk eigendom = entree, trappenhuis, de daken, fundering, dragende muren, gevels
van gebouw e.d. Als tuin niet getekend is bij eigendom een eigenaar = het gemeenschappelijk
eigendom (en betaald iedereen mee)
, Splitsingsreglement (Art 5:112 BW) (In splitsingsakte staat dat deze er moet zijn)
Reglement met bepalingen en voorschriften met betrekking tot de rechten en plichten van de
eigenaren van het gebouw. Maar ook schulden en kosten, verzekeringen, oprichten VVE en statuten.
Het is specifieker op het appartementencomplex.
Verplicht:
• Modelreglement van KNB hanteren. (Notarieël opgesteld)
• Aanvullen mag, schrappen niet (wel toevoegen, niet wijzigen of afwijken)
• Geschillenregeling
De periode waarin jouw complex, gebouwd is is bepalend voor het modelreglement dat van
toepassing is op het gebouw, dit veranderd niet. Je kunt wel in VVE aanvullingen van latere
regelementen los opnemen in jouw splitsingsreglement.
Inhoud van splitsreglement
• Welke schulden en kosten zijn gezamenlijk?
• Regeling over de jaarlijkse exploitatierekening
• De bijdragen die de eigenaren betalen
• Regels over gebruik, beheer, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten.
• Hoe, wie, wat verzekert het gebouw?
• Oprichting VvE en bijbehorende statuten.
Breukdelen (5:113 BW) = Aandelen in het gesplitste object. Vaak verschillende oppervlaktes van
delen.
De aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap van het te splitsen object.
Uitgangspunt van de wet:
- Alle breukdelen zijn gelijk, tenzij splitsingsakte anders bepaalt; (=regelend recht)
- Alle eigenaren dragen gelijkelijk bij in de schulden en kosten, tenzij splitsingsakte anders
bepaalt. (=regelend recht)
- Breukdelen bepalen de stemverhouding in de vergadering van eigenaars. (= Dwingend recht)
Breukdelen bepalen het aandeel dat je als eigenaar van een appartementsrecht betaald aan de
VVE. En ze bepalen hoeveel stemrecht je hebt bij de VVE, hoe meer je betaald hoe groter jouw
stemrecht is.
Huishoudelijke regelement (= niet verplicht, is geen notarieële akte voor nodig)
Geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten aanzien van onderhoud en overlast;
• Niet verplicht, maar optioneel
• Nadere invulling van huishoudelijke regels
• Geen notariële akte vereist
• VvE vergadering mag het reglement wijzigen.
Voorbeeld van de inhoud van een huishoudelijk regelement
- Wanneer vuilnis en oud papier buitenzetten
- Gebruik van de gallerijen. (fietsenstalling?)
- Toegestane bedekking van de vloeren
- Het houden van huisdieren
Wie mag splitsen (5:106 lid 7 BW)
• Eigenaar (bij toestemming grondeigenaar)
• Opstaller (bij toestemming grondeigenaar)
• Erfpachter
• Appartementseigenaar
Kantonrechter kan machtiging afgeven dat zonder toestemming eigenaar toch een toestemming
word gegevenka worden voor splitsing.
