Samenvatting: marktkennis
Belangrijk:
- 71.6% is private eigenaar. Dat is enorm veel op Europees vlak
- 20% is private huurder. 1 op 5 huurt in België
- 7.3% is sociale huurder
Hoofdstuk 1 residentieel vastgoed
1.2 kopen
1.2.1 de eindgebruiker-eigenaar
Er is een dynamische vraag (de vraag wijzigt snel) en het aanbod is maar statisch (kan niet
direct veranderd worden)
Je vraagperspectief wordt opgebouwd uit:
- Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
- Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
- Kwalitatief (functies, technische eisen)
- Locatie (woon-werkverkeer, natuur, station)
- Financieel (betaalbaar?)
Ability: kan ik het kopen? Heb ik de middelen? Besteedbaar budget
Willingness: wil ik het kopen?
Woonquote: hoeveel je mag besteden aan wonen van je inkomen: 1/3
Sellersmarkt: hier hebben kopers het voor het zeggen
Besteedbaar budget (ability) + vraag & aanbod + willingness bepalen de woningprijs (-> niet
de kostprijs)
Evolutie van de woningprijzen:
Er zijn regionale verschillen (zo is BHG het
duurst). Maar de prijsevoluties zijn gelijk
lopend, ze stijgen allemaal.
Woonquote: vuistregel max. 30% van het
beschikbaar inkomen besteden aan wonen
Er is hier een rechtstreeks verband tussen
leningscapaciteit en woningprijzen (zie later
meer)
2008 knik naar beneden: beurscrash, invloed
op vastgoed
,Nu gaan we het hebben over ABILITY, KUNNEN (dit is je koopkracht: eigen middelen +
ontleningscapaciteit)
Waar haal je je budget om te kopen?
▪ Eigen middelen
▪ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
▪ Andere
EM (Eigen Middelen) & HL (Hypothecaire Lening). Deze verhouding is afhankelijk van:
▪ Leeftijd
▪ Gezinstoestand
▪ Ingeschatte inkomensevolutie
▪ Spaarsnelheid
▪ Toevalligheden (erfenis, slimme investering)
Je ziet persoon links dat hij meer
eigen middelen heeft en minder
moet gaan lenen bij de bank,
leeftijd.
- Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45 jaar moeten een hypothecaire
lening nemen
- Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar → hypothecaire lening
- Totaal 78% van de aankopen/bouwen → hypothecaire lening
- Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
Je zal bijna altijd moeten lenen: Ontleningscapaciteit! : afhankelijk van je inkomen kan je
zoveel lenen voor de woning te betalen
▪ Inkomen
• Besteedbaar inkomen, moet je rekening houden met woonquote van 30%
• Fiscaliteit (woonbonus?)
▪ Uitgaven
• Intrestvoet
• Fiscaliteit (BTW, registratie)
• Hypotheektype
Je moet weten wat je inkomen is en hoeveel mag ik besteden aan lenen?
Welke hypotheek je aangaat zal je uitgaven beïnvloeden.
Welk bedrag kan je lenen en hoeveel kan je geven aan je woning
, - Gemiddeld inkomen per type
- Grootste deel zijn eigenaars met
of zonder hypotheek
- Het besteedbaar inkomen is het
minst bij sociale huurders
- Laatste 40 jaar is het inkomen x10 gegaan, maar er is wel inflatie (=de waarde van
geld vermindert, de goederen zijn duurder geworden).
- De laatste jaren: historisch lage intrestvoeten op een hypothecaire lening (maakt het
gunstig om lening aan te gaan)
▪ Voorbeeld: hypothecaire lening en beleningsbedrag (1300€/md – 20 jaar),
1300/maand die je afbetaalt iedere maand over een termijn van 20 jaar
• Bij rentevoet van 2.5% kan je 243k lenen
• Bij rentevoet van 14.5% kan je maar 100k lenen!
• Actueel zitten we nu op 1.5% dus er is een gunstig klimaat om te lenen. Het is
gunstig voor degene die eigenaar willen worden (koopmarkt), minder gunstig
voor de huurmarkt.
- De woningprijs hangt af van: hoeveel kan
je betalen? Hoeveel kan je spenderen? En dit
hangt af van de ontleningscapaciteit:
hoeveel kan ik lenen?
- Er is dus een link tussen de 2.
- We kunnen meer lenen, DUS de
woningprijs gaat omhoog!!
- De zwarte lijn is de woningprijs en de
stippellijn is de ontleningscapciteit met
effect van woonbonus. Je ziet dat de
woonbonus er voor gezorgd heeft dat je
meer kunt ontlenen, want je krijgt heel deel terug. Je kunt groter bedrag ontlenen,
wat zorgt voor prijsstijging van de woningen.
- Vanaf 2005 is er een groot verschil tussen (licht grijs) beschikbaar inkomen en de
woningprijs en vooral de ontleningscapciteit met effect van woonbonus.
- De woonbonus heeft ervoor gezorgd dat de woningprijs hoger is geworden, want
mensen hadden meer ontleningscapaciteit, ze hadden meer budget om te besteden
aan wonen.
- Vanaf woonbonus heel hard uit elkaar
, AFBETALINGSRATIO (=de verhouding tss de maandelijkse afbetaling tov het inkomen)
▪ Wordt uitgedrukt in percentage
▪ Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! ifv de invloed van de determinerende factoren)
▪ Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
▪ Woonquote is de afbetaling + de woonkosten. Zoveel % woonquote = zoveel % van
je inkomen besteed je aan het wonen
De woonquote per categorie
- Blauwe lijn: eigenaars met
hypotheek: blijft constant in tijd rond
25%
- Grijze lijn: sociale huurders is 26%
- Oranje lijn zijn de private
huurders: de woonquote is 35%, een
private huurder besteedt 35% van het
inkomen aan het wonen. Dit is dus een
probleem. Het zou onder de 30%
moeten zitten: huur te duur of inkomen
te laag? Er is een gecombineerd probleem. Als je een afbetaling niet aankunt moet je
gaan huren.
Je ontleningscapaciteit gaat stijgen, doordat de kost voor lenen daalt! (= je kan meer gaan
lenen doordat je minder moet betalen voor de lening)
3 redenen:
1. Inflatie: €1300 per maand dat je betaalt voor je lening neemt af in waarde. Door de
inflatie kan je minder kopen met die €1300 dus de last van je ontlening wordt lager.
2. Loonstijging: Over 20 jaar stijgt je inkomen maar het blijft 1300 per maand dus dat
percentage van je inkomen die je betaalt wordt kleiner en kleiner. Je leningslast daalt
3. Herfinanciering: Als je geleend hebt aan percentage van 7% en na 10 jaar is de
interestvoet 2% dan ga je je lening herfinancieren. Ofwel in kortere tijd betalen,
ofwel minder betalen per maand. Ontleningslast daalt.
Belangrijk:
- 71.6% is private eigenaar. Dat is enorm veel op Europees vlak
- 20% is private huurder. 1 op 5 huurt in België
- 7.3% is sociale huurder
Hoofdstuk 1 residentieel vastgoed
1.2 kopen
1.2.1 de eindgebruiker-eigenaar
Er is een dynamische vraag (de vraag wijzigt snel) en het aanbod is maar statisch (kan niet
direct veranderd worden)
Je vraagperspectief wordt opgebouwd uit:
- Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
- Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
- Kwalitatief (functies, technische eisen)
- Locatie (woon-werkverkeer, natuur, station)
- Financieel (betaalbaar?)
Ability: kan ik het kopen? Heb ik de middelen? Besteedbaar budget
Willingness: wil ik het kopen?
Woonquote: hoeveel je mag besteden aan wonen van je inkomen: 1/3
Sellersmarkt: hier hebben kopers het voor het zeggen
Besteedbaar budget (ability) + vraag & aanbod + willingness bepalen de woningprijs (-> niet
de kostprijs)
Evolutie van de woningprijzen:
Er zijn regionale verschillen (zo is BHG het
duurst). Maar de prijsevoluties zijn gelijk
lopend, ze stijgen allemaal.
Woonquote: vuistregel max. 30% van het
beschikbaar inkomen besteden aan wonen
Er is hier een rechtstreeks verband tussen
leningscapaciteit en woningprijzen (zie later
meer)
2008 knik naar beneden: beurscrash, invloed
op vastgoed
,Nu gaan we het hebben over ABILITY, KUNNEN (dit is je koopkracht: eigen middelen +
ontleningscapaciteit)
Waar haal je je budget om te kopen?
▪ Eigen middelen
▪ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
▪ Andere
EM (Eigen Middelen) & HL (Hypothecaire Lening). Deze verhouding is afhankelijk van:
▪ Leeftijd
▪ Gezinstoestand
▪ Ingeschatte inkomensevolutie
▪ Spaarsnelheid
▪ Toevalligheden (erfenis, slimme investering)
Je ziet persoon links dat hij meer
eigen middelen heeft en minder
moet gaan lenen bij de bank,
leeftijd.
- Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45 jaar moeten een hypothecaire
lening nemen
- Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar → hypothecaire lening
- Totaal 78% van de aankopen/bouwen → hypothecaire lening
- Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
Je zal bijna altijd moeten lenen: Ontleningscapaciteit! : afhankelijk van je inkomen kan je
zoveel lenen voor de woning te betalen
▪ Inkomen
• Besteedbaar inkomen, moet je rekening houden met woonquote van 30%
• Fiscaliteit (woonbonus?)
▪ Uitgaven
• Intrestvoet
• Fiscaliteit (BTW, registratie)
• Hypotheektype
Je moet weten wat je inkomen is en hoeveel mag ik besteden aan lenen?
Welke hypotheek je aangaat zal je uitgaven beïnvloeden.
Welk bedrag kan je lenen en hoeveel kan je geven aan je woning
, - Gemiddeld inkomen per type
- Grootste deel zijn eigenaars met
of zonder hypotheek
- Het besteedbaar inkomen is het
minst bij sociale huurders
- Laatste 40 jaar is het inkomen x10 gegaan, maar er is wel inflatie (=de waarde van
geld vermindert, de goederen zijn duurder geworden).
- De laatste jaren: historisch lage intrestvoeten op een hypothecaire lening (maakt het
gunstig om lening aan te gaan)
▪ Voorbeeld: hypothecaire lening en beleningsbedrag (1300€/md – 20 jaar),
1300/maand die je afbetaalt iedere maand over een termijn van 20 jaar
• Bij rentevoet van 2.5% kan je 243k lenen
• Bij rentevoet van 14.5% kan je maar 100k lenen!
• Actueel zitten we nu op 1.5% dus er is een gunstig klimaat om te lenen. Het is
gunstig voor degene die eigenaar willen worden (koopmarkt), minder gunstig
voor de huurmarkt.
- De woningprijs hangt af van: hoeveel kan
je betalen? Hoeveel kan je spenderen? En dit
hangt af van de ontleningscapaciteit:
hoeveel kan ik lenen?
- Er is dus een link tussen de 2.
- We kunnen meer lenen, DUS de
woningprijs gaat omhoog!!
- De zwarte lijn is de woningprijs en de
stippellijn is de ontleningscapciteit met
effect van woonbonus. Je ziet dat de
woonbonus er voor gezorgd heeft dat je
meer kunt ontlenen, want je krijgt heel deel terug. Je kunt groter bedrag ontlenen,
wat zorgt voor prijsstijging van de woningen.
- Vanaf 2005 is er een groot verschil tussen (licht grijs) beschikbaar inkomen en de
woningprijs en vooral de ontleningscapciteit met effect van woonbonus.
- De woonbonus heeft ervoor gezorgd dat de woningprijs hoger is geworden, want
mensen hadden meer ontleningscapaciteit, ze hadden meer budget om te besteden
aan wonen.
- Vanaf woonbonus heel hard uit elkaar
, AFBETALINGSRATIO (=de verhouding tss de maandelijkse afbetaling tov het inkomen)
▪ Wordt uitgedrukt in percentage
▪ Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! ifv de invloed van de determinerende factoren)
▪ Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
▪ Woonquote is de afbetaling + de woonkosten. Zoveel % woonquote = zoveel % van
je inkomen besteed je aan het wonen
De woonquote per categorie
- Blauwe lijn: eigenaars met
hypotheek: blijft constant in tijd rond
25%
- Grijze lijn: sociale huurders is 26%
- Oranje lijn zijn de private
huurders: de woonquote is 35%, een
private huurder besteedt 35% van het
inkomen aan het wonen. Dit is dus een
probleem. Het zou onder de 30%
moeten zitten: huur te duur of inkomen
te laag? Er is een gecombineerd probleem. Als je een afbetaling niet aankunt moet je
gaan huren.
Je ontleningscapaciteit gaat stijgen, doordat de kost voor lenen daalt! (= je kan meer gaan
lenen doordat je minder moet betalen voor de lening)
3 redenen:
1. Inflatie: €1300 per maand dat je betaalt voor je lening neemt af in waarde. Door de
inflatie kan je minder kopen met die €1300 dus de last van je ontlening wordt lager.
2. Loonstijging: Over 20 jaar stijgt je inkomen maar het blijft 1300 per maand dus dat
percentage van je inkomen die je betaalt wordt kleiner en kleiner. Je leningslast daalt
3. Herfinanciering: Als je geleend hebt aan percentage van 7% en na 10 jaar is de
interestvoet 2% dan ga je je lening herfinancieren. Ofwel in kortere tijd betalen,
ofwel minder betalen per maand. Ontleningslast daalt.
