Vastgoedmanagement
Hoofdstukken 1,2,3,7,8,11,12
Hoofdstuk 1: Vastgoedmanagement: verleden, heden en toekomst
Vastgoedmanagement
Een vastgoedmanagementorganisatie (VMO) oefent in opdracht van één of meerdere
beleggersorganisaties het management uit van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedpiramide
Drie beleidsniveaus:
1. strategisch beleidsniveau (portefeuillemanagement)
2. tactisch beleidsniveau (asset management)
3. operationeel beleidsniveau (property management)
Strategisch beleidsniveau
Op dit niveau wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Dit
strategische plan moet een uitvloeisel zijn van de doelstellingen van de onderneming.
Indien er wordt gesproken over beleggersorganisaties (BO’s), wordt er in de top van
de piramide nog een vierde laag onderscheiden, het fundmanagement. Op dit niveau
wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Portefeuilleplan
Omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzingen in de portefeuilleopbouw
(acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen.
Tactisch beleidsniveau
Op dit niveau vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een
concreet objectplan. Als basis voor de besluitvorming dienen de performance-analyses
van objecten in portefeuille. Ongeacht de aard van de vastgoedbelegeer zal op basis
van de performance-analyse beoordeeld worden of de objecten in portefeuille voldoen
aan de in het strategische portefeuilleplan opgestelde criteria. De conclusies uit deze
beoordeling leiden tot het objectbeleid. Per object kan dit inhouden:
door exploiteren
renoveren
herontwikkelen
verkopen (dispositie)
Operationeel beleidsniveau
Op dit niveau vindt de uitvoering van de objectplannen plaats. Het wordt hier pas echt
duidelijk hoe multidisciplinair het vakgebied vastgoedmanagement is.
administratief management
financieel management
technisch/facilitair management
commercieel management
Ontwikkeling van het vakgebied
Jaren 80: acquisitie en ontwikkeling. Spectaculaire groei van het aanbod in de
kantorenmarkt. Er is nog maar weinig interesse voor het beheer van vastgoed.
, Jaren 90: aandacht voor commercieel management. Groot aanbodoverschot op de
kantorenmarkt zorgt voor leegstand, rol voor het commercieel management wordt
groter.
Eind jaren 90: performance-analyse per object. Het belang van het vertalen van het
strategisch objectbeleid wordt duidelijk, verdere professionalisering van het
vastgoedmanagement.
Begin 21e eeuw: benchmarking voor de managementprestatie. De
managementactiviteiten professionaliseren zich verder over alle beleidsniveaus. Dit
draagt bij aan een verbetering van de informatie-uitwisseling tussen de verschillende
beleidsniveaus. De samenwerkingsrelatie tussen BO en VMO wordt hiermee in
positieve zin beïnvloed.
VMO’s professionaliseren zich in toenemende mate, maar blijven op operationeel
niveau opereren.
Door BO’s worden steeds hogere kwaliteitseisen gesteld, met name als het gaat om
de managementinformatie, die voortvloeit uit het operationeel management.
De belangrijkste aanleiding voor BO’s om het operationeel management uit te
besteden was de wens om zich te kunnen toeleggen op hun kernactiviteiten:
verzekeren en het strategisch beleggen van premiegelden.
Toekomst van vastgoedmanagement in Nederland
De positie van de VMO staat onder druk. Het uitbesteden door de BO gaat gepaard
met steeds hogere kwaliteitseisen. Daarnaast zijn de marges klein. Het ontwikkelen
van nieuwe diensten gaat daarom gepaard met risico’s. De VMO is op zoek naar
nieuwe kansen in nieuwe en bestaande markten om haar dienstverlening uit te kunnen
breiden.
Vier groeistrategieën (Ansoff)
1. marktpenetratie: meer van de huidige diensten aanbieden aan de huidige
opdrachtgevers.
2. ontwikkeling van diensten: nieuwe diensten aanbieden aan huidige
opdrachtgevers.
3. marktontwikkeling: huidige diensten aanbieden aan nieuwe opdrachtgevers.
4. diversificatie: nieuwe diensten aanbieden aan nieuwe opdrachtgevers.
Het vastgoedmanagmentproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
acquisitie (kopen)
exploitatie (doen wat nodig is om er rendement uit te halen)
dispositie (verkopen)
Hoofdstuk 2: De markt voor vastgoedmanagement
Op de markt voor vastgoedmanagement ontmoeten vastgoedbeleggers en
vastgoedmanagementorganisaties elkaar en wordt onderhandeld over het uitbesteden
van een grote diversiteit aan managementactiviteiten.
VMO’s richten zich op vastgoedbeleggers, die het vastgoed te huur aanbieden aan
particulieren of bedrijven om uit deze exploitatie een geldstroom te genereren.
De markt voor VM kent verschillende type vastgoedbeleggers:
verhuurders
eigenaar-gebruikers
Hoofdstukken 1,2,3,7,8,11,12
Hoofdstuk 1: Vastgoedmanagement: verleden, heden en toekomst
Vastgoedmanagement
Een vastgoedmanagementorganisatie (VMO) oefent in opdracht van één of meerdere
beleggersorganisaties het management uit van de vastgoedportefeuille.
De vastgoedpiramide
Drie beleidsniveaus:
1. strategisch beleidsniveau (portefeuillemanagement)
2. tactisch beleidsniveau (asset management)
3. operationeel beleidsniveau (property management)
Strategisch beleidsniveau
Op dit niveau wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Dit
strategische plan moet een uitvloeisel zijn van de doelstellingen van de onderneming.
Indien er wordt gesproken over beleggersorganisaties (BO’s), wordt er in de top van
de piramide nog een vierde laag onderscheiden, het fundmanagement. Op dit niveau
wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Portefeuilleplan
Omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzingen in de portefeuilleopbouw
(acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen.
Tactisch beleidsniveau
Op dit niveau vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een
concreet objectplan. Als basis voor de besluitvorming dienen de performance-analyses
van objecten in portefeuille. Ongeacht de aard van de vastgoedbelegeer zal op basis
van de performance-analyse beoordeeld worden of de objecten in portefeuille voldoen
aan de in het strategische portefeuilleplan opgestelde criteria. De conclusies uit deze
beoordeling leiden tot het objectbeleid. Per object kan dit inhouden:
door exploiteren
renoveren
herontwikkelen
verkopen (dispositie)
Operationeel beleidsniveau
Op dit niveau vindt de uitvoering van de objectplannen plaats. Het wordt hier pas echt
duidelijk hoe multidisciplinair het vakgebied vastgoedmanagement is.
administratief management
financieel management
technisch/facilitair management
commercieel management
Ontwikkeling van het vakgebied
Jaren 80: acquisitie en ontwikkeling. Spectaculaire groei van het aanbod in de
kantorenmarkt. Er is nog maar weinig interesse voor het beheer van vastgoed.
, Jaren 90: aandacht voor commercieel management. Groot aanbodoverschot op de
kantorenmarkt zorgt voor leegstand, rol voor het commercieel management wordt
groter.
Eind jaren 90: performance-analyse per object. Het belang van het vertalen van het
strategisch objectbeleid wordt duidelijk, verdere professionalisering van het
vastgoedmanagement.
Begin 21e eeuw: benchmarking voor de managementprestatie. De
managementactiviteiten professionaliseren zich verder over alle beleidsniveaus. Dit
draagt bij aan een verbetering van de informatie-uitwisseling tussen de verschillende
beleidsniveaus. De samenwerkingsrelatie tussen BO en VMO wordt hiermee in
positieve zin beïnvloed.
VMO’s professionaliseren zich in toenemende mate, maar blijven op operationeel
niveau opereren.
Door BO’s worden steeds hogere kwaliteitseisen gesteld, met name als het gaat om
de managementinformatie, die voortvloeit uit het operationeel management.
De belangrijkste aanleiding voor BO’s om het operationeel management uit te
besteden was de wens om zich te kunnen toeleggen op hun kernactiviteiten:
verzekeren en het strategisch beleggen van premiegelden.
Toekomst van vastgoedmanagement in Nederland
De positie van de VMO staat onder druk. Het uitbesteden door de BO gaat gepaard
met steeds hogere kwaliteitseisen. Daarnaast zijn de marges klein. Het ontwikkelen
van nieuwe diensten gaat daarom gepaard met risico’s. De VMO is op zoek naar
nieuwe kansen in nieuwe en bestaande markten om haar dienstverlening uit te kunnen
breiden.
Vier groeistrategieën (Ansoff)
1. marktpenetratie: meer van de huidige diensten aanbieden aan de huidige
opdrachtgevers.
2. ontwikkeling van diensten: nieuwe diensten aanbieden aan huidige
opdrachtgevers.
3. marktontwikkeling: huidige diensten aanbieden aan nieuwe opdrachtgevers.
4. diversificatie: nieuwe diensten aanbieden aan nieuwe opdrachtgevers.
Het vastgoedmanagmentproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
acquisitie (kopen)
exploitatie (doen wat nodig is om er rendement uit te halen)
dispositie (verkopen)
Hoofdstuk 2: De markt voor vastgoedmanagement
Op de markt voor vastgoedmanagement ontmoeten vastgoedbeleggers en
vastgoedmanagementorganisaties elkaar en wordt onderhandeld over het uitbesteden
van een grote diversiteit aan managementactiviteiten.
VMO’s richten zich op vastgoedbeleggers, die het vastgoed te huur aanbieden aan
particulieren of bedrijven om uit deze exploitatie een geldstroom te genereren.
De markt voor VM kent verschillende type vastgoedbeleggers:
verhuurders
eigenaar-gebruikers
