SAMENVATTING RENTMEESTERSCHAP EN BOEKHOUDEN
ALGEMENE INLEIDING
VERGELIJKING RENTMEESTER EN SYNDICUS
VERSCHIL
Rentmeester: beheert onroerende goederen in exclusieve eigendom
Syndicus: beheert onroerende goederen in mede-eigendom
GELIJKENIS TUSSEN RENTMEESTER EN SYNDICUS
Regels van lastgeving zijn van toepassing
Beheren onroerende goederen
Ze stellen rechtshandelingen in naam en voor rekening van hun opdrachtgever
VERTEGENWOORDIGINGSBEVOEGDHEID
Syndicus: heeft deze bevoegdheid altijd voor alle overeenkomsten die door de VME worden aangegaan
krachtens de wet
- Eén uitzondering: als de syndicus een persoonlijk belang heeft dan mag hij niet tekenen
belangenconflict
Rentmeester: heeft geen wettelijke opdrachten, alle opdrachten moeten in de opdrachtovereenkomst worden
omschreven.
- Hij mag die enkel daden van beheer stellen, maar in de opdrachtovereenkomst kan hem de
bevoegdheid gegeven worden om bepaalde daden van beschikking stellen
OPVATTINGEN OVER HUUROVEREENKOMSTEN VAN BEPAALDE DUUR > 9 JAAR
Er bestaan in de rechtsleer twee opvattingen over huurovereenkomsten van bepaalde duur van meer dan 9
jaar:
Traditionele opvatting: dat is een daad van beschikking
- Daden van beschikking = u gaat de eigendom of een ander zakelijk rechten overdragen over het goed.
- Vb. verkoop van OR, krediet aangaan met hypothecaire waarborg, verlenen erfpacht en opstal
Moderne opvatting: dat is een daad van beheer
- Geen wijziging in samenstelling van vermogen van de verhuurder
- Daden van beheer = sluiten van een huurovereenkomst voor een huur van bepaalde duur van meer
dan 9 jaar
- De moderne opvatting is de juiste
- Wanneer in de opdrachtovereenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien dat de rentmeester een huur van
bepaalde duur van meer dan 9 jaar mag sluiten à dan is dat zo en dan maakt het niet uit of het een
daad van beheer of een daad van beschikking is
,OPDRACHTOVEREENKOMSTEN
OPDRACHTEN SYNDICUS
Kan 3 soorten van opdrachten vervullen:
1) Wettelijke opdrachten:
- Vertegenwoordigingsbevoegdheid
è Tekent alle overeenkomsten namens de VME
è Geldt voor alle overeenkomsten: zowel beslissingsbevoegdheid van algemene vergadering als
beslissingsbevoegdheid van syndicus
è Heeft alleen maar toegewezen bevoegdheden en hij bezit NIET de residuaire bevoegdheid
o Deze bevoegdheid zit bij een VME en AV en niet bij een syndicus
o Residuaire bevoegdheid = is de bevoegdheid om te beslissen over alle
aangelegenheden die door de wet of door Reglement van interne orde niet aan een
ander orgaan zijn toebedeeld
2) Statutaire opdrachten:
- = bijkomende opdrachten boven op de wettelijke opdrachten die in de statuten aan de syndicus
worden toegekend
- Statuten mede-eigendom
è Bestaat uit 2 documenten (1 notariële akte) en statutaire opdrachten: kijken in reglement van
mede-eigendom (= 2e deel)
3) Conventionele opdrachten:
- Worden toegekend aan syndicus door 1 of meerdere individuele mede-eigenaars
- Dan treedt de syndicus niet op namens de rechtspersoon maar namens de individuele mede-eigenaars
è Klassieke lastgeving = conventioneel mandaat
è Dan heeft de syndicus wel een schriftelijke volmacht nodig
Wie tekent er?
Normaal worden alle contracten van de VME getekend door de syndicus à dan ontstaat er belangenconflict!
- Staat er in de statuten een oplossing?
è Dan tekent voorzitter algemene vergadering of de voorzitter + secretaris tekenen.
- Staat er in de statuten geen oplossing?
è De algemene vergadering stelt een afzonderlijke lasthebber aan dan gaat hij dat contract
met de syndicus tekenen.
OPDRACHTEN RENTMEESTER
Enkel conventionele opdrachten:
- Alle opdrachten die de rentmeester heeft staan in zijn opdrachtovereenkomst
- Opdrachtovereenkomst goed opstellen!
- Alle opdrachten en de daaruit vloeiende bevoegdheden
- Hierbij: geen minimum wettelijk takenpakket
- Opdrachtovereenkomst aanpassen wanneer onroerend goed wordt aangepast
! Bij het vervullen van de wettelijke opdrachten en statutaire opdrachten treedt de syndicus op als orgaan van
de rechtspersoon. Organieke vertegenwoordiging: geen schriftelijke volmacht nodig als hij optreedt voor
derden
,OEFENING
1) Stel dat de balkons volledig privatief zijn i.p.v. gemeenschappelijk à oudere balkons hebben
renovatie nodig
- Hierbij kan men niet zeggen dat de syndicus optreedt voor statutaire opdrachten en wettelijke
opdrachten: want het zijn geen gemeenschappelijke delen!
- Men kan hem wel aanstellen om vb. overeenkomst te sluiten met de aannemer. Dan vervult men een
conventionele opdracht!
2) Stel: wel gemeenschappelijke balkons
- Wel statutaire of wettelijke opdrachten = organieke vertegenwoordiging
DUUR VAN DE OVEREENKOMST
SYNDICUS
Kan maar voor 3 jaar worden aangesteld: hernieuwbaar door stilzwijgende verlenging:
- AV kan op het einde van zijn mandaat zijn benoeming hernieuwen voor een nieuwe termijn van max 3
jaar
RENTMEESTER
Kan voor langere tijd benoemd worden maar beiden zijn lasthebbers:
- geldt voor allebei dat hij voor ab nutum afzetbaar (afzetbaarheid van lasthebbers en bestuurders) is =
op elk ogenblik met onmiddellijke uitwerking, zonder dat hij een fout kan worden verweten, kan hij
worden afgezet. Wel eventueel recht op schadevergoeding als u niks te verwijten valt
INHOUDELIJKE TAKEN
SYNDICUS
Beheer van mede-eigendom:
- Administratief beheer
- Financieel en boekhoudkundig beheer
- Technisch en bouwkundig beheer
Syndicus heeft met huur te maken in 2 opzichten:
- Bij de verdeling van de gemeenschappelijke kosten moet er een opsplitsing gemaakt worden tussen de
kosten voor de huurder en de kosten voor de eigenaar
- In verband met mededelingen die syndicus aan de huurders moet doen
RENTMEESTER
Wordt dagelijks met huur geconfronteerd:
- Administratief beheer
- Financieel en boekhoudkundig beheer
- Technisch en bouwkundig beheer
- Moet ook zorgdragen voor het financieel rendement van de eigenaar
, TWEE VORMEN VAN VASTGOEDBEHEER
SYNDICUS
Beheert onroerende goederen die vallen onder het appartementsrecht en beheert de gemeenschappelijke
delen van het gebouw
Treedt op namens de VME (als orgaan van de VME) à VME is een rechtspersoon
Organieke vertegenwoordiging = je hebt geen schriftelijke volmacht nodig.
- Syndicus treedt op als orgaan van de rechtspersoon, de VME. Moet enkel zijn benoeming tot syndicus
bewijzen. Kan hij met alle middelen van recht bewijzen zoals een uittreksel uit de notulen van de AV
Kan dus contracten sluiten als syndicus en VME vertegenwoordigen zonder over een schriftelijke volmacht te
beschikken à wel bewijzen dat je benoemd bent om te besturen
Benoeming bestuurder van een vennootschap worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, maar
benoeming syndicus worden niet gepubliceerd in Belgisch Staatsblad
Als syndicus bewijzen via de notulen van de vergadering waarbij u syndicus bent
RENTMEESTERSCHAP
Beheert onroerende goederen in exclusieve eigendom
Treedt op namens zijn opdrachtgever à de opdrachtgever is een natuurlijk persoon of een rechtspersoon die
eigenaar is van één of meerdere onroerende goederen
Conventioneel mandaat = partijen met wie je een contract sluit kan de voorlegging vragen van schriftelijke
volmacht
- Je hebt een schriftelijke volmacht nodig om in naam van en voor rekening van uw opdrachtgever
overeenkomsten te sluiten
Twee afzonderlijke overeenkomsten sluiten met opdrachtgever:
- Opdrachtovereenkomst
- Volmacht
Twee redenen voor afzonderlijke overeenkomsten:
- Eerste reden
è De vorm = de opdrachtovereenkomst tussen de eigenaar en de rentmeester kan perfect bij
onderhandse akte gesloten worden
è De volmacht zal notarieel moeten zijn en om te voorkomen dat alles notarieel wordt splits men het op
- Tweede reden
è Schriftelijke volmacht in de opdrachtovereenkomst
è Dan kan de derde de modaliteiten waaronder de vergoeding zien, dat is niet wenselijk
ALGEMENE INLEIDING
VERGELIJKING RENTMEESTER EN SYNDICUS
VERSCHIL
Rentmeester: beheert onroerende goederen in exclusieve eigendom
Syndicus: beheert onroerende goederen in mede-eigendom
GELIJKENIS TUSSEN RENTMEESTER EN SYNDICUS
Regels van lastgeving zijn van toepassing
Beheren onroerende goederen
Ze stellen rechtshandelingen in naam en voor rekening van hun opdrachtgever
VERTEGENWOORDIGINGSBEVOEGDHEID
Syndicus: heeft deze bevoegdheid altijd voor alle overeenkomsten die door de VME worden aangegaan
krachtens de wet
- Eén uitzondering: als de syndicus een persoonlijk belang heeft dan mag hij niet tekenen
belangenconflict
Rentmeester: heeft geen wettelijke opdrachten, alle opdrachten moeten in de opdrachtovereenkomst worden
omschreven.
- Hij mag die enkel daden van beheer stellen, maar in de opdrachtovereenkomst kan hem de
bevoegdheid gegeven worden om bepaalde daden van beschikking stellen
OPVATTINGEN OVER HUUROVEREENKOMSTEN VAN BEPAALDE DUUR > 9 JAAR
Er bestaan in de rechtsleer twee opvattingen over huurovereenkomsten van bepaalde duur van meer dan 9
jaar:
Traditionele opvatting: dat is een daad van beschikking
- Daden van beschikking = u gaat de eigendom of een ander zakelijk rechten overdragen over het goed.
- Vb. verkoop van OR, krediet aangaan met hypothecaire waarborg, verlenen erfpacht en opstal
Moderne opvatting: dat is een daad van beheer
- Geen wijziging in samenstelling van vermogen van de verhuurder
- Daden van beheer = sluiten van een huurovereenkomst voor een huur van bepaalde duur van meer
dan 9 jaar
- De moderne opvatting is de juiste
- Wanneer in de opdrachtovereenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien dat de rentmeester een huur van
bepaalde duur van meer dan 9 jaar mag sluiten à dan is dat zo en dan maakt het niet uit of het een
daad van beheer of een daad van beschikking is
,OPDRACHTOVEREENKOMSTEN
OPDRACHTEN SYNDICUS
Kan 3 soorten van opdrachten vervullen:
1) Wettelijke opdrachten:
- Vertegenwoordigingsbevoegdheid
è Tekent alle overeenkomsten namens de VME
è Geldt voor alle overeenkomsten: zowel beslissingsbevoegdheid van algemene vergadering als
beslissingsbevoegdheid van syndicus
è Heeft alleen maar toegewezen bevoegdheden en hij bezit NIET de residuaire bevoegdheid
o Deze bevoegdheid zit bij een VME en AV en niet bij een syndicus
o Residuaire bevoegdheid = is de bevoegdheid om te beslissen over alle
aangelegenheden die door de wet of door Reglement van interne orde niet aan een
ander orgaan zijn toebedeeld
2) Statutaire opdrachten:
- = bijkomende opdrachten boven op de wettelijke opdrachten die in de statuten aan de syndicus
worden toegekend
- Statuten mede-eigendom
è Bestaat uit 2 documenten (1 notariële akte) en statutaire opdrachten: kijken in reglement van
mede-eigendom (= 2e deel)
3) Conventionele opdrachten:
- Worden toegekend aan syndicus door 1 of meerdere individuele mede-eigenaars
- Dan treedt de syndicus niet op namens de rechtspersoon maar namens de individuele mede-eigenaars
è Klassieke lastgeving = conventioneel mandaat
è Dan heeft de syndicus wel een schriftelijke volmacht nodig
Wie tekent er?
Normaal worden alle contracten van de VME getekend door de syndicus à dan ontstaat er belangenconflict!
- Staat er in de statuten een oplossing?
è Dan tekent voorzitter algemene vergadering of de voorzitter + secretaris tekenen.
- Staat er in de statuten geen oplossing?
è De algemene vergadering stelt een afzonderlijke lasthebber aan dan gaat hij dat contract
met de syndicus tekenen.
OPDRACHTEN RENTMEESTER
Enkel conventionele opdrachten:
- Alle opdrachten die de rentmeester heeft staan in zijn opdrachtovereenkomst
- Opdrachtovereenkomst goed opstellen!
- Alle opdrachten en de daaruit vloeiende bevoegdheden
- Hierbij: geen minimum wettelijk takenpakket
- Opdrachtovereenkomst aanpassen wanneer onroerend goed wordt aangepast
! Bij het vervullen van de wettelijke opdrachten en statutaire opdrachten treedt de syndicus op als orgaan van
de rechtspersoon. Organieke vertegenwoordiging: geen schriftelijke volmacht nodig als hij optreedt voor
derden
,OEFENING
1) Stel dat de balkons volledig privatief zijn i.p.v. gemeenschappelijk à oudere balkons hebben
renovatie nodig
- Hierbij kan men niet zeggen dat de syndicus optreedt voor statutaire opdrachten en wettelijke
opdrachten: want het zijn geen gemeenschappelijke delen!
- Men kan hem wel aanstellen om vb. overeenkomst te sluiten met de aannemer. Dan vervult men een
conventionele opdracht!
2) Stel: wel gemeenschappelijke balkons
- Wel statutaire of wettelijke opdrachten = organieke vertegenwoordiging
DUUR VAN DE OVEREENKOMST
SYNDICUS
Kan maar voor 3 jaar worden aangesteld: hernieuwbaar door stilzwijgende verlenging:
- AV kan op het einde van zijn mandaat zijn benoeming hernieuwen voor een nieuwe termijn van max 3
jaar
RENTMEESTER
Kan voor langere tijd benoemd worden maar beiden zijn lasthebbers:
- geldt voor allebei dat hij voor ab nutum afzetbaar (afzetbaarheid van lasthebbers en bestuurders) is =
op elk ogenblik met onmiddellijke uitwerking, zonder dat hij een fout kan worden verweten, kan hij
worden afgezet. Wel eventueel recht op schadevergoeding als u niks te verwijten valt
INHOUDELIJKE TAKEN
SYNDICUS
Beheer van mede-eigendom:
- Administratief beheer
- Financieel en boekhoudkundig beheer
- Technisch en bouwkundig beheer
Syndicus heeft met huur te maken in 2 opzichten:
- Bij de verdeling van de gemeenschappelijke kosten moet er een opsplitsing gemaakt worden tussen de
kosten voor de huurder en de kosten voor de eigenaar
- In verband met mededelingen die syndicus aan de huurders moet doen
RENTMEESTER
Wordt dagelijks met huur geconfronteerd:
- Administratief beheer
- Financieel en boekhoudkundig beheer
- Technisch en bouwkundig beheer
- Moet ook zorgdragen voor het financieel rendement van de eigenaar
, TWEE VORMEN VAN VASTGOEDBEHEER
SYNDICUS
Beheert onroerende goederen die vallen onder het appartementsrecht en beheert de gemeenschappelijke
delen van het gebouw
Treedt op namens de VME (als orgaan van de VME) à VME is een rechtspersoon
Organieke vertegenwoordiging = je hebt geen schriftelijke volmacht nodig.
- Syndicus treedt op als orgaan van de rechtspersoon, de VME. Moet enkel zijn benoeming tot syndicus
bewijzen. Kan hij met alle middelen van recht bewijzen zoals een uittreksel uit de notulen van de AV
Kan dus contracten sluiten als syndicus en VME vertegenwoordigen zonder over een schriftelijke volmacht te
beschikken à wel bewijzen dat je benoemd bent om te besturen
Benoeming bestuurder van een vennootschap worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, maar
benoeming syndicus worden niet gepubliceerd in Belgisch Staatsblad
Als syndicus bewijzen via de notulen van de vergadering waarbij u syndicus bent
RENTMEESTERSCHAP
Beheert onroerende goederen in exclusieve eigendom
Treedt op namens zijn opdrachtgever à de opdrachtgever is een natuurlijk persoon of een rechtspersoon die
eigenaar is van één of meerdere onroerende goederen
Conventioneel mandaat = partijen met wie je een contract sluit kan de voorlegging vragen van schriftelijke
volmacht
- Je hebt een schriftelijke volmacht nodig om in naam van en voor rekening van uw opdrachtgever
overeenkomsten te sluiten
Twee afzonderlijke overeenkomsten sluiten met opdrachtgever:
- Opdrachtovereenkomst
- Volmacht
Twee redenen voor afzonderlijke overeenkomsten:
- Eerste reden
è De vorm = de opdrachtovereenkomst tussen de eigenaar en de rentmeester kan perfect bij
onderhandse akte gesloten worden
è De volmacht zal notarieel moeten zijn en om te voorkomen dat alles notarieel wordt splits men het op
- Tweede reden
è Schriftelijke volmacht in de opdrachtovereenkomst
è Dan kan de derde de modaliteiten waaronder de vergoeding zien, dat is niet wenselijk
