SAMENVATTING SYNDICSCHAP
+
UITDIEPING SYNDIC
,GEBOUWENBEHEER, SYNDICSCHAP
DEEL 1: HET EIGENDOMSRECHT EN MEDE-EIGENDOM
SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM
- Collectieve eigendom (vb. tijdelijke maatschap)
➔ Voorbeeld: verschillende aannemers brengen materieel in een tijdelijke vennootschap om autosnelweg
te verlengen
➔ Een tijdelijke maatschap heeft geen rechtspersoonlijkheid en eigen zetel en er is geen onderscheid
tussen het vermogen van de vennoten of van de vennootschap
- Multi-eigendom (vb. timesharing)
➔ Verschillende eigenaars hebben gedurende een beperkte tijd genot van een goed
- Mede-eigendom
➔ Het eigendomsrecht op één en dezelfde zaak toe aan verschillende personen, mede-eigenaars hebben
elk een aandeel. Niemand heeft het exclusief recht over een deel van de zaak.
Soorten mede-eigendom (3):
1) Vrijwillige mede-eigendom ART. 3.76 – 3.77 NBW
- Op basis van een overeenkomst
➔ Ongehuwden kopen samen appartement
➔ Een gemeenschappelijk beleggingsfonds
- In de overeenkomst: afspraken i.v.m. rechten en plichten
- Einde van de vrijwillige mede-eigendom
➔ Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
➔ Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn respecteren (max. 5 jaar)
2) Gewone of toevallige mede-eigendom ART. 3.69 -3.75 NBW
- Verschillende personen die toevallig in deze situatie verzeild zijn geraakt
➔ Door erfenis, schatvinding op andermans erf
- Tijdelijke situatie (art. 3.75 is van toepassing):
➔ Ten allen tijde kan iemand uit onverdeeldheid treden
➔ Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar
- Art. 3.69 tem 3.75 is van toepassing en regelt de verhouding tussen de mede-eigenaars
- De gewone mede-eigendom eindigt:
➔ Door verdeling
➔ Door vermenging (ofwel koopt1 deelgenoot alles op van de ander, ofwel verkopen alle deelgenoten
hun aandeel aan dezelfde derde)
➔ Door afstand van het recht van mede-eigendom door een mede-eigenaar indien er maar 2 mede-
eigenaars zijn
- Suppletieve regels van gewone mede-eigendom
➔ ART. 3.69 NBW: het aandeel van de mede-eigenaar is belangrijk, het bepaalt zijn deel in de rechten en
in de lasten van de eigendom
➔ ART. 3.70 NBW: iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten
bewaren.
o VB: een hypotheek vestigen op het aandeel in het onverdeeld huis, niet op het volledig huis.
, ➔ ART. 3.71 + 3.72 NBW: iedere mede-eigenaar kan de gemeenschappelijke zaak gebruiken en genieten
maar hiervoor gelden 2 beperkingen:
1. De bestemming van de onverdeelde zaak moet men respecteren:
➔ 1 van de mede-eigenaars mag het huis bewonen als dit kan voor de anderen, maar kan van
het woonhuis geen winkel of werkplaats maken.
2. Hetzelfde recht van de mede-eigenaars eerbiedigen:
➔1 van de mede-eigenaars kan het huis niet afbreken, want dan kunnen de anderen dit niet
meer bewonen als zij dat zouden willen.
o Daden van behoud en voorlopig beheer
➔ Handelingen die ertoe strekken de zaak of haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande
nadelen of gebeurtenissen te beschermen of voordelen niet te laten voorbijgaan
➔ VB. beschadigd dak laten maken, betalen van belasting
➔ ART. 3.73 NBW: bepaalde daden van beheer kunnen enkel mits goedkeuring van alle ME’s
o VB: verhuring van een huis, verkoop van een huis
➔ ART. 3.74 NBW: elke ME betaalt mee voor onderhoudskosten, beheerskosten en belasting. Dit
gebeurt volgens het aandeel.
3) Gedwongen mede-eigendom ART. 3.78 – 3.100 NBW
- Door de natuur of bescherming van het goed kan er geen verdeling optreden
➔ Voorbeeld: traphal, gevel, lift kan in een appartement onmogelijk aan 1 eigenaar toebehoren
- Is eeuwigdurend (geen artikel 3.75 NBW)
- kan bijzaak of hoofdzaak zijn
Appartementsgebouw met 3 appartementen en ze vallen niet onder het appartementsrecht, maar het dak
moet vernieuwd worden, wie moet beslissen en wie moet betalen?
➔ Alle drie de appartementen moeten samen beslissen en de prijs gelijk verdelen want het dak is een
gemeenschappelijk deel
ALGEMENE BEPALINGEN EN GEDWONGEN ME VAN GEBOUWEN OF GROEPEN GEBOUWEN
Algemene bepalingen:
➔ vb bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen of bij appartementen die niet onder het
appartementenrecht vallen
o indien geen afspraken => art van toepassing (suppletief recht)
o Art. 3.78 – 3.83 NBW
, Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o = appartementenrecht
o Art. 3.84 tem 3.100 NBW van toepassing
o Volledig dwingend recht
➔ Voorbeeld gemeenschappelijke oprit dat niks te maken heeft met het appartementenrecht:
Twee huizen naast elkaar hebben een gemeenschappelijke oprit. Dit zijn dus 2 private delen (2 huizen)
en 1 gemeenschappelijk deel (oprit). Het gaat dus om gedwongen mede-eigendom → dit gaat ook mee
van eigenaar op eigenaar bij verkoop (versterkte accessoiritiet)
Bij kleine appartementsgebouwen kunnen de mede-eigenaars beslissen om niet onder het ‘appartementenrecht’
met zijn strikte regels te vallen. Welke regels zijn dan wel van toepassing?
➔ Dan valt men terug op de algemene bepalingen van de gedwongen ME
ALGEMENE BEPALINGEN: R E C H T E N E N P L I C H T E N V A N M E ’ S
A. Verstrekte accessoriteit ART. 3.79 NBW
o ME van een goed hoort bij verschillende privatieve goederen
o Elk privatief deel heeft een aandeel in dat onverdeelde goed
o Privatief deel en onverdeeld deel zijn met elkaar verbonden (kan niet apart verkocht worden,
kan niet apart in beslag genomen worden)
B. Omvang van de aandelen ART. 3.80 NBW
o Onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel
C. Verdeling van de lasten ART. 3.81 NBW
o = kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing
o Verdeeld volgens aandelen (waarde van elk privatief deel)
o Afwijken kan via overeenkomst
+
UITDIEPING SYNDIC
,GEBOUWENBEHEER, SYNDICSCHAP
DEEL 1: HET EIGENDOMSRECHT EN MEDE-EIGENDOM
SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM
- Collectieve eigendom (vb. tijdelijke maatschap)
➔ Voorbeeld: verschillende aannemers brengen materieel in een tijdelijke vennootschap om autosnelweg
te verlengen
➔ Een tijdelijke maatschap heeft geen rechtspersoonlijkheid en eigen zetel en er is geen onderscheid
tussen het vermogen van de vennoten of van de vennootschap
- Multi-eigendom (vb. timesharing)
➔ Verschillende eigenaars hebben gedurende een beperkte tijd genot van een goed
- Mede-eigendom
➔ Het eigendomsrecht op één en dezelfde zaak toe aan verschillende personen, mede-eigenaars hebben
elk een aandeel. Niemand heeft het exclusief recht over een deel van de zaak.
Soorten mede-eigendom (3):
1) Vrijwillige mede-eigendom ART. 3.76 – 3.77 NBW
- Op basis van een overeenkomst
➔ Ongehuwden kopen samen appartement
➔ Een gemeenschappelijk beleggingsfonds
- In de overeenkomst: afspraken i.v.m. rechten en plichten
- Einde van de vrijwillige mede-eigendom
➔ Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
➔ Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn respecteren (max. 5 jaar)
2) Gewone of toevallige mede-eigendom ART. 3.69 -3.75 NBW
- Verschillende personen die toevallig in deze situatie verzeild zijn geraakt
➔ Door erfenis, schatvinding op andermans erf
- Tijdelijke situatie (art. 3.75 is van toepassing):
➔ Ten allen tijde kan iemand uit onverdeeldheid treden
➔ Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar
- Art. 3.69 tem 3.75 is van toepassing en regelt de verhouding tussen de mede-eigenaars
- De gewone mede-eigendom eindigt:
➔ Door verdeling
➔ Door vermenging (ofwel koopt1 deelgenoot alles op van de ander, ofwel verkopen alle deelgenoten
hun aandeel aan dezelfde derde)
➔ Door afstand van het recht van mede-eigendom door een mede-eigenaar indien er maar 2 mede-
eigenaars zijn
- Suppletieve regels van gewone mede-eigendom
➔ ART. 3.69 NBW: het aandeel van de mede-eigenaar is belangrijk, het bepaalt zijn deel in de rechten en
in de lasten van de eigendom
➔ ART. 3.70 NBW: iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten
bewaren.
o VB: een hypotheek vestigen op het aandeel in het onverdeeld huis, niet op het volledig huis.
, ➔ ART. 3.71 + 3.72 NBW: iedere mede-eigenaar kan de gemeenschappelijke zaak gebruiken en genieten
maar hiervoor gelden 2 beperkingen:
1. De bestemming van de onverdeelde zaak moet men respecteren:
➔ 1 van de mede-eigenaars mag het huis bewonen als dit kan voor de anderen, maar kan van
het woonhuis geen winkel of werkplaats maken.
2. Hetzelfde recht van de mede-eigenaars eerbiedigen:
➔1 van de mede-eigenaars kan het huis niet afbreken, want dan kunnen de anderen dit niet
meer bewonen als zij dat zouden willen.
o Daden van behoud en voorlopig beheer
➔ Handelingen die ertoe strekken de zaak of haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande
nadelen of gebeurtenissen te beschermen of voordelen niet te laten voorbijgaan
➔ VB. beschadigd dak laten maken, betalen van belasting
➔ ART. 3.73 NBW: bepaalde daden van beheer kunnen enkel mits goedkeuring van alle ME’s
o VB: verhuring van een huis, verkoop van een huis
➔ ART. 3.74 NBW: elke ME betaalt mee voor onderhoudskosten, beheerskosten en belasting. Dit
gebeurt volgens het aandeel.
3) Gedwongen mede-eigendom ART. 3.78 – 3.100 NBW
- Door de natuur of bescherming van het goed kan er geen verdeling optreden
➔ Voorbeeld: traphal, gevel, lift kan in een appartement onmogelijk aan 1 eigenaar toebehoren
- Is eeuwigdurend (geen artikel 3.75 NBW)
- kan bijzaak of hoofdzaak zijn
Appartementsgebouw met 3 appartementen en ze vallen niet onder het appartementsrecht, maar het dak
moet vernieuwd worden, wie moet beslissen en wie moet betalen?
➔ Alle drie de appartementen moeten samen beslissen en de prijs gelijk verdelen want het dak is een
gemeenschappelijk deel
ALGEMENE BEPALINGEN EN GEDWONGEN ME VAN GEBOUWEN OF GROEPEN GEBOUWEN
Algemene bepalingen:
➔ vb bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen of bij appartementen die niet onder het
appartementenrecht vallen
o indien geen afspraken => art van toepassing (suppletief recht)
o Art. 3.78 – 3.83 NBW
, Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o = appartementenrecht
o Art. 3.84 tem 3.100 NBW van toepassing
o Volledig dwingend recht
➔ Voorbeeld gemeenschappelijke oprit dat niks te maken heeft met het appartementenrecht:
Twee huizen naast elkaar hebben een gemeenschappelijke oprit. Dit zijn dus 2 private delen (2 huizen)
en 1 gemeenschappelijk deel (oprit). Het gaat dus om gedwongen mede-eigendom → dit gaat ook mee
van eigenaar op eigenaar bij verkoop (versterkte accessoiritiet)
Bij kleine appartementsgebouwen kunnen de mede-eigenaars beslissen om niet onder het ‘appartementenrecht’
met zijn strikte regels te vallen. Welke regels zijn dan wel van toepassing?
➔ Dan valt men terug op de algemene bepalingen van de gedwongen ME
ALGEMENE BEPALINGEN: R E C H T E N E N P L I C H T E N V A N M E ’ S
A. Verstrekte accessoriteit ART. 3.79 NBW
o ME van een goed hoort bij verschillende privatieve goederen
o Elk privatief deel heeft een aandeel in dat onverdeelde goed
o Privatief deel en onverdeeld deel zijn met elkaar verbonden (kan niet apart verkocht worden,
kan niet apart in beslag genomen worden)
B. Omvang van de aandelen ART. 3.80 NBW
o Onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel
C. Verdeling van de lasten ART. 3.81 NBW
o = kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing
o Verdeeld volgens aandelen (waarde van elk privatief deel)
o Afwijken kan via overeenkomst
