Boek: Huurrecht begrepen, 4e druk, J. Kist
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst: titel 4 Boek 7 BW. In art. 7:201 BW staat de definitie van een
huurovereenkomst. Hieruit volgen drie essentiële kenmerken:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2);
2. De tegenprestatie (lid 1);
3. Pacht is geen huur (lid 3). Er is dan namelijk sprake van een pachtovereenkomst, o.g.v. art.
7:311-404 BW.
Het is niet van belang of partijen het voornemen hadden om de overeenkomst als
huurovereenkomst te sluiten, of hoe ze de ovk noemen. Als wordt voldaan aan art. 7:201 BW is
sprake van een huurovk. Partijen proberen in de praktijk geen huurovk te sluiten i.v.m.
dwingendrechtelijke wetgeving.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Je kunt zaken en vermogensrechten huren. Het totaal van toepasselijke wetsartikelen wordt het
huurregime genoemd. Er gelden verschillende soorten huurregimes per huurobject.
Als het gehuurde een roerende zaak is of een vermogensrecht (bijv. jachtrecht), dan zijn uitsluitend
de artikelen 7:201-231 BW toepasselijk met uitzondering van art. 7:230a BW. Dat geldt ook voor een
ongebouwde onroerende zaak, bijv. een stuk grond. Een uitzondering is landbouwgrond; hiervoor
gelden aparte wettelijke bepalingen voor pacht (art. 7:311-404 BW).
Verschil gebouwd-ongebouwd: een leeg terrein is ongebouwd, ook als het is verhard. Sommige
verharde terreinen gelden wel als gebouwd. De bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovk is
bepalend.
Er wordt onderscheid gemaakt bij gebouwde onroerende zaken tussen woonruimte (art. 7:233 BW),
middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte, art. 7:290 lid 2 BW) en overige gebouwde zaken
(zoals kantoren, 230a-ruimte, negatief geformuleerd in art. 7:230a BW).
1
,Boek: Huurrecht begrepen, 4e druk, J. Kist
1.3 (Semi)dwingend recht Huurrecht=bescherming voor de huurder.
Regelend recht (of aanvullend recht) → De huurder en verhuurder kunnen van artikelen van
regelend recht afwijken in de huurovk. Als ze dit niet doen, is het regelend recht van toepassing.
Semidwingend recht → Huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken bij een
bepaling van semidwingend recht, zolang deze niet nadelig is voor de huurder.
Dwingend recht → Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovk die afwijken van
dwingendrechtelijke wetsartikelen. Gebeurt dit wel? Dan is zo’n bepaling nietig.
Zie ook pagina 19/20 van boek met tabel (semi)dwingend en aanvullend rechtsartikelen.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De artikelen over de totstandkoming van een overeenkomst en rechtshandeling zijn ook van
toepassing op de totstandkoming van een huurovereenkomst: art. 6:217 e.v. en art. 3:32 e.v. BW.
Bij een huurovk zijn er geen vormvereisten; het mag dus mondeling. Gevaar is onenigheid over
regels. Daarnaast hoeft er geen overeenstemming zijn geweest over alle details. Deze moet er wel
zijn geweest over de essentialia, zoals het huurobject, de huurprijs en de termijn.
2
, Boek: Huurrecht begrepen, 4e druk, J. Kist
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht
Huur is een wederkerige overeenkomst die over en weer verbintenissen schept, art. 6:261 lid 1 BW.
Dit blijkt uit de definitie van huur o.g.v. art. 7:201 lid 1 BW. Beide partijen hebben verplichtingen
tegenover elkaar.
2.1 Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW, de verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de
huurder.
2.2 Verplichtingen huurder
Art. 7:212 – 225 BW.
• Het voldoen van de tegenprestatie (de huurprijs);
• Als een goed huurder gedragen, art. 7:213 BW;
• Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming, art. 7:214
BW. Soms staat in de ovk daarom een exploitatieplicht (exacte omschrijving hoe het
gehuurde moet worden gebruikt).
2.3 Het begrip gebrek
Art. 7:204 BW. Een gebrek is een verstoring van het huurgenot. Bijna alles wat mis is met het
gehuurde kan als een gebrek worden aangemerkt. Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch
ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (namelijk het voortdurend
verschaffen van huurgenot) door de verhuurder, art. 6:74 BW.
2.3.1 Objectivering: De wettelijke definitie van gebrek hanteert een objectieve genotsverwachting
van de huurder. Het gaat erom wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed
onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De huurder en het
gehuurde worden geobjectiveerd.
Partijen kunnen bij 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte van de gebrekenregeling afwijken. In de
huurovk moet dan duidelijk worden opgenomen wat partijen wel of juist niet onder gebrek verstaan.
Bij 232-woonruimte kan niet worden afgeweken van deze regeling.
2.3.2 Toerekening huurder: Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek
in de zin van de wet.
2.3.3 Feitelijke stoornis: Art. 7:204 lid 3 BW. Stoornissen die niet door de verhuurder worden
veroorzaakt en ook niet in het gehuurde zijn gelegen, en die hij ook niet kan verhelpen. Zoals
geluidsoverlast door verkeer of spelende kinderen.
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis: bijvoorbeeld een derde partij die beweert een
huurovk te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt. De huurder heeft er
dan geen last van.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder aanspraken tegen de
verhuurder. Deze gelden naast de gewone wettelijke bepalingen voor tekortschieten in de nakoming
van een verbintenis. Zoals:
• Vordering tot nakoming, art. 3:296 BW;
• Vordering tot betaling van schadevergoeding, art. 6:74 BW;
3
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst: titel 4 Boek 7 BW. In art. 7:201 BW staat de definitie van een
huurovereenkomst. Hieruit volgen drie essentiële kenmerken:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2);
2. De tegenprestatie (lid 1);
3. Pacht is geen huur (lid 3). Er is dan namelijk sprake van een pachtovereenkomst, o.g.v. art.
7:311-404 BW.
Het is niet van belang of partijen het voornemen hadden om de overeenkomst als
huurovereenkomst te sluiten, of hoe ze de ovk noemen. Als wordt voldaan aan art. 7:201 BW is
sprake van een huurovk. Partijen proberen in de praktijk geen huurovk te sluiten i.v.m.
dwingendrechtelijke wetgeving.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Je kunt zaken en vermogensrechten huren. Het totaal van toepasselijke wetsartikelen wordt het
huurregime genoemd. Er gelden verschillende soorten huurregimes per huurobject.
Als het gehuurde een roerende zaak is of een vermogensrecht (bijv. jachtrecht), dan zijn uitsluitend
de artikelen 7:201-231 BW toepasselijk met uitzondering van art. 7:230a BW. Dat geldt ook voor een
ongebouwde onroerende zaak, bijv. een stuk grond. Een uitzondering is landbouwgrond; hiervoor
gelden aparte wettelijke bepalingen voor pacht (art. 7:311-404 BW).
Verschil gebouwd-ongebouwd: een leeg terrein is ongebouwd, ook als het is verhard. Sommige
verharde terreinen gelden wel als gebouwd. De bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovk is
bepalend.
Er wordt onderscheid gemaakt bij gebouwde onroerende zaken tussen woonruimte (art. 7:233 BW),
middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte, art. 7:290 lid 2 BW) en overige gebouwde zaken
(zoals kantoren, 230a-ruimte, negatief geformuleerd in art. 7:230a BW).
1
,Boek: Huurrecht begrepen, 4e druk, J. Kist
1.3 (Semi)dwingend recht Huurrecht=bescherming voor de huurder.
Regelend recht (of aanvullend recht) → De huurder en verhuurder kunnen van artikelen van
regelend recht afwijken in de huurovk. Als ze dit niet doen, is het regelend recht van toepassing.
Semidwingend recht → Huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken bij een
bepaling van semidwingend recht, zolang deze niet nadelig is voor de huurder.
Dwingend recht → Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovk die afwijken van
dwingendrechtelijke wetsartikelen. Gebeurt dit wel? Dan is zo’n bepaling nietig.
Zie ook pagina 19/20 van boek met tabel (semi)dwingend en aanvullend rechtsartikelen.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De artikelen over de totstandkoming van een overeenkomst en rechtshandeling zijn ook van
toepassing op de totstandkoming van een huurovereenkomst: art. 6:217 e.v. en art. 3:32 e.v. BW.
Bij een huurovk zijn er geen vormvereisten; het mag dus mondeling. Gevaar is onenigheid over
regels. Daarnaast hoeft er geen overeenstemming zijn geweest over alle details. Deze moet er wel
zijn geweest over de essentialia, zoals het huurobject, de huurprijs en de termijn.
2
, Boek: Huurrecht begrepen, 4e druk, J. Kist
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen van het huurrecht
Huur is een wederkerige overeenkomst die over en weer verbintenissen schept, art. 6:261 lid 1 BW.
Dit blijkt uit de definitie van huur o.g.v. art. 7:201 lid 1 BW. Beide partijen hebben verplichtingen
tegenover elkaar.
2.1 Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW, de verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te laten van de
huurder.
2.2 Verplichtingen huurder
Art. 7:212 – 225 BW.
• Het voldoen van de tegenprestatie (de huurprijs);
• Als een goed huurder gedragen, art. 7:213 BW;
• Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming, art. 7:214
BW. Soms staat in de ovk daarom een exploitatieplicht (exacte omschrijving hoe het
gehuurde moet worden gebruikt).
2.3 Het begrip gebrek
Art. 7:204 BW. Een gebrek is een verstoring van het huurgenot. Bijna alles wat mis is met het
gehuurde kan als een gebrek worden aangemerkt. Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch
ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (namelijk het voortdurend
verschaffen van huurgenot) door de verhuurder, art. 6:74 BW.
2.3.1 Objectivering: De wettelijke definitie van gebrek hanteert een objectieve genotsverwachting
van de huurder. Het gaat erom wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed
onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De huurder en het
gehuurde worden geobjectiveerd.
Partijen kunnen bij 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte van de gebrekenregeling afwijken. In de
huurovk moet dan duidelijk worden opgenomen wat partijen wel of juist niet onder gebrek verstaan.
Bij 232-woonruimte kan niet worden afgeweken van deze regeling.
2.3.2 Toerekening huurder: Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek
in de zin van de wet.
2.3.3 Feitelijke stoornis: Art. 7:204 lid 3 BW. Stoornissen die niet door de verhuurder worden
veroorzaakt en ook niet in het gehuurde zijn gelegen, en die hij ook niet kan verhelpen. Zoals
geluidsoverlast door verkeer of spelende kinderen.
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis: bijvoorbeeld een derde partij die beweert een
huurovk te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt. De huurder heeft er
dan geen last van.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder aanspraken tegen de
verhuurder. Deze gelden naast de gewone wettelijke bepalingen voor tekortschieten in de nakoming
van een verbintenis. Zoals:
• Vordering tot nakoming, art. 3:296 BW;
• Vordering tot betaling van schadevergoeding, art. 6:74 BW;
3
