Asset-en onderhoudsmanagement vastgoed
Hoofdstuk 2. Waardevolle vastgoedobjecten
2.2 Kader voor toekomstgericht Asset- en onderhoudsmanagement
Vastgoedobjecten worden steeds vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten. Vanaf de
definitie van het programma van eisen is dan inbreng van kennis met betrekking tot beheer en
onderhoud nodig en niet pas vanaf de sleuteloverdracht.
Ontwikkelingen die momenteel bezig zijn:
- Steeds meer bestaande bouw in plaats van nieuwbouw;
- De naoorlogse bouwproductie is aan grootschalige verbetering toe;
- De gebruiksperiode van vastgoedobjecten neemt af.
Deze ontwikkelingen vragen om een samenhangend kader voor toekomstgerichte vastgoedbeheer.
Vastgoedbeheer omvat alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de gebruiksperiode, de prestaties
van een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het doel waarvoor het is
gerealiseerd.
Wanneer ‘eenvoudig’ onderhoud niet meer volstaat om het object en het gebruik ervan op elkaar
afgestemd te houden, zijn er in beginsel twee opties: de organisatie verhuist naar een nieuw object,
of het object wordt grondig aangepakt door middel van renovatie of herbestemming.
Dit leidt tot een herhaling van de keten van activiteiten voor het ontwerp van een object. Deze reeks
van activiteiten kan zich bij één object meerdere malen herhalen.
levenscyclus vastgoedobjecten
In de levenscyclus van een object zijn twee hoofdfasen, ontwikkeling en gebruik, te onderscheiden.
Ontwikkeling: omvat de periode van voorbereiding tot de realisatie van een object en is vooral het
domein van de bouwkundige en de installatiedeskundige.
Gebruik: het gebruik van het object is continu van aard. Dit is het domein van de eigenaar en de
gebruiker. Beheer maakt deel uit van de gebruiksfase.
Het informatieniveau met betrekking tot het object neemt tijdens de levenscyclus toe, maar de
mogelijkheid om de beslissingen te beïnvloeden, neemt af.
, Vastgoedobject als functioneel systeem: bouwdelen en installaties. Het functioneel systeem is op te
delen in een aantal niveaus: werkplek (individu) vertrek (groep) verdieping (afdeling)
gebouw (organisatie) bebouwde omgeving (gemeenschap).
Vastgoedobject als technisch systeem: materiële en technische onderdelen: fundering, constructie,
vloer, gevel, dak, installaties, afbouw enzovoort. Deze opsplitsing is nodig om structuur aan te
brengen in de technische uitwerking.
Coderingssysteem STABU onderscheid technische subsystemen:
- Draagconstructie;
- Schil;
- Installatie;
- Scheidingswanden;
- Inrichting.
Bij de fase ‘programma van eisen’ past de ontleding naar functioneel systeem. Bij de ontwerpfase
past de ontleding naar technisch systeem. Het functioneel systeem is de abstractie voor de
gebruiker, de optelsom van technische systemen. Het technisch systeem vormt het functioneel
systeem.
De restlevensduur van een vastgoedobject of bouwdeel is een belangrijk gegeven voor een
toekomstgericht beheer van vastgoed. Factoren die de restlevensduur van een bouw- of
installatiedeel bepalen:
- Trends in de ontwikkeling van behoeften in de maatschappij;
- Verandering in behoeften gebruikers;
- Degradatie bouwdelen.
Hoofdstuk 2. Waardevolle vastgoedobjecten
2.2 Kader voor toekomstgericht Asset- en onderhoudsmanagement
Vastgoedobjecten worden steeds vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten. Vanaf de
definitie van het programma van eisen is dan inbreng van kennis met betrekking tot beheer en
onderhoud nodig en niet pas vanaf de sleuteloverdracht.
Ontwikkelingen die momenteel bezig zijn:
- Steeds meer bestaande bouw in plaats van nieuwbouw;
- De naoorlogse bouwproductie is aan grootschalige verbetering toe;
- De gebruiksperiode van vastgoedobjecten neemt af.
Deze ontwikkelingen vragen om een samenhangend kader voor toekomstgerichte vastgoedbeheer.
Vastgoedbeheer omvat alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de gebruiksperiode, de prestaties
van een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het doel waarvoor het is
gerealiseerd.
Wanneer ‘eenvoudig’ onderhoud niet meer volstaat om het object en het gebruik ervan op elkaar
afgestemd te houden, zijn er in beginsel twee opties: de organisatie verhuist naar een nieuw object,
of het object wordt grondig aangepakt door middel van renovatie of herbestemming.
Dit leidt tot een herhaling van de keten van activiteiten voor het ontwerp van een object. Deze reeks
van activiteiten kan zich bij één object meerdere malen herhalen.
levenscyclus vastgoedobjecten
In de levenscyclus van een object zijn twee hoofdfasen, ontwikkeling en gebruik, te onderscheiden.
Ontwikkeling: omvat de periode van voorbereiding tot de realisatie van een object en is vooral het
domein van de bouwkundige en de installatiedeskundige.
Gebruik: het gebruik van het object is continu van aard. Dit is het domein van de eigenaar en de
gebruiker. Beheer maakt deel uit van de gebruiksfase.
Het informatieniveau met betrekking tot het object neemt tijdens de levenscyclus toe, maar de
mogelijkheid om de beslissingen te beïnvloeden, neemt af.
, Vastgoedobject als functioneel systeem: bouwdelen en installaties. Het functioneel systeem is op te
delen in een aantal niveaus: werkplek (individu) vertrek (groep) verdieping (afdeling)
gebouw (organisatie) bebouwde omgeving (gemeenschap).
Vastgoedobject als technisch systeem: materiële en technische onderdelen: fundering, constructie,
vloer, gevel, dak, installaties, afbouw enzovoort. Deze opsplitsing is nodig om structuur aan te
brengen in de technische uitwerking.
Coderingssysteem STABU onderscheid technische subsystemen:
- Draagconstructie;
- Schil;
- Installatie;
- Scheidingswanden;
- Inrichting.
Bij de fase ‘programma van eisen’ past de ontleding naar functioneel systeem. Bij de ontwerpfase
past de ontleding naar technisch systeem. Het functioneel systeem is de abstractie voor de
gebruiker, de optelsom van technische systemen. Het technisch systeem vormt het functioneel
systeem.
De restlevensduur van een vastgoedobject of bouwdeel is een belangrijk gegeven voor een
toekomstgericht beheer van vastgoed. Factoren die de restlevensduur van een bouw- of
installatiedeel bepalen:
- Trends in de ontwikkeling van behoeften in de maatschappij;
- Verandering in behoeften gebruikers;
- Degradatie bouwdelen.
