Essay contractenrecht verdiept
De overeenkomst tussen een makelaar en een verkoper is een overeenkomst van
opdracht (artikel 7:400 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Hierbij geldt dat de
makelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet
nemen (artikel 7:401 BW). De zorgplicht houdt in dat een makelaar aansprakelijk is
jegens zijn opdrachtgever indien hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Deze norm
wordt beoordeeld aan de hand van omstandigheden van het geval.
Is de taxatie van de woning door Makelaar op 16 januari 2018 onjuist geweest?
Voor de vaststelling van de waarde die de makelaar als redelijk handelend en redelijk
bekwaam makelaar had behoren vast te stellen, geldt als uitgangspunt dat er een
zekere marge is waarbinnen de taxatie niet als fout gerekend kan worden. De NVM
hanteert een marge van 10-20%. In de rechtspraak is als redelijke marge weleens
15% aangenomen. Wanneer een afwijking van meer dan 20% van de waarde van de
woning wordt geconstateerd, wordt dit niet meer “binnen de normale marges”
beschouwd. De afwijking betreft hier 23%, namelijk 1.750.000 - 1.350.000 = 400.000,
gedeeld door 1.750.000). Het enkele feit dat de taxatie substantieel afwijkt van de
verkoopprijs brengt op zichzelf niet mee dat makelaar een beroepsfout heeft
gemaakt. Een taxatie vormt geen garantie voor de daadwerkelijke verkoopprijs van
een woning. Makelaar heeft hier een inspanningsverplichting en client moet bewijzen
dat de norm van artikel 7:401 BW is geschonden. Bij de bepaling van de waarde van
een woning spelen allerlei factoren een rol, daarom wordt er naast het cijfermatige
verschil in taxaties ook gekeken naar of de makelaar onzorgvuldig is geweest bij het
taxeren. Vaak blijkt dat een groot cijfermatig verschil het gevolg is van onzorgvuldig
handelen. Makelaar geeft in een brief gericht aan cliënt toe dat hij “een aantal voor
de verkoop van belang zijnde zaken toch niet goed ingeschat heeft.” Het verschil
tussen de verwachte verkoopopbrengst en de uiteindelijke koopsom is €400.000. Dit
is een erg groot verschil. Daarnaast is de woning twee jaar nadat het te koop is gezet
pas verkocht, dit is een jaar langer dan de verkooptijd die de makelaar schatte op
een jaar. Makelaar heeft hier zonder enig voorbehoud een waardebepaling
afgegeven, waarvan hij in redelijkheid had kunnen en moeten weten dat deze niet
strookt met de werkelijke marktwaarde van de woning. Hierdoor heeft makelaar in
zijn hoedanigheid van deskundige, client onzorgvuldig en onjuist voorgelicht. Cliënt
mocht vertrouwen op de professionaliteit van makelaar en op een naar objectieve
maatstaven juiste waardebepaling van makelaar nu cliënt zelf geen enkele ervaring
en deskundigheid op dit gebied heeft. Er mag dan ook verwacht worden dat de
werkelijke waarde zo dicht mogelijk aan de taxatiewaarde ligt en dus niet 23% afwijkt
zoals in het onderhavige geval. Het is duidelijk dat makelaar hier een beroepsfout
heeft gemaakt.
Is Makelaar op basis daarvan jegens Cliënt aansprakelijk?
Het gaat hier om wanprestatie, want makelaar schiet tekort in de nakoming van de
verbintenis (artikel 6:74 BW). De maatstaf is wat onder vergelijkbare
omstandigheden van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mocht
worden verlangd. Er is in ieder geval sprake van een tekortkoming, want het huis is
twee jaar na het te koop zetten voor een aanmerkelijk lagere prijs dan de
taxatiewaarde verkocht. Deze tekortkoming kan worden toegerekend aan makelaar,
De overeenkomst tussen een makelaar en een verkoper is een overeenkomst van
opdracht (artikel 7:400 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Hierbij geldt dat de
makelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet
nemen (artikel 7:401 BW). De zorgplicht houdt in dat een makelaar aansprakelijk is
jegens zijn opdrachtgever indien hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Deze norm
wordt beoordeeld aan de hand van omstandigheden van het geval.
Is de taxatie van de woning door Makelaar op 16 januari 2018 onjuist geweest?
Voor de vaststelling van de waarde die de makelaar als redelijk handelend en redelijk
bekwaam makelaar had behoren vast te stellen, geldt als uitgangspunt dat er een
zekere marge is waarbinnen de taxatie niet als fout gerekend kan worden. De NVM
hanteert een marge van 10-20%. In de rechtspraak is als redelijke marge weleens
15% aangenomen. Wanneer een afwijking van meer dan 20% van de waarde van de
woning wordt geconstateerd, wordt dit niet meer “binnen de normale marges”
beschouwd. De afwijking betreft hier 23%, namelijk 1.750.000 - 1.350.000 = 400.000,
gedeeld door 1.750.000). Het enkele feit dat de taxatie substantieel afwijkt van de
verkoopprijs brengt op zichzelf niet mee dat makelaar een beroepsfout heeft
gemaakt. Een taxatie vormt geen garantie voor de daadwerkelijke verkoopprijs van
een woning. Makelaar heeft hier een inspanningsverplichting en client moet bewijzen
dat de norm van artikel 7:401 BW is geschonden. Bij de bepaling van de waarde van
een woning spelen allerlei factoren een rol, daarom wordt er naast het cijfermatige
verschil in taxaties ook gekeken naar of de makelaar onzorgvuldig is geweest bij het
taxeren. Vaak blijkt dat een groot cijfermatig verschil het gevolg is van onzorgvuldig
handelen. Makelaar geeft in een brief gericht aan cliënt toe dat hij “een aantal voor
de verkoop van belang zijnde zaken toch niet goed ingeschat heeft.” Het verschil
tussen de verwachte verkoopopbrengst en de uiteindelijke koopsom is €400.000. Dit
is een erg groot verschil. Daarnaast is de woning twee jaar nadat het te koop is gezet
pas verkocht, dit is een jaar langer dan de verkooptijd die de makelaar schatte op
een jaar. Makelaar heeft hier zonder enig voorbehoud een waardebepaling
afgegeven, waarvan hij in redelijkheid had kunnen en moeten weten dat deze niet
strookt met de werkelijke marktwaarde van de woning. Hierdoor heeft makelaar in
zijn hoedanigheid van deskundige, client onzorgvuldig en onjuist voorgelicht. Cliënt
mocht vertrouwen op de professionaliteit van makelaar en op een naar objectieve
maatstaven juiste waardebepaling van makelaar nu cliënt zelf geen enkele ervaring
en deskundigheid op dit gebied heeft. Er mag dan ook verwacht worden dat de
werkelijke waarde zo dicht mogelijk aan de taxatiewaarde ligt en dus niet 23% afwijkt
zoals in het onderhavige geval. Het is duidelijk dat makelaar hier een beroepsfout
heeft gemaakt.
Is Makelaar op basis daarvan jegens Cliënt aansprakelijk?
Het gaat hier om wanprestatie, want makelaar schiet tekort in de nakoming van de
verbintenis (artikel 6:74 BW). De maatstaf is wat onder vergelijkbare
omstandigheden van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mocht
worden verlangd. Er is in ieder geval sprake van een tekortkoming, want het huis is
twee jaar na het te koop zetten voor een aanmerkelijk lagere prijs dan de
taxatiewaarde verkocht. Deze tekortkoming kan worden toegerekend aan makelaar,
