Rentmeesterschap
Deel 1: Inleiding en lastgeving
1 Algemene inleiding
1.1 Wat wordt beheerd?
Syndicus: beheert de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw in mede-eigendom
à Kan professioneel zijn (beroepshalve en is ingeschreven) of occasioneel (syndicus moet dan mede-
eigenaar zijn)
Rentmeester: beheert ORG in exclusieve eigendom
à Is altijd een professioneel
Vermogensbeheerder: beheert RG zoals financiële instrumenten en beleggingsobjecten
à Is altijd een vennootschap en is professioneel
1.3 Wie is de opdrachtgever?
Syndicus: opdrachtgever is VME
à Vormelijke overeenkomst (schriftelijke ovk en onderhandse akte tussen de VME en de syndicus)
Rentmeester: opdrachtgever is de eigenaar van de goederen
à Consensuele overeenkomst (wilsovereenkomst)
Vermogensbeheerder: opdrachtgever is de eigenaar van de effectenportefeuille
à Vormelijke overeenkomst (schriftelijke ovk en onderhandse akte)
1.6 Wie tekent de opdrachtovereenkomst
- Vertegenwoordigingsbevoegdheid zit normaal bij de syndicus
o Uitzondering: de vertegenwoordigingsbevoegdheid zit niet bij syndicus als hij een
persoonlijk belang heeft bij het contract dat de syndicus tekent. Normaal moet dan
de voorzitter of secretaris tekenen. Indien er niks omschreven staat dan moet de AV
een lasthebber aanstellen
- De notulen van de algemene vergadering moet verplicht getekend worden door de voorzitter
en de secretaris
à Rentmeesterschap tekent de eigenaar van de te beheren onroerende goederen
à Vermogensbeheer tekent de eigenaar van de te beheren effectenportefeuille
1.7 De bevoegdheden van de beheerder
Syndicus:
- Wettelijke opdrachten syndicus à Wet op de appartementsmede-eigendom
- Statutaire opdrachten = bijkomende opdrachten die bovenop de wettelijke opdrachten in de
statuten worden toegekend
- Syndicus heeft enkel toegewezen bevoegdheden
, - Syndicus heeft geen residuaire bevoegdheid = de bevoegdheid om te beslissen over alle
aangelegenheden die door de wet of de statuten niet aan een bepaald orgaan zijn
toegewezen
- De residuaire bevoegdheid zit sinds 1973 met handelsvennootschapen bij de raad van het
bestuur. Bij een VME zit de residuaire bevoegdheid bij de AV
- Syndicus heeft vertegenwoordigingsbevoegdheid à tekent contracten in naam van de VME
Rentmeester:
- Heeft geen wettelijke opdrachten, enkel die omschreven in opdrachtovereenkomst
- In principe kan een rentmeester enkel daden van beheer stellen en geen daden van
beschikking
Vermogensbeheerder:
- Wettelijke bevoegdheden en opdrachten die in de overeenkomst staan
- Op discretionaire basis mag hij beheren (= met zijn eigen inzichten, hoe hij denkt dat de
beurs zal evalueren)
- De beheerder heeft wettelijke bevoegdheden om daden van beschikking te stellen
krachtens de wet, ook daden van beheer. Zonder dat hij voor een concrete transactie de
toestemming nodig heeft
- Onrechtmatige beddingen = beddingen die en kennelijk onevenwicht inhouden tussen de
rechten en plichten van partijen
1.8 De aard van de vertegenwoordiging
Syndicus:
- Lastgeving neemt de vorm aan van organieke vertegenwoordiging
- Syndicus treedt op als orgaan van de rechtspersoon (de VME)
- Er is geen schriftelijke volmacht vereist
- Men kan aan een syndicus enkel vragen om bewijs van benoeming te bewijzen
- Uittreksel van notulen van algemene vergadering gebruikt de syndicus als bewijs
Rentmeester:
- Treedt op krachtens de lastgeving à conventioneel mandaat
o Rentmeester heeft schriftelijk mandaat nodig om te kunnen optrede
- Schriftelijke volmacht is nodig
o Notariële volmacht nodig bij 3 gevallen:
§ Voor het sluiten van plechtige overeenkomsten (= overeenkomst waarvoor
de geldigheid van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte vereist
is, bv. de schenking van een ORG en de vestiging van een hypotheek op een
ORG)
§ Overeenkomsten waar de notariële akte is opgelegd ter bescherming van de
partijen
§ Overeenkomsten die moeten worden overgeschreven op het
hypotheekkantoor
- Idem bij vermogensbeheer
1.9 De frequentie van de rapportering
Syndicus:
- Moet jaarlijks rapporteren op de algemene vergadering à men gaat kwijting verlenen aan
de syndicus
,Rentmeester:
- Geen wettelijke regeling
- Frequentie rapportering wordt bepaald in overeenkomst
- Best niet langer dan 2 jaar
Vermogensbeheer:
- Heeft 2 systemen
o Of om de 6 maanden
o Of overeenkomen na elke transactie van een verkoop hij een verslag moet brengen
en jaarlijks overzicht van de samenstelling van de effectenportefeuille
à Er staat niks beschreven? Rapportering gebeurt om de 6 maanden
1.10 Duur van aanstelling
Syndicus:
- Wettelijk max. 3 jaar
- Kan zoveel als je wilt hernieuwd worden
- Uitdrukkelijke beslissing van AV is vereist
- Stilzwijgende verlenging is niet mogelijk
Residuaire bevoegdheid zit bij de algemene vergadering. Dit is de bevoegdheid om te beslissen over
alles die niet aan iemand anders wordt toegekend. Vb. aangaan voor een krediet van VME en
gemeenschappelijke delen verhuren.
Eenmaal beslissing genomen door AV of syndicus. Is de syndicus altijd bevoegd het goedgekeurde
contract te tekenen in naam en voor rekening van de VME. De vertegenwoordigingsbevoegdheid is
niet beperkt in de tijd. Ook al heeft het contract een langere duur dan zijn mandaat.
Als de syndicus een persoonlijk belang heeft bij het contract, mag hij dit zelf niet tekenen maar moet
de voorzitter en secretaris of enkel de voorzitter tekenen als dit zo in de statuten is voorzien. Indien
geen statutaire clausule, moet er een bijzondere lasthebber aangesteld worden in de AV.
Rentmeester:
- Kan voor bepaalde of onbepaalde duur aangesteld worden
Vermogensbeheerder:
- Kan voor bepaalde of onbepaalde duur aangesteld worden
1.11 De vervoegde beëindiging van de opdracht door de opdrachtgever
Syndicus, rentmeester en vermogensbeheerder à ad notum
= Opdrachtgever kan altijd een opdracht herroepen zonder motivatie
Ad notum herroepbaarheid staat voor 3 zaken:
- Op ieder ogenblik mogelijkheid tot einde
- Beëindiging gebeurt met onmiddellijke ingang en opzegging moet niet gemotiveerd worden
- Er moet aan de opdrachthouder geen zware fout kunnen verweten worden
Syndicus:
- AV kan de syndicus steeds ontslaan met de meerderheid van stemmen
, Rentmeester:
- Geen uitdrukkelijke wettekst
Vermogensbeheerder:
- Geen opzegtermijn
- Als vermogensbeheerder opzegt à opzegtermijn van 2 weken
1.12 Het toezicht op het goed functioneren van de beheerder
Syndicus:
- Intern toezicht is wettelijk geregeld
o 2 organen:
§ De commissaris van de rekening
§ De raad van mede-eigendom
- Kleine of grote VME?
o Meer dan 20 kavels à grote VME (garages, autostaanplaatsen en kelders worden
niet meegerekend)
- Extern toezicht à enkel als syndicus professioneel (= valt onder BIV) is en niet occasioneel (=
een mede-eigenaar zonder deontologie)
Rentmeester:
- Intern toezicht is door opdrachtgever
- Extern toezicht door BIV
Vermogensbeheerder:
- Intern toezicht door commissaris (= bedrijfsrevisor)
- Extern toezicht door FSMA (= financial services and market authority)
VME is een rechtspersoon, dus geen consument. Maar wordt wel aangemerkt als een consument op
voorwaarde dat de helft van aandelen in handen moeten zijn van consumenten dus van natuurlijke
personen die hoofdzakelijk handelen voor private doeleinden. Regeling van onrechtmatige
beddingen zijn van toepassing
1.13 De toepasselijke wetgeving inzake bescherming van de consument
Syndicus:
- Opdrachtgever = VME
- Regeling van onrechtmatig bedingen is nooit van toepassing
- KB van vastgoedbemiddeling KB ‘freya’ is niet van toepassing
Rentmeester:
- Geen wettelijke regeling
- Deontologische regels
- De wetgeving inzake consumentenbescherming is deze van toepassing op de opdracht
overeenkomst?
o Hangt af van de hoedanigheid van de opdrachtgever. Kunnen 2 zaken zijn:
§ Eerst is als de opdrachtgever geen consument is, is de regeling van
onrechtmatige bedingen niet van toepassing op de opdrachtovereenkomst
§ Ten tweede als hij wel een consument is zijn de onrechtmatige bedingen wel
van toepassingen
Deel 1: Inleiding en lastgeving
1 Algemene inleiding
1.1 Wat wordt beheerd?
Syndicus: beheert de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw in mede-eigendom
à Kan professioneel zijn (beroepshalve en is ingeschreven) of occasioneel (syndicus moet dan mede-
eigenaar zijn)
Rentmeester: beheert ORG in exclusieve eigendom
à Is altijd een professioneel
Vermogensbeheerder: beheert RG zoals financiële instrumenten en beleggingsobjecten
à Is altijd een vennootschap en is professioneel
1.3 Wie is de opdrachtgever?
Syndicus: opdrachtgever is VME
à Vormelijke overeenkomst (schriftelijke ovk en onderhandse akte tussen de VME en de syndicus)
Rentmeester: opdrachtgever is de eigenaar van de goederen
à Consensuele overeenkomst (wilsovereenkomst)
Vermogensbeheerder: opdrachtgever is de eigenaar van de effectenportefeuille
à Vormelijke overeenkomst (schriftelijke ovk en onderhandse akte)
1.6 Wie tekent de opdrachtovereenkomst
- Vertegenwoordigingsbevoegdheid zit normaal bij de syndicus
o Uitzondering: de vertegenwoordigingsbevoegdheid zit niet bij syndicus als hij een
persoonlijk belang heeft bij het contract dat de syndicus tekent. Normaal moet dan
de voorzitter of secretaris tekenen. Indien er niks omschreven staat dan moet de AV
een lasthebber aanstellen
- De notulen van de algemene vergadering moet verplicht getekend worden door de voorzitter
en de secretaris
à Rentmeesterschap tekent de eigenaar van de te beheren onroerende goederen
à Vermogensbeheer tekent de eigenaar van de te beheren effectenportefeuille
1.7 De bevoegdheden van de beheerder
Syndicus:
- Wettelijke opdrachten syndicus à Wet op de appartementsmede-eigendom
- Statutaire opdrachten = bijkomende opdrachten die bovenop de wettelijke opdrachten in de
statuten worden toegekend
- Syndicus heeft enkel toegewezen bevoegdheden
, - Syndicus heeft geen residuaire bevoegdheid = de bevoegdheid om te beslissen over alle
aangelegenheden die door de wet of de statuten niet aan een bepaald orgaan zijn
toegewezen
- De residuaire bevoegdheid zit sinds 1973 met handelsvennootschapen bij de raad van het
bestuur. Bij een VME zit de residuaire bevoegdheid bij de AV
- Syndicus heeft vertegenwoordigingsbevoegdheid à tekent contracten in naam van de VME
Rentmeester:
- Heeft geen wettelijke opdrachten, enkel die omschreven in opdrachtovereenkomst
- In principe kan een rentmeester enkel daden van beheer stellen en geen daden van
beschikking
Vermogensbeheerder:
- Wettelijke bevoegdheden en opdrachten die in de overeenkomst staan
- Op discretionaire basis mag hij beheren (= met zijn eigen inzichten, hoe hij denkt dat de
beurs zal evalueren)
- De beheerder heeft wettelijke bevoegdheden om daden van beschikking te stellen
krachtens de wet, ook daden van beheer. Zonder dat hij voor een concrete transactie de
toestemming nodig heeft
- Onrechtmatige beddingen = beddingen die en kennelijk onevenwicht inhouden tussen de
rechten en plichten van partijen
1.8 De aard van de vertegenwoordiging
Syndicus:
- Lastgeving neemt de vorm aan van organieke vertegenwoordiging
- Syndicus treedt op als orgaan van de rechtspersoon (de VME)
- Er is geen schriftelijke volmacht vereist
- Men kan aan een syndicus enkel vragen om bewijs van benoeming te bewijzen
- Uittreksel van notulen van algemene vergadering gebruikt de syndicus als bewijs
Rentmeester:
- Treedt op krachtens de lastgeving à conventioneel mandaat
o Rentmeester heeft schriftelijk mandaat nodig om te kunnen optrede
- Schriftelijke volmacht is nodig
o Notariële volmacht nodig bij 3 gevallen:
§ Voor het sluiten van plechtige overeenkomsten (= overeenkomst waarvoor
de geldigheid van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte vereist
is, bv. de schenking van een ORG en de vestiging van een hypotheek op een
ORG)
§ Overeenkomsten waar de notariële akte is opgelegd ter bescherming van de
partijen
§ Overeenkomsten die moeten worden overgeschreven op het
hypotheekkantoor
- Idem bij vermogensbeheer
1.9 De frequentie van de rapportering
Syndicus:
- Moet jaarlijks rapporteren op de algemene vergadering à men gaat kwijting verlenen aan
de syndicus
,Rentmeester:
- Geen wettelijke regeling
- Frequentie rapportering wordt bepaald in overeenkomst
- Best niet langer dan 2 jaar
Vermogensbeheer:
- Heeft 2 systemen
o Of om de 6 maanden
o Of overeenkomen na elke transactie van een verkoop hij een verslag moet brengen
en jaarlijks overzicht van de samenstelling van de effectenportefeuille
à Er staat niks beschreven? Rapportering gebeurt om de 6 maanden
1.10 Duur van aanstelling
Syndicus:
- Wettelijk max. 3 jaar
- Kan zoveel als je wilt hernieuwd worden
- Uitdrukkelijke beslissing van AV is vereist
- Stilzwijgende verlenging is niet mogelijk
Residuaire bevoegdheid zit bij de algemene vergadering. Dit is de bevoegdheid om te beslissen over
alles die niet aan iemand anders wordt toegekend. Vb. aangaan voor een krediet van VME en
gemeenschappelijke delen verhuren.
Eenmaal beslissing genomen door AV of syndicus. Is de syndicus altijd bevoegd het goedgekeurde
contract te tekenen in naam en voor rekening van de VME. De vertegenwoordigingsbevoegdheid is
niet beperkt in de tijd. Ook al heeft het contract een langere duur dan zijn mandaat.
Als de syndicus een persoonlijk belang heeft bij het contract, mag hij dit zelf niet tekenen maar moet
de voorzitter en secretaris of enkel de voorzitter tekenen als dit zo in de statuten is voorzien. Indien
geen statutaire clausule, moet er een bijzondere lasthebber aangesteld worden in de AV.
Rentmeester:
- Kan voor bepaalde of onbepaalde duur aangesteld worden
Vermogensbeheerder:
- Kan voor bepaalde of onbepaalde duur aangesteld worden
1.11 De vervoegde beëindiging van de opdracht door de opdrachtgever
Syndicus, rentmeester en vermogensbeheerder à ad notum
= Opdrachtgever kan altijd een opdracht herroepen zonder motivatie
Ad notum herroepbaarheid staat voor 3 zaken:
- Op ieder ogenblik mogelijkheid tot einde
- Beëindiging gebeurt met onmiddellijke ingang en opzegging moet niet gemotiveerd worden
- Er moet aan de opdrachthouder geen zware fout kunnen verweten worden
Syndicus:
- AV kan de syndicus steeds ontslaan met de meerderheid van stemmen
, Rentmeester:
- Geen uitdrukkelijke wettekst
Vermogensbeheerder:
- Geen opzegtermijn
- Als vermogensbeheerder opzegt à opzegtermijn van 2 weken
1.12 Het toezicht op het goed functioneren van de beheerder
Syndicus:
- Intern toezicht is wettelijk geregeld
o 2 organen:
§ De commissaris van de rekening
§ De raad van mede-eigendom
- Kleine of grote VME?
o Meer dan 20 kavels à grote VME (garages, autostaanplaatsen en kelders worden
niet meegerekend)
- Extern toezicht à enkel als syndicus professioneel (= valt onder BIV) is en niet occasioneel (=
een mede-eigenaar zonder deontologie)
Rentmeester:
- Intern toezicht is door opdrachtgever
- Extern toezicht door BIV
Vermogensbeheerder:
- Intern toezicht door commissaris (= bedrijfsrevisor)
- Extern toezicht door FSMA (= financial services and market authority)
VME is een rechtspersoon, dus geen consument. Maar wordt wel aangemerkt als een consument op
voorwaarde dat de helft van aandelen in handen moeten zijn van consumenten dus van natuurlijke
personen die hoofdzakelijk handelen voor private doeleinden. Regeling van onrechtmatige
beddingen zijn van toepassing
1.13 De toepasselijke wetgeving inzake bescherming van de consument
Syndicus:
- Opdrachtgever = VME
- Regeling van onrechtmatig bedingen is nooit van toepassing
- KB van vastgoedbemiddeling KB ‘freya’ is niet van toepassing
Rentmeester:
- Geen wettelijke regeling
- Deontologische regels
- De wetgeving inzake consumentenbescherming is deze van toepassing op de opdracht
overeenkomst?
o Hangt af van de hoedanigheid van de opdrachtgever. Kunnen 2 zaken zijn:
§ Eerst is als de opdrachtgever geen consument is, is de regeling van
onrechtmatige bedingen niet van toepassing op de opdrachtovereenkomst
§ Ten tweede als hij wel een consument is zijn de onrechtmatige bedingen wel
van toepassingen
