DEEL HUUR
H1 BEGRIP, SOORTEN EN BELANG
HUUROVEREENKOMST
Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van
een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de
laatstgenoemde zich verbindt te betalen (Art. 1709 Oud BW) → oud omdat ze nog niet vernieuwd
zijn.
De huur is geen zakelijke recht; het is een persoonlijk recht op een goed.
SOORTEN
• Huur van werk/diensten = huur van werk/diensten is een overeenkomst waarbij de ene
partij zich verbindt om iets door de andere te verrichten tegen betaling van een tussen hen
bedongen prijs (Art. 1710 Oud BW).
→ Dit is meestal bij een makelaar, contract van diensten. Eindbeslissing blijft bij de klant
(↔ bij lasten mag je wel voor naam en in rekening van je klant beslissen).
• Huur van goederen
o Gemeen huurrecht (GHR): indien je iets huurt waar geen woonplaats vestigt.
Iets verhuren die niet dient voor bewoning (bv. opslagplaats, garage, app/huis als 2e
verblijf), hoort niet bij woninghuur want je schrijft je niet in bevolkingsregister.
Verblijfplaats kan verschillend zijn dan woonplaats (bv. waar je op kot zit is
verblijfplaats maar waar je registratie staat is woonplaats).
o Woninghuur: waarvoor je moet inschrijven in het bevolkingsregister. Door het
regulariseren van de wet heeft elk gewest zijn eigen huurwetgeving.
▪ Woninghuurwet (WHW): huurovereenkomsten VOOR 1 januari 2019.
▪ Woninghuurdecreet (VWD): regionaal, huurovereenkomsten die afgesloten
zijn vanaf 1 januari 2019 (enkel in Vlaanderen).
o Handelshuur (nog altijd federaal)
o Pacht (nog altijd federaal): verhuur van onroerende goederen voor landbouwbedrijf
o Huur van roerende goederen is ook mogelijk (bv. bootje huren, auto huren op reis)
↔ huur van onroerende goederen: hierop betaal je geen btw
Hoe kan je registratie zien? In het rijksregister, niet iedereen heeft toelating om hierin te kijken (je
mag dit enkel doen met een bepaald doel).
Bv. makelaar verhuurt een huis waar voorheen een andere huurder was gedomicilieerd. Adres van
die vorige huurder blijft daar staan omdat hij niet naar de gemeente gaat (schulden). Nieuwe
huurders komen in het huis en vinden een brief van gerechtsdeurwaarder om beslag te leggen op
hun eigen meubelen omwille van schulden vorige huurder.
→ dus heel belangrijk om als makelaar te kijken als de vorige huurder zijn domicilie veranderd!
,H2 WEZENLIJKE BESTANDDELEN, KENMERKEN EN HET RECHT
WEZENLIJKE BESTANDDELEN
Bij huur zijn er twee wezenlijke bestanddelen:
• Het gebruik en genot over een goed verschaffen; het betreft een verbintenis om iets te doen
• Tegen betaling van een bepaalde prijs
KENMERKEN
• Consensueel
(mensen zijn het eens met wat ze huren) doch in een aantal gevallen legt de wetgever echter
een onderhandse akte op en soms de opname van bepaalde vermeldingen. Dan is de
huurovereenkomst een vormelijke overeenkomst (als bewijs wordt dit verplicht).
• Wederkerig
Het afsluiten van een huurcontract brengt wederzijdse verbintenissen tot stand (2 partijen).
• Onder bezwarende titel
De huurder betaalt voor het gebruik en het genot van het goed = er wordt een prijs bepaald.
• Voortdurend
De verbintenissen zetten zich verder in de tijd zolang de overeenkomst duurt. De
verbintenissen van partijen vloeien voort uit de enkele, oorspronkelijke toestemming.
• Tijdelijk
De duur van een contract wordt door partijen bepaald en kan voor bepaalde of onbepaalde
duur worden afgesloten, nooit eeuwigdurend maar wel gebonden aan het leven van een
contractspartij (bv. je mag huren tot je sterft, maar eeuwig kan niet).
• Principieel niet persoonsgebonden (EX)
Het overlijden van de huurder stelt principieel geen einde aan de huur. Partijen kunnen
daarvan contractueel afwijken zodat de huurovereenkomst wel persoonsgebonden wordt.
Dit betekent niet dat de huurder zijn recht niet mag afstaan aan een derde tenzij dit
contractueel niet toegelaten is. Het faillissement van de huurder brengt evenmin het einde
van de huurovereenkomst met zich mee.
Bv. Piet verhuurt aan Guy, als 1 van de 2 partijen sterft eindigt het huurcontract niet (tenzij
afgesproken). Als iemand sterft gaat het over naar de erfgenamen.
,AARD VAN HET RECHT
De verhuurder heeft een verbintenis (= verplichting) om iets te doen, namelijk het gebruik en het
genot verschaffen aan de huurder. In die optiek is de huurder bijgevolg schuldeiser van de
verhuurder en deze laatste schuldenaar.
De huurder heeft een schuldvordering die roerend is ondanks het feit dat de huur slaat op een
onroerend goed. Ook de verhuurder heeft een schuldvordering jegens de huurder voor de
verbintenissen die contractueel zijn opgenomen of wettelijk zijn vastgelegd.
Verschil huur en koop: als je iets verkoopt draag je de eigendom over (= zakelijk recht), bij verhuren
draag je het genotsrecht over (= persoonlijk recht). Als je genot overdraagt kan je als eigenaar niet
meer zelf genieten van het onroerend goed.
Grote verschil is (!!) dat je geen eigendom van iemand anders kan verkopen, enkel u eigen eigendom.
Maar je kan wel de eigendom van iemand anders verhuren op voorwaarde dat je rechten hebt op het
eigendom.
GELDIGHEIDSVEREISTEN
Huur is een wederkerige overeenkomst die tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming
tussen partijen over het verhuurde goed en de huurprijs.
De essentiële geldigheidsvoorwaarden eigen aan iedere overeenkomst zijn toepasselijk (Art. 1108
Oud BW).
• Toestemming
• Bekwaamheid
• Bepaald voorwerp
• Geoorloofde oorzaak
Er zijn geen specifieke regels ter zake voor huurovereenkomsten. Derhalve gelden de regels uit het
gemeen recht.
, H3 HUUR EN ANDERE OVEREENKOMSTEN
WONINGHUURWET
Een huurovereenkomst voor woninghuur is een huurovereenkomst met betrekking tot de
hoofdverblijfplaats van de huurder, en de verhuurder met deze bestemming akkoord gaat bij het
afsluiten van de overeenkomst (ook van toepassing op een overeenkomst van onderverhuring die
bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de onderhuurder → uitgesloten? Vermelden in contract).
Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomsten inzake een woning die de
huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de
ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.
Het OG moet als hoofdbestemming het ‘wonen’ hebben. Deze regeling beschermt het grondrecht op
wonen.
➔ Overgang Vlaams Woninghuurdecreet art. 77 & 78 VWD + art. 80 & 81 VWD + art. 82 VWD
SOCIALE WOONHUUR
• De sociale woninghuur is onderworpen aan eigen en afwijkende regels (gewestelijk).
• Verhuren van OG aan mensen die een beperkt inkomen hebben/sociaal moeilijker hebben.
• Worden gedaan door verhuurmaatschappijen, overheid geeft huursubsidies/kortingen.
• Markt is veel te klein → groot probleem: ook sociale woonhuizen moeten kwalitatief in orde
zijn. Veel sociale woningen zijn ouder, waardoor kwaliteit slechter is.
PACHT
De pachtovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij de verpachter de verbintenis
aangaat het tijdelijk genot over onroerende goederen, hoofdzakelijk gebruikt voor een
landbouwbedrijf, te verschaffen aan de pachter die zich verbindt hiervoor een pachtprijs te betalen.
HANDELSHUUR
5 cumulatieve voorwaarden (dwingend recht):
• Een huurovereenkomst, dus niet kosteloos.
• Een OG of een gedeelte ervan.
• Gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of door het bedrijf van een ambachtsman
die rechtstreeks in contact staat met het publiek.
Bv. je verhuurt een pand voor kleinhandel. Als je een opslagplaats/garage verhuurt, dan valt
dit niet onder handelshuur, maar gemeenhuurrecht → omdat dit geen kleinhandel is.
• Een goed dat in hoofdzaak daartoe bestemd is.
• Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het sluiten van de
overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk aanvaard werd.
Duur mag niet korter zijn dan 9 jaar met uitzondering van de handelshuurovereenkomst voor korte
duur (pop-up, max. 1 jaar).
H1 BEGRIP, SOORTEN EN BELANG
HUUROVEREENKOMST
Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van
een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de
laatstgenoemde zich verbindt te betalen (Art. 1709 Oud BW) → oud omdat ze nog niet vernieuwd
zijn.
De huur is geen zakelijke recht; het is een persoonlijk recht op een goed.
SOORTEN
• Huur van werk/diensten = huur van werk/diensten is een overeenkomst waarbij de ene
partij zich verbindt om iets door de andere te verrichten tegen betaling van een tussen hen
bedongen prijs (Art. 1710 Oud BW).
→ Dit is meestal bij een makelaar, contract van diensten. Eindbeslissing blijft bij de klant
(↔ bij lasten mag je wel voor naam en in rekening van je klant beslissen).
• Huur van goederen
o Gemeen huurrecht (GHR): indien je iets huurt waar geen woonplaats vestigt.
Iets verhuren die niet dient voor bewoning (bv. opslagplaats, garage, app/huis als 2e
verblijf), hoort niet bij woninghuur want je schrijft je niet in bevolkingsregister.
Verblijfplaats kan verschillend zijn dan woonplaats (bv. waar je op kot zit is
verblijfplaats maar waar je registratie staat is woonplaats).
o Woninghuur: waarvoor je moet inschrijven in het bevolkingsregister. Door het
regulariseren van de wet heeft elk gewest zijn eigen huurwetgeving.
▪ Woninghuurwet (WHW): huurovereenkomsten VOOR 1 januari 2019.
▪ Woninghuurdecreet (VWD): regionaal, huurovereenkomsten die afgesloten
zijn vanaf 1 januari 2019 (enkel in Vlaanderen).
o Handelshuur (nog altijd federaal)
o Pacht (nog altijd federaal): verhuur van onroerende goederen voor landbouwbedrijf
o Huur van roerende goederen is ook mogelijk (bv. bootje huren, auto huren op reis)
↔ huur van onroerende goederen: hierop betaal je geen btw
Hoe kan je registratie zien? In het rijksregister, niet iedereen heeft toelating om hierin te kijken (je
mag dit enkel doen met een bepaald doel).
Bv. makelaar verhuurt een huis waar voorheen een andere huurder was gedomicilieerd. Adres van
die vorige huurder blijft daar staan omdat hij niet naar de gemeente gaat (schulden). Nieuwe
huurders komen in het huis en vinden een brief van gerechtsdeurwaarder om beslag te leggen op
hun eigen meubelen omwille van schulden vorige huurder.
→ dus heel belangrijk om als makelaar te kijken als de vorige huurder zijn domicilie veranderd!
,H2 WEZENLIJKE BESTANDDELEN, KENMERKEN EN HET RECHT
WEZENLIJKE BESTANDDELEN
Bij huur zijn er twee wezenlijke bestanddelen:
• Het gebruik en genot over een goed verschaffen; het betreft een verbintenis om iets te doen
• Tegen betaling van een bepaalde prijs
KENMERKEN
• Consensueel
(mensen zijn het eens met wat ze huren) doch in een aantal gevallen legt de wetgever echter
een onderhandse akte op en soms de opname van bepaalde vermeldingen. Dan is de
huurovereenkomst een vormelijke overeenkomst (als bewijs wordt dit verplicht).
• Wederkerig
Het afsluiten van een huurcontract brengt wederzijdse verbintenissen tot stand (2 partijen).
• Onder bezwarende titel
De huurder betaalt voor het gebruik en het genot van het goed = er wordt een prijs bepaald.
• Voortdurend
De verbintenissen zetten zich verder in de tijd zolang de overeenkomst duurt. De
verbintenissen van partijen vloeien voort uit de enkele, oorspronkelijke toestemming.
• Tijdelijk
De duur van een contract wordt door partijen bepaald en kan voor bepaalde of onbepaalde
duur worden afgesloten, nooit eeuwigdurend maar wel gebonden aan het leven van een
contractspartij (bv. je mag huren tot je sterft, maar eeuwig kan niet).
• Principieel niet persoonsgebonden (EX)
Het overlijden van de huurder stelt principieel geen einde aan de huur. Partijen kunnen
daarvan contractueel afwijken zodat de huurovereenkomst wel persoonsgebonden wordt.
Dit betekent niet dat de huurder zijn recht niet mag afstaan aan een derde tenzij dit
contractueel niet toegelaten is. Het faillissement van de huurder brengt evenmin het einde
van de huurovereenkomst met zich mee.
Bv. Piet verhuurt aan Guy, als 1 van de 2 partijen sterft eindigt het huurcontract niet (tenzij
afgesproken). Als iemand sterft gaat het over naar de erfgenamen.
,AARD VAN HET RECHT
De verhuurder heeft een verbintenis (= verplichting) om iets te doen, namelijk het gebruik en het
genot verschaffen aan de huurder. In die optiek is de huurder bijgevolg schuldeiser van de
verhuurder en deze laatste schuldenaar.
De huurder heeft een schuldvordering die roerend is ondanks het feit dat de huur slaat op een
onroerend goed. Ook de verhuurder heeft een schuldvordering jegens de huurder voor de
verbintenissen die contractueel zijn opgenomen of wettelijk zijn vastgelegd.
Verschil huur en koop: als je iets verkoopt draag je de eigendom over (= zakelijk recht), bij verhuren
draag je het genotsrecht over (= persoonlijk recht). Als je genot overdraagt kan je als eigenaar niet
meer zelf genieten van het onroerend goed.
Grote verschil is (!!) dat je geen eigendom van iemand anders kan verkopen, enkel u eigen eigendom.
Maar je kan wel de eigendom van iemand anders verhuren op voorwaarde dat je rechten hebt op het
eigendom.
GELDIGHEIDSVEREISTEN
Huur is een wederkerige overeenkomst die tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming
tussen partijen over het verhuurde goed en de huurprijs.
De essentiële geldigheidsvoorwaarden eigen aan iedere overeenkomst zijn toepasselijk (Art. 1108
Oud BW).
• Toestemming
• Bekwaamheid
• Bepaald voorwerp
• Geoorloofde oorzaak
Er zijn geen specifieke regels ter zake voor huurovereenkomsten. Derhalve gelden de regels uit het
gemeen recht.
, H3 HUUR EN ANDERE OVEREENKOMSTEN
WONINGHUURWET
Een huurovereenkomst voor woninghuur is een huurovereenkomst met betrekking tot de
hoofdverblijfplaats van de huurder, en de verhuurder met deze bestemming akkoord gaat bij het
afsluiten van de overeenkomst (ook van toepassing op een overeenkomst van onderverhuring die
bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de onderhuurder → uitgesloten? Vermelden in contract).
Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomsten inzake een woning die de
huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de
ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.
Het OG moet als hoofdbestemming het ‘wonen’ hebben. Deze regeling beschermt het grondrecht op
wonen.
➔ Overgang Vlaams Woninghuurdecreet art. 77 & 78 VWD + art. 80 & 81 VWD + art. 82 VWD
SOCIALE WOONHUUR
• De sociale woninghuur is onderworpen aan eigen en afwijkende regels (gewestelijk).
• Verhuren van OG aan mensen die een beperkt inkomen hebben/sociaal moeilijker hebben.
• Worden gedaan door verhuurmaatschappijen, overheid geeft huursubsidies/kortingen.
• Markt is veel te klein → groot probleem: ook sociale woonhuizen moeten kwalitatief in orde
zijn. Veel sociale woningen zijn ouder, waardoor kwaliteit slechter is.
PACHT
De pachtovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij de verpachter de verbintenis
aangaat het tijdelijk genot over onroerende goederen, hoofdzakelijk gebruikt voor een
landbouwbedrijf, te verschaffen aan de pachter die zich verbindt hiervoor een pachtprijs te betalen.
HANDELSHUUR
5 cumulatieve voorwaarden (dwingend recht):
• Een huurovereenkomst, dus niet kosteloos.
• Een OG of een gedeelte ervan.
• Gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of door het bedrijf van een ambachtsman
die rechtstreeks in contact staat met het publiek.
Bv. je verhuurt een pand voor kleinhandel. Als je een opslagplaats/garage verhuurt, dan valt
dit niet onder handelshuur, maar gemeenhuurrecht → omdat dit geen kleinhandel is.
• Een goed dat in hoofdzaak daartoe bestemd is.
• Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het sluiten van de
overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk aanvaard werd.
Duur mag niet korter zijn dan 9 jaar met uitzondering van de handelshuurovereenkomst voor korte
duur (pop-up, max. 1 jaar).
