De koopovereenkomst en de vastgoedopdrachten
Hoofdstuk 1. Verkoop van een onroerend goed: bespreking wettelijke regeling ..... 1
0. Inleiding ............................................................................................................ 1
1. Begrip en situering ............................................................................................ 1
2. Het sluiten van de koopovereenkomst .............................................................. 5
3. De verkochte zaak .......................................................................................... 10
4. De prijs ............................................................................................................ 11
5. Eigendomsoverdracht en overgang van risico ................................................ 12
6. Levering van het goed .................................................................................... 13
7. Betaling van de prijs ....................................................................................... 15
8. Vrijwaring voor uitwinning ............................................................................... 17
9. Recht van wederinkoop .................................................................................. 19
Hoofdstuk 2. Vrijwaring verborgen gebreken en aansprakelijkheid gebreken ....... 20
0. Inleiding .......................................................................................................... 20
1. Vrijwaring voor verborgen gebreken ............................................................... 20
2. De weerslag van Wet op Handelspraktijken op vrijwaring voor verborgen
gebreken ................................................................................................................ 23
3. Wet Productaansprakelijkheid ........................................................................ 25
4. Wetten verkoop aan consumenten (bijzondere regeling) ............................... 29
Hoofdstuk 3. Verkoop verhuurde goed – tegenwerpelijkheid huur aan koper ....... 36
0. Inleiding .......................................................................................................... 36
1. Algemeen ........................................................................................................ 36
2. Verkoop verhuurde goed: conventioneel voorkeurbeding en wettelijk recht
voorkoop ................................................................................................................ 36
3. Verkoop verhuurde goed: tegenwerpelijkheid van de huur aan de koper ...... 41
Hoofdstuk 4. Verkoop van verhuurde goed – oefeningen ..................................... 55
0. Inleiding .......................................................................................................... 55
1. Toepassingsgebied ......................................................................................... 57
2. Vaste datum .................................................................................................... 57
3. Ogenblik van vervreemding ............................................................................ 58
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
Hoofdstuk 1. Verkoop van een onroerend goed: bespreking wettelijke regeling
0. Inleiding
• Twee wettelijke regimes bij verkoop onroerende goederen:
• gemeen recht inzake koop (BW Boek III, Titel VI ‘koop’ art. 1582 – art. 1701);
• gedeeltelijk dwingend recht (50%);
• gedeeltelijk aanvullend recht (50%);
• > zorgvuldige opgestelde koopovereenkomst is belangrijk;
• > van toepassing wanneer koop in geld of gelijkgestelde handeling*;
• woningbouwwet (Wet Breyne – wet van 09 juli 1971);
• bijzondere regeling verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning;
• specifiek toepassingsgebied (alleen wanneer alle voorwaarden voldaan);
• dwingend recht (dus niet consensueel);
• > alles wat niet in Woningbouwwet geregeld is > BW;
1. Begrip en situering
1.1. Definitie
• Koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij
(de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen
(art. 1582 B.W.).
• Twee basiselementen:
• de overdracht van eigendomsrecht (zowel BE als VG als VE);
• de betaling van een prijs in geld (anders schenking)*;
• > geen andere wezenlijke bestanddelen;
• indien één van deze twee bovenstaande ontbreekt > geen koopovereenkomst.
• *bij koop altijd een geldsom, anders is het een andere soort overeenkomst:
• aandelen, winsteffecten of andere effecten die vermogen vertegenwoordigen
> inbreng in vennootschap;
• obligaties… die vreemd vermogen vertegenwoordigen > ruil (Boek III, titel VII).
1
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
1.2. De kenmerken van de koopovereenkomst
• Zeven kenmerken van de koopovereenkomst:
• onder bezwarende titel > er is een tegenprestatie >< overeenkomst om niet;
• wederkerig > beide partijen nemen rechten en plichten op;
• consensueel > louter wilsovereenstemming essentiële elementen;
• ogenblikkelijk > >< voortdurende overeenkomst (bv. huur);
• vergeldend > partijen weten wat te leveren/krijgen (excl. verkoop lijfrente);
• hoofdcontract > staat op zich, niet afhankelijk van een andere;
• geen intuïtu personae > aangegaan voor kenmerken van een partij.
• Gelijkgestelde handelingen van de koopovereenkomst:
• ruil;
• schenking;
• inbreng in vennootschap;
• > eerste orde eigen regels toepassen (bv. vennootschapsrecht);
• > tweede orde complementair toepassen wanneer er niets in eerste orde
over te vinden is (bv; gemeenrecht toepassen na vennootschapsrecht).
• Voorschriften die enkel gelden voor zuivere koopovereenkomsten > niet
voor met koop gelijkgestelde koopovereenkomsten:
• vernietiging van de koop wegens benadeling van de verkoper;
• voorrecht van de niet-betaalde verkoper;
• wettelijk voorkooprecht van de pachter en de conventionele
voorkooprechten aan de huurders;
• bedongen recht van wederinkoop.
2
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
1.2.1. Consensueel (louter wilsovereenstemming = mondeling)
• *koopovereenkomst kan mondeling afgesloten worden, toch afgeraden:
• drie uitzonderingen op deze regel:
• plechtige contracten (notariële overeenkomsten);
• vormelijke overeenkomsten (onderhandse overeenkomsten);
• zakelijke overeenkomsten.
• Plechtige contracten waarvoor de geldigheid een notariële akte vereist >
sanctie indien niet is absolute nietigheid:
• bv. schenking van een onroerend goed;
• bv. hypotheek op een onroerend goed.
• Vormelijke overeenkomsten > waarvoor de geldigheid minimaal een
onderhandse akte vereist (ev. ook notarieel) > sanctie indien niet is relatieve
nietigheid:
• bv. verkoop onder Woningbouwwet (Wet Breyne);
• bv. overeenkomst van consumentenkrediet of hypothecair krediet;
• bv. overeenkomst van timesharing;
• bv. opdrachtenovereenkomst tussen syndicus en VME.
• Zakelijke overeenkomst komt pas tot stand door afgifte van de zaak.
• bv. lening (komt tot stand wanneer geld uitgeleend is).
a. Ex
• Koopovereenkomst geen plechtig contract, toch notarieel vastgelegd:
• koop definitief compromis;
• registratie > tegenwerpelijkheid van de koop (t.o.v. derden) (art. 19 R.R.);
• administratieve verplichting registratie vier maanden (art. 32 R.R.);
• overschrijving registers AAPD (art. 1 Hyp. W.);
• > AAPD vervullen fiscale verplichting registratierechten.
• Alle huurovereenkomsten (excl. Vlaamse woninghuurdecreet en pacht):
• registratie van huur;
• > huurder heeft persoonlijk vorderingsrecht en geen zakelijk recht;
• Uitz. bepaalde huur meer 9 jaar > notarieel tegenwerpelijkheid AAPD.
• Meeste huurcontracten zijn consensueel, enkele uitzonderingen:
• Woninghuurwet en Vlaams woninghuurdecreet (vormelijk contract);
• verhuring van studentenkamers (vormelijk contract);
• handelshuur van korte duur (vormelijk contract).
3
Hoofdstuk 1. Verkoop van een onroerend goed: bespreking wettelijke regeling ..... 1
0. Inleiding ............................................................................................................ 1
1. Begrip en situering ............................................................................................ 1
2. Het sluiten van de koopovereenkomst .............................................................. 5
3. De verkochte zaak .......................................................................................... 10
4. De prijs ............................................................................................................ 11
5. Eigendomsoverdracht en overgang van risico ................................................ 12
6. Levering van het goed .................................................................................... 13
7. Betaling van de prijs ....................................................................................... 15
8. Vrijwaring voor uitwinning ............................................................................... 17
9. Recht van wederinkoop .................................................................................. 19
Hoofdstuk 2. Vrijwaring verborgen gebreken en aansprakelijkheid gebreken ....... 20
0. Inleiding .......................................................................................................... 20
1. Vrijwaring voor verborgen gebreken ............................................................... 20
2. De weerslag van Wet op Handelspraktijken op vrijwaring voor verborgen
gebreken ................................................................................................................ 23
3. Wet Productaansprakelijkheid ........................................................................ 25
4. Wetten verkoop aan consumenten (bijzondere regeling) ............................... 29
Hoofdstuk 3. Verkoop verhuurde goed – tegenwerpelijkheid huur aan koper ....... 36
0. Inleiding .......................................................................................................... 36
1. Algemeen ........................................................................................................ 36
2. Verkoop verhuurde goed: conventioneel voorkeurbeding en wettelijk recht
voorkoop ................................................................................................................ 36
3. Verkoop verhuurde goed: tegenwerpelijkheid van de huur aan de koper ...... 41
Hoofdstuk 4. Verkoop van verhuurde goed – oefeningen ..................................... 55
0. Inleiding .......................................................................................................... 55
1. Toepassingsgebied ......................................................................................... 57
2. Vaste datum .................................................................................................... 57
3. Ogenblik van vervreemding ............................................................................ 58
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
Hoofdstuk 1. Verkoop van een onroerend goed: bespreking wettelijke regeling
0. Inleiding
• Twee wettelijke regimes bij verkoop onroerende goederen:
• gemeen recht inzake koop (BW Boek III, Titel VI ‘koop’ art. 1582 – art. 1701);
• gedeeltelijk dwingend recht (50%);
• gedeeltelijk aanvullend recht (50%);
• > zorgvuldige opgestelde koopovereenkomst is belangrijk;
• > van toepassing wanneer koop in geld of gelijkgestelde handeling*;
• woningbouwwet (Wet Breyne – wet van 09 juli 1971);
• bijzondere regeling verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning;
• specifiek toepassingsgebied (alleen wanneer alle voorwaarden voldaan);
• dwingend recht (dus niet consensueel);
• > alles wat niet in Woningbouwwet geregeld is > BW;
1. Begrip en situering
1.1. Definitie
• Koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij
(de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen
(art. 1582 B.W.).
• Twee basiselementen:
• de overdracht van eigendomsrecht (zowel BE als VG als VE);
• de betaling van een prijs in geld (anders schenking)*;
• > geen andere wezenlijke bestanddelen;
• indien één van deze twee bovenstaande ontbreekt > geen koopovereenkomst.
• *bij koop altijd een geldsom, anders is het een andere soort overeenkomst:
• aandelen, winsteffecten of andere effecten die vermogen vertegenwoordigen
> inbreng in vennootschap;
• obligaties… die vreemd vermogen vertegenwoordigen > ruil (Boek III, titel VII).
1
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
1.2. De kenmerken van de koopovereenkomst
• Zeven kenmerken van de koopovereenkomst:
• onder bezwarende titel > er is een tegenprestatie >< overeenkomst om niet;
• wederkerig > beide partijen nemen rechten en plichten op;
• consensueel > louter wilsovereenstemming essentiële elementen;
• ogenblikkelijk > >< voortdurende overeenkomst (bv. huur);
• vergeldend > partijen weten wat te leveren/krijgen (excl. verkoop lijfrente);
• hoofdcontract > staat op zich, niet afhankelijk van een andere;
• geen intuïtu personae > aangegaan voor kenmerken van een partij.
• Gelijkgestelde handelingen van de koopovereenkomst:
• ruil;
• schenking;
• inbreng in vennootschap;
• > eerste orde eigen regels toepassen (bv. vennootschapsrecht);
• > tweede orde complementair toepassen wanneer er niets in eerste orde
over te vinden is (bv; gemeenrecht toepassen na vennootschapsrecht).
• Voorschriften die enkel gelden voor zuivere koopovereenkomsten > niet
voor met koop gelijkgestelde koopovereenkomsten:
• vernietiging van de koop wegens benadeling van de verkoper;
• voorrecht van de niet-betaalde verkoper;
• wettelijk voorkooprecht van de pachter en de conventionele
voorkooprechten aan de huurders;
• bedongen recht van wederinkoop.
2
, Hoofdstuk 1. verkoop onroerend goed – wettelijke regeling
1.2.1. Consensueel (louter wilsovereenstemming = mondeling)
• *koopovereenkomst kan mondeling afgesloten worden, toch afgeraden:
• drie uitzonderingen op deze regel:
• plechtige contracten (notariële overeenkomsten);
• vormelijke overeenkomsten (onderhandse overeenkomsten);
• zakelijke overeenkomsten.
• Plechtige contracten waarvoor de geldigheid een notariële akte vereist >
sanctie indien niet is absolute nietigheid:
• bv. schenking van een onroerend goed;
• bv. hypotheek op een onroerend goed.
• Vormelijke overeenkomsten > waarvoor de geldigheid minimaal een
onderhandse akte vereist (ev. ook notarieel) > sanctie indien niet is relatieve
nietigheid:
• bv. verkoop onder Woningbouwwet (Wet Breyne);
• bv. overeenkomst van consumentenkrediet of hypothecair krediet;
• bv. overeenkomst van timesharing;
• bv. opdrachtenovereenkomst tussen syndicus en VME.
• Zakelijke overeenkomst komt pas tot stand door afgifte van de zaak.
• bv. lening (komt tot stand wanneer geld uitgeleend is).
a. Ex
• Koopovereenkomst geen plechtig contract, toch notarieel vastgelegd:
• koop definitief compromis;
• registratie > tegenwerpelijkheid van de koop (t.o.v. derden) (art. 19 R.R.);
• administratieve verplichting registratie vier maanden (art. 32 R.R.);
• overschrijving registers AAPD (art. 1 Hyp. W.);
• > AAPD vervullen fiscale verplichting registratierechten.
• Alle huurovereenkomsten (excl. Vlaamse woninghuurdecreet en pacht):
• registratie van huur;
• > huurder heeft persoonlijk vorderingsrecht en geen zakelijk recht;
• Uitz. bepaalde huur meer 9 jaar > notarieel tegenwerpelijkheid AAPD.
• Meeste huurcontracten zijn consensueel, enkele uitzonderingen:
• Woninghuurwet en Vlaams woninghuurdecreet (vormelijk contract);
• verhuring van studentenkamers (vormelijk contract);
• handelshuur van korte duur (vormelijk contract).
3
