Samenvatting FM & Technologie

Samenvatting. De werkende organisatie
Hoofdstuk 2.3 Huisvesti ng (Wat is facility management)

Huisvesten = onderdak bieden
- Gebouw als beleggingsobject  financieel rendement willen behalen
- Vastgoedmanager behartigt de belangen van de gebouweigenaar
- Verschil vastgoedmanager en FM: Fm richt zich op het intern ondersteunen van primaire
bedrijfsproces
- Vastgoed kan een belangrijk strategisch bedrijfsmiddel zijn
 Welke markt
 Wat is het imago
 Bedrijfscultuur
 Missie en waarden
 Doelen
Makelaar = hiermee worden de huurprijs en de huurtermijn afgesproken
Vastgoedbeheerder = draagt zorg voor onderhoud van het gebouw
Eigenaar = wil zo lang mogelijk het pand verhuren voor en zo hoog mogelijke prijs
Eigenaarsbelang = één die zo hoog mogelijke bezetting wil en één die zich zal inzetten voor een
optimale hoeveelheid kantooroppervlak  FM tegen vastgoed
Gebouwmanagement = in Nederland wordt meer op de dienstverlening aan de gebruiker gefocust,
op operationeel en tactisch niveau
Financiële positie = strategische vastgoedkeuzes hebben hier invloed op
Locatiekeuze = keuze heeft effect op zichtbaarheid en uitstraling van het bedrijf, bereikbaarheid,
veiligheid, kosten

Branchespecifieke gebouwtypen
Branche Gebouwtypen
Zakelijke dienstverlening  Kantoorgebouw
 Call center
Zorgsector  Ziekenhuis
 Verpleeghuis
 Verzorgingshuis
Onderwijs  Schoolgebouw
 Laboratorium
 Auditorium
Industrie  Fabrieksgebouw
 Loods, opslagruimte
Centrale overheid  Regeringsgebouw
Decentrale overheid  Provinciehuis
Lokale overheid  Gemeentehuis
Logistiek  Remise
 Stationsgebouw
 Luchthaventerminal
Retail  Winkel
Maatschappelijke voorziening  Sporthal
 Zwembad
 Buurthuis/ wijkgebouw
Nutsbedrijven  Energiecentrale
Woningcorporaties  Sociale-huurwoningen
 Kantoren

,  Maatschappelijke vastgoed
Kantoorhoudende organisaties = wanneer bedrijven ook gebruik maken van kantoorgebouwen
naast branchespecifieke gebouwen
Hoge intensiteit FM = bij kantoorhoudende organisaties, gast/ gebruiker komt vaak in aanraking met
de facility manager
Lage intensiteit
Informatie die makelaar nodig heeft
 Vloeroppervlak
 Specificatie bijzondere ruimtes en functies
 Budget
 Wensen qua locatie
 Gewenste parkeercapaciteit
 Gewenste zichtbaarheid, uitstraling

Bruto vloeroppervlak = aantal medewerkers vermenigvuldigen met de oppervlakte die nodig is voor
één werkplek. Inclusief buitenmuren, gangen, trappenhuizen en liftschachten, Gemeten vanuit de
buitenkant van de gevel.
Netto vloeroppervlak = de oppervlakte van een ruimte of een groep ruimten, gemeten op
vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van de afzonderlijke ruimten
Functioneel nuttig vloeroppervlak (FNO) = som van de oppervlakten van alle gebruiksruimten,
waarin indelingsverlies niet is meegeteld. (nu achterhaald)
 Efficiëntie verhouding FNO/BVO
NEN 2580 = een norm waarin de oppervlakten zijn gedefinieerd. Het geeft termen, definities, en
bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met een bouwbestemming en voor de
vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan.
Bezettingsgraad = percentage dat aangeeft in welke mate de totaal beschikbare capaciteit
daadwerkelijk benut wordt

Flexibel werken = het niet hebben van een vaste werkplek  clean desk policy
Aanwezigheidspieken = momenten waarin heel veel medewerkers op kantoor zijn
Tijd- en plaatsongebonden werken = hierdoor veel leegstaande kantoren
 Ook veel verouderende gebouwen & te veel
Ruimtebeheer = een verzamelnaam voor de volgende activiteiten:
 Inventarisatie & toedeling van ruimte
 Beheer van gemeenschappelijke ruimten
 Inrichting van ruimten
 Bewegwijzering
 Groenverzorging & kunstbeheer
Decentrale voorzieningen = ‘eigen’ ruimten, afdelingswerkplekken, pantry’s op eigen afdeling ‘
Voordelen centraal
- Effectief en efficient beheer
- Goedkopere dienstverlening
- Ruimten die cultuur en dienstverlening kunnen stimuleren
Nadelen centraal:
- Tijdens piekuren kan vraag groter zijn dan aanbod
- Mensen voelen zich minder verantwoordelijk

,Programma van eisen = lijst met eisen waar een product precies aan moet voldoen
 Relatiediagram = relatie tussen welke functies wel en niet bij elkaar geplaatst moeten
worden (primair, secundair, antirelaties)
Vlekkenplan = een schema in de vorm van een plattegrond waarin ‘vlekmatig’ alle functies zijn
ingedeeld op basis van gewenste onderlinge relaties en de totaal vereiste minimunoppervlakte
 Ontwerpen algemene voorzieningen
Wandenplan = hierin wordt bepaald waar de scheidingswanden komen  relatie met
organisatiecultuur  structuur gebouw
 Indelingsmogelijkheden
 Stramien (waar binnenwanden op kunnen worden geplaatst)
Inrichtingsplan = geeft informatie over de plaats van meubilair in de verschillende ruimten
 Arbeidsomstandigheden  Arbowet
 Belangrijk: welke inventaris, waar is bekabeling nodig, waar moet wat worden geplaatst,
kosten, beheer inventaris na oplevering’
 Gebruikersoverleg

, Hoofdstuk 3 De dynamiek rond de werkomgeving
3.1 Inleiding

- verleden: accent op huisvesting en facilitaire diensten  Industriële revolutie  verandering
- ‘verandering is de enige constante’  uitdaging  meewerken  fysieke en virtuele
omgeving belangrijk

3.2 Het belang van scenario’s

- FM moet zich ook bezighouden met innovatie op basis van toekomstige verwacht
ontwikkelingen
- Scenario’s bedenken = mogelijke, alternatieve toekomstbeelden die op basis van huidige
waargenomen ontwikkelingen kunnen worden onderscheiden
- Veel besluiten hebben langdurig effect  lastig door snelle ontwikkelingen en exponentiële
tijden = grote veranderingen die elkaar steeds sneller opvolgen
- Dynamiek door sneller stijgen en groeien
 Internet  geen post
 Google  geen encyclopedie
 Social Media  hierdoor politieke aardverschuivingen
 Tot ons nemen van info  niet meer onthouden
 BRIC-landen  welvaartsverschuiving
 Smartphone  hardware kleiner, mogelijkheden sneller en groter
- Monofunctionaliteit maakt plaats voor diversiteit  reactie op globalisering  mensen
willen niet meer mee met de massa
- Doorvoeren van nieuwe combinaties zorgen diversiteit  vervaging/ blurring  bv naast
eten en drinken ook een werkplek
- Scenario’s voor toekomst, 3 factoren: mens, technologie, duurzaamheid

3.3 Invalshoek 1: de mens verandert

- Maatschappelijke generaties  mens is gevormd door sociale omstandigheden en
historische gebeurtenissen van hun jeugd
- Generaties zullen elkaar sneller opvolgen en verschillen minimaliseren  generaties
categoriseren nodig?

 Goede balans zoeken tussen werk en privé
- Meer mensen combineren werk en gezin
- Informatie technische ontwikkelingen maakt het mogelijk om altijd en overal productief te
zijn
- Mobiliteit en flexibiliteit
- Periode van industrialisatie achter ons laten
- Stammen  agrarische activiteiten  gilden  industrialisatie
- Patroon van kantoormedewerker verandert door internet en sociale media  flexwerken 
oplossing voor openbaar vervoer en vrouwen met kinderen kunnen werken

 Feminisering van de maatschappij
- Immaterieel, spiritueel, zacht van aard, open netwerkprincipe
- Verschuiven meer naar dienstverlening i.p.v. productie
- Masculien gedrag wordt ontmoedigd
- Opkomst van vrouwelijke managers en toename hoger opgeleide mannen
- Meer aandacht sociale aangelegenheden  eerst leven voor werken