VASTGOEDTRANSACTIES
1. Retail- verhuur
1.1 Soorten retail
binnenstedelijk- high street retail
periferie- baanwinkels- out of town retail: boomsesteenweg
shoppingcenter
1.2 Rol van de vastgoedprofessional
a. Makelaar: verhuur of verkoop of beiden
b. Expansiemanager: mensen die voor bepaalde retailers werken en hun
winkelportefeuilles gaan onderhouden- optimaliseren en onderhandelen over
huurprijzen en (corona)kortingen
c. Investeerder/ ontwikkelaar
d. Beheerder
1.3 Specifieke eigenschappen winkelpanden
Ligging
Triple A: ligging met de hoogste bezoekersaandelen (ANT: Meir, wilde zee-
Gent: veldstraat)
B ligging: veel zelfstandige boutiques (nationale straat ANT, de kouter Gent)
C ligging: meer parking en minder zichtbaarheid van winkels (zichtbaarheid is
belangrijk)
Configuratie van het pand
Hoe meer gevel hoe meer zichtbaarheid, hoe meer mensen er binnen zullen
komen.
Goederen in de eerste meters plaatsen gaat veel rapper verkocht worden dan
goederen die uitgestald staan in een kelderraam.
Passantentellingen
Geven een indicatie van het aantal passanten aan, opletten voor
overschattingen
Locatus is een bedrijf dat een indicatie geeft van het aantal mensen die
voorbij een bepaalde plaats lopen
Winkellocatieplannen
Geven een overzicht aan winkels die zich in de omgeving willen vestigen waar
welke winkels als gelegen zijn
Vakliteratuur
Tijdschriften die belangrijke topics aanhalen gerelateerd aan retail
Take-up
Aantal vierkante meter die verhuurd of verkocht wordt op jaarlijkse basis
Prime rent
Gemiddelde huurprijzen van de top 3-5%
Eerste 10m is zone A en daar geldt je prime rent
Bij ene gevel van 5m, de eerste 50m2 prime rent
De huurprijzen worden dus vastgesteld in de eerste zone, rekening houdend
met de diepte van 10m breedte
,VASTGOEDTRANSACTIES
Horeca vergunning
Je kan niet zomaar een kledingwinkel omzetten naar een restaurant, tot een
paar jaar geleden kon dit wel. Maar er moet rekening gehouden worden met
de basisakte of dit kan en of de eigenaar dit wil.
Als er sterke drank is en eten geserveerd wordt ter plaatse dan heb je een
vergunning nodig. Take away is geen horeca.
Je moet steeds een nieuwe vergunning aanvragen bij wijziging of verhuizing,
op basis van verschillende controles.
Bij onontvankelijkheid verklaring controle en dan vergunning afgeven
Ghost kitchening geen vergunning nodig, de ligging is niet zo belangrijk want
er wordt altijd geleverd, ze zullen geen toplocatie nodig hebben om hun
producten te verkopen.
Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten
Vervangt socio -economische machtiging, essentieel gegeven, vergunning
voor nieuwe en bestaande kleinhandelsactiviteiten (meer dan 400m2 is een
vergunning nodig)
Vergunning is nodig voor nieuwe (of nog niet vergunde)
- Niet tijdelijke kleinhandelsactiviteiten (90-180 dagen per jaar)
- In een kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel >400m² NVO
Verschillende voorwaarden bij wijzigingen kleinhandel:
- Samenvoeging kleinhandel wanneer deze groter dan 400m2 is
- Uitbreiding kleinhandel met meer dan 20% vd vergunde netto opp
- Wijzigingen van de categorieën kleinhandelsactiviteiten met 10% “ –”
Vroeger
Verschillende aanvragen voor verschillende problemen in een huis, nu 1
aanvraagdossier- sinds 1/8/2018
Een vergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten aanvragen zonder
vergunningsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen (bij
nieuwbouw of renovatie)- onontvankelijk
Gevolg: projectontwikkelaar zal voorlopige categorieën moeten opgeven
wanneer bij indienen van bouwaanvraag nog niet bekend is welke
handelszaken intrek zullen nemen.
,VASTGOEDTRANSACTIES
1.4 Procedure aanvraag kleinhandelsactiviteiten
= vervangt en verenigt verschillende vergunningen
Procedure: 105 tot 120 dagen met een verlenging van 60 dagen
4 categorieën: voeding, persoonsuitrusting, planten en andere producten
Je moet opnieuw een vergunning aanvragen wanneer er gezocht wordt achter
een supermarkt keten in dit pand maar uiteindelijke enkel de hubo interesse heeft.
Vb. oude brantano is goed om als AH te dienen, dan heb je categorie 2 en moet
je aanvraag doen voor categorie 1. De kans dat je deze krijgt is wel kleiner dan
dat er een Torfs winkel in de plaats zou komen omdat de impact van een
supermarkt veel groter is dan van een schoenenwinkel
Een vergunning is gebonden aan een perceel en niet aan een aanvrager, deze
kan zowel verhuurder als handelaar zijn
Vergunning geldt voor onbepaalde duur met vervaltermijn van 5 jaar
Ook verhuurder kan beperkingen op site opleggen (brantano mag bijvoorbeeld
hier niet op de site komen omdat torfs er al is)
Aanvraag van vergunning kan handelaar of verhuurder zijn
Los van de beperkingen kan de verhuurder ook beperkingen opleggen (brantano
mag bijvoorbeeld hier niet op de site komen omdat torfs er al is
Progressieve huurprijs (instaphuur of ingroeihuur)
Op voorhand afgesproken prijs die de eerste jaren lager is, vanaf derde jaar gaat
er een basishuur in werking.
vb. basishuurprijs bedraagt 3.500 Euro per maand. De huurder krijgt een
huurkorting op de
basishuurprijs t.b.v. 1.500 Euro per maand gedurende het 1e jaar en een
huurkorting van 500 Euro
per maand gedurende het 2e jaar.
Wettelijk geen aanpassing aan huur mogelijk als er geen verschil van 15% is in
de prijs, dus is er een omschrijving in de handelshuurok nodig, een forfaitaire
verhoging van de huurprijs, en houdt rekening met indexatie
Promotiekosten
Toegepast in shopping centra of baanwinkels
Delen kosten om meer bezoekers aan te trekken
Tenant mix
Toegepast in shopping centra, niet alle invullingen toegestaan, invloed van
sommige huurders
Sommige retailhouders kunnen geweigerd worden door de tenant mix
Zowel beheerder en eigenaar als huurders letten hier op geen FNAC en
mediamarkt in zelfde shoppingscenter
, VASTGOEDTRANSACTIES
Anchor tenant
Term die vaak gebruikt wordt in shopping centra, gekende huurder die passanten
aantal beïnvloed, vaak erg interessante huurvoorwaarden
: anchor krijgt heel goede voorwaarden zodat dit andere kopers aantrekt en veel
andere winkels geplaatst kunnen worden
Vb. blue cartier in Hasselt waar ze eerst h&m vroegen om te komen zij krijgen
goede voorwaarden en zo gaan er koper gelokt worden en kunnen andere ketens
zich hier ook makkelijker vestigen.
Omzethuur
Wisselwerking tussen omzet en basishuur
Is een gegeerd gegeven in shoppingscentra omdat de verhuurder een invloed
heeft op de omzet (door de promotie, tenant mix)
In binnenstad wordt dit niet vaak gebruikt in shoppingcentra wel
Het voordeel is dat u minder huur moet betalen in moeilijke tijden. Het nadeel is
dat u jaarlijks uw cijfers moet voorleggen en dat een driejaarlijkse aanpassing van
de huurprijs niet meer mogelijk is.
Voorbeeld: Huurprijs is 100K/jaar + 10% omzethuur
Stel omzet is 600.000,- Euro per jaar 60.000,- Euro omzethuur. Is minder
dan 100K/jaar, dus
huurder dient huurprijs van 100K/jaar te betalen.
Stel omzet is 1.500.000,- Euro per jaar 150.000,- Euro omzethuur.
Huurder betaalt 150.000,-
Euro per jaar
Drempelvergoeding en overname
a. Drempelvergoeding
Bij aanvang huur en afsluiten handelshuurok. Wordt aan huurder gegeven om
ergens anders een winkel open te doen. Geen wettelijk kader
Instapgeld, huur is 80000 euro per jaar maar voor instap nog 3000 bij is
LEGAAL
Sluiten handelshuurok kan er overeengekomen om dit te betalen, dit om het
genot van de reeds uitgebate zaak hier over te nemen. Kan als een vergoeding
worden gezien (klanten, leveranciers,..) contractvrijheid
Drempelgeld mag geen deel van huurprijs zijn, dit goed opnemen in contract
b. Overname van huurcontract
Interessant huurcontract
Langer dan 2 jaar= enkel meldingsplicht tav verhuurder zolang zelfde bestemming
Korter dan 2 jaar= goedkeuring van verhuurder
Andere bestemming= altijd goedkeuring verhuurder
Als je uw huurcontract verloopt blijf jij als overlater aansprakelijk
Beste optie maar niet ongevaarlijk: als je weg wilt van een locatie maar je wilt
geen overname en je contract loopt nog.
Vraag je beter aan je verhuurder om een vroegtijdige opzegging en een nieuwe
ok te maken met de nieuwe huurder + geld vragen voor deze nieuwe ok aan de
nieuwe huurder dan kom je er goed van af
1. Retail- verhuur
1.1 Soorten retail
binnenstedelijk- high street retail
periferie- baanwinkels- out of town retail: boomsesteenweg
shoppingcenter
1.2 Rol van de vastgoedprofessional
a. Makelaar: verhuur of verkoop of beiden
b. Expansiemanager: mensen die voor bepaalde retailers werken en hun
winkelportefeuilles gaan onderhouden- optimaliseren en onderhandelen over
huurprijzen en (corona)kortingen
c. Investeerder/ ontwikkelaar
d. Beheerder
1.3 Specifieke eigenschappen winkelpanden
Ligging
Triple A: ligging met de hoogste bezoekersaandelen (ANT: Meir, wilde zee-
Gent: veldstraat)
B ligging: veel zelfstandige boutiques (nationale straat ANT, de kouter Gent)
C ligging: meer parking en minder zichtbaarheid van winkels (zichtbaarheid is
belangrijk)
Configuratie van het pand
Hoe meer gevel hoe meer zichtbaarheid, hoe meer mensen er binnen zullen
komen.
Goederen in de eerste meters plaatsen gaat veel rapper verkocht worden dan
goederen die uitgestald staan in een kelderraam.
Passantentellingen
Geven een indicatie van het aantal passanten aan, opletten voor
overschattingen
Locatus is een bedrijf dat een indicatie geeft van het aantal mensen die
voorbij een bepaalde plaats lopen
Winkellocatieplannen
Geven een overzicht aan winkels die zich in de omgeving willen vestigen waar
welke winkels als gelegen zijn
Vakliteratuur
Tijdschriften die belangrijke topics aanhalen gerelateerd aan retail
Take-up
Aantal vierkante meter die verhuurd of verkocht wordt op jaarlijkse basis
Prime rent
Gemiddelde huurprijzen van de top 3-5%
Eerste 10m is zone A en daar geldt je prime rent
Bij ene gevel van 5m, de eerste 50m2 prime rent
De huurprijzen worden dus vastgesteld in de eerste zone, rekening houdend
met de diepte van 10m breedte
,VASTGOEDTRANSACTIES
Horeca vergunning
Je kan niet zomaar een kledingwinkel omzetten naar een restaurant, tot een
paar jaar geleden kon dit wel. Maar er moet rekening gehouden worden met
de basisakte of dit kan en of de eigenaar dit wil.
Als er sterke drank is en eten geserveerd wordt ter plaatse dan heb je een
vergunning nodig. Take away is geen horeca.
Je moet steeds een nieuwe vergunning aanvragen bij wijziging of verhuizing,
op basis van verschillende controles.
Bij onontvankelijkheid verklaring controle en dan vergunning afgeven
Ghost kitchening geen vergunning nodig, de ligging is niet zo belangrijk want
er wordt altijd geleverd, ze zullen geen toplocatie nodig hebben om hun
producten te verkopen.
Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten
Vervangt socio -economische machtiging, essentieel gegeven, vergunning
voor nieuwe en bestaande kleinhandelsactiviteiten (meer dan 400m2 is een
vergunning nodig)
Vergunning is nodig voor nieuwe (of nog niet vergunde)
- Niet tijdelijke kleinhandelsactiviteiten (90-180 dagen per jaar)
- In een kleinhandelsbedrijf of handelsgeheel >400m² NVO
Verschillende voorwaarden bij wijzigingen kleinhandel:
- Samenvoeging kleinhandel wanneer deze groter dan 400m2 is
- Uitbreiding kleinhandel met meer dan 20% vd vergunde netto opp
- Wijzigingen van de categorieën kleinhandelsactiviteiten met 10% “ –”
Vroeger
Verschillende aanvragen voor verschillende problemen in een huis, nu 1
aanvraagdossier- sinds 1/8/2018
Een vergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten aanvragen zonder
vergunningsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen (bij
nieuwbouw of renovatie)- onontvankelijk
Gevolg: projectontwikkelaar zal voorlopige categorieën moeten opgeven
wanneer bij indienen van bouwaanvraag nog niet bekend is welke
handelszaken intrek zullen nemen.
,VASTGOEDTRANSACTIES
1.4 Procedure aanvraag kleinhandelsactiviteiten
= vervangt en verenigt verschillende vergunningen
Procedure: 105 tot 120 dagen met een verlenging van 60 dagen
4 categorieën: voeding, persoonsuitrusting, planten en andere producten
Je moet opnieuw een vergunning aanvragen wanneer er gezocht wordt achter
een supermarkt keten in dit pand maar uiteindelijke enkel de hubo interesse heeft.
Vb. oude brantano is goed om als AH te dienen, dan heb je categorie 2 en moet
je aanvraag doen voor categorie 1. De kans dat je deze krijgt is wel kleiner dan
dat er een Torfs winkel in de plaats zou komen omdat de impact van een
supermarkt veel groter is dan van een schoenenwinkel
Een vergunning is gebonden aan een perceel en niet aan een aanvrager, deze
kan zowel verhuurder als handelaar zijn
Vergunning geldt voor onbepaalde duur met vervaltermijn van 5 jaar
Ook verhuurder kan beperkingen op site opleggen (brantano mag bijvoorbeeld
hier niet op de site komen omdat torfs er al is)
Aanvraag van vergunning kan handelaar of verhuurder zijn
Los van de beperkingen kan de verhuurder ook beperkingen opleggen (brantano
mag bijvoorbeeld hier niet op de site komen omdat torfs er al is
Progressieve huurprijs (instaphuur of ingroeihuur)
Op voorhand afgesproken prijs die de eerste jaren lager is, vanaf derde jaar gaat
er een basishuur in werking.
vb. basishuurprijs bedraagt 3.500 Euro per maand. De huurder krijgt een
huurkorting op de
basishuurprijs t.b.v. 1.500 Euro per maand gedurende het 1e jaar en een
huurkorting van 500 Euro
per maand gedurende het 2e jaar.
Wettelijk geen aanpassing aan huur mogelijk als er geen verschil van 15% is in
de prijs, dus is er een omschrijving in de handelshuurok nodig, een forfaitaire
verhoging van de huurprijs, en houdt rekening met indexatie
Promotiekosten
Toegepast in shopping centra of baanwinkels
Delen kosten om meer bezoekers aan te trekken
Tenant mix
Toegepast in shopping centra, niet alle invullingen toegestaan, invloed van
sommige huurders
Sommige retailhouders kunnen geweigerd worden door de tenant mix
Zowel beheerder en eigenaar als huurders letten hier op geen FNAC en
mediamarkt in zelfde shoppingscenter
, VASTGOEDTRANSACTIES
Anchor tenant
Term die vaak gebruikt wordt in shopping centra, gekende huurder die passanten
aantal beïnvloed, vaak erg interessante huurvoorwaarden
: anchor krijgt heel goede voorwaarden zodat dit andere kopers aantrekt en veel
andere winkels geplaatst kunnen worden
Vb. blue cartier in Hasselt waar ze eerst h&m vroegen om te komen zij krijgen
goede voorwaarden en zo gaan er koper gelokt worden en kunnen andere ketens
zich hier ook makkelijker vestigen.
Omzethuur
Wisselwerking tussen omzet en basishuur
Is een gegeerd gegeven in shoppingscentra omdat de verhuurder een invloed
heeft op de omzet (door de promotie, tenant mix)
In binnenstad wordt dit niet vaak gebruikt in shoppingcentra wel
Het voordeel is dat u minder huur moet betalen in moeilijke tijden. Het nadeel is
dat u jaarlijks uw cijfers moet voorleggen en dat een driejaarlijkse aanpassing van
de huurprijs niet meer mogelijk is.
Voorbeeld: Huurprijs is 100K/jaar + 10% omzethuur
Stel omzet is 600.000,- Euro per jaar 60.000,- Euro omzethuur. Is minder
dan 100K/jaar, dus
huurder dient huurprijs van 100K/jaar te betalen.
Stel omzet is 1.500.000,- Euro per jaar 150.000,- Euro omzethuur.
Huurder betaalt 150.000,-
Euro per jaar
Drempelvergoeding en overname
a. Drempelvergoeding
Bij aanvang huur en afsluiten handelshuurok. Wordt aan huurder gegeven om
ergens anders een winkel open te doen. Geen wettelijk kader
Instapgeld, huur is 80000 euro per jaar maar voor instap nog 3000 bij is
LEGAAL
Sluiten handelshuurok kan er overeengekomen om dit te betalen, dit om het
genot van de reeds uitgebate zaak hier over te nemen. Kan als een vergoeding
worden gezien (klanten, leveranciers,..) contractvrijheid
Drempelgeld mag geen deel van huurprijs zijn, dit goed opnemen in contract
b. Overname van huurcontract
Interessant huurcontract
Langer dan 2 jaar= enkel meldingsplicht tav verhuurder zolang zelfde bestemming
Korter dan 2 jaar= goedkeuring van verhuurder
Andere bestemming= altijd goedkeuring verhuurder
Als je uw huurcontract verloopt blijf jij als overlater aansprakelijk
Beste optie maar niet ongevaarlijk: als je weg wilt van een locatie maar je wilt
geen overname en je contract loopt nog.
Vraag je beter aan je verhuurder om een vroegtijdige opzegging en een nieuwe
ok te maken met de nieuwe huurder + geld vragen voor deze nieuwe ok aan de
nieuwe huurder dan kom je er goed van af
