Samenvatting huurrecht (huurrecht begrepen)

Huurrecht

College 1

Kenmerken huurovereenkomst

Huurovereenkomst is een overeenkomst waaruit verbintenissen ontstaan. Daarom zijn de algemene
regels van de overeenkomst ook van belang  Boek 3, Boek 6,

Objectief recht: alle rechtsregels in Nederland die je kunt vinden. Als je hieraan een rechtsfeit
koppelt ontstaan er rechtsgevolgen  verbintenis
- Recht van de een, ten opzichte van een plicht van iemand anders
- Huurovereenkomst is een rechtsfeit

Rechtsfeiten: rechtshandelingen en feitelijke handelingen
- Bij rechtshandelingen is de verbintenis de bedoeling (huurovereenkomst)
- Bij feitelijke handelingen is er een rechtsgevolg, maar die rechtsgevolgen zijn niet de
bedoeling (onrechtmatige daad, rechtmatige daad)

Subjectief recht  Relatief recht

Een huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling

Wederkerige overeenkomst: zorgt voor het ontstaan van meerdere verbintenissen

Obligatoire overeenkomst: er ontstaan verbintenissen tussen partijen

Libertaire overeenkomst: je kunt afspreken dat de huurovereenkomst beëindigd. Je regelt dat de
verbintenissen ophouden met bestaan.

Eisen geldige (huur)overeenkomst
1. Wilsovereenstemming
- Dit mag mondeling (= consensuele huurovereenkomst)
- Er kan sprake zijn van wilsontbreken (3:33) of wilsgebreken. De overeenkomst is dan
nietig of vernietigbaar
2. Handelingsbekwaamheid
- Minderjarig
- Onder curatele
3. Geoorloofdheid
- Mag niet in strijd zijn met de wet, openbare orde of de goede zeden, anders nietig
(3:40)




1

,Pacta sunt servanda: overeenkomsten moet je nakomen

Inhoud huurovereenkomst
 Dat wat partijen afspreken
- Evt. algemene huurvoorwaarden
 De wet
- Veel bepalingen van het huurrecht zijn van dwingend recht. Dit is om de zwakkere
partij (huurder) te beschermen
- Er zijn ook bepalingen van aanvullend recht waar je wel mag van afwijken
 Gewoonterecht
 Redelijkheid en billijkheid (6:248)
- Aanvullende werking: als je iets vergeten bent te regelen
- Beperkende/derogerende werking/

Wanprestatie huurovereenkomst: wat als de debiteur wanprestatie pleegt? (Tekortkoming in de
nakoming van de verbintenis)
- Nakoming (3:296)
- Nakoming + aanvullende schadevergoeding
- Vervangende schadevergoeding (6:74 BW)
- Ontbinding van de overeenkomst (6:265 BW)
- Ontbinding + aanvullende schadevergoeding

Debiteur kan zich soms beroepen op overmacht (6:75 BW)

Benoemde overeenkomst: de huurovereenkomst benoemd en geregeld in de wet

Indeling huurbepalingen:
- Algemene bepalingen (7:201 t/m 230 BW)
- Huurovereenkomsten m.b.t. woonruimten (7:232 t/m 282)
- Huur en verhuur bedrijfsruimten (7:290 e.v.)
- Onroerende zaken (7:230a t/m 231 BW)

Boek 3 en 6 is naast Boek 7 ook van belang




2

, College 2

Algemene huurbepalingen (7:201 t/m 230 BW)

Definitie huurovereenkomst (7:201):
 2 partijen: verhuurder en huurder
 Zaak in gebruik gegeven of een gedeelte daarvan
 Daar moet een tegenprestatie tegenover staan
- Wederkerige overeenkomst: beide partijen moeten een prestatie verrichten

 Als er agrarische doelen zijn, is het een pachtovereenkomst dus geen huurovereenkomst.

Het is niet belangrijk welke kwalificatie aan de overeenkomst is gegeven, maar het gaat erom wat de
bedoeling/inhoud is van de overeenkomst. Is de huurovereenkomst de bedoeling van de partijen?
Dan is het een huurovereenkomst volgens de rechter en zijn de bepalingen van de
huurovereenkomst van belang.

Verplichting van de verhuurder staat tegenover de recht van de huurder (=verbintenis). En ook
andersom.

Verplichtingen verhuurder:
1. De verhuurder moet de zaak ter beschikking stellen en ter beschikking laten aan de huurder
(7:203)
2. De verhuurder moet de zaak zonder gebrek ter beschikking stellen en laten (7:204)
Definitie van gebrek staat in art. 7:204 lid 2 BW. Het is een geobjectiveerd begrip. Het gaat
erom wat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Als er sprake is van
een gebrek is er sprake van een tekortkoming van de nakoming van de overeenkomst
(=wanprestatie door de verhuurder)
- Het moet duidelijk zijn dat het niet aan de huurder is toe te rekenen
- Feitelijke stoornis door derden is niet toe te rekenen aan de verhuurder
3. De verhuurder moet de gebreken herstellen. Verantwoordelijk voor groot onderhoud (7:206)

Acties huurder wanneer sprake is van een gebrek waar de verhuurder niks aan doet:
1. Reparatie eisen (7:206)
Hoofdregel: De verhuurder moet in principe het gebrek herstellen bij groot onderhoud.
Uitzondering:
- Als het onmogelijk is het gebrek te herstellen
- Het naar verhouding veel te duur is.
- Bij kleine onderhoud hoeft de verhuurder daar niet voor op te draaien.
- Als het de eigen schuld is van de huurder
2. Vermindering van de huurprijs (7:207)
Wanneer gaat de huurprijsvermindering in? Op het moment dat je een klacht indient. Totdat
het gebrek is hersteld geldt de huurprijsvermindering. Als de verhuurder dat niet wil, kan je
de klacht indienen bij de kantonrechter.
3. Schadevergoeding eisen (7:208)
Het gebrek moet toe te rekenen zijn aan de verhuurder en er moet causaal verband zijn (6:74
BW)
4. Ontbinding eisen (7:210)
Met name het geval als het niet mogelijk is om het gebrek te verhelpen of te kostbaar is




3