Tentamen huurrecht 2018-2019, tweede kans
Vraag 1 (7 punten)
Geef uw commentaar op de volgende stelling: “Als in een 7:290-huurovereenkomst is
bepaald dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming, is het voor de
hoofdverhuurder van wezenlijk belang dat hij bij het verlenen van de toestemming bedingt
dat de onderhuurovereenkomst eindigt tegelijk met de hoofdhuurovereenkomst”
Vraag 2 (7 punten)
Hannie en Wim zijn de ouders van drie kinderen. Recent heeft hun jongste dochter het
ouderlijk huis verlaten. Hannie en Wim willen daarom wat kleiner gaan wonen. Gevolg
daarvan is wel dat ze een heleboel spullen, die ze liever nog niet weggooien, niet meer in
hun eigen woning kwijt kunnen. Hannie en Wim komen in contact met Maarten, die een grote
schuur in eigendom heeft die hij aanbiedt als opslagruimte. De schuur is opgedeeld in
kleinere en grotere genummerde vakken, bestemd voor het plaatsen van verhuisdozen met
spullen die moeten worden opgeslagen. Het idee is dat Hannie en Wim hun spullen in
verhuisdozen doen waar zij hun namen opschrijven, om vervolgens die verhuisdozen op een
door Maarten aan te wijzen locatie in de schuur neer te zetten. Hannie en Wim betalen voor
de opslag een bedrag van € 150 per maand. Maarten heeft het recht om in het vak met de
dozen van Hannie en Wim ook verhuisdozen van anderen op te slaan. Tevens heeft hij de
mogelijkheid om de verhuisdozen van Hannie en Wim te verplaatsen naar een ander vak,
indien dat leidt tot een efficiëntere indeling van de schuur.
Hoe kwalificeert u de overeenkomst tussen Hannie en Wim enerzijds en Maarten anderzijds?
Vraag 3 (7 punten)
Tinus is eigenaar van een weiland waarop hij een zonnepark – in totaal 300 panelen -
exploiteert. De zonnepanelen liggen in een vaste opstelling en zijn aangesloten op het
energienet waaraan ze elektriciteit leveren. Enige tijd geleden is Tinus in contact gekomen
met Johan, die graag de exploitatie van het zonnepark zou willen overnemen. Tinus en
Johan spreken af dat Johan de zonnepanelen koopt voor een eenmalige prijs van € 85.000.
Daarnaast zal hij een maandelijkse huur verschuldigd zijn voor het gebruik van het terrein.
Aan het einde van de huurovereenkomst – over 15 jaar – zal Johan het terrein ontruimd
opleveren.
Welke bepalingen uit het huurrecht zijn op de overeenkomst tussen Tinus en Johan van
toepassing?
Vraag 4 (16 punten)
Vraag 4A (9 punten)
Is Albert Heijn Vastgoed B.V. naar uw oordeel gerechtigd om de huurovereenkomst met de
zittende huurder te beëindigen, teneinde de locatie voor dit doel in gebruik te geven aan
Albert
Heijn Reclame B.V.?
Vraag 4B (7 punten)
Een andere huurder van Albert Heijn Vastgoed B.V. exploiteert zijn supermarkt op een
industrieterrein, even buiten de stad. Het dak van dit gebouw is buitengewoon geschikt voor
de plaatsing van zonnepanelen. Recentelijk heeft de huurder daarom – op eigen kosten –
het dak van het gehuurde pand vol gelegd met panelen. Die zorgen er inmiddels voor dat
voor de verlichting in het pand en voor de koelinstallaties met zuivel, vleeswaren en
diepvriesproducten, nauwelijks nog externe energie hoeft te worden aangetrokken. Een
fantastische maatregel, aldus de huurder: de panelen zijn in drie jaar tijd terugverdiend,
terwijl ze wel twintig jaar meegaan!
, In hoeverre heeft Albert Heijn Vastgoed B.V. naar uw oordeel de mogelijkheid om een
verhoging van de huurprijs te vorderen in verband met de verhoogde energiezuinigheid van
het pand?
Vraag 5 (12 punten)
Woningcorporatie Op Huis Aan verhuurt sociale huurwoningen in de stad Groningen. Zij
gebruikt hiervoor standaard huurovereenkomsten met daarbij behorende algemene
bepalingen. In artikel 8 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
"Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren
of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is
huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000.
Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik
te geven aan derden, tenzij de verhuurder hiervoor vooraf schriftelijk toestemming heeft
gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het verhuurde
geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er
geen sprake is van (over)bewoning waardoor verhuurder schade kan lijden."
Tom huurt vanaf 2012 een woning van de corporatie. De corporatie ontdekt begin 2019 dat
huurder Tom zijn woning meer dan een half jaar lang in gebruik heeft gegeven aan een
vriend en zijn gezin. Op Huis Aan is voornemens aan te sturen op ontruiming van de woning
door Tom. Tom voert in zijn verweer aan dat hij steeds in de woning is blijven wonen, en dat
hij zijn vriend en zijn geen vergoeding heeft ontvangen. Van een bevriende advocaat heeft hij
gehoord dat een corporatie een sociale huurwoning niet zomaar kan ontruimen.
Vraag 5A (6 punten)
Welke mogelijkheden heeft de corporatie om haar voornemen uit te voeren?
Vraag 5B (6 punten)
Bespreek de kans van slagen van het verweer van Tom.
Vraag 6 (6 punten)
Beschrijf de verschillen in huurbescherming tussen een huurovereenkomst woonruimte voor
bepaalde tijd voor de duur van een jaar enerzijds en voor onbepaalde tijd met een initiële
minimale huurperiode van een jaar anderzijds.
Vraag 7 (15 punten)
Marie is van plan een wereldreis te gaan maken. Zij heeft daarom haar woning voor verhuur
aangeboden via een makelaar. Met bemiddeling van deze makelaar sluit zij op 24 januari
2019 een tijdelijke huurovereenkomst met Jacob voor de duur van twee jaar, met ingang van
1 februari 2019. Ze spreken een huurprijs af van € 680 per maand. Sindsdien ontvangt Jacob
regelmatig post voor Marie, die hij netjes doorstuurt naar het adres van de ouders van Marie,
dat zij aan hem heeft doorgegeven als postadres. Op 13 juni 2019 ontvangt Jacob een brief
van de belastingdienst waarin staat dat de huurtoeslag die hij heeft ontvangen, een tip van
Marie, moet worden terugbetaald vanwege de inschrijving van Marie in de gemeentelijke
basisadministratie op het adres van het gehuurde. Jacob stelt dat sprake is van een gebrek,
en meldt dit nog dezelfde dag per mail aan Marie. Marie antwoordt direct dat zij is vergeten
zich uit te schrijven.
Vraag 7A (6 punten)
Heeft Jacob gelijk?
Vraag 1 (7 punten)
Geef uw commentaar op de volgende stelling: “Als in een 7:290-huurovereenkomst is
bepaald dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming, is het voor de
hoofdverhuurder van wezenlijk belang dat hij bij het verlenen van de toestemming bedingt
dat de onderhuurovereenkomst eindigt tegelijk met de hoofdhuurovereenkomst”
Vraag 2 (7 punten)
Hannie en Wim zijn de ouders van drie kinderen. Recent heeft hun jongste dochter het
ouderlijk huis verlaten. Hannie en Wim willen daarom wat kleiner gaan wonen. Gevolg
daarvan is wel dat ze een heleboel spullen, die ze liever nog niet weggooien, niet meer in
hun eigen woning kwijt kunnen. Hannie en Wim komen in contact met Maarten, die een grote
schuur in eigendom heeft die hij aanbiedt als opslagruimte. De schuur is opgedeeld in
kleinere en grotere genummerde vakken, bestemd voor het plaatsen van verhuisdozen met
spullen die moeten worden opgeslagen. Het idee is dat Hannie en Wim hun spullen in
verhuisdozen doen waar zij hun namen opschrijven, om vervolgens die verhuisdozen op een
door Maarten aan te wijzen locatie in de schuur neer te zetten. Hannie en Wim betalen voor
de opslag een bedrag van € 150 per maand. Maarten heeft het recht om in het vak met de
dozen van Hannie en Wim ook verhuisdozen van anderen op te slaan. Tevens heeft hij de
mogelijkheid om de verhuisdozen van Hannie en Wim te verplaatsen naar een ander vak,
indien dat leidt tot een efficiëntere indeling van de schuur.
Hoe kwalificeert u de overeenkomst tussen Hannie en Wim enerzijds en Maarten anderzijds?
Vraag 3 (7 punten)
Tinus is eigenaar van een weiland waarop hij een zonnepark – in totaal 300 panelen -
exploiteert. De zonnepanelen liggen in een vaste opstelling en zijn aangesloten op het
energienet waaraan ze elektriciteit leveren. Enige tijd geleden is Tinus in contact gekomen
met Johan, die graag de exploitatie van het zonnepark zou willen overnemen. Tinus en
Johan spreken af dat Johan de zonnepanelen koopt voor een eenmalige prijs van € 85.000.
Daarnaast zal hij een maandelijkse huur verschuldigd zijn voor het gebruik van het terrein.
Aan het einde van de huurovereenkomst – over 15 jaar – zal Johan het terrein ontruimd
opleveren.
Welke bepalingen uit het huurrecht zijn op de overeenkomst tussen Tinus en Johan van
toepassing?
Vraag 4 (16 punten)
Vraag 4A (9 punten)
Is Albert Heijn Vastgoed B.V. naar uw oordeel gerechtigd om de huurovereenkomst met de
zittende huurder te beëindigen, teneinde de locatie voor dit doel in gebruik te geven aan
Albert
Heijn Reclame B.V.?
Vraag 4B (7 punten)
Een andere huurder van Albert Heijn Vastgoed B.V. exploiteert zijn supermarkt op een
industrieterrein, even buiten de stad. Het dak van dit gebouw is buitengewoon geschikt voor
de plaatsing van zonnepanelen. Recentelijk heeft de huurder daarom – op eigen kosten –
het dak van het gehuurde pand vol gelegd met panelen. Die zorgen er inmiddels voor dat
voor de verlichting in het pand en voor de koelinstallaties met zuivel, vleeswaren en
diepvriesproducten, nauwelijks nog externe energie hoeft te worden aangetrokken. Een
fantastische maatregel, aldus de huurder: de panelen zijn in drie jaar tijd terugverdiend,
terwijl ze wel twintig jaar meegaan!
, In hoeverre heeft Albert Heijn Vastgoed B.V. naar uw oordeel de mogelijkheid om een
verhoging van de huurprijs te vorderen in verband met de verhoogde energiezuinigheid van
het pand?
Vraag 5 (12 punten)
Woningcorporatie Op Huis Aan verhuurt sociale huurwoningen in de stad Groningen. Zij
gebruikt hiervoor standaard huurovereenkomsten met daarbij behorende algemene
bepalingen. In artikel 8 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
"Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren
of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is
huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000.
Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik
te geven aan derden, tenzij de verhuurder hiervoor vooraf schriftelijk toestemming heeft
gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het verhuurde
geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er
geen sprake is van (over)bewoning waardoor verhuurder schade kan lijden."
Tom huurt vanaf 2012 een woning van de corporatie. De corporatie ontdekt begin 2019 dat
huurder Tom zijn woning meer dan een half jaar lang in gebruik heeft gegeven aan een
vriend en zijn gezin. Op Huis Aan is voornemens aan te sturen op ontruiming van de woning
door Tom. Tom voert in zijn verweer aan dat hij steeds in de woning is blijven wonen, en dat
hij zijn vriend en zijn geen vergoeding heeft ontvangen. Van een bevriende advocaat heeft hij
gehoord dat een corporatie een sociale huurwoning niet zomaar kan ontruimen.
Vraag 5A (6 punten)
Welke mogelijkheden heeft de corporatie om haar voornemen uit te voeren?
Vraag 5B (6 punten)
Bespreek de kans van slagen van het verweer van Tom.
Vraag 6 (6 punten)
Beschrijf de verschillen in huurbescherming tussen een huurovereenkomst woonruimte voor
bepaalde tijd voor de duur van een jaar enerzijds en voor onbepaalde tijd met een initiële
minimale huurperiode van een jaar anderzijds.
Vraag 7 (15 punten)
Marie is van plan een wereldreis te gaan maken. Zij heeft daarom haar woning voor verhuur
aangeboden via een makelaar. Met bemiddeling van deze makelaar sluit zij op 24 januari
2019 een tijdelijke huurovereenkomst met Jacob voor de duur van twee jaar, met ingang van
1 februari 2019. Ze spreken een huurprijs af van € 680 per maand. Sindsdien ontvangt Jacob
regelmatig post voor Marie, die hij netjes doorstuurt naar het adres van de ouders van Marie,
dat zij aan hem heeft doorgegeven als postadres. Op 13 juni 2019 ontvangt Jacob een brief
van de belastingdienst waarin staat dat de huurtoeslag die hij heeft ontvangen, een tip van
Marie, moet worden terugbetaald vanwege de inschrijving van Marie in de gemeentelijke
basisadministratie op het adres van het gehuurde. Jacob stelt dat sprake is van een gebrek,
en meldt dit nog dezelfde dag per mail aan Marie. Marie antwoordt direct dat zij is vergeten
zich uit te schrijven.
Vraag 7A (6 punten)
Heeft Jacob gelijk?
