Samenvatting privaatrecht blok 6

Samenvatting blok 6
Week 1 290 bedrijfsruimte algemeen
Opbouw van het huurrecht  7:201 tot en met 7:310
- Algemeen huurrecht  7:201 – 7:231
- Woonruimte  7:232 -7:282
- Middenstandsbedrijfsruimte  7:290 – 7:310

Middenstandsbedrijfsruimte
- Onroerende zaak/gedeelte
o Kleinhandelsbedrijf, restaurant of café, hotel, kampeerbedrijf, afhaal- of besteldienst
en ander ambachtsbedrijf.
o Gebruiker/bezoeker is consument.

Verschil 290 bedrijfsruimte en 230a bedrijfsruimte
- 290 is plaatsgebonden zoals bijvoorbeeld een winkel met een klantenbestand.
o Bescherming tegen verhuurder van 10 jaar.
- Voorbeelden 290:
o Benzinestation, stenen consumptiekiosk, autobedrijf, kapsalon en ANWB winkel.

Strekking
- Beschermen zwakke partij  huurder.
- Termijnbescherming & huurprijsbescherming.

Semi-dwingend  7:291 lid 1
- Alleen afwijken ten gunste van de huurder
- In strijd met 291  nietig verklaard
- Gebruik maken van afdeling b van bedrijfsruimte  dwingend recht

Omzeilen afdeling 6
1. 7:291 lid 2  vooraf toestemming vragen aan kantonrechter  1 of meerdere bedingen.
2. Ovk sluiten op grond van 7:301  2 jaar of korter.

Huurtermijnen 290 bedrijfsruimte
Wettelijke huurtermijnen
 Geen afwijkende afspraken

Afdeling 6  altijd minimaal 10 huurjaren
- 1e huurtermijn: 5 jaar  7:292 lid 1
o Automatisch verlengen met een …
- … 2 huurtermijn van 5 jaar tenzij na 1 e termijn is opgezegd  7:292 lid 2
e

- Daarna automatisch verlenging voor onbepaalde tijd, tenzij opzegging  7:300 lid 1

,Wel afspraken
 Minimum termijn is totaal 10 jaar
o 1e termijn moet 5 jaar zijn.
Nadere afspraken:
- 1e termijn langer dan 5 en korter dan 10 jaar  7:292 lid 1 & 2
- Daarna termijn die leidt tot totaal van 10 meer jaren mag ook
- Huurtermijn in 1x 10 jaar of langer mag ook
o Huurprijs staat voor zelfde periode vast, indexering kan wel.

Eindiging
- Opzegging  ovk opzeggen  gebonden aan huurtermijn.
- Ontbinding  wanprestatie  niet gebonden aan huurtermijnen.

Wanneer opzeggen
- Op ‘knip’ tussen termijnen  opzegtermijn van 1 jaar.
- Midden in een termijn niet mogelijk.
- Optie geld alleen bij contractuele vastlegging
o Eenzijdig recht  huurder bepaald of dat te verlengen of opzeggen.

Opzeggen
huurovk loopt altijd automatisch door  7:300
Vereisen voor opzegging: 7:293 & 7:294
- 1 jaar opzegtermijn zowel huurder als verhuurder.
- Aangetekende brief/deurwaarders exploot zowel huurder en verhuurder.
- Vermelden openingsgronden door verhuurder.
- Je mag ook langer dan 1 jaar van te voren opzeggen.

Mogelijkheden voor verhuurder
Altijd opzeggingsgrond nodig
- Na afloop 1e huurperiode tot einde 10 jaar:
o 2 opzeggingsgronden: 7:296 lid 1
 Slechte bedrijfsvoering
 Dringend eigen gebruik
- Na afloop van (verlenging) 1e periode vanaf 10e huurjaar: 7:296 lid 4
o Opzeggingsgronden
 Weigeren nieuwe huurovk
 Verwezenlijking bestemmingsplan + belangenafweging

, Opzeggingsgronden
1. Slechte bedrijfsvoering
a. Indien huurder niet naar behoren bedrijf uitoefent.
b. Verhuurder hoeft hier geen nadeel van te ondervinden.
c. Hangt af van alle omstandigheden van het geval.
2. Dringend eigen gebruik
a. Persoonlijk eigen gebruik en duurzaam gebruik
b. Dringend nodig hebben verhuurder moet bewijzen
c. Aan de orde bij renovatie  dringend
3. 7:296 lid 2  dringend gebruik opvolgende huurder
a. Schriftelijke kennisgeving
b. Opzegging niet eerder dan 3 jaar na schriftelijke kennisgeving  afkoelingsperiode
c. Opzegtermijn van 1 jaar  geldt uitsluitend tijdens 1e 10 jaar.
4. Redelijk aanbod nieuwe huurovk
a. Huurder weigert aanbod aangaan van een nieuwe redelijke huurovereenkomst.
b. Mag niet alleen huurprijswijziging zijn.
5. Verwezenlijking bestemmingsplan
a. Verhuurder bestemming van bestemmingsplan wilt verwezenlijken.
b. Gemeente dient aanleiding verwezenlijking te geven.
c. Soms schadevergoeding voor huurder.



Week 2 290 bedrijfsruimte: 2 jaar of korter
Art 7:301: algemene mogelijkheid tot afwijking van wettelijke huurtermijn, met max 2 jaar.
 Hierdoor zijn art 7:291 t/m 300 niet meer geldig
Dus geen huurbescherming voor huurder.
Vereist: aanvang en einde huur staan vast ovk mag langer bestaan dan overeengekomen, maar niet
langer dan totaal 2 jaar.
 Anders normale termijn + regels van 5+5 jaar.

- Huurder en verhuurder maken zelf afspraken voor beëindiging.
- Partijen moeten oplettend zijn, als huurder blijft zitten zijn er gevolgen.
- De ovk wordt automatisch 5 jaar verlengd.
- Verhuurder wijst tijdig op beoogde einddatum.
- dagen te laat kan nog daarna niet meer.

Onderhuur en indeplaatsstelling
Indeplaatsstelling  nieuwe huurder komt in plaats van oude. Bestaande ovk wordt overgenomen.
Onderhuur  de huur gaat tijdens ovk het pand verhuren. Er ontstaat een ovk tussen huurder en
onderhuurder.