Waarderen
Deel 1: Institutionele context
Taxatieproces
Doel van de taxatieopdracht
Waarom?
Taxatie vormt vaak basis
voor latere belangrijke
beslissing, het is een schakel in het besluitvormingsproces van de opdrachtgever.
Aan- en verkoop
Koper en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object
aankopen of verkopen.
Prijszetting = aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen vs. waardebepaling
Opmaak van verslag.
Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen in kader van transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
- < 2 jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
Krediet voor een bank
= Financiële instellingen doen beroep op een taxateur om de waarde te bepalen met het oog op het
toestaan van een lening.
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
1
, - Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
= Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek.
- Vaak gebruikt in projectontwikkeling.
- Bij een ruiling vinden twee eigendomsoverdrachten plaatst waarvan slechts de RR betaald
moeten worden op de overdracht met het hoogste opeisbare RR.
- Ruilrecht shm’s gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
Controletaxatie → Kantoor Rechtszekerheid waakt over de juistheid van de
aangegeven waarde en registratierechten. Enige prijsbewimpeling wordt doorgevoerd naar de
vrederechter.
Planschade → De schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als
zijn grond door bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is.
Aangifte van nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie schatter-expert
(kwaliteitscharter))
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
De schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door
bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is.
2
, = Verschil tussen de waarde van het goed op het ogenblik dat het in bezit komt van de schadelijder
en de waarde van het goed op moment dat het plan is goedgekeurd.
≠ onteigeningen tot algemeen nut
- Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
- “betonstop” of “bouwshift”
Schadevergoeding door bestemmingswijziging
- Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
- Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
- Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Doel van de taxatieopdracht (2)
Verdeling
Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
- Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
Bij vennootschappen
- In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
- Waardering vruchtgebruik
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
- GVV: 4 keer per jaar
Doel van de taxatieopdracht (3)
- Controletaxatie
- Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
- 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
Beroep van de taxateur
Wie mag taxeren?
Makelaar/vastgoedkantoor = makelaar is verplicht om de opdrachtgever te informeren als
prijszetting niet in relatie is met de marktwaarde. Deontologische regels worden vaak niet in acht
genomen bij gratis schatting, is eerder een commerciële truc om klanten te krijgen.
Vastgoedmakelaar
Art. 46. De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als
uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen.
Art. 47. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen van
zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen in het
kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn mening,
duidelijk niet is verhouding staat (te hoog of te laag) tot de waarde van het goed of de prijs die kan
bekomen worden op de markt.
Vastgoedmakelaar
Beschermde titel
Waardevolle marktkennis
3
Deel 1: Institutionele context
Taxatieproces
Doel van de taxatieopdracht
Waarom?
Taxatie vormt vaak basis
voor latere belangrijke
beslissing, het is een schakel in het besluitvormingsproces van de opdrachtgever.
Aan- en verkoop
Koper en verkoper kunnen op basis van waardering met kennis van zaken een object
aankopen of verkopen.
Prijszetting = aftoetsen van prijsvork object met marktprijzen vs. waardebepaling
Opmaak van verslag.
Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen in kader van transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en
provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
- < 2 jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
Krediet voor een bank
= Financiële instellingen doen beroep op een taxateur om de waarde te bepalen met het oog op het
toestaan van een lening.
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
1
, - Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
= Ruilen van objecten/gronden + eventuele opleg/aftrek.
- Vaak gebruikt in projectontwikkeling.
- Bij een ruiling vinden twee eigendomsoverdrachten plaatst waarvan slechts de RR betaald
moeten worden op de overdracht met het hoogste opeisbare RR.
- Ruilrecht shm’s gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
Controletaxatie → Kantoor Rechtszekerheid waakt over de juistheid van de
aangegeven waarde en registratierechten. Enige prijsbewimpeling wordt doorgevoerd naar de
vrederechter.
Planschade → De schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als
zijn grond door bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is.
Aangifte van nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie schatter-expert
(kwaliteitscharter))
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
De schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door
bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is.
2
, = Verschil tussen de waarde van het goed op het ogenblik dat het in bezit komt van de schadelijder
en de waarde van het goed op moment dat het plan is goedgekeurd.
≠ onteigeningen tot algemeen nut
- Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
- “betonstop” of “bouwshift”
Schadevergoeding door bestemmingswijziging
- Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
- Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
- Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Doel van de taxatieopdracht (2)
Verdeling
Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
- Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
Bij vennootschappen
- In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
- Waardering vruchtgebruik
Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
- GVV: 4 keer per jaar
Doel van de taxatieopdracht (3)
- Controletaxatie
- Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
- 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
Beroep van de taxateur
Wie mag taxeren?
Makelaar/vastgoedkantoor = makelaar is verplicht om de opdrachtgever te informeren als
prijszetting niet in relatie is met de marktwaarde. Deontologische regels worden vaak niet in acht
genomen bij gratis schatting, is eerder een commerciële truc om klanten te krijgen.
Vastgoedmakelaar
Art. 46. De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als
uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen.
Art. 47. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen van
zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen in het
kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn mening,
duidelijk niet is verhouding staat (te hoog of te laag) tot de waarde van het goed of de prijs die kan
bekomen worden op de markt.
Vastgoedmakelaar
Beschermde titel
Waardevolle marktkennis
3
