Algemeen inleidende les huurwetgeving
Huur = Art. 1709 BW: genot van de zaak, gedurende zekere tijd, tegen bepaalde prijs
1. Huur van werk
2. Huur van goederen
Kenmerken van het huurcontract:
• Consensualisme: ok komt tot stand door loutere consensus (Art. 1714 BW)
• Wederkerige ok: beide partijen hebben verbintenis iets te doen
o Art. 1184 BW van toepassing
o ENAC, Art. 1612 BW (koop, ook voor huur)
• Ok ten bezwarende titel: er moet een tegenprestatie betaald worden (Art. 1106)
o Huurprijs!!!! = essentieel bestanddeel: geen huurprijs, geen huur ok
▪ Geen huurprijs: bruiklening
• Tijdelijke ok
o Bepaalde duur
o Kan nooit eeuwigdurend zijn
o Max. 99 jaar in theorie
• Geen ok intuïtu personae: niet persoonsgebonden (Art. 1110 tweede lid)
o Overlijden (ver) huurder = geen overlijden huur ok: bij overlijden zetten de
erfgenamen de ok verder (Art. 1122 BW)
o Wil je dit anders: contractueel bepalen
▪ Dus altijd naar de huur ok kijken of het niet anders is bepaald
Bekwaamheid:
• Handelingsbekwaamheid
Huur = daad van beheer en geen daad van beschikking
→ Je hoeft geen eigenaar zijn om te verhuren: onderverhuur, vruchtgebruik,…
Voorwerp: roerende en onroerende goederen
Leerstof:
• Gemene huur = basis
• Woninghuur
• Handelshuur
• Pacht
→ Toepassingsgebied?
→ Verplichtingen H en VH?
→ Duur?
→ Opzeg?
→ Prijs + index
→ Overdracht van huur- onderhuur – overdracht gehuurde goed
,1 Gemeen huurrecht
(1 Inleiding)
2 Verhuurvoorwaarden
Toepassingsgebied
• Huur ok die niet vallen onder specifiek huurregime
Vb.: huur garage, 2e verblijf, opslagplaats, kantoorruimte, voor 1/01/2019 ook
studentenkamers (nu woninghuurdecreet)
• Indien iets net uitdrukkelijk geregeld werd in een specifiek huurstelsel
Bestemming
Soort verhuur is afhankelijk van de bestemming van het goed
• Eenzijdige bestemmingswijziging is verboden, dit neem je best op in de huur ok
o Toestemming beide partijen is vereist (meerzijdige ok)
Niet respecteren bestemming door huurder: wanprestatie H → gerechtelijke
ontbinding
(Toeristische verhuur niet kennen)
Huurtermijn
• Onbepaalde duur (Art. 1736 BW)
o Opzegtermijn: 1 maand
We gaan ervanuit dat de ok is aangegaan van maand tot maand.
Opzeg = noodzakelijk
• Bepaalde duur (Art. 1737 BW)
o Opzegtermijn: einde van rechtswege bij einde huurtermijn
Geen opzeg vereist, vervroegde opzeg niet mogelijk
Tenzij anders is opgenomen in de ok of onderling akkoord
(Doe voor de zekerheid wel een optie voor bewijs)
• Stilzwijgende wederhuring (Art. 1738 BW)
De huurder blijft na termijn in het goed zonder verzet van de VH, de huur zet zich verder
voor dezelfde termijn → schriftelijke huur ok
= contractsvrijheid voor de partijen
Artikel 1785 BW!
Opzeg
= eenzijdige rechtshandeling: moet niet aanvaardt worden door tegenpartij
• Kan mondeling
• Gemene huur = geen vormvereisten
• Tijdig opzeggen
Te vroeg: geldig, maar opzeg zal pas uitwerking krijgen zodra de opzeg mogelijk is.
Te laat: ongeldig, opnieuw opzeggen zodra het kan
Shania Geens Huurwetgeving 3 2
, • Opzeggen aan alle verhuurders: Jan huurt goed van getrouwd koppel Jos en Mia, zegt bij
beide op
• Vervroegd einde wanprestatie van 1 van beide partijen: gerechtelijke ontbinding (Art. 1184
BW)
o Via de vrederechter
Situatie moet ernstig zijn
Ontbinding is altijd ten laste van 1 van de partijen, door de rechter bepaald
SV = enkele maanden huur: beslist op basis van de
wederverhuringsvergoeding (hoelang het leegstaat, voor het weer
verhuurd wordt) → 1-6 maanden (Art. 1760 BW)
Voorkomen: schadebeding opnemen in de ok, maar rechter gaat
altijd nog controleren of het overeen komt met de werkelijke schade
o Niet via gerecht: uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen in de ok, van rechtswege
→ VERBODEN BIJ HUUR (Art. 1762bis BW), moet altijd gerechtelijk worden
uitgesproken.
Huurprijs
= verbintenis van de huurder om deze te betalen
Contractsvrijheid, geen regels: vrije huurprijsbepaling
• Je kan geen nietigheid inroepen wegens benadeling, maar moet in verhouding staat met het
verhuurde goed
→ gevaar voor vermomde schenking
• = periodiek te betalen geldsom
o Wanneer betalen: bepaald in de ok (voor of na termijn)
o Huurprijs moet meegedeeld worden
• Online tool: huurschatter.be, geen verplichting, niet bindend
• In natura? Als het bepaalbaar is, zou dit kunnen (ruil)
Indexatie
• Mogelijkheid tot indexering
• Vrije keuze: welk indexeringsbeding
Als er gekozen wordt voor index levensonderhoud: (Art. 1728bis BW) = dwingend
Regels volgen:
o Ten vroegste na 1 jaar
o Max 1 keer per jaar
o En volgens de formule die is opgenomen in de wet
Aangepaste HP = (Basis HP * nieuwe index) / aanvangsindex
• Indexatiebeding moet worden opgenomen in de huur ok!
• Uitwerking index: moet opgenomen worden in de huur ok
o Automatisch
o verzoek van de VH
Verjaring
• Indexatie: 1 jaar (Art. 2273 BW)
Shania Geens Huurwetgeving 3 3
, • Huurwaarborg (Art. 2273 BW)
• Huurprijs: 5 jaar (Art. 2277 BW)
• Rentes (Art. 2272 BW)
Wat bij wanbetaling door de huurder?
1. In gebreke stellen
2. Beroepen op vrederechter
→ Kan leiden tot de ontbinding van de huur ok
Verzoeningsprocedure: (= alternatief)
• Gratis
• niet verplicht
• via griffie
• Verzoener = geen rechter
o stelt een pv op (= akkoord): vb. afbetalingsplan → uitvoerbare kracht
Je kan hiermee naar de deurwaarder en hem het laten doen naleven (deurwaarder
kan niet ontbinden, deze moet je bij de vrederechter vragen)
Gerechtelijke procedure:
• Verzoekschrift/dagvaarden (VS goedkoper)
Eisende partij zal deze moeten voorschieten, kan dit terugvorderen als SV indien de
tegenpartij ongelijk krijgt
• Rechter treedt op als rechter, niet als verzoener
Huurwaarborg
1. Geeft financiële zekerheid over het nakomen van de verbintenis
2. Huurschade
= niet wettelijk verplicht, volledig vrije keuze over hoeveel en welke vorm (regelen in huurok)
Vrijmaking van waarborg vereist: toestemming beide partijen OF gerechtelijke beslissing
Huurlasten en kosten
Contractuele vrijheid
• Kosten: uitgaven noodzakelijk om het volwaardig genot uit te kunnen oefenen (gas, water,…)
• Lasten: belastingen, retributies → onroerende voorheffing
Vrije keuze wie wat betaalt
Aanrekening van kosten en lasten (Art. 1728ter BW)
• Vast bedrag: in ok bepalen
• Werkelijke uitgave: individuele meter/ afzonderlijke rekening
VH is verplicht hierover te informeren (Art. 1716 BW)
H = verplicht te betalen
VH= verplicht het goed te leveren + genot goed te leveren
Shania Geens Huurwetgeving 3 4
Huur = Art. 1709 BW: genot van de zaak, gedurende zekere tijd, tegen bepaalde prijs
1. Huur van werk
2. Huur van goederen
Kenmerken van het huurcontract:
• Consensualisme: ok komt tot stand door loutere consensus (Art. 1714 BW)
• Wederkerige ok: beide partijen hebben verbintenis iets te doen
o Art. 1184 BW van toepassing
o ENAC, Art. 1612 BW (koop, ook voor huur)
• Ok ten bezwarende titel: er moet een tegenprestatie betaald worden (Art. 1106)
o Huurprijs!!!! = essentieel bestanddeel: geen huurprijs, geen huur ok
▪ Geen huurprijs: bruiklening
• Tijdelijke ok
o Bepaalde duur
o Kan nooit eeuwigdurend zijn
o Max. 99 jaar in theorie
• Geen ok intuïtu personae: niet persoonsgebonden (Art. 1110 tweede lid)
o Overlijden (ver) huurder = geen overlijden huur ok: bij overlijden zetten de
erfgenamen de ok verder (Art. 1122 BW)
o Wil je dit anders: contractueel bepalen
▪ Dus altijd naar de huur ok kijken of het niet anders is bepaald
Bekwaamheid:
• Handelingsbekwaamheid
Huur = daad van beheer en geen daad van beschikking
→ Je hoeft geen eigenaar zijn om te verhuren: onderverhuur, vruchtgebruik,…
Voorwerp: roerende en onroerende goederen
Leerstof:
• Gemene huur = basis
• Woninghuur
• Handelshuur
• Pacht
→ Toepassingsgebied?
→ Verplichtingen H en VH?
→ Duur?
→ Opzeg?
→ Prijs + index
→ Overdracht van huur- onderhuur – overdracht gehuurde goed
,1 Gemeen huurrecht
(1 Inleiding)
2 Verhuurvoorwaarden
Toepassingsgebied
• Huur ok die niet vallen onder specifiek huurregime
Vb.: huur garage, 2e verblijf, opslagplaats, kantoorruimte, voor 1/01/2019 ook
studentenkamers (nu woninghuurdecreet)
• Indien iets net uitdrukkelijk geregeld werd in een specifiek huurstelsel
Bestemming
Soort verhuur is afhankelijk van de bestemming van het goed
• Eenzijdige bestemmingswijziging is verboden, dit neem je best op in de huur ok
o Toestemming beide partijen is vereist (meerzijdige ok)
Niet respecteren bestemming door huurder: wanprestatie H → gerechtelijke
ontbinding
(Toeristische verhuur niet kennen)
Huurtermijn
• Onbepaalde duur (Art. 1736 BW)
o Opzegtermijn: 1 maand
We gaan ervanuit dat de ok is aangegaan van maand tot maand.
Opzeg = noodzakelijk
• Bepaalde duur (Art. 1737 BW)
o Opzegtermijn: einde van rechtswege bij einde huurtermijn
Geen opzeg vereist, vervroegde opzeg niet mogelijk
Tenzij anders is opgenomen in de ok of onderling akkoord
(Doe voor de zekerheid wel een optie voor bewijs)
• Stilzwijgende wederhuring (Art. 1738 BW)
De huurder blijft na termijn in het goed zonder verzet van de VH, de huur zet zich verder
voor dezelfde termijn → schriftelijke huur ok
= contractsvrijheid voor de partijen
Artikel 1785 BW!
Opzeg
= eenzijdige rechtshandeling: moet niet aanvaardt worden door tegenpartij
• Kan mondeling
• Gemene huur = geen vormvereisten
• Tijdig opzeggen
Te vroeg: geldig, maar opzeg zal pas uitwerking krijgen zodra de opzeg mogelijk is.
Te laat: ongeldig, opnieuw opzeggen zodra het kan
Shania Geens Huurwetgeving 3 2
, • Opzeggen aan alle verhuurders: Jan huurt goed van getrouwd koppel Jos en Mia, zegt bij
beide op
• Vervroegd einde wanprestatie van 1 van beide partijen: gerechtelijke ontbinding (Art. 1184
BW)
o Via de vrederechter
Situatie moet ernstig zijn
Ontbinding is altijd ten laste van 1 van de partijen, door de rechter bepaald
SV = enkele maanden huur: beslist op basis van de
wederverhuringsvergoeding (hoelang het leegstaat, voor het weer
verhuurd wordt) → 1-6 maanden (Art. 1760 BW)
Voorkomen: schadebeding opnemen in de ok, maar rechter gaat
altijd nog controleren of het overeen komt met de werkelijke schade
o Niet via gerecht: uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen in de ok, van rechtswege
→ VERBODEN BIJ HUUR (Art. 1762bis BW), moet altijd gerechtelijk worden
uitgesproken.
Huurprijs
= verbintenis van de huurder om deze te betalen
Contractsvrijheid, geen regels: vrije huurprijsbepaling
• Je kan geen nietigheid inroepen wegens benadeling, maar moet in verhouding staat met het
verhuurde goed
→ gevaar voor vermomde schenking
• = periodiek te betalen geldsom
o Wanneer betalen: bepaald in de ok (voor of na termijn)
o Huurprijs moet meegedeeld worden
• Online tool: huurschatter.be, geen verplichting, niet bindend
• In natura? Als het bepaalbaar is, zou dit kunnen (ruil)
Indexatie
• Mogelijkheid tot indexering
• Vrije keuze: welk indexeringsbeding
Als er gekozen wordt voor index levensonderhoud: (Art. 1728bis BW) = dwingend
Regels volgen:
o Ten vroegste na 1 jaar
o Max 1 keer per jaar
o En volgens de formule die is opgenomen in de wet
Aangepaste HP = (Basis HP * nieuwe index) / aanvangsindex
• Indexatiebeding moet worden opgenomen in de huur ok!
• Uitwerking index: moet opgenomen worden in de huur ok
o Automatisch
o verzoek van de VH
Verjaring
• Indexatie: 1 jaar (Art. 2273 BW)
Shania Geens Huurwetgeving 3 3
, • Huurwaarborg (Art. 2273 BW)
• Huurprijs: 5 jaar (Art. 2277 BW)
• Rentes (Art. 2272 BW)
Wat bij wanbetaling door de huurder?
1. In gebreke stellen
2. Beroepen op vrederechter
→ Kan leiden tot de ontbinding van de huur ok
Verzoeningsprocedure: (= alternatief)
• Gratis
• niet verplicht
• via griffie
• Verzoener = geen rechter
o stelt een pv op (= akkoord): vb. afbetalingsplan → uitvoerbare kracht
Je kan hiermee naar de deurwaarder en hem het laten doen naleven (deurwaarder
kan niet ontbinden, deze moet je bij de vrederechter vragen)
Gerechtelijke procedure:
• Verzoekschrift/dagvaarden (VS goedkoper)
Eisende partij zal deze moeten voorschieten, kan dit terugvorderen als SV indien de
tegenpartij ongelijk krijgt
• Rechter treedt op als rechter, niet als verzoener
Huurwaarborg
1. Geeft financiële zekerheid over het nakomen van de verbintenis
2. Huurschade
= niet wettelijk verplicht, volledig vrije keuze over hoeveel en welke vorm (regelen in huurok)
Vrijmaking van waarborg vereist: toestemming beide partijen OF gerechtelijke beslissing
Huurlasten en kosten
Contractuele vrijheid
• Kosten: uitgaven noodzakelijk om het volwaardig genot uit te kunnen oefenen (gas, water,…)
• Lasten: belastingen, retributies → onroerende voorheffing
Vrije keuze wie wat betaalt
Aanrekening van kosten en lasten (Art. 1728ter BW)
• Vast bedrag: in ok bepalen
• Werkelijke uitgave: individuele meter/ afzonderlijke rekening
VH is verplicht hierover te informeren (Art. 1716 BW)
H = verplicht te betalen
VH= verplicht het goed te leveren + genot goed te leveren
Shania Geens Huurwetgeving 3 4
