Vastgoedbeheer 5
Deel Breugelmans
Technisch beheer in een mede-eigendom
Algemeen (1)
Goed technisch beheer = in orde met wet en regelgeving
Mensen wonen in een appartement voor:
- Het gemak: als huiseigenaar moet je huis onderhouden, maar in een appartement lijkt dit minder
→ dus luiigheid van de mens.
- Goedkoper: de investering is minder en het beheer en blijven wonen in een appartement is
goedkoper. Mensen denken vaak dat wanneer ze een appartement kopen dat ze geen kosten
meer hebben, maar dit klopt niet. De onderhoud kost geld en hiervoor moet er betaald worden
en vaak zijn mensen hier ontevreden over tegen de syndicus.
o Mensen kennen de wet op de mede-eigendom ook niet. Er zijn bepaalde verplichtingen
waar mensen niet van weten. De VME beslist op basis van goede beheer zijnde door de
technicus.
Wat doet een syndicus / Facility manager?
De facility manager (FM) / syndicus staat in voor het beheer van een gebouw in mede-eigendom, in
eigendom van zijn opdrachtgever.
- De FM - syndicus als technisch beheerder: staat in voor het behoud van het gebouw en zorgt voor
de onderhouds- en herstellingswerken.
- Hij voert dus alle beslissingen van de opdrachtgever/werkgever/algemene vergadering uit, of laat
ze uitvoeren door derden.
- Het kan gebeuren dat er dringend werkzaamheden nodig zijn. Dan hoeft de syndicus de
goedkeuring van de algemene vergadering niet af te wachten.
Dus goed technisch beheer: we moeten in orde zijn met de regelgeving en kunnen bewijzen dat het
technische dossier in orde is door middel van vb. attesten.
- Op zijn minst in orde met wet en regelgeving
- Bewijsmateriaal?
- Attesten!
- Keuringen en controles? Het is ook belangrijk om zaken goed digitaal te beheren. De inhoud moet
ook correct zijn natuurlijk.
- Logboeken?
- Data?
- …
Wat is een gebouw audit?
Belangrijk!
✓ Toetsing van diverse aspecten van wetgeving in functie van technische uitrusting
✓ Documenten → welke zijn technische voorschriften gebouw?
✓ Toetsing gebouw aan wetgeving door attesten, documenten
1
, ✓ Doel: technisch beheer bewijzen
✓ Preventief
✓ Bespreking toetsingspunten aan de hand van verslag uit de praktijk
✓ Werkpunten / actielijst voor de VME/syndicus
Als je doet wat er professioneel wordt verwacht dan ben je bij de rechtbank in orde. Je moet weten
wat je moet doen bij elk type gebouw. Er zijn een aantal evidente dingen zoals vb. keuring van de
elektriciteit en dit moet gebeuren om de 25 jaar. De keuring kost niet veel, maar er komen zaken naar
boven die hersteld moeten worden en heeft dus gevolgen.
-Het is belangrijk dat je deze documenten en je onderzoek ernaar toont op een AV en dit
communiceert naar de klanten om te tonen dat je het technisch beheer goed doet.
Wanneer is wat verplicht?
- Wetgeving? K.B. Besluit?
- Wettelijke norm? Technische afspraken die zijn afgesproken tussen experten zoals vb. voor de
lift. Een norm is wettelijk afdwingbaar als het in het Belgisch Staatsblad komt.
- Norm?
- Vlaamse Codex Wonen? een woningcontroleur kijkt woningen na en kunnen ten gevolge van de
regels onbewoonbaar worden verklaard.
- Gebruik?
- RVT – Assistentiewoning
- Brandweer?
Wat is het gevolg van het wonen in een onbewoonbare woning? De wetgeving zegt dat je hier niet kunt
wonen en je zal eruit moeten. Er zijn ook taksen die betaald moeten worden. Dit is een ramp voor een
huurder en wilt al het huurgeld terugvorderen. De verhuurder moet bewijzen dat het gebrek er niet was
voor de huurder in het appartement is ingetreden → plaatsbeschrijving bij intrede.
• Het gebrek moet opgelost worden vooraleer er opnieuw verhuurd kan worden.
• Huurprijzen stijgen ook omdat woningen schaars zijn. Als je in Gent vb. een woning verhuurd die
niet voldoet aan de kwaliteitseisen dan mag je niet verhuren wanneer je geen geldige
conformiteitsattest hebt. De woningen die in orde zijn komen in de markt en de prijzen stijgen,
want er zijn veel woningen die niet verhuurd mogen worden.
o Veel gemeenten hebben al een aantal verplichtingen rond de codex Wonen.
Wat doen bij probleem bij algemene delen? Je kan het niet zomaar oplossen, maar eerst een bijzondere
AV oproepen.
- Gebruik: hangt af van type gebouw zoals vb. bij een school zal er meer gedaan moeten worden
rond brandevacuatie. De brandweer kan extra normen opleggen en dit noemen we de basis
normen.
Hiërarchie: niet letterlijk kennen!
1) K.B.
2) Besluit
3) Provincie
4) Gemeente
5) Brandweer
6) Norm van toepassing?
Normen
Gebruik…
2
, - Wonen
- Huren ( Vlaamse Codex Wonen ) = effect op “algemene delen”
- Werken ( Codex Welzijn) = effect op “algemene delen”: je kan zelfs in een appartementsgebouw
werk organiseren dan heb je plots andere wetgeving die geldt rond de werknemers.
- Opleiden ( Scholen)
- Verzorgen ( RVT – Ziekenh-Assist) = effect op “algemene delen”: denk hierbij aan woningen voor
mensen die een beperking hebben. Hier moet je op vlak van brandveiligheid regelingen treffen
om zo goed mogelijk en veilig mogelijk te kunnen evacueren bij brand.
- Verblijven ( JeugdVerblijfcentra – Vlaams LogiesDecreet): een jeugdlokaal bij de Chiro correct
huren hebben regels. Er moet ook rekening mee gehouden worden. Je mag geen kinderen laten
slapen in een plek waar er vb. geen rookmelder is. Bij het gebruik van het gebouw zijn er regels.
- …. (onvolledig)
De basisvraag: is er een ooit een SBV uitgereikt? Deze sBV geeft een aantal eisen aan die
voorwaardelijkzijn opdat het burgemeester en schepenen heeft beslist of je een gebouw mag neerzetten.
Meestal is het de brandweer die bepaalde specifieke eisen opsteld voor het zetten van een gebouw.
➢ Stedenbouwkundige Vergunning
➢ “voorwaardelijk”
➢ Letterlijke voorschriften
Voorbeeld gebouw: stel je krijgt zo een groot gebouw in beheer, dit is interressant als syndicus (hoe groter
gebouw, hoe meer werk, hoe meer te verdienen).
➢ Je moet uitvissen wat het bouwjaar is, wanneer de bouwvergunning is aangevraagd. Dit is
belangrijk om te weten welke regels er in die tijd van toepassing waren en daaraan moet het
gebouw voldoen. In dit geval is het bouwjaar (voorwaardelijk vergund) 1966.
Toetsing aan bestaande residentie
Waarom is een groter gebouw interessant? Er is meer op te verdienen omdat je een prijs per kavel
betaald. De syndicus wilt graag een grote gebouw omdat dit hetzelfde werk is als bij een kleine gebouw,
terwijl het ereloon hoger ligt.
- Nagaan wat het bouwjaar is. Er moet nagegaan worden
wanneer de bouwvergunning werd aangevraagd. De regels
die we rond brandveiligheid waren vroeger anders dus er
kan niet verwacht worden dat dit gebouw voldoet aan de
normen van vandaag.
Aanduiding inkomhal
Wetgeving Mede-eigendom ( Art 577 – 8 §2 ): Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of
benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht
een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is,
aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars
gevestigd is.
De syndicus moet bekend zijn in de traphal doormiddel van een bordje. Er moet een foto van genomen
worden en in het verslag worden opgenomen. Hierdoor weten we dat er een syndicus is, maar niet
verplicht want een mede-eigenaar mag het beheer ook in handen nemen.
- Uittreksel bevat volgende info:
✓ Datum aanstelling syndicus
✓ Naam, voornamen, beroep en woonplaats syndicus
3
, ✓ Indien vennootschap: haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, haar
ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van
Ondernemingen
- Aanplakking moet gebeuren door de syndicus
Aanduiding inkomhal – Toetsing residentie
Duurzaam beheer van facilities
- Als preventieadviseur –gebouwbeheerder in organisaties met gebouwen op diverse
locaties (vb. retail, gemeenten, diensten, ..) welke wetgeving respecteren?
- Maar er is geen “facilitycodex” waar al de aspecten staan in vermeld.
- Je moet dan niet enkel kijken naar welzijnsregelgeving, maar ook milieu, HR, basisnormen brand,
voedselveiligheid,….
- Hoe volg je de regelgeving op, wat men eigen en gehuurde gebouwen, wat met delen van gebouw
die ook privatief zijn?
- Hoe volg je onderhoud of wat zijn de wettelijke keuringen wat met verbouwingen, hoe catering
organiseren,…?
Gebouwen beheer
Zeer divers van mogelijkheden
Relevante Belgische en Vlaamse Regelgeving
Doel: beheerders bijstaan bij hun correct beheer: ttz: in orde zijn met de wetgeving van de
beheerde gebouwen.
Welke wetgeving toepassen?
- Gebouwsafhankelijke wetgeving: zoals vb. de branddeur die voor een bepaalde duur
brand moet tegenhouden.
- Gebruikers afhankelijke wetgeving: er is een verschil tussen wanneer er kinderen zijn
in een kinderdagverblijf, een school of een woning.
Gebouwsafhankelijke wetgeving
- Zoals stabiliteit, brand en evacuatie,…
- Waar te vinden of te zoeken? Begin bij het begin van het gebouw.
- De Steden Bouwkundige Vergunning – Omgevingsvergunning
Bijkomende, voorwaardelijke voorschriften:
- Aan het verkrijgen van een OV- SBV…
- Brandweer!
Voorbeelden
- K.B.
- Brandveiligheid in gebouwen – verplichting RWA/brandblussers
- Conformiteit met normen (bv; NBN S 21-100..)
- De brandblusser moet ook in orde zijn. Er zijn enkele dingen die opgelegd zijn door
de brandweer.
- Conformiteit met normen zoals vb. NBN die iets zegt over rookmelders enzovoort.
Er is een norm die zegt hoe je iets moet installeren. In het verkrijgen van
omgevingsvergunning zegt de brandweer dat er een branddetectiesysteem
aanwezig moet zijn die aan de norm voldoet. Je moet hier een attest van kunnen
voorleggen en zal gecontroleerd worden. Naargelang het soort gebouw moet er
een test gedaan worden dat de brandveiligheidsinrichting beantwoordt aan de NBN S 21-100.
4
Deel Breugelmans
Technisch beheer in een mede-eigendom
Algemeen (1)
Goed technisch beheer = in orde met wet en regelgeving
Mensen wonen in een appartement voor:
- Het gemak: als huiseigenaar moet je huis onderhouden, maar in een appartement lijkt dit minder
→ dus luiigheid van de mens.
- Goedkoper: de investering is minder en het beheer en blijven wonen in een appartement is
goedkoper. Mensen denken vaak dat wanneer ze een appartement kopen dat ze geen kosten
meer hebben, maar dit klopt niet. De onderhoud kost geld en hiervoor moet er betaald worden
en vaak zijn mensen hier ontevreden over tegen de syndicus.
o Mensen kennen de wet op de mede-eigendom ook niet. Er zijn bepaalde verplichtingen
waar mensen niet van weten. De VME beslist op basis van goede beheer zijnde door de
technicus.
Wat doet een syndicus / Facility manager?
De facility manager (FM) / syndicus staat in voor het beheer van een gebouw in mede-eigendom, in
eigendom van zijn opdrachtgever.
- De FM - syndicus als technisch beheerder: staat in voor het behoud van het gebouw en zorgt voor
de onderhouds- en herstellingswerken.
- Hij voert dus alle beslissingen van de opdrachtgever/werkgever/algemene vergadering uit, of laat
ze uitvoeren door derden.
- Het kan gebeuren dat er dringend werkzaamheden nodig zijn. Dan hoeft de syndicus de
goedkeuring van de algemene vergadering niet af te wachten.
Dus goed technisch beheer: we moeten in orde zijn met de regelgeving en kunnen bewijzen dat het
technische dossier in orde is door middel van vb. attesten.
- Op zijn minst in orde met wet en regelgeving
- Bewijsmateriaal?
- Attesten!
- Keuringen en controles? Het is ook belangrijk om zaken goed digitaal te beheren. De inhoud moet
ook correct zijn natuurlijk.
- Logboeken?
- Data?
- …
Wat is een gebouw audit?
Belangrijk!
✓ Toetsing van diverse aspecten van wetgeving in functie van technische uitrusting
✓ Documenten → welke zijn technische voorschriften gebouw?
✓ Toetsing gebouw aan wetgeving door attesten, documenten
1
, ✓ Doel: technisch beheer bewijzen
✓ Preventief
✓ Bespreking toetsingspunten aan de hand van verslag uit de praktijk
✓ Werkpunten / actielijst voor de VME/syndicus
Als je doet wat er professioneel wordt verwacht dan ben je bij de rechtbank in orde. Je moet weten
wat je moet doen bij elk type gebouw. Er zijn een aantal evidente dingen zoals vb. keuring van de
elektriciteit en dit moet gebeuren om de 25 jaar. De keuring kost niet veel, maar er komen zaken naar
boven die hersteld moeten worden en heeft dus gevolgen.
-Het is belangrijk dat je deze documenten en je onderzoek ernaar toont op een AV en dit
communiceert naar de klanten om te tonen dat je het technisch beheer goed doet.
Wanneer is wat verplicht?
- Wetgeving? K.B. Besluit?
- Wettelijke norm? Technische afspraken die zijn afgesproken tussen experten zoals vb. voor de
lift. Een norm is wettelijk afdwingbaar als het in het Belgisch Staatsblad komt.
- Norm?
- Vlaamse Codex Wonen? een woningcontroleur kijkt woningen na en kunnen ten gevolge van de
regels onbewoonbaar worden verklaard.
- Gebruik?
- RVT – Assistentiewoning
- Brandweer?
Wat is het gevolg van het wonen in een onbewoonbare woning? De wetgeving zegt dat je hier niet kunt
wonen en je zal eruit moeten. Er zijn ook taksen die betaald moeten worden. Dit is een ramp voor een
huurder en wilt al het huurgeld terugvorderen. De verhuurder moet bewijzen dat het gebrek er niet was
voor de huurder in het appartement is ingetreden → plaatsbeschrijving bij intrede.
• Het gebrek moet opgelost worden vooraleer er opnieuw verhuurd kan worden.
• Huurprijzen stijgen ook omdat woningen schaars zijn. Als je in Gent vb. een woning verhuurd die
niet voldoet aan de kwaliteitseisen dan mag je niet verhuren wanneer je geen geldige
conformiteitsattest hebt. De woningen die in orde zijn komen in de markt en de prijzen stijgen,
want er zijn veel woningen die niet verhuurd mogen worden.
o Veel gemeenten hebben al een aantal verplichtingen rond de codex Wonen.
Wat doen bij probleem bij algemene delen? Je kan het niet zomaar oplossen, maar eerst een bijzondere
AV oproepen.
- Gebruik: hangt af van type gebouw zoals vb. bij een school zal er meer gedaan moeten worden
rond brandevacuatie. De brandweer kan extra normen opleggen en dit noemen we de basis
normen.
Hiërarchie: niet letterlijk kennen!
1) K.B.
2) Besluit
3) Provincie
4) Gemeente
5) Brandweer
6) Norm van toepassing?
Normen
Gebruik…
2
, - Wonen
- Huren ( Vlaamse Codex Wonen ) = effect op “algemene delen”
- Werken ( Codex Welzijn) = effect op “algemene delen”: je kan zelfs in een appartementsgebouw
werk organiseren dan heb je plots andere wetgeving die geldt rond de werknemers.
- Opleiden ( Scholen)
- Verzorgen ( RVT – Ziekenh-Assist) = effect op “algemene delen”: denk hierbij aan woningen voor
mensen die een beperking hebben. Hier moet je op vlak van brandveiligheid regelingen treffen
om zo goed mogelijk en veilig mogelijk te kunnen evacueren bij brand.
- Verblijven ( JeugdVerblijfcentra – Vlaams LogiesDecreet): een jeugdlokaal bij de Chiro correct
huren hebben regels. Er moet ook rekening mee gehouden worden. Je mag geen kinderen laten
slapen in een plek waar er vb. geen rookmelder is. Bij het gebruik van het gebouw zijn er regels.
- …. (onvolledig)
De basisvraag: is er een ooit een SBV uitgereikt? Deze sBV geeft een aantal eisen aan die
voorwaardelijkzijn opdat het burgemeester en schepenen heeft beslist of je een gebouw mag neerzetten.
Meestal is het de brandweer die bepaalde specifieke eisen opsteld voor het zetten van een gebouw.
➢ Stedenbouwkundige Vergunning
➢ “voorwaardelijk”
➢ Letterlijke voorschriften
Voorbeeld gebouw: stel je krijgt zo een groot gebouw in beheer, dit is interressant als syndicus (hoe groter
gebouw, hoe meer werk, hoe meer te verdienen).
➢ Je moet uitvissen wat het bouwjaar is, wanneer de bouwvergunning is aangevraagd. Dit is
belangrijk om te weten welke regels er in die tijd van toepassing waren en daaraan moet het
gebouw voldoen. In dit geval is het bouwjaar (voorwaardelijk vergund) 1966.
Toetsing aan bestaande residentie
Waarom is een groter gebouw interessant? Er is meer op te verdienen omdat je een prijs per kavel
betaald. De syndicus wilt graag een grote gebouw omdat dit hetzelfde werk is als bij een kleine gebouw,
terwijl het ereloon hoger ligt.
- Nagaan wat het bouwjaar is. Er moet nagegaan worden
wanneer de bouwvergunning werd aangevraagd. De regels
die we rond brandveiligheid waren vroeger anders dus er
kan niet verwacht worden dat dit gebouw voldoet aan de
normen van vandaag.
Aanduiding inkomhal
Wetgeving Mede-eigendom ( Art 577 – 8 §2 ): Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of
benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht
een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is,
aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars
gevestigd is.
De syndicus moet bekend zijn in de traphal doormiddel van een bordje. Er moet een foto van genomen
worden en in het verslag worden opgenomen. Hierdoor weten we dat er een syndicus is, maar niet
verplicht want een mede-eigenaar mag het beheer ook in handen nemen.
- Uittreksel bevat volgende info:
✓ Datum aanstelling syndicus
✓ Naam, voornamen, beroep en woonplaats syndicus
3
, ✓ Indien vennootschap: haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, haar
ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van
Ondernemingen
- Aanplakking moet gebeuren door de syndicus
Aanduiding inkomhal – Toetsing residentie
Duurzaam beheer van facilities
- Als preventieadviseur –gebouwbeheerder in organisaties met gebouwen op diverse
locaties (vb. retail, gemeenten, diensten, ..) welke wetgeving respecteren?
- Maar er is geen “facilitycodex” waar al de aspecten staan in vermeld.
- Je moet dan niet enkel kijken naar welzijnsregelgeving, maar ook milieu, HR, basisnormen brand,
voedselveiligheid,….
- Hoe volg je de regelgeving op, wat men eigen en gehuurde gebouwen, wat met delen van gebouw
die ook privatief zijn?
- Hoe volg je onderhoud of wat zijn de wettelijke keuringen wat met verbouwingen, hoe catering
organiseren,…?
Gebouwen beheer
Zeer divers van mogelijkheden
Relevante Belgische en Vlaamse Regelgeving
Doel: beheerders bijstaan bij hun correct beheer: ttz: in orde zijn met de wetgeving van de
beheerde gebouwen.
Welke wetgeving toepassen?
- Gebouwsafhankelijke wetgeving: zoals vb. de branddeur die voor een bepaalde duur
brand moet tegenhouden.
- Gebruikers afhankelijke wetgeving: er is een verschil tussen wanneer er kinderen zijn
in een kinderdagverblijf, een school of een woning.
Gebouwsafhankelijke wetgeving
- Zoals stabiliteit, brand en evacuatie,…
- Waar te vinden of te zoeken? Begin bij het begin van het gebouw.
- De Steden Bouwkundige Vergunning – Omgevingsvergunning
Bijkomende, voorwaardelijke voorschriften:
- Aan het verkrijgen van een OV- SBV…
- Brandweer!
Voorbeelden
- K.B.
- Brandveiligheid in gebouwen – verplichting RWA/brandblussers
- Conformiteit met normen (bv; NBN S 21-100..)
- De brandblusser moet ook in orde zijn. Er zijn enkele dingen die opgelegd zijn door
de brandweer.
- Conformiteit met normen zoals vb. NBN die iets zegt over rookmelders enzovoort.
Er is een norm die zegt hoe je iets moet installeren. In het verkrijgen van
omgevingsvergunning zegt de brandweer dat er een branddetectiesysteem
aanwezig moet zijn die aan de norm voldoet. Je moet hier een attest van kunnen
voorleggen en zal gecontroleerd worden. Naargelang het soort gebouw moet er
een test gedaan worden dat de brandveiligheidsinrichting beantwoordt aan de NBN S 21-100.
4
