Hoofdstuk 1: Inleiding
1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst en de regeling hiervoor is opgenomen in titel 4 van
Boek 7 (art. 7:201 – 7:310 BW). Daarnaast zijn nog andere wetten van belang, bijv. de
Leegstandwet. Huur kan betrekking hebben op verschillende zaken, zoals o.a. roerende en
onroerende zaken. Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. In art. 7:201 BW
staat de definitie van een huurovereenkomst.
Er zijn 3 essentiële kenmerken van een huurovereenkomst:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2);
2. Een tegenprestatie (lid 1);
3. Pacht is geen huur (lid 3).
Lid 3: hiervan is sprake als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming
heeft. Art. 7:311 – 7:404 zijn dan van toepassing.
Als een overeenkomst voldoet aan deze kenmerken is altijd er sprake van een
huurovereenkomst, ongeacht of partijen dit voor ogen hadden.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. De algemene bijzondere wettelijke
regels die gelden staan in art. 7:201 – 7:310 BW. Een huurovereenkomst kan betrekking
hebben op verschillende huurobjecten, bijv. woningen, kantoren, auto’s en fietsen.
Afhankelijk van het huurobject kunnen er verschillende wetsartikelen van toepassing zijn.
Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt ‘huurregime’ genoemd.
,Wanneer is een onroerende zaak omgebouwd en wanneer gebouwd? Een leeg terrein is
ongebouwd, ook als het is verhard. Let op: sommige verharde terreinen worden wel als
gebouwd beschouwd. Ook als een stuk grond wordt gehuurd met daarbij de verplichting van
de huurder om het te bebouwen, is er sprake van een huurovereenkomst voor onbebouwde
grond. Dit is vaak het geval bij de verhuur van tankstations, arrest Shell/Tjallingi. De
bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst is doorslaggevend, arrest
Deko/Stift.
De definitie van woonruimte staat in art. 7:233 BW en de wettelijke bepalingen in de
artikelen 7:232-289 BW. De definitie van 290-bedrijfsruimte staat in art. 7:290 lid 2 BW en de
wettelijke bepalingen in de artikelen 7:290-310 BW. De definitie van 230a-ruimte staat
negatief (noch woonruimte, noch bedrijfsruimte) geformuleerd in art. 7:230a BW. Dit is dus
een restcategorie. Voorbeelden van het 230a-regime zijn kantoren, musea, sporthallen,
bibliotheken, buurthuizen en tandartspraktijken.
1.3 (Semi)dwingend recht
Bij het huurrecht is de ‘huurbescherming’ voor de huurder. Dit beschermingselement vind je
terug in meerdere facetten. Enerzijds in de strekking en inhoud van verschillende artikelen.
Anderzijds in de wijze waarop de wet is vormgegeven. Een aantal van de wettelijke
bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn, is van dwingend of
semidwingend recht. Dat houdt in dat er niet zomaar van kan worden afgeweken. Daarnaast
kan er ook sprake zijn van regelend recht. In de wet is opgenomen welke artikelen van
(semi)dwingend recht zijn.
1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht)
Is een bepaling van regelend recht, dan kunnen huurder en verhuurder daarvan in de
huurovereenkomst afwijken. De bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de
huurovereenkomst aan. Daarom wordt regelend recht ook wel aanvullend recht genoemd.
Als er van de bepalingen van regelend recht wordt afgeweken, dan zijn partijen gebonden
aan de huurovereenkomst en kan de huurder geen beroep meer doen op de wet.
Let op: art. 7:221 BW geldt niet voor woonruimte. De wettelijke bepalingen voor woonruimte
kennen een apart artikel, art. 7:269 BW. Bijzonder regel gaat voor de algemene regel.
1.3.2 Semidwingend recht
Is een bepaling van semidwingend recht, dan kunnen huurder en verhuurder afwijkende
afspraken maken voor zover deze niet nadelig zijn voor de huurder. Als er sprake is van een
bepaling in de huurovereenkomst die in strijd is met semidwingend recht, dan kan de
huurder de betreffende clausule vernietigen. De clausule is dan niet meer van toepassing.
Doet de huurder dit niet, dan is de overeengekomen clausule wel van toepassing.
,1.3.3 Dwingend recht
Is een bepaling van dwingend recht, dan kunnen partijen geen clausules in de
huurovereenkomst opnemen die afwijken van deze bepalingen. Doen zij dit toch, dan is zo’n
bepaling nietig en heeft deze geen werking.
1.4 Wet goed verhuurderschap
Per 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet introduceert
een aanvullende norm van huurbescherming voor de huurders van de woonruimte. de Wet
goed verhuurderschap heeft als doel om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en
tegen te gaan, zoals discriminatie en andere misstanden in de lokale huurmarkt.
Onder goed verhuurderschap verstaat de wet in ieder geval het volgende:
- Verhuurders dienen zich te onthouden van het ongerechtvaardigd onderscheid
maken tussen woningzoekenden;
o Dit doen ze door middel van het hanteren van een transparant selectieproces,
het gebruiken en bekendmaken van objectieve selectiecriteria bij het
openbaar aanbieden van woonruimte, en het delen van de motivatie van de
gekozen huurder aan afgewezen kandidaat-huurders.
- Verhuurders zich te onthouden van intimidatie;
- Mogen verhuurders geen warborgsom vragen hoger dan maximaal tweemaal de
huurprijs;
- Dient de huurovereenkomst schriftelijk te worden vastgelegd;
- De verhuurder dient de huurder schriftelijk te informeren onder meer:
o De rechten en verplichtingen van de huurder ten aanzien van het gehuurde,
voor zover deze rechten en verplichtingen niet in de huurovereenkomst zijn
opgenomen;
o De contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt;
o De contactgegevens van de verhuurder;
o Een jaarlijkse, schriftelijke kostenspecificatie van de servicekosten (als die in
rekening worden gebracht).
Voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten geldt aanvullend ten eerste dat de
huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd. En
ten tweede dat de hiervoor reeds opgesomde schriftelijke informatie moet worden verstrekt
in een taal naar keuze van de arbeidsmigrant, tenzij er een andere taal is die de
arbeidsmigrant goed begrijpt. Ook kan het begrip ‘goed verhuurderschap’ nader worden
uitgewerkt bij ministeriële regeling.
Gemeenten krijgen op grond van de wet drie manieren om de doelstelling van de wet te
bewerkstelligen. Gemeenten moeten een meldpunt instellen waar klachten over ongewenst
verhuurgedrag kunnen worden gemeld. Handhaving van de nakoming van de verplichtingen
van de Wet goed verhuurderschap is opgedragen aan burgemeester en wethouders. Tot slot
geeft de Wet goed verhuurderschap burgemeester en wethouders de mogelijkheid om een
vergunningstelsel in te voeren. Een dergelijke verhuurvergunning wijst specifiek gebieden
aan, waarin de verhuurder extra eisen krijgt opgelegd ten aanzien van de staat van
onderhoud ene eventueel de huurprijs. Daarnaast is er de mogelijkheid voor een
, verhuurvergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten, waarmee gemeenten
kunnen sturen op kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten.
1.5 Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen voor de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 e.v.) en
rechtshandelingen (art. 3:32 e.v.) zijn van toepassing op de totstandkoming van een
huurovereenkomst. De wet kent geen speciale vormvereisten. Een huurovereenkomst hoeft
niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan ook mondeling.
Daarnaast is niet vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over álle details:
overeenstemming over de essentialia (bijv. huurobject, termijn en huurprijs) is voldoende. De
wettelijke bepalingen van het toepasselijke huurregime vullen de afspraken aan die zijn
neergelegd in de huurovereenkomst. Indien partijen over een onderwerp niets hebben
afgesproken, dan is op dat onderwerp het huurregime van toepassing.
Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen van het
huurrecht
In de meeste gevallen geldt dat de bijzondere regel (lex specialis) prevaleert boven de
algemene regel (les generalis).
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen
schept. Beide partijen hebben dus verplichtingen tegenover elkaar. Deze zijn uitgewerkt in
art. 7:201 – 7:231 BW.
2.1 Verplichtingen verhuurder
De verplichtingen van de verhuurder staan beschreven in titel 4, afdeling 2 van Boek 7. De
voornaamste verplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen en laten van het
huurobject (art. 7:203 BW).
2.2 Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan opgesomd in art. 7:212 – 7:225 BW. Een aantal
verplichtingen opgesomd:
1. Het voldoen van de tegenprestatie, meest essentiële verplichting (art. 7:212);
2. Gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW);
Dit is een voortdurende zorgverplichting → de huurder moet gedurende de hele
huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
3. Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de huurovereenkomst (art. 7:214 BW).
De verhuurder kan op deze manier enige zeggenschap houden over de manier
waarop het gehuurde wordt gebruikt.
Ad. 2
In veel huurovereenkomsten staat expliciet een verplichting tot gebruik (exploitatieplicht) is
opgenomen, dit is vaak bij 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte.
1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst en de regeling hiervoor is opgenomen in titel 4 van
Boek 7 (art. 7:201 – 7:310 BW). Daarnaast zijn nog andere wetten van belang, bijv. de
Leegstandwet. Huur kan betrekking hebben op verschillende zaken, zoals o.a. roerende en
onroerende zaken. Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. In art. 7:201 BW
staat de definitie van een huurovereenkomst.
Er zijn 3 essentiële kenmerken van een huurovereenkomst:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2);
2. Een tegenprestatie (lid 1);
3. Pacht is geen huur (lid 3).
Lid 3: hiervan is sprake als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming
heeft. Art. 7:311 – 7:404 zijn dan van toepassing.
Als een overeenkomst voldoet aan deze kenmerken is altijd er sprake van een
huurovereenkomst, ongeacht of partijen dit voor ogen hadden.
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. De algemene bijzondere wettelijke
regels die gelden staan in art. 7:201 – 7:310 BW. Een huurovereenkomst kan betrekking
hebben op verschillende huurobjecten, bijv. woningen, kantoren, auto’s en fietsen.
Afhankelijk van het huurobject kunnen er verschillende wetsartikelen van toepassing zijn.
Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt ‘huurregime’ genoemd.
,Wanneer is een onroerende zaak omgebouwd en wanneer gebouwd? Een leeg terrein is
ongebouwd, ook als het is verhard. Let op: sommige verharde terreinen worden wel als
gebouwd beschouwd. Ook als een stuk grond wordt gehuurd met daarbij de verplichting van
de huurder om het te bebouwen, is er sprake van een huurovereenkomst voor onbebouwde
grond. Dit is vaak het geval bij de verhuur van tankstations, arrest Shell/Tjallingi. De
bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst is doorslaggevend, arrest
Deko/Stift.
De definitie van woonruimte staat in art. 7:233 BW en de wettelijke bepalingen in de
artikelen 7:232-289 BW. De definitie van 290-bedrijfsruimte staat in art. 7:290 lid 2 BW en de
wettelijke bepalingen in de artikelen 7:290-310 BW. De definitie van 230a-ruimte staat
negatief (noch woonruimte, noch bedrijfsruimte) geformuleerd in art. 7:230a BW. Dit is dus
een restcategorie. Voorbeelden van het 230a-regime zijn kantoren, musea, sporthallen,
bibliotheken, buurthuizen en tandartspraktijken.
1.3 (Semi)dwingend recht
Bij het huurrecht is de ‘huurbescherming’ voor de huurder. Dit beschermingselement vind je
terug in meerdere facetten. Enerzijds in de strekking en inhoud van verschillende artikelen.
Anderzijds in de wijze waarop de wet is vormgegeven. Een aantal van de wettelijke
bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn, is van dwingend of
semidwingend recht. Dat houdt in dat er niet zomaar van kan worden afgeweken. Daarnaast
kan er ook sprake zijn van regelend recht. In de wet is opgenomen welke artikelen van
(semi)dwingend recht zijn.
1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht)
Is een bepaling van regelend recht, dan kunnen huurder en verhuurder daarvan in de
huurovereenkomst afwijken. De bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de
huurovereenkomst aan. Daarom wordt regelend recht ook wel aanvullend recht genoemd.
Als er van de bepalingen van regelend recht wordt afgeweken, dan zijn partijen gebonden
aan de huurovereenkomst en kan de huurder geen beroep meer doen op de wet.
Let op: art. 7:221 BW geldt niet voor woonruimte. De wettelijke bepalingen voor woonruimte
kennen een apart artikel, art. 7:269 BW. Bijzonder regel gaat voor de algemene regel.
1.3.2 Semidwingend recht
Is een bepaling van semidwingend recht, dan kunnen huurder en verhuurder afwijkende
afspraken maken voor zover deze niet nadelig zijn voor de huurder. Als er sprake is van een
bepaling in de huurovereenkomst die in strijd is met semidwingend recht, dan kan de
huurder de betreffende clausule vernietigen. De clausule is dan niet meer van toepassing.
Doet de huurder dit niet, dan is de overeengekomen clausule wel van toepassing.
,1.3.3 Dwingend recht
Is een bepaling van dwingend recht, dan kunnen partijen geen clausules in de
huurovereenkomst opnemen die afwijken van deze bepalingen. Doen zij dit toch, dan is zo’n
bepaling nietig en heeft deze geen werking.
1.4 Wet goed verhuurderschap
Per 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet introduceert
een aanvullende norm van huurbescherming voor de huurders van de woonruimte. de Wet
goed verhuurderschap heeft als doel om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en
tegen te gaan, zoals discriminatie en andere misstanden in de lokale huurmarkt.
Onder goed verhuurderschap verstaat de wet in ieder geval het volgende:
- Verhuurders dienen zich te onthouden van het ongerechtvaardigd onderscheid
maken tussen woningzoekenden;
o Dit doen ze door middel van het hanteren van een transparant selectieproces,
het gebruiken en bekendmaken van objectieve selectiecriteria bij het
openbaar aanbieden van woonruimte, en het delen van de motivatie van de
gekozen huurder aan afgewezen kandidaat-huurders.
- Verhuurders zich te onthouden van intimidatie;
- Mogen verhuurders geen warborgsom vragen hoger dan maximaal tweemaal de
huurprijs;
- Dient de huurovereenkomst schriftelijk te worden vastgelegd;
- De verhuurder dient de huurder schriftelijk te informeren onder meer:
o De rechten en verplichtingen van de huurder ten aanzien van het gehuurde,
voor zover deze rechten en verplichtingen niet in de huurovereenkomst zijn
opgenomen;
o De contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt;
o De contactgegevens van de verhuurder;
o Een jaarlijkse, schriftelijke kostenspecificatie van de servicekosten (als die in
rekening worden gebracht).
Voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten geldt aanvullend ten eerste dat de
huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd. En
ten tweede dat de hiervoor reeds opgesomde schriftelijke informatie moet worden verstrekt
in een taal naar keuze van de arbeidsmigrant, tenzij er een andere taal is die de
arbeidsmigrant goed begrijpt. Ook kan het begrip ‘goed verhuurderschap’ nader worden
uitgewerkt bij ministeriële regeling.
Gemeenten krijgen op grond van de wet drie manieren om de doelstelling van de wet te
bewerkstelligen. Gemeenten moeten een meldpunt instellen waar klachten over ongewenst
verhuurgedrag kunnen worden gemeld. Handhaving van de nakoming van de verplichtingen
van de Wet goed verhuurderschap is opgedragen aan burgemeester en wethouders. Tot slot
geeft de Wet goed verhuurderschap burgemeester en wethouders de mogelijkheid om een
vergunningstelsel in te voeren. Een dergelijke verhuurvergunning wijst specifiek gebieden
aan, waarin de verhuurder extra eisen krijgt opgelegd ten aanzien van de staat van
onderhoud ene eventueel de huurprijs. Daarnaast is er de mogelijkheid voor een
, verhuurvergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten, waarmee gemeenten
kunnen sturen op kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten.
1.5 Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen voor de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 e.v.) en
rechtshandelingen (art. 3:32 e.v.) zijn van toepassing op de totstandkoming van een
huurovereenkomst. De wet kent geen speciale vormvereisten. Een huurovereenkomst hoeft
niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan ook mondeling.
Daarnaast is niet vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over álle details:
overeenstemming over de essentialia (bijv. huurobject, termijn en huurprijs) is voldoende. De
wettelijke bepalingen van het toepasselijke huurregime vullen de afspraken aan die zijn
neergelegd in de huurovereenkomst. Indien partijen over een onderwerp niets hebben
afgesproken, dan is op dat onderwerp het huurregime van toepassing.
Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen van het
huurrecht
In de meeste gevallen geldt dat de bijzondere regel (lex specialis) prevaleert boven de
algemene regel (les generalis).
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen
schept. Beide partijen hebben dus verplichtingen tegenover elkaar. Deze zijn uitgewerkt in
art. 7:201 – 7:231 BW.
2.1 Verplichtingen verhuurder
De verplichtingen van de verhuurder staan beschreven in titel 4, afdeling 2 van Boek 7. De
voornaamste verplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen en laten van het
huurobject (art. 7:203 BW).
2.2 Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan opgesomd in art. 7:212 – 7:225 BW. Een aantal
verplichtingen opgesomd:
1. Het voldoen van de tegenprestatie, meest essentiële verplichting (art. 7:212);
2. Gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW);
Dit is een voortdurende zorgverplichting → de huurder moet gedurende de hele
huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
3. Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de huurovereenkomst (art. 7:214 BW).
De verhuurder kan op deze manier enige zeggenschap houden over de manier
waarop het gehuurde wordt gebruikt.
Ad. 2
In veel huurovereenkomsten staat expliciet een verplichting tot gebruik (exploitatieplicht) is
opgenomen, dit is vaak bij 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte.
