Patrimoniumdocumentatie
Dossieropbouw egana!!
Inleiding
Patrimoniumdocumentatie = dossieropbouw + informatieplicht
Vgm heeft informatieplicht tegenover verkoper = contractueel, en
tegenover koper = buitencontractueel
1. Verkoopopdracht = afspraken tussen makelaar en verkoper; welke
verplichtingen
a. Nog niet beginnen aan dossier op te stellen, eerst tekenen
2. -> wordt bemiddelingscontract = als bewijs van ovk tussen makelaar
en verkoper
3. Samenstellen verkoopdossier = informatie over goed en partijen
a. = cruciaal; wie is eigenaar, wie kan zelf tekenen, is er een
volmacht
4. Verkoop = compromis = bindend
5. Notariële akte of authentieke akte = tegenstelbaarheid aan derden
door registratie van akte op hypotheekkantoor (aanvaard enkel
authentieke akte)
Verkoop = Consensuele overeenkomst (Geen formaliteiten nodig), maar toch documenten
opstellen als bewijs voor tegen derden
De vastgoedmakelaar heeft een algemene informatieplicht. Hij moet de kandidaat-koper
behoorlijk en nuttig voorlichten over de belangrijkste kenmerken van het onroerend goed
en de verkoopvoorwaarden.
Idealiter bevindt zich de volgende informatie in het verkoopdossier
• Verkoopopdracht
• Informatie over de partijen
• Patrimoniumdocumentatie
• Fysieke beschrijving van het goed
• Stedenbouwkundige informatie
,Informatie over de partijen
Regel = fysieke personen zijn altijd rechtsbekwaam, maar niet altijd
handelingsbekwaam
Vennootschappen:
Intern; wie beslist = bestuursorgaan
Extern; wie tekent = vertegenwoordiging tov derde -> duur
benoeming, meerhandtekeningclausule -> staat in statuten -> KBO
Mede-eigenaars:
Alle ME moeten akkoord geven voordat een bemiddelingsopdracht
wordt getekend; art 3.73 BW
Echtgenoot en samenwonende partner:
Bij verkoop:
Echtgenoten en samenwonenden kunnen niet alleen beschikken
over verkopen van gemeenschappelijke goederen
Echtgenoten en samenwonenden kunnen wel verkopen van
persoonlijke goederen
o Door huwelijkscontract (scheiding van goederen), door erfenis,
eigendom van voor het huwelijk
Feitelijk samenwonenden kunnen verkopen wat ze willen
Verkoop gezinswoning: gehuwden en wett samenwonenden moeten alle
beslissingen over de gezinswoning samen nemen ook al is maar 1 van hen
eigenaar van de woning of staat er maar 1 naam op de huurovereenkomst
= bescherming van de gezinswoning
Bij aankoop:
Wederbelegging: echtgenoot zal verklaring in akte mee moeten
ondertekenen
Vervroegde wederbelegging: maak onderscheid tussen verschillende
huwelijksstelsels en herkomst van gelden
Vruchtgebruiker:
Naakte eigenaar kan goed verkopen zonder toestemming van
vruchtgebruiker.
,Minderjarige:
Art. 388 OBW
3 Categorieën
• Niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag
• Rechtsbekwaam, maar handelingsonbekwaam
▪ Art. 378 §1, 1e lid OBW
▪ Art. 410 1°, 9° , ...OBW -> Ouders hebben machtiging
van de vrederechter nodig
• Op welke manier kan worden verkocht?
▪ Vertegenwoordigd worden door wettelijke
vertegenwoordigers
▪ Openbare verkoop
▪ Vrederechter kan beslissen voor onderhandse verkoop
toe te staan
▪ Aanwezigheid van een vrederechter
• Niet-ontvoogde minderjarige waaraan een voogd is toegewezen
• Art. 389 OBW (Ouders overleden, onbekend, onmogelijk
ouderlijk gezag)
• Art. 410 OBW
• Ontvoogde minderjarige -> Gevolgen minderjarigheid worden
gedeeltelijk ongedaan gemaakt
• Art. 477 OBW (Uitgesproken door jeugdrechtbank)
• Art. 476 OBW (Huwelijk)
• Art. 484 juncto 410 OBW -> Verkoop en aankoop onroerende
goederen, vrederechter nodig
Beschermende personen: art 488
1 statuut -> Waarbij naar de mogelijkheden van de beschermde persoon
worden gekeken
2 soorten:
Buitengerechtelijke bescherming = zonder tussenkomst van een
rechter door de lastgeving aan een persoon naar keuze. Deze persoon
zal dan alles regelen.
Gerechtelijke bescherming = een op maat gemaakte bescherming
door de rechter; gebeurt enkel als de buitengerechtelijke
bescherming niet volstaat volgens de rechter.
o Bijstand (Art. 498/1 oud BW); er wordt een bewindvoerder
aangesteld die schriftelijke toestemming gaat geven voor
bepaalde handelingen. De beschermde persoon kiest dus zelf,
maar heeft wel toestemming nodig
o Vertegenwoordiging (Art. 499/7 oud BW): de bewindvoerder
, beslist in de plaats van de beschermde persoon
Waar kan je dit terugvinden?
Bevolkingsregister
Belgisch Staatsblad via naam
Wat als onbekwame tekent?
Relatieve nietigheid -> Kan enkel worden ingeroepen door de beschermde
persoon zelf of door de bewindvoerder
Collectieve schuldenregeling:
• PROBLEEM = Overmatige schuldenlast
• DOEL = Schulden afbetalen + Menswaardig leven -> Nieuwe start
• PROCEDURE
• Verzoekschrift indienen bij arbeidsrechtbank
• Aanstelling schuldbemiddelaar Wetgeving
enkel van toepassing op niet-handelaars
Wat te doen bij een aan- of verkoop?
Tussenkomst vereist van
Schuldbemiddelaar
Arbeidsrechtbank
Hoe ga je dit na?
Beslagberichten
o Digitaal en centraal systeem
o 1 databank
Wie kan deze raadplegen? = Limitatief door de wet bepaald
Rechtstreeks - Gerechtsdeurwaarders, magistraten, griffiers,
belastingontvangers
Onrechtstreeks - Advocaten of notarissen via een verzoek bij
hun orde
Faillissement:
Opgenoen in WER boek XX
Waar terugvinden = BS Staatsblad
Voor wie moet je dit nagaan = koper + verkoper
Verschil met collectieve schuldenregeling: Terwijl de collectieve schuldenregeling in eerste
Dossieropbouw egana!!
Inleiding
Patrimoniumdocumentatie = dossieropbouw + informatieplicht
Vgm heeft informatieplicht tegenover verkoper = contractueel, en
tegenover koper = buitencontractueel
1. Verkoopopdracht = afspraken tussen makelaar en verkoper; welke
verplichtingen
a. Nog niet beginnen aan dossier op te stellen, eerst tekenen
2. -> wordt bemiddelingscontract = als bewijs van ovk tussen makelaar
en verkoper
3. Samenstellen verkoopdossier = informatie over goed en partijen
a. = cruciaal; wie is eigenaar, wie kan zelf tekenen, is er een
volmacht
4. Verkoop = compromis = bindend
5. Notariële akte of authentieke akte = tegenstelbaarheid aan derden
door registratie van akte op hypotheekkantoor (aanvaard enkel
authentieke akte)
Verkoop = Consensuele overeenkomst (Geen formaliteiten nodig), maar toch documenten
opstellen als bewijs voor tegen derden
De vastgoedmakelaar heeft een algemene informatieplicht. Hij moet de kandidaat-koper
behoorlijk en nuttig voorlichten over de belangrijkste kenmerken van het onroerend goed
en de verkoopvoorwaarden.
Idealiter bevindt zich de volgende informatie in het verkoopdossier
• Verkoopopdracht
• Informatie over de partijen
• Patrimoniumdocumentatie
• Fysieke beschrijving van het goed
• Stedenbouwkundige informatie
,Informatie over de partijen
Regel = fysieke personen zijn altijd rechtsbekwaam, maar niet altijd
handelingsbekwaam
Vennootschappen:
Intern; wie beslist = bestuursorgaan
Extern; wie tekent = vertegenwoordiging tov derde -> duur
benoeming, meerhandtekeningclausule -> staat in statuten -> KBO
Mede-eigenaars:
Alle ME moeten akkoord geven voordat een bemiddelingsopdracht
wordt getekend; art 3.73 BW
Echtgenoot en samenwonende partner:
Bij verkoop:
Echtgenoten en samenwonenden kunnen niet alleen beschikken
over verkopen van gemeenschappelijke goederen
Echtgenoten en samenwonenden kunnen wel verkopen van
persoonlijke goederen
o Door huwelijkscontract (scheiding van goederen), door erfenis,
eigendom van voor het huwelijk
Feitelijk samenwonenden kunnen verkopen wat ze willen
Verkoop gezinswoning: gehuwden en wett samenwonenden moeten alle
beslissingen over de gezinswoning samen nemen ook al is maar 1 van hen
eigenaar van de woning of staat er maar 1 naam op de huurovereenkomst
= bescherming van de gezinswoning
Bij aankoop:
Wederbelegging: echtgenoot zal verklaring in akte mee moeten
ondertekenen
Vervroegde wederbelegging: maak onderscheid tussen verschillende
huwelijksstelsels en herkomst van gelden
Vruchtgebruiker:
Naakte eigenaar kan goed verkopen zonder toestemming van
vruchtgebruiker.
,Minderjarige:
Art. 388 OBW
3 Categorieën
• Niet-ontvoogde minderjarige onder ouderlijk gezag
• Rechtsbekwaam, maar handelingsonbekwaam
▪ Art. 378 §1, 1e lid OBW
▪ Art. 410 1°, 9° , ...OBW -> Ouders hebben machtiging
van de vrederechter nodig
• Op welke manier kan worden verkocht?
▪ Vertegenwoordigd worden door wettelijke
vertegenwoordigers
▪ Openbare verkoop
▪ Vrederechter kan beslissen voor onderhandse verkoop
toe te staan
▪ Aanwezigheid van een vrederechter
• Niet-ontvoogde minderjarige waaraan een voogd is toegewezen
• Art. 389 OBW (Ouders overleden, onbekend, onmogelijk
ouderlijk gezag)
• Art. 410 OBW
• Ontvoogde minderjarige -> Gevolgen minderjarigheid worden
gedeeltelijk ongedaan gemaakt
• Art. 477 OBW (Uitgesproken door jeugdrechtbank)
• Art. 476 OBW (Huwelijk)
• Art. 484 juncto 410 OBW -> Verkoop en aankoop onroerende
goederen, vrederechter nodig
Beschermende personen: art 488
1 statuut -> Waarbij naar de mogelijkheden van de beschermde persoon
worden gekeken
2 soorten:
Buitengerechtelijke bescherming = zonder tussenkomst van een
rechter door de lastgeving aan een persoon naar keuze. Deze persoon
zal dan alles regelen.
Gerechtelijke bescherming = een op maat gemaakte bescherming
door de rechter; gebeurt enkel als de buitengerechtelijke
bescherming niet volstaat volgens de rechter.
o Bijstand (Art. 498/1 oud BW); er wordt een bewindvoerder
aangesteld die schriftelijke toestemming gaat geven voor
bepaalde handelingen. De beschermde persoon kiest dus zelf,
maar heeft wel toestemming nodig
o Vertegenwoordiging (Art. 499/7 oud BW): de bewindvoerder
, beslist in de plaats van de beschermde persoon
Waar kan je dit terugvinden?
Bevolkingsregister
Belgisch Staatsblad via naam
Wat als onbekwame tekent?
Relatieve nietigheid -> Kan enkel worden ingeroepen door de beschermde
persoon zelf of door de bewindvoerder
Collectieve schuldenregeling:
• PROBLEEM = Overmatige schuldenlast
• DOEL = Schulden afbetalen + Menswaardig leven -> Nieuwe start
• PROCEDURE
• Verzoekschrift indienen bij arbeidsrechtbank
• Aanstelling schuldbemiddelaar Wetgeving
enkel van toepassing op niet-handelaars
Wat te doen bij een aan- of verkoop?
Tussenkomst vereist van
Schuldbemiddelaar
Arbeidsrechtbank
Hoe ga je dit na?
Beslagberichten
o Digitaal en centraal systeem
o 1 databank
Wie kan deze raadplegen? = Limitatief door de wet bepaald
Rechtstreeks - Gerechtsdeurwaarders, magistraten, griffiers,
belastingontvangers
Onrechtstreeks - Advocaten of notarissen via een verzoek bij
hun orde
Faillissement:
Opgenoen in WER boek XX
Waar terugvinden = BS Staatsblad
Voor wie moet je dit nagaan = koper + verkoper
Verschil met collectieve schuldenregeling: Terwijl de collectieve schuldenregeling in eerste
