Werkgroep 5: huur woonruimte
HUUR WOONRUIMTE – AFD. 7.4.5 BW
• 7.4.5.1: Algemeen > gaat met name over het toepassingsbereik van de afdeling
• 7.4.5.2: Huurprijzen (voorheen: Huurprijzenwet Woonruimte)
• 7.4.5.3: Medehuur en voortzetting huur
• 7.4.5.4: Eindigen huur
Bescherming huurder
Voor een effectief systeem van huurbescherming is nodig:
Huurbescherming (onderafdeling 7.4.5.4 BW)
Huurprijsbescherming (onderafdeling 7.4.5.2 BW)
Huurprijzen woonruimte
Onderafdeling 7.4.5.2 BW:
§ 1: Huurprijzen (art. 246 – 257) = vergoeding die is afgesproken gericht op het gebruik van
de woonruimte.
§ 2: Andere vergoedingen (art. 258 – 261) = naast de huurprijs is het mogelijk dat er voor
extra diensten van de verhuurder extra kosten in rekening worden gebracht (bijv.
schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten).
§ 3: Slotbepalingen (art. 262 – 265)
Op het tentamen zullen geen vragen worden gesteld over het huurprijzenrecht woonruimte.
Uitgangspunten van het huurprijzenrect
• Redelijke verhouding tussen enerzijds de kwaliteit (en ligging) van de gehuurde
woonruimte en anderzijds de huurprijs.
• Huurder kan de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.
• Grenzen aan (eenzijdige) verhoging van de huur > verhuurder kan niet ongelimiteerd
de huurprijs verhogen (7:248 lid 2, 7:250 en 7:251 BW)
• Semi-dwingend recht (art. 7:265 BW) > er kan niet ten nadele van de huurder van
worden afgeweken.
Bij de huur van woonruimte moet een onderscheid maken tussen de geliberaliseerde
woonruimte en de niet geliberaliseerde woonruimte.
Geliberaliseerde woonruimte > de huur van woonruimte waarbij de huurprijs zodanig
hoog is, dan hij buiten de bescherming van de wet (onderafdeling 2) valt.
, • Art. 7:247 BW: Onderafdeling 7.4.5.2 BW geldt niet in geval van de huur van
zelfstandige woonruimte waarbij de aanvangshuurprijs hoger is dan € 720,42 p.m.
Echter: ook bij geliberaliseerde woonruimte gelden de artikelen 7:249, 251, 259, 261
lid 1 en 264 wel.
Toetsing aanvangshuurprijs (7:249 BW) > dit is dus ook mogelijk bij geliberaliseerde huur
• Voorbeeld: Verhuur zelfstandige woning per 1 januari.
Afgesproken huurprijs: € 800 per maand (= geliberaliseerde woonruimte)
Dan kan de huurder (toch wel) binnen zes maanden na aanvang van de huur de
redelijkheid v/d huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen. Er komt dan een
rapporteur van de woning.
• Stel: De Huurcommissie stelt vast dat de maximaal redelijke huurprijs € 690 per
maand bedraagt (= bindend advies). Dan worden partijen geacht deze prijs te hebben
afgesproken, tenzij (…) (art. 7:262 BW) > en dan geldt dus toch de hele onderafdeling
2. Partijen kunnen alleen binnen 8 weken nog naar de kantonrechter gaan.
Overige bepalingen
• Bij geliberaliseerde woonruimte gelden – naast art. 7:249 BW – ook:
Art. 7:251 BW (slechts 1 huurverhoging per jaar)
Art. 7:259 BW (servicekosten)
Art. 7:261 lid 1 BW (voorschot servicekosten)
Art. 7:264 BW (‘niet redelijk voordeel’)
Wijziging huur o.g.v. inkomen
• Wetswijziging maart 2013:
Art. 7:252a BW: Voorstel verhuurder tot verhoging van de huur op grond van
‘huishoudinkomen’. > kan ook ter toetsing aan de huurcommissie worden voorgelegd
Art. 7:252b BW: Voorstel huurder tot verlaging van de huur op grond van (lager)
‘huishoudinkomen’.
HUUR WOONRUIMTE – AFD. 7.4.5 BW
• 7.4.5.1: Algemeen > gaat met name over het toepassingsbereik van de afdeling
• 7.4.5.2: Huurprijzen (voorheen: Huurprijzenwet Woonruimte)
• 7.4.5.3: Medehuur en voortzetting huur
• 7.4.5.4: Eindigen huur
Bescherming huurder
Voor een effectief systeem van huurbescherming is nodig:
Huurbescherming (onderafdeling 7.4.5.4 BW)
Huurprijsbescherming (onderafdeling 7.4.5.2 BW)
Huurprijzen woonruimte
Onderafdeling 7.4.5.2 BW:
§ 1: Huurprijzen (art. 246 – 257) = vergoeding die is afgesproken gericht op het gebruik van
de woonruimte.
§ 2: Andere vergoedingen (art. 258 – 261) = naast de huurprijs is het mogelijk dat er voor
extra diensten van de verhuurder extra kosten in rekening worden gebracht (bijv.
schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten).
§ 3: Slotbepalingen (art. 262 – 265)
Op het tentamen zullen geen vragen worden gesteld over het huurprijzenrecht woonruimte.
Uitgangspunten van het huurprijzenrect
• Redelijke verhouding tussen enerzijds de kwaliteit (en ligging) van de gehuurde
woonruimte en anderzijds de huurprijs.
• Huurder kan de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.
• Grenzen aan (eenzijdige) verhoging van de huur > verhuurder kan niet ongelimiteerd
de huurprijs verhogen (7:248 lid 2, 7:250 en 7:251 BW)
• Semi-dwingend recht (art. 7:265 BW) > er kan niet ten nadele van de huurder van
worden afgeweken.
Bij de huur van woonruimte moet een onderscheid maken tussen de geliberaliseerde
woonruimte en de niet geliberaliseerde woonruimte.
Geliberaliseerde woonruimte > de huur van woonruimte waarbij de huurprijs zodanig
hoog is, dan hij buiten de bescherming van de wet (onderafdeling 2) valt.
, • Art. 7:247 BW: Onderafdeling 7.4.5.2 BW geldt niet in geval van de huur van
zelfstandige woonruimte waarbij de aanvangshuurprijs hoger is dan € 720,42 p.m.
Echter: ook bij geliberaliseerde woonruimte gelden de artikelen 7:249, 251, 259, 261
lid 1 en 264 wel.
Toetsing aanvangshuurprijs (7:249 BW) > dit is dus ook mogelijk bij geliberaliseerde huur
• Voorbeeld: Verhuur zelfstandige woning per 1 januari.
Afgesproken huurprijs: € 800 per maand (= geliberaliseerde woonruimte)
Dan kan de huurder (toch wel) binnen zes maanden na aanvang van de huur de
redelijkheid v/d huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen. Er komt dan een
rapporteur van de woning.
• Stel: De Huurcommissie stelt vast dat de maximaal redelijke huurprijs € 690 per
maand bedraagt (= bindend advies). Dan worden partijen geacht deze prijs te hebben
afgesproken, tenzij (…) (art. 7:262 BW) > en dan geldt dus toch de hele onderafdeling
2. Partijen kunnen alleen binnen 8 weken nog naar de kantonrechter gaan.
Overige bepalingen
• Bij geliberaliseerde woonruimte gelden – naast art. 7:249 BW – ook:
Art. 7:251 BW (slechts 1 huurverhoging per jaar)
Art. 7:259 BW (servicekosten)
Art. 7:261 lid 1 BW (voorschot servicekosten)
Art. 7:264 BW (‘niet redelijk voordeel’)
Wijziging huur o.g.v. inkomen
• Wetswijziging maart 2013:
Art. 7:252a BW: Voorstel verhuurder tot verhoging van de huur op grond van
‘huishoudinkomen’. > kan ook ter toetsing aan de huurcommissie worden voorgelegd
Art. 7:252b BW: Voorstel huurder tot verlaging van de huur op grond van (lager)
‘huishoudinkomen’.
