RENTMEESTERSCHAP EN PORTEFEUILLEBEHEER
RENTMEESTERSCHAP (RUDY LEROY)
VERGELIJKING RENTMEESTER – SYNDICUS – VERMOGENSBEHEER
ALGEMENE INLEIDING
3 beheerders die andermans vermogens beheren:
1. Syndicus
Vastgoed beheerders
2. Rentmeester
3. Vermogensbeheerder
WAT IS HET VOORWERP?
Syndicus Beheert onroerende goederen in mede-eigendom, beheert de
gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.
Rentmeester Beheert onroerende goederen in exclusieve eigendom.
- Kan ook roerende goederen zoals meubels.
Vermogensbeheerder Beheert roerende goederen namelijk effecten, financiële instrumenten
en eventueel andere roerende beleggingsprojecten.
Wie is bevoegd voor de effecten die betrekking hebben op vastgoed te beheren?
- BEVAK = beleggingsvennootschap met vast kapitaal.
- In België bij vermogensbeheerder en niet bij de rentmeester.
Situeren van beroep: activiteiten van syndicus en rentmeester zijn deel activiteiten van beroep van
vastgoedmakelaar. 4 activiteiten behoren tot het beroep van vastgoedmakelaar:
1. Bemiddelen bij verkoop en verhuring van onroerend goed.
2. Bemiddelen bij de overdracht van handelszaken.
3. Beheer van onroerend goed in mede-eigendom ® syndicschap.
4. Beheer van onroerend goed in exclusieve eigendom ® rentmeesterschap
Verschil bemiddelen – beheren
- Bemiddelen = aanneming en geen vertegenwoordiging tenzij gekoppeld aan lastgeving.
- Beheren = lastgeving ® vertegenwoordigheidsbevoegdheid.
Bij BIV bestaan 2 lijsten: lijst voor makelaardij en lijst voor syndicschap
- Rentmeester van kiezen op welke lijst hij zich inschrijft.
WIE IS DE BEHEERDER?
Syndicus Kan een natuurlijk of rechtspersoon zijn.
Professionele of occasionele syndicus:
- Professionele = beroepshalve en is ingeschreven BIV.
- Occasionele = moet mede-eigenaar zijn.
1
, Rentmeester Kan een natuurlijk of rechtspersoon zijn. Is altijd een professional en
moet ingeschreven zijn.
Vermogensbeheerder Is altijd een vennootschap, kan geen natuurlijk persoon zijn. Hij is altijd
een professional.
- Kredietinstellingen mogen ook uitvoeren.
WIE IS OPDRACHTGEVER?
Syndicus VME ® rechtspersoon met een burgerrechtelijk doel.
- Syndicus wordt benoemd door de VME, maar de VME is niet de
eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- Syndicus is de lasthebber van de VME ® voert de taken uit.
Rentmeester De opdrachtgever is de eigenaar van de goederen. Kan rechtspersoon of
natuurlijke persoon zijn.
Vermogensbeheerder De opdrachtgever is de eigenaar van de effectenportefeuille. Is een
natuurlijke of rechtspersoon.
NAAM EN VORM VAN DE OVEREENKOMST
- Syndicus = overeenkomst van syndicschap ® vormelijke overeenkomst
- Rentmeester = overeenkomst van rentmeesterschap ® consensuele overeenkomst
- Vermogensbeheerder = overeenkomst van vermogensbeheer ® vormelijke overeenkomst
WIE TEKENT DE OPDRACHTOVEREENKOMST?
Syndicus Syndicus kan niet tekenen namens de VME ® de
vertegenwoordigingsbevoegdheid zit normaal bij de syndicus, ongeacht
bij wie de beslissingsbevoegdheid zit (syndicus of AV).
Uitzondering: de vertegenwoordigingsbevoegdheid ligt niet bij de
syndicus als hij een persoonlijk belang heeft bij het contract dat de
syndicus tekent.
Notulen van de AV moeten verplicht getekend worden door de
voorzitter en de secretaris.
Rentmeester Eigenaar van de te beheren onroerende goederen tekent.
Vermogensbeheerder Eigenaar van de te beheren effectenportefeuille tekent.
DE AARD VAN DE VERTEGENWOORDIGING
Fundamentele verschilpunten tussen de syndicus enerzijds en de rentmeester/vermogensbeheerder
anderzijds.
Syndicus Lastgeving neemt de vorm aan van organieke vertegenwoordiging ® de
syndicus treedt op als orgaan van de rechtspersoon (de VME).
- Er is geen schriftelijke volmacht vereist.
- Derde kan niet vragen om een schriftelijke volmacht voor te
leggen.
Rentmeester Treedt op krachtens lastgeving ® neemt de vorm aan van een
conventioneel mandaat.
- De rentmeester heeft dus een schriftelijk mandaat nodig om te
kunnen optreden.
- Derde kan een schriftelijke volmacht vragen.
2
, Vermogensbeheerder Zelfde zoals rentmeester ® conventioneel mandaat.
DE FREQUENTIE VAN DE RAPPORTERING
Ze moeten een periodieke verantwoording afleggen over hun beheer.
Syndicus Wettelijk geregeld en jaarlijks rapporteren op de algemene vergadering.
- Syndicus moet verantwoording afleggen.
Rentmeester Er is geen wettelijke regeling, frequentie van de rapportering wordt
bepaald in de overeenkomst.
- Best niet langer dan 2 jaar.
Vermogensbeheerder 2 systemen:
1. Om de 6 maand
2. Overeenkomen na elke transactie van een koop/verkoop verslag
brengen.
Moet jaarlijks een overzicht geven van de samenstelling van de
effectenportefeuille.
Indien geen keuze ® periodieke rapportering (6 maand).
DUUR VAN DE SAMENSTELLING
Syndicus Syndicus is wettelijk geregeld voor max 3 jaar ® bepaalde duur.
- Kan na termijn hernieuwd worden.
- Stilzwijgende verlenging niet meer mogelijk ® uitdrukkelijke
beslissing van AV nodig.
Rentmeester Kan voor bepaalde en onbepaalde duur.
Vermogensbeheerder Kan voor bepaalde en onbepaalde duur.
DE VERVROEGDE BEËINDIGING VAN DE OPDRACHT DOOR DE OPDRACHTGEVER
Mandaat is voor syndicus, rentmeester en vermogensbeheerder herroepbaar door de opdrachtgever
® de opdrachtgever kan dus op elk moment herroepen zonder dit te moeten motiveren.
Syndicus De AV kan de syndicus steeds ontslaan met de gewone meerderheid van
stemmen.
Rentmeester Geen uitdrukkelijke wettekst.
Vermogensbeheerder Beëindiging staat uitdrukkelijk in de wet en heeft een onmiddellijke
werking (dus geen opzegtermijn)
- Als de vermogensbeheerder vervroegd opzegt ® opzegtermijn
van 2 weken.
TOEZICHT OP HET GOED FUNCTIONEREN VAN DE BEHEERDER
Syndicus Intern toezicht is wettelijk geregeld door:
1. De commissaris van de rekening
2. De raad van mede-eigendom (vanaf > 20 kavels verplicht).
Þ Brengen verslag uit aan de AV.
Extern toezicht gebeurt enkel als de syndicus een professionele partij is.
Rentmeester Intern toezicht door de opdrachtgever.
3
, Extern toezicht door beroepsinstituut waar rentmeester toe behoort.
Vermogensbeheerder Intern toezicht gebeurt door een commissaris (= bedrijfsrevisor).
Extern toezicht wordt uitgeoefend door FSMA.
DE TOEPASSELIJKE WETGEVING INZAKE BESCHERMING VAN DE CONSUMENT
Syndicus Opdrachtgever = VME ® rechtspersoon
Op de opdrachtovereenkomst van de syndicus is de regeling van
onrechtmatige bedingen uit de consumentenwet nooit van toepassing
® rechtspersoon is geen consument.
Rentmeester Heeft geen specifieke wettelijke regeling enkel wetsbepaling inzake
lastgeving.
Wetgeving inzake consumentenbescherming?
- Hangt af van de hoedanigheid van de opdrachtgever
o Opdrachtgever is geen consument: regeling niet van
toepassing.
o Opdrachtgever is consument: wel van toepassing.
Consument = een natuurlijk persoon die hoofdzakelijk handelt voor
private doeleinden. Bijkomstig handelen voor beroepsdoeleinden is
mogelijk.
Vermogensbeheerder Ook kijken of de klant een consument is of niet.
SAMENVATTEND SCHEMA
DEONTOLOGIE
4
RENTMEESTERSCHAP (RUDY LEROY)
VERGELIJKING RENTMEESTER – SYNDICUS – VERMOGENSBEHEER
ALGEMENE INLEIDING
3 beheerders die andermans vermogens beheren:
1. Syndicus
Vastgoed beheerders
2. Rentmeester
3. Vermogensbeheerder
WAT IS HET VOORWERP?
Syndicus Beheert onroerende goederen in mede-eigendom, beheert de
gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.
Rentmeester Beheert onroerende goederen in exclusieve eigendom.
- Kan ook roerende goederen zoals meubels.
Vermogensbeheerder Beheert roerende goederen namelijk effecten, financiële instrumenten
en eventueel andere roerende beleggingsprojecten.
Wie is bevoegd voor de effecten die betrekking hebben op vastgoed te beheren?
- BEVAK = beleggingsvennootschap met vast kapitaal.
- In België bij vermogensbeheerder en niet bij de rentmeester.
Situeren van beroep: activiteiten van syndicus en rentmeester zijn deel activiteiten van beroep van
vastgoedmakelaar. 4 activiteiten behoren tot het beroep van vastgoedmakelaar:
1. Bemiddelen bij verkoop en verhuring van onroerend goed.
2. Bemiddelen bij de overdracht van handelszaken.
3. Beheer van onroerend goed in mede-eigendom ® syndicschap.
4. Beheer van onroerend goed in exclusieve eigendom ® rentmeesterschap
Verschil bemiddelen – beheren
- Bemiddelen = aanneming en geen vertegenwoordiging tenzij gekoppeld aan lastgeving.
- Beheren = lastgeving ® vertegenwoordigheidsbevoegdheid.
Bij BIV bestaan 2 lijsten: lijst voor makelaardij en lijst voor syndicschap
- Rentmeester van kiezen op welke lijst hij zich inschrijft.
WIE IS DE BEHEERDER?
Syndicus Kan een natuurlijk of rechtspersoon zijn.
Professionele of occasionele syndicus:
- Professionele = beroepshalve en is ingeschreven BIV.
- Occasionele = moet mede-eigenaar zijn.
1
, Rentmeester Kan een natuurlijk of rechtspersoon zijn. Is altijd een professional en
moet ingeschreven zijn.
Vermogensbeheerder Is altijd een vennootschap, kan geen natuurlijk persoon zijn. Hij is altijd
een professional.
- Kredietinstellingen mogen ook uitvoeren.
WIE IS OPDRACHTGEVER?
Syndicus VME ® rechtspersoon met een burgerrechtelijk doel.
- Syndicus wordt benoemd door de VME, maar de VME is niet de
eigenaar van de gemeenschappelijke delen.
- Syndicus is de lasthebber van de VME ® voert de taken uit.
Rentmeester De opdrachtgever is de eigenaar van de goederen. Kan rechtspersoon of
natuurlijke persoon zijn.
Vermogensbeheerder De opdrachtgever is de eigenaar van de effectenportefeuille. Is een
natuurlijke of rechtspersoon.
NAAM EN VORM VAN DE OVEREENKOMST
- Syndicus = overeenkomst van syndicschap ® vormelijke overeenkomst
- Rentmeester = overeenkomst van rentmeesterschap ® consensuele overeenkomst
- Vermogensbeheerder = overeenkomst van vermogensbeheer ® vormelijke overeenkomst
WIE TEKENT DE OPDRACHTOVEREENKOMST?
Syndicus Syndicus kan niet tekenen namens de VME ® de
vertegenwoordigingsbevoegdheid zit normaal bij de syndicus, ongeacht
bij wie de beslissingsbevoegdheid zit (syndicus of AV).
Uitzondering: de vertegenwoordigingsbevoegdheid ligt niet bij de
syndicus als hij een persoonlijk belang heeft bij het contract dat de
syndicus tekent.
Notulen van de AV moeten verplicht getekend worden door de
voorzitter en de secretaris.
Rentmeester Eigenaar van de te beheren onroerende goederen tekent.
Vermogensbeheerder Eigenaar van de te beheren effectenportefeuille tekent.
DE AARD VAN DE VERTEGENWOORDIGING
Fundamentele verschilpunten tussen de syndicus enerzijds en de rentmeester/vermogensbeheerder
anderzijds.
Syndicus Lastgeving neemt de vorm aan van organieke vertegenwoordiging ® de
syndicus treedt op als orgaan van de rechtspersoon (de VME).
- Er is geen schriftelijke volmacht vereist.
- Derde kan niet vragen om een schriftelijke volmacht voor te
leggen.
Rentmeester Treedt op krachtens lastgeving ® neemt de vorm aan van een
conventioneel mandaat.
- De rentmeester heeft dus een schriftelijk mandaat nodig om te
kunnen optreden.
- Derde kan een schriftelijke volmacht vragen.
2
, Vermogensbeheerder Zelfde zoals rentmeester ® conventioneel mandaat.
DE FREQUENTIE VAN DE RAPPORTERING
Ze moeten een periodieke verantwoording afleggen over hun beheer.
Syndicus Wettelijk geregeld en jaarlijks rapporteren op de algemene vergadering.
- Syndicus moet verantwoording afleggen.
Rentmeester Er is geen wettelijke regeling, frequentie van de rapportering wordt
bepaald in de overeenkomst.
- Best niet langer dan 2 jaar.
Vermogensbeheerder 2 systemen:
1. Om de 6 maand
2. Overeenkomen na elke transactie van een koop/verkoop verslag
brengen.
Moet jaarlijks een overzicht geven van de samenstelling van de
effectenportefeuille.
Indien geen keuze ® periodieke rapportering (6 maand).
DUUR VAN DE SAMENSTELLING
Syndicus Syndicus is wettelijk geregeld voor max 3 jaar ® bepaalde duur.
- Kan na termijn hernieuwd worden.
- Stilzwijgende verlenging niet meer mogelijk ® uitdrukkelijke
beslissing van AV nodig.
Rentmeester Kan voor bepaalde en onbepaalde duur.
Vermogensbeheerder Kan voor bepaalde en onbepaalde duur.
DE VERVROEGDE BEËINDIGING VAN DE OPDRACHT DOOR DE OPDRACHTGEVER
Mandaat is voor syndicus, rentmeester en vermogensbeheerder herroepbaar door de opdrachtgever
® de opdrachtgever kan dus op elk moment herroepen zonder dit te moeten motiveren.
Syndicus De AV kan de syndicus steeds ontslaan met de gewone meerderheid van
stemmen.
Rentmeester Geen uitdrukkelijke wettekst.
Vermogensbeheerder Beëindiging staat uitdrukkelijk in de wet en heeft een onmiddellijke
werking (dus geen opzegtermijn)
- Als de vermogensbeheerder vervroegd opzegt ® opzegtermijn
van 2 weken.
TOEZICHT OP HET GOED FUNCTIONEREN VAN DE BEHEERDER
Syndicus Intern toezicht is wettelijk geregeld door:
1. De commissaris van de rekening
2. De raad van mede-eigendom (vanaf > 20 kavels verplicht).
Þ Brengen verslag uit aan de AV.
Extern toezicht gebeurt enkel als de syndicus een professionele partij is.
Rentmeester Intern toezicht door de opdrachtgever.
3
, Extern toezicht door beroepsinstituut waar rentmeester toe behoort.
Vermogensbeheerder Intern toezicht gebeurt door een commissaris (= bedrijfsrevisor).
Extern toezicht wordt uitgeoefend door FSMA.
DE TOEPASSELIJKE WETGEVING INZAKE BESCHERMING VAN DE CONSUMENT
Syndicus Opdrachtgever = VME ® rechtspersoon
Op de opdrachtovereenkomst van de syndicus is de regeling van
onrechtmatige bedingen uit de consumentenwet nooit van toepassing
® rechtspersoon is geen consument.
Rentmeester Heeft geen specifieke wettelijke regeling enkel wetsbepaling inzake
lastgeving.
Wetgeving inzake consumentenbescherming?
- Hangt af van de hoedanigheid van de opdrachtgever
o Opdrachtgever is geen consument: regeling niet van
toepassing.
o Opdrachtgever is consument: wel van toepassing.
Consument = een natuurlijk persoon die hoofdzakelijk handelt voor
private doeleinden. Bijkomstig handelen voor beroepsdoeleinden is
mogelijk.
Vermogensbeheerder Ook kijken of de klant een consument is of niet.
SAMENVATTEND SCHEMA
DEONTOLOGIE
4
