SYNDICSCHAP
GEVORDERD SYNDICSCHAP
EXAMEN
2 vragen:
- Theorievraag met deelvragen/onderverdelingen.
- Tweede vraag komt hoe dan ook uit les 2
o Vorig jaar was de oefening een van de voorbeelden uit het leerpad.
10/20 halen is mogelijk met enkel slides en oefening te leren.
INLEIDING
20/25€ per kavel per maand.
- Kleine gebouwen zijn voor een syndicus minder interessant.
- Meeste syndici ® minimum 3000/3500€ per jaar per gebouw.
Als syndicus ben je een uitvoerder, je gaat zelf niks beslissen.
- Beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren.
Wanneer wel zelf beslissen als syndicus?
1. Probleem moet dringend zijn.
2. Probleem moet noodzakelijk zijn.
Appartementsgebouwen bestaan niet alleen uit appartementen, maar kunnen ook parkeerplaatsen
hebben, berging, enz.
- Parking ® 2,5 €
- Berging ® 1,5 €
Wanneer rendabel?
- Elke medewerker moet ongeveer 100.000€ verdienen op de erelonen.
o Meeste syndici kiezen dus vaak ook voor nog een andere activiteit:
§ Verzekeringsportefeuille trachten te verkopen aan mede-eigendom.
§ Poetsbedrijf oprichten ® gemeenschappelijke hallen moeten gepoetst
worden.
§ Enz.
Het is niet verboden om extra diensten te leveren, maar je moet hierover wel transparant zijn.
- Laten weten op de AV dat je bijvoorbeeld ook verantwoordelijk bent voor de
verzekeringspolis.
De algemene vergadering moet minstens 1 keer per jaar per residentie georganiseerd worden.
1
, - Staat in Reglement van Interne Orde (RIO)
- AV vindt altijd plaats binnen een vaste periode van 15 dagen (Bijvoorbeeld tussen 1 – 15
februari).
o Syndicus kan wel vrij kiezen welke dag binnen die periode van 15 dagen en welk uur.
Praktijk: algemene vergaderingen gebeuren tijdens de werkweken.
VOORBEELD JULIEN & POEDEL PRUTSKE
Raad van mede-eigendom (RVME) = klein dagelijks bestuur van appartementsgebouw.
- Kan de syndicus contacteren om probleem te melden.
- Syndicus kan iemand niet verplichten iets te doen.
Dus gesprek helpt niet, wat nu?
- Vrederechter ® verzoeningspoging.
Verzoeningspoging lukt niet ® volgende fase: bespreken op de algemene vergadering.
- “Moet een procedure gestart worden om hondje te verwijderen?”
o Keuze: akkoord, niet akkoord, onthouden
o 30 van de 40 waren aanwezig: 25 stemmen op “onthouden”, 3 akkoord en 2 niet
akkoord® gevolg stemresultaat: procedure werd dus gestart.
- Om een vergadering te kunnen starten moet je met meer dan de helft van de mede-eigenaars
aanwezig zijn.
- In de notulen moet staan wie wat gestemd heeft.
Wat gebeurt er dan bij die procedure? Syndicus zal een advocaat aanstellen.
- Er werd een facebook actie gestart door kleinkinderen
- Vrederechter beslist uiteindelijk dat mede-eigendom gelijk heeft ® hondje zal weg moeten en
dwangsom betalen voor elke dag dat de hond na bepaalde datum er nog was.
- Julien ging uiteraard niet akkoord: advocaat wilde in beroep gaan ® 30 dagen tijd om in
beroep te gaan (advocaat had gewacht tot dag 32 dus beroep kon niet gebeuren).
LES 1: DE OPLEVERING
BEGRIPPEN
Oplevering De handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de
bouwheer levert, om hem de gelegenheid te geven het te keuren en (na
goedkeuring) over te dragen.
Oplevering gebeurt in 2 fasen:
1. De voorlopige oplevering.
2. De definitieve oplevering.
Aanvaarding De erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan.
WETTELIJK KADER
Burgerlijk wetboek ® geen uitdrukkelijke regeling.
2
, - Art. 1788 BW: verplichting tot ontvangst.
- Art. 1790 BW: verplichting tot goedkeuring.
TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID AANNEMERS & ARCHITECTEN
Art. 1792 BW: “Na de oplevering blijven architect en aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk voor
gebreken die de stevigheid van het gebouw raken, namelijk gebreken waardoor het gebouw geheel of
gedeeltelijk tenietgaat”.
- Ernstige gebreken die de stabiliteit kunnen aantasten.
- Hoeven niet aanwezig te zijn bij de oplevering.
- Tienjarige aansprakelijkheid start bij de definitieve oplevering.
- Vervaltermijn ® kan niet langer of korter dan 10 jaar.
- Kan niet langer of korter.
- Bouwheer of koper.
- Vordering tegen hoofdaannemer of iedere aannemer die werken heeft uitgevoerd
betreffende stabiliteit.
- Kan ook tegen de architect.
AANSPRAKELIJKHEID VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN
Lichte verborgen gebreken = bouwfouten die niet de stabiliteit raken en niet zichtbaar waren bij
voorlopige oplevering.
- Moeten zichtbaar worden binnen de 10 jaar na de voorlopige oplevering.
WET OP APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
Art. 3.68 – 3.100 BW
- Geen voorziening omtrent oplevering van gemeenschappelijke delen of latere werken aan
deze delen.
- Beslissing door AV met volstrekte meerderheid (1/2 + 1)
Þ Als syndicus enkel de gemeenschappelijke delen opleveren.
- Nooit alleen als syndicus oplevering doen ® zorg dat een aantal ME’s aanwezig zijn bij die
oplevering.
DE WONINGBOUWWET (= WET BREYNE) EN KB WET BREYNE
WIJZE VAN VOORLOPIGE OPLEVERING:
- Privatieve delen: moet via een schirft opgemaakt worden en tegensprekelijke (op dat
document moet iemand links tekenen (eigenaar en syndicus) en rechts tekenen (architect,
bouwpromotor en aannemer) akte getekend door beide partijen of ingebruikname (=
stilzwijgende ontvangst).
3
, - Gemeenschappelijke delen: schriftelijke en tegensprekelijke akte waarbij de VME
vertegenwoordigd wordt door de syndicus (onder opschortende voorwaarde van goedkeuring
van de AV).
Þ Volgorde van de oplevering van gemeenschappelijke/privatieve delen maakt niet uit.
- Best eerst de gemeenschappelijke delen want als mensen gaan verhuizen kan er daardoor
schade ontstaan aan de gemeenschappelijke delen en pas erna de privatieve delen.
WIJZE VAN DEFINITIEVE OPLEVERING:
- Privatieve delen: geschrift, maar bewoning geldt niet als vermoeden van definitieve
oplevering.
o Definitieve oplevering 1 jaar na voorlopige oplevering.
- Gemeenschappelijke delen: geschrift
o Definitieve oplevering 1 jaar na voorlopige oplevering.
Þ Eerst oplevering van de gemeenschappelijke delen, dan van de privatieve delen.
- In de praktijk wordt er niet heel veel gedoe gemaakt als bijvoorbeeld eerst de privatieve delen
opgeleverd worden.
- Geen stilzwijgende definitieve oplevering mogelijk!
WEIGERING VAN OPLEVERING:
Aangetekend schrijven met de redenen van weigering ® stilzwijgend kan niet.
- Redenen kunnen zijn: ontbreken van belangrijke elementen van de bouw, onafgewerkt,
gebrekkig.
- Veiligheid mag niet in gedrang komen, maar er is geen exacte regelgeving die zegt wat in orde
moet zijn voor de oplevering.
Als ME’s weigeren tot opleveren kan bouwpromotor dwingen tot oplevering, maar moet dan naar
vrederechter gaan ® vrederechter beslist dan.
In de statuten van een gebouw staat wie er als 1e syndicus zal optreden voor die oplevering ® kan
ervoor zorgen dat de ME’s wantrouwen krijgen als blijkt dat gebouw niet gezet is hoe het zou moeten
omdat de bouwpromotor die syndicus heeft aangesteld.
- Daarom dus laten bijstaan door ME’s zodat ze jou niet kunnen verwijten als syndicus.
Examenvraag vorig jaar
BETEKENIS EN GEVOLGEN VOORLOPIGE OPLEVERING
- Inontvangstname
- Schadevergoedingen wegens vertraging stoppen
o Bijvoorbeeld: Als je vandaag woning aankoopt, zal in de overeenkomst staan “woning
zal binnen 220 gezet zijn en dan zal de voorlopige oplevering plaatsvinden” ® elke
dag dat bouwpromotor daarover gaat moet die jou een schadevergoeding betalen.
4
GEVORDERD SYNDICSCHAP
EXAMEN
2 vragen:
- Theorievraag met deelvragen/onderverdelingen.
- Tweede vraag komt hoe dan ook uit les 2
o Vorig jaar was de oefening een van de voorbeelden uit het leerpad.
10/20 halen is mogelijk met enkel slides en oefening te leren.
INLEIDING
20/25€ per kavel per maand.
- Kleine gebouwen zijn voor een syndicus minder interessant.
- Meeste syndici ® minimum 3000/3500€ per jaar per gebouw.
Als syndicus ben je een uitvoerder, je gaat zelf niks beslissen.
- Beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren.
Wanneer wel zelf beslissen als syndicus?
1. Probleem moet dringend zijn.
2. Probleem moet noodzakelijk zijn.
Appartementsgebouwen bestaan niet alleen uit appartementen, maar kunnen ook parkeerplaatsen
hebben, berging, enz.
- Parking ® 2,5 €
- Berging ® 1,5 €
Wanneer rendabel?
- Elke medewerker moet ongeveer 100.000€ verdienen op de erelonen.
o Meeste syndici kiezen dus vaak ook voor nog een andere activiteit:
§ Verzekeringsportefeuille trachten te verkopen aan mede-eigendom.
§ Poetsbedrijf oprichten ® gemeenschappelijke hallen moeten gepoetst
worden.
§ Enz.
Het is niet verboden om extra diensten te leveren, maar je moet hierover wel transparant zijn.
- Laten weten op de AV dat je bijvoorbeeld ook verantwoordelijk bent voor de
verzekeringspolis.
De algemene vergadering moet minstens 1 keer per jaar per residentie georganiseerd worden.
1
, - Staat in Reglement van Interne Orde (RIO)
- AV vindt altijd plaats binnen een vaste periode van 15 dagen (Bijvoorbeeld tussen 1 – 15
februari).
o Syndicus kan wel vrij kiezen welke dag binnen die periode van 15 dagen en welk uur.
Praktijk: algemene vergaderingen gebeuren tijdens de werkweken.
VOORBEELD JULIEN & POEDEL PRUTSKE
Raad van mede-eigendom (RVME) = klein dagelijks bestuur van appartementsgebouw.
- Kan de syndicus contacteren om probleem te melden.
- Syndicus kan iemand niet verplichten iets te doen.
Dus gesprek helpt niet, wat nu?
- Vrederechter ® verzoeningspoging.
Verzoeningspoging lukt niet ® volgende fase: bespreken op de algemene vergadering.
- “Moet een procedure gestart worden om hondje te verwijderen?”
o Keuze: akkoord, niet akkoord, onthouden
o 30 van de 40 waren aanwezig: 25 stemmen op “onthouden”, 3 akkoord en 2 niet
akkoord® gevolg stemresultaat: procedure werd dus gestart.
- Om een vergadering te kunnen starten moet je met meer dan de helft van de mede-eigenaars
aanwezig zijn.
- In de notulen moet staan wie wat gestemd heeft.
Wat gebeurt er dan bij die procedure? Syndicus zal een advocaat aanstellen.
- Er werd een facebook actie gestart door kleinkinderen
- Vrederechter beslist uiteindelijk dat mede-eigendom gelijk heeft ® hondje zal weg moeten en
dwangsom betalen voor elke dag dat de hond na bepaalde datum er nog was.
- Julien ging uiteraard niet akkoord: advocaat wilde in beroep gaan ® 30 dagen tijd om in
beroep te gaan (advocaat had gewacht tot dag 32 dus beroep kon niet gebeuren).
LES 1: DE OPLEVERING
BEGRIPPEN
Oplevering De handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de
bouwheer levert, om hem de gelegenheid te geven het te keuren en (na
goedkeuring) over te dragen.
Oplevering gebeurt in 2 fasen:
1. De voorlopige oplevering.
2. De definitieve oplevering.
Aanvaarding De erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan.
WETTELIJK KADER
Burgerlijk wetboek ® geen uitdrukkelijke regeling.
2
, - Art. 1788 BW: verplichting tot ontvangst.
- Art. 1790 BW: verplichting tot goedkeuring.
TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID AANNEMERS & ARCHITECTEN
Art. 1792 BW: “Na de oplevering blijven architect en aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk voor
gebreken die de stevigheid van het gebouw raken, namelijk gebreken waardoor het gebouw geheel of
gedeeltelijk tenietgaat”.
- Ernstige gebreken die de stabiliteit kunnen aantasten.
- Hoeven niet aanwezig te zijn bij de oplevering.
- Tienjarige aansprakelijkheid start bij de definitieve oplevering.
- Vervaltermijn ® kan niet langer of korter dan 10 jaar.
- Kan niet langer of korter.
- Bouwheer of koper.
- Vordering tegen hoofdaannemer of iedere aannemer die werken heeft uitgevoerd
betreffende stabiliteit.
- Kan ook tegen de architect.
AANSPRAKELIJKHEID VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN
Lichte verborgen gebreken = bouwfouten die niet de stabiliteit raken en niet zichtbaar waren bij
voorlopige oplevering.
- Moeten zichtbaar worden binnen de 10 jaar na de voorlopige oplevering.
WET OP APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
Art. 3.68 – 3.100 BW
- Geen voorziening omtrent oplevering van gemeenschappelijke delen of latere werken aan
deze delen.
- Beslissing door AV met volstrekte meerderheid (1/2 + 1)
Þ Als syndicus enkel de gemeenschappelijke delen opleveren.
- Nooit alleen als syndicus oplevering doen ® zorg dat een aantal ME’s aanwezig zijn bij die
oplevering.
DE WONINGBOUWWET (= WET BREYNE) EN KB WET BREYNE
WIJZE VAN VOORLOPIGE OPLEVERING:
- Privatieve delen: moet via een schirft opgemaakt worden en tegensprekelijke (op dat
document moet iemand links tekenen (eigenaar en syndicus) en rechts tekenen (architect,
bouwpromotor en aannemer) akte getekend door beide partijen of ingebruikname (=
stilzwijgende ontvangst).
3
, - Gemeenschappelijke delen: schriftelijke en tegensprekelijke akte waarbij de VME
vertegenwoordigd wordt door de syndicus (onder opschortende voorwaarde van goedkeuring
van de AV).
Þ Volgorde van de oplevering van gemeenschappelijke/privatieve delen maakt niet uit.
- Best eerst de gemeenschappelijke delen want als mensen gaan verhuizen kan er daardoor
schade ontstaan aan de gemeenschappelijke delen en pas erna de privatieve delen.
WIJZE VAN DEFINITIEVE OPLEVERING:
- Privatieve delen: geschrift, maar bewoning geldt niet als vermoeden van definitieve
oplevering.
o Definitieve oplevering 1 jaar na voorlopige oplevering.
- Gemeenschappelijke delen: geschrift
o Definitieve oplevering 1 jaar na voorlopige oplevering.
Þ Eerst oplevering van de gemeenschappelijke delen, dan van de privatieve delen.
- In de praktijk wordt er niet heel veel gedoe gemaakt als bijvoorbeeld eerst de privatieve delen
opgeleverd worden.
- Geen stilzwijgende definitieve oplevering mogelijk!
WEIGERING VAN OPLEVERING:
Aangetekend schrijven met de redenen van weigering ® stilzwijgend kan niet.
- Redenen kunnen zijn: ontbreken van belangrijke elementen van de bouw, onafgewerkt,
gebrekkig.
- Veiligheid mag niet in gedrang komen, maar er is geen exacte regelgeving die zegt wat in orde
moet zijn voor de oplevering.
Als ME’s weigeren tot opleveren kan bouwpromotor dwingen tot oplevering, maar moet dan naar
vrederechter gaan ® vrederechter beslist dan.
In de statuten van een gebouw staat wie er als 1e syndicus zal optreden voor die oplevering ® kan
ervoor zorgen dat de ME’s wantrouwen krijgen als blijkt dat gebouw niet gezet is hoe het zou moeten
omdat de bouwpromotor die syndicus heeft aangesteld.
- Daarom dus laten bijstaan door ME’s zodat ze jou niet kunnen verwijten als syndicus.
Examenvraag vorig jaar
BETEKENIS EN GEVOLGEN VOORLOPIGE OPLEVERING
- Inontvangstname
- Schadevergoedingen wegens vertraging stoppen
o Bijvoorbeeld: Als je vandaag woning aankoopt, zal in de overeenkomst staan “woning
zal binnen 220 gezet zijn en dan zal de voorlopige oplevering plaatsvinden” ® elke
dag dat bouwpromotor daarover gaat moet die jou een schadevergoeding betalen.
4
